ステイツグラン吹田垂水町

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ステイツグラン吹田垂水町外観イメージ
ステイツグラン吹田垂水町外観イメージ_2




物件概要[ ]

  • 所在地:大阪府吹田市垂水町2丁目25番1(地番)
  • 交通:大阪市営御堂筋線「江坂」駅から徒歩13分
  • 総戸数:194戸
  • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート造 地上13階建
  • 完成時期:2008年10月
  • 施工:大鉄工業㈱
  • 売主:西日本旅客鉄道、ジェイアール西日本不動産開発、野村不動産




価格・コスト・販売時状況[ ]

  • 2007-09-30現在、個人的には厳しいと言う感想です。南向きの中階層の80平米強で4600万円前後。JRの跡地なので価格的に期待していたのですが、かなりの強気と思いました。
  • 高かったですよ。ウチは4LDK希望だったんですが希望の角中層階で4千万半ば?後半位だったかと・・掲示板では高すぎあきらめたという人が多かったですがふたを開けてみれば順調に売れていった様な感じがします。まああの時は価格上昇の走りの時期なんですが・・。
  • 、6000万を超えることは無いようですが、1階でも5000万を切るくらいになるような話だそうです。さすがに、豊津近辺のほかのマンションに比べると、設備もよさそうだし、天井も高いし、自走式駐車場で、何かと良いものだということはわかりますが、高いですよね。
  • 月々のランニングコストである駐車場代がどこも1万円超!100パーセント自走式駐車場完備ですが100パーセント皆さん借りられるのでしょうか。ここまで賃貸料が高いと管理費総額に対する駐車場の割合が比較的高いのではないかと思うので、低い駐車場契約率ではキツイと思います。管理費を上げて駐車場代を下げておいたほうが管理組合は楽なんじゃないですかね。まぁ考え方だけど。
  • 2007-10-29現在、今週土曜の時点で結構低層階要望書でていましたよ。でもよく見ると「2階部分の部屋」があまりでておらず3階?5階までが人気のようです。5階までは1階ずつで価格が150万円上がっているのでこの当りが買いやすく人気のようです。2階は道路を挟んで3階建て戸建てが建っているため皆さん敬遠しているようです。竣工した後で戸建ての近さを見て決める人が多くなる場合がありますのでひょっとしたら残っているかも…ウオッチですね。
  • 2007-11-04現在、モデルルームで新価格予定表もらいましたが、価格ダウンは0から200万程とタイプや階数でバラバラです。1期の分譲予定の部屋も随分と変わっています。おそらく、要望書が入っている部屋を1期してるようで、モデルルームのタイプの部屋で要望書が入っている部屋を聞いていたのですが、そこは全て1期に変わってました。東側は建物としては正面なのに、人気薄といった印象です。
  • 2007-11-10現在、今日の新聞の折込チラシにやっと価格が載っていました。(まだ予定販売価格と書いてありますが。)
    • 3LDK 南向き 3400万円台-4700万円台
    • 4LDK 南向き 3900万円台-5700万円台予定価格を聞いて、あっけなく撤退したので、正式価格は知らないのですが一番高い6000万のところが300万近く下がったみたいですね。使い勝手が悪いような気がする2LDKがありましたがまさか2LDKも3000万円台。
  • 2007-12-14現在、ほとんど無抽選ということに驚いています。やはり割高感が大きかったのでしょうか。我が家の場合、価格発表前は購入するつもりでいたのですが価格発表と同時に冷めてしまいました。物件に見合う価格と思えませんでした。何度か調整して下がってきていますが二期はもっと割安感がないと苦戦するのではないでしょうか。
  • 2008-01-26現在、モデルルームに行ってきました。第2期販売の価格表を見せてもらいました。返済試算表を出してもらいましたが、一番理想の間取り(南向き)は結構厳しいなぁという感じで、2番目にいい間取り(東向き)ならまだ現実的でした。とはいっても自己資金がない為、現在の賃貸の家賃より高くなります。物件の金額差は約400万円、月額にすると約1万5千円違います。同じ南向きなら妥協できそうですが、東向きというのが住んだ経験がないので迷います。
  • 2008-03-30現在、今週モデルルームに行きました。ボードは成約した花で一杯でしたよ。194戸のうち150戸が二期までに成約のようです。営業の方は一期二期ともに即日完売と言ってました。要望が入らなかったところを三期以降に回してるでしょうが、順調と思いますよ。
  • 2008-06-22現在、今日MRに行ってきました。要望書も挙がっていない物件は東側と南側の低階を中心に残り11戸でした。
  • 2008-06-28現在、今日、モデルルームに行きました。第三期の完売はないですね。残り12戸でした。東が7南が5戸かな。どれも狭めのタイプで南は下の方のみでした。ここからがしんどいでしょうが、竣工までに完売できそうな感じだな、と思いました。
  • 2009-01-19現在、HPをみたら完売になっていました。



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交通[ ]

  • アクセスは2WAYといっても江坂までは、けっこう遠いと思います。信号にひっかかったり、自転車で駅まで行っても駐輪所に入れるのに時間がかかりそうです。
  • 江坂駅には、地図上では近いけど、どのルートで行くのかを考えると、結構難しいと思う。一番道幅があるのは、某宗教施設の前の道だけど、私道らしく、通り抜けできないように鉄製の門ががっしりと閉まっている。そのほかの道は戸建て住宅のすき間にある、道幅1メートルもないような路地。新しく建ったマンション群の住人たちがぞろぞろと通り抜けるのはあまりにもきづつない。結局、橋が架かっているところまで南下して、お地蔵さんの坂を下ることになると思うけど、あそこだって、道幅は軽自動車一台がギリギリ通れるくらいしかないから、自転車でビュンビュンとばすのは非常識。環境は抜群にいいけれども、江坂駅を基準にして考えると悩ましいよね。
  • 内環西方向に出るには、東側一方通行か西側の道を北上して、豊津駅前から派出所を通って江坂に抜ける道から左折、内環東方向に出るには、東側一方通行を北上して、豊津駅前の踏切を通って阪急吹田駅方面に抜けるしかなく、どこへ行くにも豊津駅前方面に行かないと出かけられません。
  • 車で出かけるには立地があまり良くないですよね?東側は北行きの一通で南方面へ行くには豊津商店街へ一回でなければなりませんし。(抜け道があれば教えてください)まぁ私は通勤で車を使うわけでわないので、それほど不便はしませんが。 購入後ちょくちょく見にいくたびに感じています。考え方によってはチャリンコに乗る機会が増えて健康、節約、エコの為にはなるのでしょうけれど。
  • 軽くらいなら、西に抜ける道はありますが、結構狭いです一方通行なので、逆に交通量が少ないのかもしれません。でなければ、抜け道となってバイパス代わりに使われて交通量は増えそうです。マンション西側の道を通り、豊津側にでるのが渋滞が少ないかも。




構造・建物[ ]

  • 二重床には全く魅力を感じません。いったいどれくらいの人が将来リフォームされるのでしょう?二重床の方がかえって音が響くような気がするので(現在二重床)直床希望でした。
  • 躯体設計の違いや内装、設備の充実などがあるのでしょうが、たとえば従来のアウトフレーム工法とステイツのアウトフレーム外梁工法は後者のほうがトレンドにあるとしてもどちらの方が優れているというものでもないような気がします。(二重床しかり)(ハイサッシが使えるなどの利点はありますが、実際は階高をあげてやれば(つまり設計と建築費にお金をかければ)従来の工法でも同じ寸法のサッシが入るはずです。それでも室内に梁は残るので見た目を重視される方には不満でしょうが)
  • 階高が高く、スラブ厚が厚いといった(よい建物としての)変えられない躯体部分にお金をかけたマンションなら高くても仕方がないと思いますが、躯体部分は並みの上+内装、設備を少しアップ位なら(ステイツの)スケールメリットでなんとか安く抑えられるはずだと思うのです。
  • 北向きの分譲マンションなんて山ほどあります。ここは東といっても東南東でちょっと南向きです。真南は真夏の暑い太陽がギラギラ差し込むだけで本当は東向きの方がちょうど良いかもしれません。南向きは西南西なので西日が入りますし朝は遅くまで日が射さないことになります。朝早くから太陽一杯で昼間も適度に明るく西日は射さない。眺望もひらけていて日光と景観をさえぎるものは出来そうにありません。他の条件が気に入らないのなら仕方ないけど「南向きでないから」というネガティブな思い込みでこの物件をやめにするのはもったいないのでよく考えてみてください。ただ堤防より高い住戸でないと視線が気になるので上層階でないと私は嫌です。
  • ここのマンションの場合、逆バリ工法でもともと芯芯で2000mmあるのですよ。普通の順バリでは2200mm程度取れるのです。ですので日の当り(バルコニーの出幅)は2000mm程度あるマンションとかわらないのです。それが逆バリにより1400mm程度の有効になってしまうのです。このマンションはそういうこともありワイドスパンの設計にあまりなっていないような気がします。今賃貸で出幅1400mm。洗濯物と子供と二人でベランダに出たら身動きが取りずらいほど…。
  • 先日現地を見て来まして、南西角からコンクリートの形状が見えたのですが、建物自体が思ったより低い位置にあるように感じました。一階ベランダの柵の高さが道路と同じ高さのような気がしまして…。よくよくMRの模型を眺めていたら南側道路は川に向かって若干の下り坂になっているように見えました。ってことは西側に行けば行くほど一階部分が道路より低い位置になるということですかね。(すべて私の思い違いかもしれませんが…)




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共用施設[ ]

  • 私も現物のエントランスが気になりますね。購入前はこの規模で2層吹き抜けエントランスではないんだーって思いました。あんなライブラリーなしで吹き抜けすればいいのにと何回思ったか。とは言えエントランスでマンションを決めたわけではないので楽しみにしています。
  • コミュニティルーム、ゲストルーム、マガジンギャラリーは、不要です。管理にお金がかかるものは省いてほしいです。汚れたり傷んだりするとみっともないですし。簡素な集会室だけで十分でした。エントランスにソファも必要ないと思っているくらいです。食洗も標準装備でなくてよかったと思います。
  • すべて自走式駐車場というのは、敷地が広いためできることですね。うちは車がありませんが、機械式の場合のメンテナンスなどを考えると管理費にかかわることですから車がなくても関係してきますね。
  • たまに、中庭や廊下、駐車場にタバコの吸殻や空箱が落ちているのを見かけますし、 それ以上に一番気になっているのは、ゴミ出しのマナーの悪さです。資源ゴミはマンション内のルールとして、定められた日(第1・第3土曜日)の午前中に出すことになっていますが、それ以外の日に、ゴミ搬出所の入口付近に、空き缶やダンボール等が堂々と置かれていることがよくあります。最近、管理人さんが、ゴミ搬出日を守っていただくよう、注意喚起の掲示をゴミ搬出所の入口ドア等に目立つように貼られていますが、悲しいかな、あまり効果がないようです。
  • 自転車置き場はほんと狭いですよね。子供づれのお母さんとはつらそうですね。しっかりと奥まで自転車を差し込みづらいんでしょうね。ところでこのマンションの管理組合ってどうなっているんでしょうね。JRさんのではなくて、住人による管理組合もあるはずなのですが。
  • 自転車置き場は、ちょっと設計ミスかなぁ?と思ったりします。子供を乗せる椅子がついていなければ、それなりに入りますが、隣に椅子が後方についている自転車があるときついですね。
  • 自分の自転車を持ち上げるにも身長よりも高く持ち上げなければならず無理なので、出し入れ時には隣の自転車を持ち上げて出し入れする状況です。管理規約をみると下段の自転車が配慮するようにと書いてありますが、どの段でも、だめな気がします。いずれ、逆の状態にもなると思うのでお互い様と思っていて隣に文句はないですが、あと10cm間隔が広ければよかったのにとは思います。でも、10cm広げるには土地もいるし、お金もかかるのでどうにもならないかも。ハンドルが600mm以内で、かごが付いていないのに支障があるので有れば、売り主にも文句が言えるかもしれませんが、ちょっと無理かな。






設備・仕様[ ]

  • わたしや隣の家の方などから聞いた話では、今のところ、キッチン台の木のひび割れや、お風呂場とキッチンの扉の鍵の故障(かけてもかからない)、ベランダの柱の塗装剥げ(なんかあたったのかな?)、あとは、隣近所の人がみなさん言っているのは、通気口の音とお風呂場の換気扇の音が非常にうるさいといったことでしょうか。
  • 子供部屋の通気口の音は、フィルターをそうじすればとの話も聞きましたが効果なしです。フューフューうるさくてしょうがないです。また、お風呂に入浴時に「浴室換気 切」をオンにして入るとキュルキュルキュルと音がうるさいです。
  • ディスポーザーがあるのは嬉しいです。24時間ゴミが捨てられるゴミドラムは、どうなんでしょう?臭いが気になります。
  • グレード感があると言うのはああいう事をいうのかなぁ。売りは自走式駐車場、ディスポーザー、ゴミドラム、非接触式キー、アウトフレーム外梁工法(ハイサッシ)、二重天井二重床、野村のブランド力等、、、ですか。立地の近いウェリス吹田豊津シティーハウス(@160台)との価格差の元凶は土地の購入価格差が大きいのですかねぇ。JRって強気なんですね。
  • ガスコックはファンヒーター用です。私もあの素早く暖かい部屋になる威力を知ってから手放せなくなってて,床暖との使い分けを考えてます。オプションの場合,設置場所は,コンロ用のガス配管があるP.Sから1mの範囲までと,言われましたが,個人で手配される場合はそんな規制もなく設置可能な範囲であれば,大丈夫だと思います。ご希望通りに仕上がると良いですね。
  • 24時間換気の給気口がリビング側になくてびっくりしました。台所換気と連動した換気口があり、「台所換気を一日に3回料理のときにまわせば換気は十分です」という説明でしたが、あれでは24時間換気といえませんよね。24時間換気されるのは実質上は北側の部屋だけです(南向きの部屋の場合)どうなんでしょう。
  • 24時間換気のレンジ連動型のみは、この物件以降、野村不動産では取りやめており、レンジ連動型にプラスしてリビングに別に換気口を空けている模様。(子供部屋や寝室と同様)数値上の24時間換気は可能である。




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間取り[ ]

  • 図面を見れば、同一位置にスリーブがあることがわかるのですが、モデルルームでは、子供部屋がわはたまたま別の位置になっていたし、同一位置になっていた寝室側は外側に物がおいていて隠れている状態だったので、よくよみとれませんでしたね。もしかして外側の壁にエアコン用の配管カバーを掛けられないようにわざとそういった設計になっているのかな。
  • Lタイプをかなり前向きに検討していたのですが断念しました。小学生と中学生の子供2人の部屋として約5畳の2部屋をあてようとしていたのですが、ベッドを入れたら机が入らない、机を入れたらベッドが入らないという狭さのために見送りました。価格は確かに高いと思いますが 立地、防犯、眺めが非常に魅力的でした。
  • 確かにバルコニーは狭いかもしれませんね。あと逆張りにしてもバルコニーの柵が低く危ないような気もします。でもお隣さんとのプライバシーは完全に守られている珍しい物件でもあるように思います。実際に身を乗り出してもお隣さんは見えなさそうですし。。
  • 東側がこんなに人気がないと思わなくてびっくりしています。南側も2LDKの間取りはほとんど次回に回されていますね。東側の低階層は電線と土手からの視線が気になります。
  • 確かに東側といってもちょっと南を向いているし、朝が早起きで昼間は居ない、会社から帰れば夜ってことだとあまり南向きの必要も無いので共働きとかなら東側でも十分な気がします。しかしココの東は3LDKで70m2を切ってる部屋が多く,間取り的に失敗なのではないでしょうか??
  • 平米数の小さな部屋が使い勝手悪いような気がします。あと、浴室が共用廊下に面しているというのは団地みたいで朝に入る場合は気になります。よくある間取りでよかったのですが。
  • 東側も角部屋は人気のようですね。確かにここの東側は少し間口の狭い部屋が多く、今回はパスして、南側で検討してます。間口とかもう少しワイドにしてもらったら、(もう遅いですが)検討する価値あったかと思います。
  • 確かに東は比較的狭い部屋が多いですね。角部屋は75m2くらいあるけどその他は70m2切りますよね。子供が1人でもいるとキツイですね。東の眺望も7階くらいだと悪くないのですが…晴れている時は生駒山まで見えそうだし…。






買い物・食事[ ]

  • うちの自慢の家具は、御堂筋沿いのkasiwaというソファーですね。これは飛騨の家具でちょっと高いですが、デザインと木のぬくもり感は絶品です。
  • 食器棚も買うのに苦労しましたが、結局、パモウナの商品に決めました。これもなかなかの商品ですよ。ネットでパモウナのページにいけば、無料でカタログが請求できるので試しにしてみてください。消費税抜きの定価がそのパンフレットには記載されているので、42%引きぐらいにはなるはずです。
  • 肉や野菜が新鮮なのは、江坂の駅の反対側、東急ハンズのちかくのコウヨウ。次にましなのは豊津のライフ。最近火曜日は東急ハンズ前で安く野菜が買えるので人気。値段が安いのはシンコー。グルメシティは評判はいまいちだけど、24時間で便利。
  • マンションから豊津駅に向かう道を直進し、名神のところで左折して、御堂筋に出るとすぐ左手に洗車場があります。




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育児・教育[ ]

  • 他市からの転居ですのでこのあたりの幼稚園は私も詳しくないのですが、いろいろネットなどで調べて、山手幼稚園やグレース、まこと幼稚園を考えていました。(西吹田は情報が少なくて・・・詳しくないです。ごめんなさい。)しかし、できれば近くに同じ幼稚園に通う方がいらっしゃるのがいいな、と思っているのですが、どちらの幼稚園に通っている方が多いのでしょうかね?どなたか何か情報がありましたら是非、よろしくお願い致します。
  • 我が家も山手幼稚園を少し考えましたが、ここからだとバス通園ですかね?今行ってる幼稚園がバス通園で親は楽なのですが、やっぱり子供がしんどそうなのでせっかく転園するのだから、バス通園でない近くの幼稚園にしようかな。と考え中です。それにこれから住んでいて、西吹田幼稚園から聞こえてくる音を通ってれば騒音とは思わず微笑ましく聞けるかな?と思いまして同じ年代のお子さんがいるみたいなので、これからよろしくお願いします。
  • 西吹田幼稚園に通ったら幼稚園から聞こえてくる音に親近感がわくかなってことです。騒音てのは言い過ぎました。
  • 幼稚園についてですが近所の子供を見ていると、山手幼稚園の制服&バスをよく見かけます。西吹田の子も見かけますが、山手は規模も大きくて人気があるみたいですね。あと、公立になりますが豊津第一幼稚園もいいみたいですよ。この辺の公立幼稚園は縦割りみたいですね。二年保育だから、公園に四歳かなと思う大きさの子供が平日午前中に親子で遊んでいます。きっと来年豊津第一幼稚園に入園するんでしょうね。
  • 幼稚園の情報ありがとうございます。公立が定員割れしてるとは驚きですね。でも入りやすそうで良かった。我が家も公立も視野に入れて再検討してみます。給食がないのだけがネックです。



周辺環境・治安[ ]

  • 設備、自走式駐車場などマンション自体の魅力は十分なものでした。眺望も南も東も将来に渡って約束されている。ちょっとした買い物は豊津周辺でまかなえるし、江坂の街もフラットアクセスで徒歩圏内。江坂が使えるので新大阪の新幹線もすぐだし大阪も利用しやすい。大きな公園として片山公園、江坂公園が利用できる。学校区も吹田市の中で優秀である。どこまでのレベルを求めるかにもよりますが、私が重要視する立地、環境、利便性、学校区全ての面で満足できるものでした。
  • 糸田川右岸にあるのがステイツグランなどのマンション群、左岸は戸建て住宅中心の住宅街。同じ吹田市を流れる川なのに、土手の緑の豊かさがものすごく違っているのはなぜなのでしょう?見た目は地味だけど堂々たる「土地本来の木」がどっしりと生えているし、多種多様なきれいな花が咲く低木がこれでもかというくらいに育っている。
  • 豊津周辺なら、山手町の郵政官舎跡地に建設が始まった15階建てのマンションを視野に入れています。山手町は関西大・千里山にも近く、住環境としてすぐれています。なにせ、「山手」の立地だし、東側と南側は戸建てなので眺望がよいです。遠くでは、国内最大手デベが建てている藤白台の低層マンションに関心があります。駅からは遠いですが、緑が多い閑静な場所です。しかし、一番は、デベの信頼性でしょう。建物の基本仕様はココが一番だと判断しています。
  • 敷地南側(ステイツグラン側)に結構高い電柱が立っています。そこに張られた何本もの電線が、何階ぐらいの高さになるのか戸建ての高さを基準にして検討しています。バルコニーの目の前に電線の川が流れているのは、あまりうれしいものではありませんから。
  • 吹田市の防災ハンドブックでは、ステイツの建つ土地は、上町断層系の活断層が動き、阪神大震災クラスの地震で液状化の危険が極めて高いと予測しています。地盤は、良くないと思うのですが、皆さんは気になりませんのでしょうか?
  • 垂水町2丁目が川筋もしくは氾濫原で大地震のときに危険だというならば、大阪市内は「土地」どころか「海中」だったのだから、さらに危険ということになる。しかし、そんなことを理由に大阪市内のマンションを買い控える人など、事実上いないでしょ、という理解が正しい。



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周辺施設[ ]

  • 豊津駅前の(ライフ側)ファミマ手前の道を左に入って行くと「岩橋診療所」がありますよ。ファミマからすぐです。内科、整形外科、皮膚科があります。昔ながらの病院といった感じです。午前9:30~12:30、午後4:00~7:00。日曜日が休診で、木曜、土曜は午前中のみです。
  • 豊津駅周辺から江坂駅あたりを歩いてみましたが、開業医が多いですね。でも多すぎて何処がどうなのか、いざというとき何処に行こうかと迷ってしまいます。
  • JR吹田から岸辺に出来る梅田貨物移転計画です。計画道路は直線距離で1-2km位しか離れていないようですが・・・決定となると24時間ディーゼルトラックがひっきりなしに通るのでしょうか?詳しいことをご存じの方よろしくお願いします。
  • 確か江坂公園の地下が大きな駐輪場になってますよ。



その他[ ]

  • 一体いつ管理組合はできるんでしょうね。実際、管理組合ができると何かと大変ではありますが、なくては困るものなんですよね。管理組合の運営によっては、管理費を下げることもできますからね。管理会社を一切通さず、自主運営しているマンションの方の意見を聞くと、かなり大変そうですが、管理費は安くついているみたいです。ところで先日のボヤはすごかったですね。うちのマンションが燃えてるように見えたようですね。
  • 駐車場代は、修繕費ではなく、管理費として使われると思います。従って、駐車場代が安い場合には、その分管理費が高くなることになります。車を持っている人にとっては、どっちにしても支払額は変わらないと思います。車がない人には、管理費に上乗せされると。また、持っている人の間でも、屋根付きの1階における人と、屋根ナシ3階で費用負担が同じ(管理費上乗せ方式=駐車場代0円)なのは納得がいきにくいと思います。受益者負担が一番良いと思いますがいかがでしょう。
  • 駐車場代は管理費に充てるのは、ほぼすべてのマンションがやっていて、基本的には了解済み事項になっています。(必ず説明される)不満で有れば、別の物件(駐車場区画が分譲になっている物件、駐車場代無料)にするか、一戸建てにすまれるか、入居後管理組合で規則変更を要望するしかないと思います。ただ規則変更なってことになったら、かなり荒れるような気がします。車持ち派と持たない派でかなり争いが起きますよ。シコリを作ってまで変更依頼しても、結局自分にとっては人間関係が悪くなるだけで、支払金額は変わらないから、疲れるだけです。



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