プラウド武蔵小杉今井南町
提供: 住適空間（すてきくうかん）
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Magandang.mansion (トーク | 投稿記録) |
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| − | #東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩8分 | + | #[[東横線]] 「武蔵小杉」駅 徒歩8分 |
| − | #東横線 「元住吉」駅 徒歩10分 | + | #[[東横線]] 「元住吉」駅 徒歩10分 |
*総戸数：53戸 | *総戸数：53戸 | ||
*構造、建物階数：地上5階建て | *構造、建物階数：地上5階建て | ||
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==交通== | ==交通== | ||
*新駅が遠い。武蔵小杉のメリットが享受できない立地。 | *新駅が遠い。武蔵小杉のメリットが享受できない立地。 | ||
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==間取り== | ==間取り== | ||
*1・2階はファミリーDENがあるぶん、6平米ほど占有面積が広くなります。 | *1・2階はファミリーDENがあるぶん、6平米ほど占有面積が広くなります。 | ||
| − | *ファミリーDENがあるのは、南向きのB～Gタイプです。２階→３階という階数の価格差と、ファミリーDENによる専用部分ＵＰ分は相殺かむしろ階数による価格差の方が大きいかと思います。ファミリーDENとなる分、バルコニー面積は半減しますし。MRは１階のCgタイプ（3LDK 83. | + | *ファミリーDENがあるのは、南向きのB～Gタイプです。２階→３階という階数の価格差と、ファミリーDENによる専用部分ＵＰ分は相殺かむしろ階数による価格差の方が大きいかと思います。ファミリーDENとなる分、バルコニー面積は半減しますし。MRは１階のCgタイプ（3LDK 83.44㎡）を2LDKにしたタイプでしたが、専用庭・テラスのない２階のバルコニーは芯芯で345㎝です。簡易図面を見ても、花台・物干し金物・エアコン室外機を横に並べたらイッパイな感じで。。。家族がいて、お布団も干そうとなるとスペースが足りないと感じました。（[[日当たり]]のよいファミリーDENを、サンルームみたいに使えばヨイかもしれませんが。） |
*田の字型で、南でも前に建つ将来不安あり。眺望はなし。 | *田の字型で、南でも前に建つ将来不安あり。眺望はなし。 | ||
*1階は道路から出入りが出来る上、植栽の植物まで選べるみたいです。 | *1階は道路から出入りが出来る上、植栽の植物まで選べるみたいです。 | ||
2010年11月20日 (土) 02:56時点における最新版
目次
物件概要[ ]
- 総戸数：53戸
- 構造、建物階数：地上5階建て
- 敷地の権利形態：所有権
- 完成時期：2011年8月上旬予定
- 売主：野村不動産株式会社
- 施工：東洋建設株式会社
価格・コスト・販売時状況[ ]
- タワーに興味なく、ここら辺の立地に価値を見いだす人は大勢いそうだから、この戸数だとすぐ完売ってことになりそう。
- 最低でも５千万弱の値付ですか。参考になりました。
- わあ…やはり高いですね。プラウドブランドや立地、駅までの距離等鑑みれば当然か。最安値部屋は、西向きとかでしょうか。西向き60平米台でも4千万台後半…条件良い部屋は6千万、7千万が当たり前ですかねえ。高いなー…。その予算があれば都内で買えそう。。
- 【南向き】
- Aタイプ 87.22㎡ 4LDK+W+N 6900万円台
- Bタイプ 75.68㎡ 3LDK+W+N 6000万円台
- Cタイプ 77.23㎡ 3LDK+W+N 6100万円台
- Dタイプ 75.68㎡ 3LDK+W+N 6000万円台
- Eタイプ 75.48㎡ 3LDK+W+N 6000万円台
- Fタイプ 75.11㎡ 3LDK+W+N 5900万円台
- Gタイプ 74.09㎡ 3LDK+W+N 5800万円台
- Hタイプ 62.65㎡ 2LDK+W 4900万円台
- Irタイプ 76.13㎡ 3LDK+W+SIC 6200万円台
- 【西向き】
- Jタイプ 72.70㎡ 3LDK+W 5300万円台
- Kタイプ 74.55㎡ 3LDK+W+N 5500万円台
- 【東向き】
- Lタイプ 72.77㎡ 3LDK+W 5300万円台
- Mタイプ 75.35㎡ 3LDK+W+N 5500万円台
- 3階→4階への価格差は100〜150万といったところでしょうか。
- 5階のみ天井高270㎝＆逆梁ハイサッシ230cmなので、4階→5階への価格差は200弱といったところかしら。。。
- 南向きが坪260、東・西向きが坪240ですね。まあ妥当な線か。
- 【1F】
- JG：4950
- Bg：6200
- Cg：6370
- Dg：6270
- Eg：6250
- Fg：6160
- H：4780
- It：6380
- Lg：5180
- Mg：5460
- 【2F】
- B2：6160
- C2：6330
- D2：6230
- E2：6210
- F2：6120
- g2：6030
- 【3F】
- K：5580
- J：5370
- A：6980
- B：6020
- C：6190
- D：6090
- E：6070
- F：5980
- G：5890
- H：4970
- Ir：6290
- L：5390
- M：5590
- 【4F】
- Nr：7050
- A：7080
- B：6160
- C：6350
- D：6250
- E：6230
- F：6150
- G：6050
- Pr：7780
- OR：7250
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交通[ ]
- 新駅が遠い。武蔵小杉のメリットが享受できない立地。
- 確かに横須賀線の新駅には少し遠いね・・・。13分くらいはかかるかと。
構造・建物[ ]
- スキマ的な好立地。多分高い。
- プラウドは外観も室内も、嫌みがなくて、仕様も非常にいいですよ。
- 【構造】
- 床スラブ厚２００～２３０ｍｍ（最下層は１８０ｍｍ）
- 標準天井高２４５ｃｍ、サッシは２１０ｃｍのアウトフレーム／順梁工法（５階の天井高は２７０ｃｍ、ハイサッシ２３０ｃｍのアウトフレーム／逆梁工法
- 戸境壁厚１８０ｍｍ以上※５階建て低層マンションなのに、一部の戸境壁は乾式耐火壁。絵とかたくさん飾りたい人は、事前に確認した方がよいかと思います。
- 屋上と最下階の床は外断熱。他は内断熱
- 東・西は確かに建物が接近していますよね。特に西のマンションはプラウドに面するような配置なので、いっそう圧迫感がある気がします。でも南向きも、南向きといっても開口部が狭くて、いわゆる田の字間取り・部屋の一つは窓がないタイプなので、いまいちかなぁと悩みます。まぁたいていのマンションは（角部屋以外は）こんなもんと言われればそうですが。。
- 本日物件見てきて、図面もらいましたのでご報告します。西側の1F部分です。この部分が裏の駐車場や自転車置き場への通り道になります。この部分の上の間取りタイプはAタイプになります。隣の部屋は部屋タイプBGです。もう少し詳細に書くと一番西側がごみ置き場でその右側（東側）を車が出入りする感じです。車が出入りするさらに右側（東側）に部屋がありますそれがBGタイプの1Fです。
共用施設[ ]
- 駐車場は西側の地上に立体です。
- 狭い土地なのに、地下駐車場じゃないところが、マイナスだな。地下にすれば、ゴミ置き場も地下になるし、地上に植栽の庭もとれる。車も汚れないし、雨でも濡れずにエレベーターで直行できる。この辺のプラウドは、みんなそうじゃないの？
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設備・仕様[ ]
- 【床材】
- ＬＤＫ及び居室はシートフローリング
- 洗面室及びトイレは、タイルのように見える塩ビシート
- 【キッチン】
- 標準コンロは、クリスタルホーロートップ＆水無し両面焼きグリル
- 浄水器はシャワーと一体型
- 食洗機はオプション
- ディスポーザーは無し（この規模で付けたら、管理費が高くなるからかな）
- 天板は人工大理石か御影石のセレクト。（御影石はカウンターと天板の高さが同じになる。人工大理石だと、立ち上がりカウンター）
- 間取りによって、洗面室⇔キッチンが２WAYになっているものもアリ
- 【サニタリー】
- 洗面カウンターは人工大理石か御影石のセレクト
- トイレはオート洗浄のタンクレス＆手洗いボウルが標準
- 24時間ゴミ出し可能です。
- 食洗機がオプションなのは驚きました。内装の質も安っぽい感がしますし、コストカットして出来るだけ安い値段で設定したのかなと。
間取り[ ]
- 1・2階はファミリーDENがあるぶん、6平米ほど占有面積が広くなります。
- ファミリーDENがあるのは、南向きのB～Gタイプです。２階→３階という階数の価格差と、ファミリーDENによる専用部分ＵＰ分は相殺かむしろ階数による価格差の方が大きいかと思います。ファミリーDENとなる分、バルコニー面積は半減しますし。MRは１階のCgタイプ（3LDK 83.44㎡）を2LDKにしたタイプでしたが、専用庭・テラスのない２階のバルコニーは芯芯で345㎝です。簡易図面を見ても、花台・物干し金物・エアコン室外機を横に並べたらイッパイな感じで。。。家族がいて、お布団も干そうとなるとスペースが足りないと感じました。（日当たりのよいファミリーDENを、サンルームみたいに使えばヨイかもしれませんが。）
- 田の字型で、南でも前に建つ将来不安あり。眺望はなし。
- 1階は道路から出入りが出来る上、植栽の植物まで選べるみたいです。
- 配水管を隠すための梁？っぽく見えるのがリビングにあったのに驚きました。
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買い物・食事[ ]
- 私としてはコンビニが近いのはメリットですね。(サンクスですが・)コンビニ目の前だとウルサイけど、一本裏に入っているので気にならなそうだし。
育児・教育[ ]
- 法政二高も取り立てて特別優秀な高校ではないけれど、治安を悪くさせるような学校でもありません。どっちかと言えばお行儀いいほうです。
- ここの通学区は、小学校は東住吉小。中学校は今井中。
- 近くにキッズベースキャンプという学童保育があるのも良い。友人からキッズベースキャンプの話しは聞いていて、料金は高いが夜遅くまで預かってくれるとか。
周辺環境・治安[ ]
- ごく普通の住宅地です。大企業の社宅が近くに多く、むしろ雰囲気は良いです。
- 近所に住んでいるものです。治安が悪い？とんでもありません！とても静かで住み心地は最高です。二高の生徒さんはとってもお行儀いいですよ＾＾
周辺施設[ ]
その他[ ]
掲示板[ ]
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 2023年06月19日
※スムログ公開記事と同内容となります 晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。 こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。 まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。 ■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日） ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り ■抽選会：7月17日（月・祝） ■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日） ■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日） オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。 もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。 要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。 ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。 さて、どこの部屋に申し込むかですね。 これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。 その大きく分けて2通りというのは ①ホームランを狙うのか ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか です。 ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。 ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。 でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。 20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。 「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。 なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww 私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。 マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ～問い合わせ方法～ https://manmani.net/?p=9844 マンションマニアが理想とする売却サービスをプロデュースしました！！ https://manmani.net/?p=41300 よくあるお問い合わせについて Q＆A https://manmani.net/?p=47704 |