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中部エリア/名古屋鉄道/名古屋本線

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    *[[プレサンス ロジェ 神宮前]]
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    By マンションマニア
    2022年04月22日
    全体レポートに関してはメインブログ、YouTubeにて公開をいたしますがこちらでは狙い目住戸を共有いたします！

    立地からして「高くても南向きを購入すべき！！」ということは言うまでもありません。価格が高くとも価値のある南向きとなりますから私としても南向きがおすすめしやすいです。

    ただ、今回は別の目線での狙い目となります。

    立地からして基本的には広さを求める方がメインターゲットですから南向きの最低専有面積は80.75㎡と今の時代にしては広く、それゆえ最低価格としても17500万円と重たいものとなります。
    （繰り返しになりますが価値のある南向きです）

    そんな中で1列だけある北向き住戸に関しては65.20㎡とマンション内では狭め（一番狭いのは西向きの60.10㎡）のため10900万円からとグロスが抑えられます。

    もちろんただ価格抑え目というだけでは満足度に期待ができないわけですが価値のある北向きとなります。

    北側は井の頭通りのため賑やかではあるのですが（T-2サッシで対策）けやき並木となっており、室内真正面からけやきを望むことができるのです。
    低層階に関しては眺望の抜け感はないものの向かいの建物まで距離がありますから苦しくありません。

    間取りに関してはワイドスパンですべての部屋に北窓あり、さらに洋室の窓（透明）も下から上までと腰高ではないですから座りながら（ベッドに寝ながら）けやきを楽しむことができます。

    リビングの開口部が物足りなかったり、北向きなのにキッチンがやや奥まる、洋室2はかなり細長いなどなど少々気になる部分もありますが洗面室が主寝室へ通り抜け（2way）できたり、設備仕様に関しては天カセがなくなるものの全室壁掛けエアコン標準、ディスポーザー、浴室日ポリ化工、キッチン・食器棚・洗面・トイレカウンター天板御影石（クオーツストーンも選べます）などなど2億円超の部屋と大きな差はありません。（天カセでないのは残念ですが）

    北向き2LDKの低層階、価格と維持費は

    Bタイプ　2LDK　65.20㎡　管理費30390円　修繕積立金6520円
    2階　10900万円　坪単価552万円
    3階　11200万円　坪単価567万円
    4階　11500万円　坪単価583万円
    5階　11800万円　坪単価598万円

    利回りとしては4％を割り込みますからお得というわけではない（もともと利回り目線の検討者は少ないエリア）のですが満足度としては高いと思います。

    利便性に尖った立地ではないためディンクスからすればハマりにくさはあるものの、タワマンなどのわちゃわちゃよりも今作のように落ち着いたマンションの中の2LDKで暮らしたいという方にはハマってきます！！
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