D’グラフォート香里ヶ丘

提供: 住適空間(すてきくうかん)
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D’グラフォート香里ヶ丘 外観1
D’グラフォート香里ヶ丘 外観2


物件概要[ ]

  • 所在地:大阪府 枚方市香里ヶ丘2丁目2-1(地番)
  • 交通:京阪本線「枚方市」駅 バス12分 「香里橋」バス停から 徒歩1分
  • 総戸数:294戸(ブライトフォート115戸、スカイフォート179戸)
  • 構造、建物階数:(南棟)鉄筋コンクリート造 地上10階建 (北棟)鉄筋コンクリート造地上17階、地下1階建
  • 敷地の権利形態:
  • 完成時期:2007年3月
  • 売主:大和ハウス工業
  • 施工:戸田建設


価格・コスト・販売時状況[ ]

  • スカイフォート:1,860 ~ 4,190 万円( ㎡単価 32 )
  • MR見学行かれた方、どうでしたか?広告に載っていたSMタイプのお部屋の価格はどのくらいだったのでしょうか?是非教えてください。かなり間取りが気に入ったのですが、
    • 3640万〜3890万円です。この大きさでこの値段は破格だと思います。駅近だったら軽く5000万円は超えるでしょ。人気があるみたいなのですぐ無くなりそうでしたよ。
  • それにしても南棟が売れるのは早かったですね。あと何戸かは残ってるみたいですが、バス圏物件にしてはかなり優秀だと思います。苦戦するのはこれからかも 知れませんが、北棟の完成まで1年以上ありますから、そんなに心配いらないのではないかと思います。少なくとも入居者が困るくらい、入居後に大幅値引きし たり、横断幕を掛けられたりするような物件ではないような気がします。この物件は他の物件と比較するとバス圏という最大のネックがありますが、それが気にならない方なら価格も安く、周辺環境もよく、かなり平均点の高い物件だと思います。
  • 新聞の広告にありました。85㎡くらいで2000万円台だったです。


交通[ ]

  • みなさんバスはOKですか?
    • うちも検討していましたが、主人の通勤にバスを利用するというのに抵抗がありあきらめました。やっぱりバスは電車とちがって時間が読めないところがありますから・・・営業の人が今まで手掛けた物件より少し安めに販売できると言っていたので期待してたのですが。通勤は毎日のことですしね。
    • うちもバス圏ということがネックなのですが、よく見たら枚方市行きだけでも5,6分に一本ありますし、香里園行きもあるので、そんなに気にならないかな? と思ってます。バスの定期は定額でどちらにも行けるみたいですし、電車の定期は枚方市まで買っておけば、へたに徒歩10分とか15分とかいう物件よりは利 便性はよいのでは?と思います。実際、枚方はバス便地域が多いですし、駅前にこだわったら環境がいまいちの所が多いですからね。樟葉の駅前のは利便性は最高ですが電車沿いのネックがあります。しかもこの物件となら4割高くらいかな?うちは価格と環境のバランスからみて、バス圏は克服できるかなと思ってます。実際に周辺にお住まいの方、違ってたら教えて下さい。
  • バスの本数は問題ないかもしれませんが、ラッシュ時はバスだと不便じゃないですか?
    • 本数が問題なければ、渋滞ってことですか?多少時間はかかるでしょうが、路線バスですから時間が読めないほどバラバラということはないでしょう。私もバスには抵抗がありますが、私が一番嫌なのは、本数が少なくて10分とか20分ぐらい待たないと来ないのと、家からバス停まで時間(例えば5分以上)がかかることです。その点はクリアしているかな?と・・・。ラッシュ時には特に本数も多いですしね。慣れれば、住めば都になるのではないでしょうか?まあ、それが妥協できるかどうかは人それぞれです。私も以前はバス圏と聞いた瞬間に見向きもしませんでしたから。
      • 確かにそうですね。バスだからといって不便とは言い切れないようです。
  • 以前周辺に住んでいたので...京阪バスは時間通り来ますし枚方方面ならさほど渋滞しませんでした。香里園に出るときはひとつ手前の停留所で降りないと混んでしまって大変だったのですが...とにかくバスの本数が多い! 深夜バスも便利でしたね〜。
  • 以前、枚方の別の場所に住んでいたのですが、自宅から枚方市駅に向かう通勤バスはかなり混んでいて途中で降りた方が早い場合もありました。ただし、自宅から少し歩くと違う路線のバス停があったのですがその路線はほとんど混まなかったです。このマンションから枚方市駅までの朝ラッシュ時(午前7時台)の混み具合はどうなんでしょう?特に雨の日とかは気になります。
    • これは営業さんから聞きましたが、おっしゃるように枚方市に向かうバスは混んでいて道も混むようです。そのため地元の人は香里園、枚方公園と自分の通勤時 間帯にあったルートを探して通勤されているようです。少しルートを変えればバス内も道も空いてるみたいです。このマンションからも少し歩けば(1分、2分 くらい?)違う路線のバス停があるみたいなので選択肢は広いと思います。バスも電車も定期代は変わらないみたいですから、状況によって香里園、枚方公園、枚方市と使い分けができそうですね。
  • 高速までのアクセスが悪かったのが難点でしたが、第二京阪が開通すれば、高速のアクセスも便利となると思い要望書を提出しました。
  • この物件はバス圏という事以外にマイナス要素がみつからないですね。そのバスもバス停がマンション前、しかもマンション内に入居者専用の待合室付きなので他のバス圏マンションよりかなりポイントが高いと思います。住環境は駅徒歩圏ではなかなか無いほどの良さがあると思います。
  • 渋滞に関しては、時間帯によりかなり変るので難しいところです。桑が谷のホカ弁屋さん前の信号、R1の葬儀屋さん前あたりが、要注意ポイントかな・・・。あとは比較的渋滞しません。
  • この物件は駅から遠いのをどう捕らえるかがポイントでしょうね。混んで困るのは通勤時間帯くらいでしょうし、駅まで自転車やミニバイクで行くのが平気な方 なら問題ないでしょう。道が混んでバスが遅れるのは、慣れれば遅れる時間帯だけ早く家を出ればいいだけのことと私は割り切りましたが、みなさんはどうで しょうか?また、うちに関しては、通勤は私が我慢すればいいだけのことですし、今の生活から考えて、通勤以外にわざわざ混んでる時間帯に駅までいかないと いけないことも少ないと思いました。
  • 私がやっぱり引っかかっているのは、「遠い」ことですね。通勤でバスを理由に電車に乗り遅れるのは、悲しい。事故、雨、雪・・・リスクが大きい。だからと言ってその分余裕持って家を出るのは、もっと悲しい・・・。友達を招待するのに気がひけたりしないかな。考え過ぎなのか?そんなにいい環境なのか?
  • 仕事は朝は枚方へバスで出て、特急に乗り、帰りは枚方公園からバス。と考えてます。
  • 通勤電車について・・・JR学研都市沿線も考えましたが、京阪電車は時間に正確で(ほとんど遅れたりしません)、駅待合室も冷暖房完備なので結構快適。4月には新線もできるので便利が良くなるのではと思います。枚方なら京阪沿線が便利だと判断しました。


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構造・建物[ ]

  • 二重床です。
  • 今テレビを見ていると、「日本ERIが姉歯建築士による構造計算書の偽装事件を隠蔽」という疑惑が持ち上がっている事を知りました。この物件の検査機関も日本ERIなので大変心配になってきました。手付金の振込みは今週までですよね。購入検討中の皆様、どう思われますか?
    • 今回の事件はERIというより姉歯に問題があると思います。しかし、ERIも過去に営業停止をくらっていますね。それは評価員以外の人が評価していた。(性能評価)極論をいえば、構造計算なんて1から10までERIがチェックできるわけでなく(本来はしないといけないんですけど)設計・施工会社がきちんとしていたら良いわけです。言い換えるなら、今まで全ての建物で構造計算のチェックを国・民間審査機関がしているとは考えられません。しかし現に今たくさんの建物が建っているわけで。。。。ようするに設計又は施工会社が信用できるか又事業主が信用できるか?という結論になると思います。そういう意味ではこの物件は信用できるのではないでしょうか?
    • 建築確認番号やパンフレットを見る限り、ERIとは違うように思いますが・・・
      • 検査機関が日本ERIというのは担当の営業さんから聞きました。その時はまだ例の事件で日本ERIの名前が上がっていない段階で、担当の営業さんは日本ERIは民間の検査機関の中では最大手なので安心ですとおっしゃってました。でも、結局はダイワハウスさんを信じるかどうかですよね。手付金の振込み期限も明日ですし、私は決心して契約しようと思います。
      • 購入時の書類を確認すると設計・施工は長谷工で、建築確認申請は日本ERIになってました。問題は設計の段階で長谷工が構造計算を下請けに出してるかどうかだと思うんですが、大和ハウスのHPみると、「設計では姉歯と関わってない」らしいです。H14年1月以降に建築確認が降りた物件については建築確認申請とは別に性能評価も行っていて、多重のチェックをかけてるので大丈夫、とのことです。不安はぬぐい切れませんが、とりあえずは確認するすべがないので、大和ハウスさんを信用するほかありません。
  • この物件に関しては、性能評価は西日本評価センターです。確認申請は普通民間の場合同じ評価機関にする場合が多いと思われますが、それも一概には言えずやはり、確認申請をどこでやったか確認するのが一番ですね。ERIの場合、最大手だから大丈夫というのは??だと思いますが、今回の構造計算書偽造問題は姉歯・木村建設・ヒューザーが悪いわけです。評価機関が見抜けなかったという事も問題ではありますがやはり、どこが設計・施工しているかが問題だと考えます。
  • 構造に関してだけは日本ERIだそうです。事件発覚前なら心配ですが、これから作る物件で同じようなことがあったらそれこそ大問題でしょ(笑)現在、各評価機関では自主的に過去の物件に遡って構造の再チェックをしているそうです。この物件は、まだ基礎の段階ですから万が一のときにも、これから正すことはできるでしょう。構造計算書は販売センターに置いてあるそうなので、どうしても心配な方は良く知っている人に頼んで見て頂いたらと思います。
    • 構造に関してだけは、ERI?確認申請はERIってことでしょうか??
      • 構造性能の評価だけがERIだそうです。確認申請やその他の評価は西日本住宅評価センターだそうです。
      • 契約会に行って資料をもらいましたが、確認検査機関及び性能評価機関=西日本住宅評価センター、構造性能評価機関=日本ERIという事です。
      • 構造性能評価受けているのか〜。。法的には必要ないと思う。。(60m以下だから。)それなら安心ですね〜
      • その件について調べましたので参考までに。(営業さんに直接聞いた訳ではないので真偽はわかりませんが・・・)構造性能評価機関だけがERIになったのは、北棟が17階建で高さ45mを超えるため、「評定」が必要になるからだと思われます。「評定」が必要な物件は、特殊建築物ですから構造計算も複雑となり、一般の評価機関では評価できないそうです。ERI は数少ない「評定」ができる検査機関の1つだそうです。評定が必要な物件は、偽装できるほど甘いチェックでは済まないみたいなのでその面ではこれから北棟 を買われる方は安心できますね。姉歯さんも評定物件については複雑で偽装できなかったというのをどこかで聞きました。(ニュースやったかな?)ちなみに南 棟は、「評定」はいらないので西日本住宅評価センターのみで建築確認を取得したみたいです。なぜ一括してERIにしなかったのかは疑問ですが、西日本住宅評価センターの方が安かったとか早かったとかいうことではないでしょうか?
  • 戸田建設は、誠実で有名です。現在、問題になっている構造偽造等の心配はないと思います。
  • 東向きの棟はどうでしょう?日照(資料によると、3時間くらいしか日が当たらないようですが。)、採光、バス通りの騒音等気になりますが、皆さんどう思われますか。土曜日夕方にバス通りを通ったのですが、1号線下りた辺りから香里ヶ丘方面はすごく渋滞してました。いつもあの道は渋滞するのでしょうか。
    • 人それぞれだと思いますが、私は現在東向きのマンションに住んでいますが暗いと感じたことは無いです。一般的に言われているのは南・東・西・北の順番で人気ですが、南向きより日差しのやわらかい東向きを好む人も少なくないと聞きます。1号線のあの辺は渋滞します。しかし1号線下りた辺りから香里ヶ丘方面は何度も通ってますが渋滞しないと思いますよ。朝はバスの本数も多いですが、夜は静かなほうじゃないでしょうか?
  • 私も東向きの棟を検討しています。個人的な好みですが日照はさほど気にしていません。一番気になるのは排気ガスです。何階くらいまで影響があるのでしょう?14階程度の高さではあまり変わらないですかね。騒音も気になりますが、夜は静かなのですか?寝室は西側の部屋になると思うので夜は大丈夫そうですが・・・実際に住んでみなければ分かりませんよね。しかし環境の良さと価格には惹かれます。
  • 大和さんは、購入者向けに物件の進捗状況がわかるHPを開設されましたね。まだ、資料は少ないですが、鉄筋量は不足してなさそうですね^^。
  • 外観で気づくことは、ベランダのことですね。お隣との堺がコンクリートであることが少ないみたいです。ここは コンクリートだから、プライバシーが比較的守られているのではないかと思っています。あと階高が、3mきちんとありますし。3mないとこって結構あるみたいです。見た感じシンプルだけどガッチリ作ってあるのかな、と少し安心してます。
  • 内覧会、水準器を購入して持って行き、何箇所か調べてみましたが、傾きはなく、問題なしでした。


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共用施設[ ]

  • モデルルームに行ってびっくりしたのはサイクルポートが広い事。あまりパンフレットとか読んでなかったので各部屋専用のサイクルポートがあることすら知らなかったので嬉しい発見でした。


設備・仕様[ ]

  • 大和さんからいただいた資料みました。残念だったのが、「北側面格子がルーバー面格子でない」ことです。夏窓を開けて眠りたいわたしとしてはルーバーがないというのは痛恨です。大和さん! ルーバーつけてくださ〜い。別に2重床じゃなくてもいいから...(かえって音が響くというウワサ)あと、オール電化も気になります。あのお湯をためておくタンク壊れやすいというのは本当でしょうか...
    • そういえばルーバーはチェック忘れてました。エレベータも少ないし、付けてほしいところですね。電気温水器は、どうなんでしょうか?出始めはそんなことも聞きましたが、実績ができてきたから今はそんなことはないと思ってますが・・・。普通に考えればガスより電気のほうが寿命が長いですもんね。
      • 機器の寿命はガスも電気も同じぐらいだと思いますよ。うちはガスの給湯器を使っていますが、寿命は17年でした。
      • 電気温水器も長持ちするのであれば電気代も安いし、オトクかもですね。
  • この物件は安くて、細部に気を配った物件になっているんでしょうね。バスの待合室やNPOとの提携、非常用の備蓄倉庫や警備会社の待機所などよく考えたなぁ〜って関心しました。
  • 標準でサーモ水栓だったはずです。
  • このマンション便利だし気に入っているのですが、一番の弱点はエレベータの台数が少ないこと。それなのに、やっと来たと思って乗り込んだら、三輪車に子供 を乗せておっちらこっちらと狭い中に乗り込まれるて、狭くなってしまって、次の停止階の人が乗れない。。。。ってことが何回かあって、迷惑だなと思ってい ます。廊下にアンパンマンだのミッキーだの赤やピンクの自転車をおいてあると見苦しい、がっかりします。ゴミ箱や、ロッカーみたいなのを置いているのも、信じられません。


間取り[ ]

  • スカイフォート:72.10 ~ 115.40 ㎡( 平均 86.95 )
  • 広さと環境とおそらく値段のバランスで「買い」かもです。
  • そこそこ広い間取りを購入したつもりだったんですが実際はショック死しそうなくらい狭く感じました。天井も低く感じましたし、梁も出てました。指摘するような点はこれといってなかったです。


買い物・食事[ ]

  • コンビニ:セブンイレブン(352m)、セブンイレブン(675m)
  • スーパー:スピード(563m)
  • ふだんの買い物は万代とトップセンターでOKです。
  • 久しぶりに現地を訪れました。ついでに トップワールドで買い物もしました。品数も多いし広いし日常の食品ならここで十分だと思いました。お値段も普通です。500円で容器を買うとお水をくれる。というような大手スーパーでやってるようなサービスもありました。また、500円以上の買い物で2時間駐車サービスでした。ここに住んだら車を使うことはないでしょうけどね。次は横の万代に行ってみようと思います。あそこは鮮魚が良いらしいです。


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育児・教育[ ]

  • 幼保育園:枚方市立藤田川保育所(340m)、枚方市立香里団地保育所(557m)、東香里丘幼稚園(573m)、常称寺保育園(632m)、川越保育園(635m)
  • 小中学校:開成小学校(249m)、第四中学校(669m)
  • うちは幼児がいるので、あのあたりの幼稚園保育園の充実ぶりと、なにより緑の多い環境がたいへん気に入っておりますです。
  • 検討中の者ですがMRで学校の環境を質問すると、この学校に行かせたい為にこのマンションを検討される方もいらっしゃるくらい人気のある学校です。と担当の営業さんがおっしゃってましたが実際のところどうなんでしょうか?
    • 学校は公立なので特別いいということではありませんが、公立の中では人気上位の校区みたいですよ。枚方でも有数の住宅地を抱える校区ですから、この学校に行かせたい為に購入される方も少なからずいらっしゃると思います。
  • マンションを買われる方で現時点で小学生の子供をお持ちの世帯は、それほど多くないと思いますので大丈夫だと思います。ただ、最近は共働きの人が多いですから、保育園を探すのは大変でしょうね。
  • 今後子供ができても保育所も小学校も近くにあり、防犯面もしっかりしてそうなので安心です。
  • こちらのマンションから通える幼稚園はどこがあるか教えていただけないでしょうか?勝山愛和、うみのほし、楠京阪、成田、東香里丘が地図で調べたところ通えそうなのですが・・・。
    • 徒歩圏内だと、勝山愛和か東香里丘だと思います。ですが、どちらも、バス通園可能ですよ。バス通園したいなら、幼稚園に直接問い合わせるのが一番かと・・。
    • 勝山愛和は抽選ですよ。10月1日の朝7時に並んだ順に抽選していると聞きました。知り合いの方は抽選で外れました。先着順のため2日程前から並ぶ幼稚園もありますし、面接で落とされる幼稚園もあります。簡単には入れませんよ。


周辺環境・治安[ ]

  • 検討中です。以前近所に住んでまして非常に環境がよかったので、前向きです。
  • 東側の道路の交通量はどんな感じでしょうか?東向きで気に入った間取りがあるのですが、道路に近いので車の排ガスや騒音が気になります。
    • 東側の交通量は。。。朝は、バスが1・2分間隔にきますので、結構な交通量といえるでしょう。夜は、静かななので睡眠を妨げるという心配はありません。私的にいうと、東面のデメリットは、交通量もですが、やはり日射でしょう!朝以外は、直射日光が入らないのですから。。。しかし、自然光は入りますので、真っ暗という事はないはずです。東向きは価格が安いのでは??やはりそれだけの事があるという事です。それを解った上で購入するのであれば、破格の値段だと思います。
  • 環境が良いですよね!仕事で香里団地を走行するのですが、沿道の並木が春は桜、夏は深緑、秋は銀杏と一年中楽しませてくれます。団地内には公園も多いですよね。
  • UR公団が団地内の敷地を3区画売却するそうですね。中高層・低層・商業施設との事ですが、便利&発展に繋がるといいですね。
    • そんなに住人が増えても、小学校等の受け入れは大丈夫なんでしょうか?
      • 入居者全ての世帯がそれぐらいの子供がいるとは限らないし。。同じ学年ではないだろうし。。。大丈夫ではないでしょうか??(根拠なし)いずれにしても、ベビーブームの頃を思えば、小学校のクラスも減っていますし、問題ないのではないでしょうか?それより気になるのが、入居状況でしょうね〜。人気があると思います。。。しかし全世帯入居するのかな〜。
  • 香里ヶ丘は、一部では賃貸の建替え、または旧住宅公団が土地を民間に売却する地域とが混ざっています。個人的には、そんな中でこの土地は抜群に便利な区域だと思います。以前近くに住んでいましたが、メインの道路沿いは特に夏の夜、時々バイクの暴走する音は聞こえていました。他が静かなので目立ってたのだと思います。
  • 物件については 「駅からバス」というのがネックとなっていましたが、枚方で駅近で環境良好と考えると、もはや岡南町ぐらいしかないんですよね。


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周辺施設[ ]

  • 総合病院:香里ヶ丘有恵会病院(124m)
  • 小児科医:保坂小児クリニック(358m)、田縁医院(692m)
  • 総合病院は目の前にあります。
  • 藤田川にスポーツクラブと飲食店がくるみたいですね。楽しみです。あの空き地何になるのかなと思っていましたが、私は歓迎です。
    • スポーツクラブ・・・そういえば近所になかったですもんね。枚方市駅のあたりまで出ないといけないな、と思ってたのですが近くにあるとうれしいです。
  • 藤田川のスポクラですが、来年3月にコナミがオープンそうですね。規模の大きい店舗になるそうなんですが、☆は4つかな?(コナミは☆の数で店のランクが示されるので)歩いてすぐのところにスポクラが出来るので毎日通います、銭湯がわりに(笑)


その他[ ]

  • 仕事柄いろいろなマンションを見る機会があるものです。枚方で最近一気にマンションが売りに出されています。枚方のマンションではこの物件が総合的にお買い得だと思います。
  1. 環境:枚方で上位の良い環境。学区も抜群。
  2. 交通:バス利用ですが、バス停前で、すべてのバスが利用できる(香里が丘方面)そして本数多し。マンション待合室あり(冷暖房完備)駅から10分も歩くよりいいです。私は今8分歩いていますが結構しんどいし会社の帰り道が歩くとちょっと怖い。物騒な世の中ですから。
  3. 価格:安い! 駐車場無料は助かります。サイクルポートも幅2mなんて見たことない。
  4. 高齢者対応。車椅子が使えるように共有部分にスロープなど充実している。小型物件じゃなかなかありません。
  5. まとめ:ここは高齢者の方にいいのではないかと思います。スーパー前だし、静かです。トップもリニューアルされて日が浅いのでとてもきれい。


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