ジオタワー大阪福島

物件概要

ジオタワー大阪福島　外観完成予想図

• 所在地：大阪府大阪市福島区鷺洲一丁目32番13、32番12、32番19、34番2、50番、51番1、53番1（地番）
• 交通：

1. 阪神本線「野田」駅 徒歩7分
2. Osaka Metro千日前線「野田阪神」駅 徒歩7分
3. JR東西線「新福島」駅 徒歩8分
4. JR大阪環状線「福島」駅 徒歩10分

• 総戸数：612戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造、地上51階建・塔屋2階
• 敷地の権利形態：専有面積割合による所有権の共有および普通借地権(地上権)の準共有
  • 借地権：普通借地権（本マンション敷地の一部）

1. 大阪市福島区鷺洲一丁目34番2（地番）については、借地期間：引渡日より2095年8月31日まで。
2. 大阪市福島区鷺洲一丁目53番1（地番）については、借地期間：引渡日より2094年12月31日まで。
3. ※期間満了後も更新可能。更新期間は借地借家法の定めに準ずる
4. ※借地権の譲渡・転貸は土地貸主に事前に通知を行ったうえで可

• 完成時期：2030年5月
• 入居時期：2030年7月
• 売主：阪急阪神不動産株式会社、関電不動産開発株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

掲示板

• ジオタワー大阪福島（検討スレ）

口コミ解析

• ジオタワー大阪福島の口コミ・評判まとめ【徹底分析】

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価格・コスト・販売時状況

• 借地権部分は全体の何パーセントなんでしょうか？
  • 定期借地よりも普通借地のがやばい。スラム化するか、イギリスのリースホールドのように、人生詰む人が続出した後に政治介入されるか、どちらかの未来。借地マンションに住宅ローンを融資する政治が絶対悪。デベロッパーも購入者もルールの中で行動してるだけ。売れるから売るだけ、それしか買えないから買うだけ。投資目的の購入はok。10年で返せる人もok。30年住宅ローンだけは絶対辞めよう。
    • 普通借地は定期借地と違って、借地期間満了後も契約更新できますので、実質的には所有権とほぼ近しい評価になります。よって、一般的に、定期借地物件と比較して、普通借地物件の方が価格が高くなる傾向にあります。スラム化とか政治介入のくだりは理屈がよく分かりませんので、どうしてそのようにお考えになるのか教えて頂けますか？
      • 普通借地は定期借地と違うのは理論的には理解しているが、更新の例がほとんど無いし、不透明な点が多すぎるのが問題だと思う。こんなゴミを作った阪急はがめつすぎる。そんなに所有権にしてしまったジオグランデ梅田がトラウマなのか？
        • 普通借地（昔の旧法借地含む）での更新事例なんてたくさんあると思いますけどね。借地借家法で規定されている権利形態ですし、そんな不透明な点あります？この普通借地を選んだのも阪急の意向というより、土地所有者の意向なのでは？この土地の所有者は阪急なんですかね？阪急だとすればおっしゃることも理解できますが…個人的には普通借地物件は定期借地物件に比べて権利形態上はあまりネガティブ要因になりません。ネガティブ要因にならないからこそ、販売価格がその分高値でくると思いますので、そちらの方が余程ネガティブ要因だと思ってます（間取り・詳細デザインももちろん気になりますが）。
          • ここは定借じゃなくて、普通借地ですよ。普通借地ですから、期間が過ぎた後も更新可能。「借地権の譲渡・転貸は土地貸主に事前に通知を行ったうえで可」とのことなので、手数料を取られることもないのかな。ここは確認した方がいいとは思いますが。それよりも地代って変動はしますよね？どういう基準で変化していくのだろう。
            • 取り壊し前提の定期借地じゃないので良いと思います。
• エントリーページのご予算をみた感じでは、1.2～1.5億がボリュームゾーンかね。そして7000万以下は期待すんなと。まあ、安くはないな。
• 公式サイトが公式にオープンしましたね。広い公開空地が目玉のようですが、この公開空地の土地は賃貸なので、地代が発生します。注記にも書かれているとおり公開空地は居住者以外の誰でも利用できるスペースなのですが、当然ながら、その地代を払うのは居住者です。ここに納得できるかがポイントになりそうです。
• 託児所と店舗(スーパー?)も予定してるんですね。
• 皆さんいくらくらいの想定ですか？
• 37～50階の中住戸で80平米台ということは、角住戸は90～100平米クラスなんかね、だったら厳しいな
• 福島区の人しか買わないですよ。それで良いんだと思いますよ。
  • 福島区梅田、中之島寄りの人は買わないですよ
• 借地権終了後、地主に返すのは建物部分じゃないから、購入者は所有権を失わない、という理解でいいのでしょうか？
  • 多分そうなんだと思いますよ。シティタワー大阪福島75平米で7280万円で出てますが、ここは果たして？

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交通

• 4線利用とは聞こえがいいが、利用価値が低い路線、電車数も多くない路線ばかり。阪神福島は特急も止まらないし、まともなのは大阪環状線位だがJR福島駅まで徒歩11分。遠い。使いがって悪すぎるし所有権でもない。ジオタワー一三より売れ残りそう。

構造・建物

• 敷地面積：9,689.27m2
• 建築面積：3,848.47m2
• 建築延床面積：72,541.44m2
• 建ぺい率：39.72%（法定建ぺい率70％）
• 容積率：526.44%（法定容積率528.70％（総合設計・52条14項の容積割増による））

共用施設

• 駐車場：245台〔エレベーターパーキング212台、平面駐車場33台 （内、来客用2台（内、福祉対応1台）、カーシェア用2台含む）〕
• 自転車置場：856台〔上段287台、下段スライド式569台〕
• バイク置場：18台
• ミニバイク置場：105台
• サイクルポート：184区画（368台）

設備・仕様

• ４５平米６０平米８２平米それぞれの風呂サイズが、1ランク小さい。

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：44.49m2～154.24m2
• バルコニー面積：12.1m2　～35.8m2
• 限定公開間取りはかなり良かったと思う。十三のようにオールリビングインでもないしアウトポールだし。
• 間取り一部公開されましたね。PL,OIとか綺麗ですが、4LDKは一つも公開なし。ほとんど無いのかな？あと資産性のページも公開されましたが少し無理矢理感を感じます。口調が上からでは？「つまり“高い”と感じる大阪のマンション価格が、数年後には“あの時は安かった”に転じる可能性がまだあるというわけだ。」

買い物・食事

• 商業施設

1. WISTE　（徒歩6分・約470m）
2. そよら海老江　（徒歩8分・約610m）
3. 阪急オアシス福島ふくまる通り57店　（徒歩7分・約560m）
4. KOHYO 鷺洲店　（徒歩5分・約400m）

育児・教育

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周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• マンション周り見に行ったんですが、ウイステからのアクセス悪いですよね？キコーナの前あたりに横断歩道・信号欲しいです。あとマンション南出口も欲しいです。阪急阪神さん、がんばって要望出して。
• 個人的に気になっているのは、すぐとなりが大規模なURのマンション群だということです。敷地はかなり広いです。ここの長期の資産価値を考える上では外せない内容です。となりにURと聞いて、治安が気になる方もいるでしょう。しかし私の場合は老朽化したとなりのURがいずれ建て替えとなり、高層化、新築に様変わりするのではないか？ということです。もしそうなれば、格安の家賃で提供される高層のUR新築住宅がとなりに出現することになるわけですから、部屋数の供給増などをふまえても、この物件の優位性はかなり下がってしまうのではないかと思っています。
  • 私もURは景観的に気になりますけど、治安がどうとか言うのは偏見では？鷺洲はリフォーム入ったばかりみたいで建て替えはもう少し先だと思いますし、福島は人口増えて地価も上がっているんですから、出来るとしたら普通にマンションになるか商業施設では。

周辺施設

• 公園

1. 鷺洲中公園　（徒歩3分・約180m）

• 医療施設

1. 大阪病院　（徒歩10分・約800m）

その他

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