キングマンション都島リバーコート

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キングマンション都島リバーコート

物件概要

• 所在地：大阪府 大阪市 都島区中野町5丁目1番490（地番）
• 交通：

1. 大阪環状線 「桜ノ宮」駅 徒歩3分
2. 大阪市営谷町線 「都島」駅 徒歩9分

• 総戸数：62戸
• 構造、建物階数：地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2012年02月末日予定
• 売主：株式会社阪神住建
• 施工：スナダ建設株式会社
• 管理会社：株式会社阪神総合管理

掲示板・口コミ

• キングマンション都島リバーコート（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 阪神住建ってちょっと微妙・・
  • 阪神住建って結構値段は安いけど・・・・ みたいな物件が多いとかって聞いたことあります。あとまあいい噂は私はあんまり聞きません。
  • 阪神電車の阪神は今は阪急と合併してるから阪急不動産とかはグループだけど、 阪神住建はスパワールドは経営しているけど阪神電車とかとは無関係だと思います。 なのでやはり微妙？？な会社か・・・・
• 就職活動のとき、ヤング開発と阪神住建はやめとけと言われた。
  • ここに住むって事はヤ☆ザに金払うってこと？ 何かあっても対応悪そう

交通

• 駅に近くて便利ですね。
• ここの良さは、再開発中の大阪の中心：キタへのアクセスでしょう。駅までJR3分、地下鉄8分、そこから5分でキタ。川を越えれば北区との立地なので、キ タから徒歩でも30～40分、タクシー千円強。30年後とか考えると、駅近マンションは値崩れも小さくさびれにくいのもメリット。

構造・建物

• お隣のブランズと比べると、今のところはキングのほうが、南側が開放的ですね。
• ここ外観かっこいいですね。隣より高級感があります。
  • あの屋上にある看板はどうしても気に要らないのですが。。 キングマンションってどうしてもあれをつけるんですよね。 あれさえなければ綺麗な外観なのに。

共用施設

• 駐車場がかなり安いのでいいなと思っていますが、周辺相場からしてここの価格はどうなんでしょうか？
• 市内の駅近新築マンションで駐車場100%というのは、近所にスーパーが無くても全然問題ないと思いました。
• 集会所などがありませんが、理事定例会はどちらでするつもりなんですか？
  • 近くに区民センターがありますから、会議室などを借りて開催するのではないでしょうか。
• この物件は、集会所を始め今の新築マンションでよくあるパーティールームやキッズルーム、コンシェルジュサービスなどの共有施設やサービスがありません。 それら全ての維持コストは、購入者である私たちの管理費で負担していくしかないんですよねぇ。どこのマンションでもいずれは大規模修繕などをして価値を維持していかなくてはなりません。 その為、管理費や修繕積立費は確実にアップしていく訳ですから、維持コストのかかる共有施設やサービスが本当にマンション内に必要かどうかを見極めないといけないと思います。 私は、あればイイには越したことないけど、自分の財布から費用を負担してまでそれらの共有施設はいらないという考えですので、この物件を選びました。 たまーにしか使わない集会所よりかは、皆が日頃使う駐車場や自転車置き場が充実している方がイイです～！ 自転車置き場が若干少ないようにも思いますが、駐車場100%確保を優先したのでしょう。この選択、私は賛成！大阪市内の都心部で駅近新築マンションで、駐車場を借りようと思ったら毎月15,000円～30,000円位はかかりますからね。
• 都心部で駐車場安価、公園近し、駅近、キッズルーム等の共用施設無し、主要道路に面していないっていうのは、前にマンションが建つかも知れないリスクを考えても、魅力的でした。 敷地内に公開公園が無いというのも決め手の一つでしたね。
• 平面屋根なし駐車場って本当にいいのかな 出し入れは楽だけど、汚れるし夏熱いし 何よりイタズラとか車上荒らしがこわい
  • 機械式の駐車場はコストがかかるからﾀﾞﾒって言う人も いて色々ですね 平面屋根なし駐車場は毎日車に乗らない人にとっては 車が痛む原因になるかもしれませんが 駐車場のメンテナンスにかかる経費と車のメンテナンス代と どちらをとるかでしょうかね
  • 機械式って入れ替えても1台分当たり3〜400万ぐらいらしいよ
• うちは家族が夫婦二人きりなので、集会所ナシや自走式屋外駐車場など必要最低限の設備のここを選びました。お隣と比べて質素ですかね？でもうちにはそれがお似合い。。。ファミリーなら断然お隣かな？
• 駅に近いことと、駐車場が屋外自走式で駐車料金が安いのが決め手で契約しました。
• 駐車場、確か無料と月３０００円と月１万円の３タイプがあって、月１万円の駐車場はマンション１階の駐車場だったかな？ 無料駐車場の数は１０台くらいだったような気がします。 まず希望を募って多ければ抽選だと思いますが・・・どうでしょうね
  • ほとんどが月３０００円で、無料駐車場は少ないですよね〜
• バイク置き場に大きなバイクが何台も置かれてますね、原付きクラスしか置いてはいけないルールだったのでは？ 駐車場の左右との間隔が狭すぎます、上段から下ろす時なんかハンドルが絡んで危ない!(ﾟOﾟ)!
  • 管理規約によると、バイク置き場は、区画内に納まるサイズであれば問題ないようですよ。 不快に思われる方も居るみたいですね。 その事も考慮しながらバイク選びをしたいと思います。せっかく、当たったバイク置き場ですから。 今日、バイク置き場を通りましたが、ルール違反の大きさのバイクはないと思いました。原付と比較すると大きく見え圧迫感があるので、ルール違反と思われたのかと思います。
    • すいません！ わたしは何か勘違いをしていたようです。 1年前の契約前後の説明で、「バイク置き場は原付クラス」と聞いたように思い込んでいました。 今管理規約を読んでみたところ、そんな記述はありませんでした。あまりバイクや車に詳しくないもので…出しゃばった書き込みをしてしまいました、そして11番さんとその奥様にも余計な心配をさせてしまいました。謝罪させて頂きます。すいませんでした。

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設備・仕様

• ここは部屋のドアが引き戸でないのが残念。にゃんこがいるので出入り口を作るには引き戸が良かった。お隣のブランズは引き戸ですね。
• このマンションはホントに必要最低限の設備ですね。 うちはそれが気に入りました。
• オール電化でないのはメリットですね。
• ここはディスポーザーありませんが、ディスポーザーがあるマンションではメンテナンスに お金がかかるんじゃないかとか 無ければ無いで別の意見があります 無駄に色々とトラブルがあるのだったら無い方が良いと 言う意見もあります 私は実際使った事がないので良い部分と言うのがわかりませんが 無い方が良いと言う意見を読んでいたら そんなに必要ないものかと思えてきました
• こちらはトランクルームあるし、ポーチもついてるし良いと思いますよ。 そういう面では隣より良いなと…
• キッチンのつり戸棚を付けたんですけど、ブログの内装の写真を見て激しく後悔してます！なんだか社食の食器返却口みたいです～
• 吊り戸棚を止めた場合は、キッチンの天板はカウンターとフラットになるのですか？それとも、段のまま？ 私は、標準なのですが、冒険しても良かったかなと思ってます。 モデルルームみたいなのは、部屋が広く見えてイイですね。
  • 標準＆吊り戸棚なしの場合、キッチンの天板とカウンターはフラットではなく段になります。段になっていればリビングから洗い物が見えにくく、来客時も気にしなくてもいいです。 ただ、フラット天板の場合も前に目隠しにちょっとした観葉植物をおいたり、食洗機をしっかり使ってシンクにためておかなければ、見た目はそれほど 気にしなくてもいいと思います。（個人的には来客はそれほどないですし）。もしくはこれを機会に、料理しながら洗い物を同時にする癖を身につけるにのもい いかも!?
• 内覧会の時にも各種オプションのセールスがありましたね。 壁・天井の珪藻土塗り、フローリングのコーティングを検討しており、住宅リフォーム業を営む友人に聞いてみたところ、オプションの価格にはデベへのキックバックが含まれているので、当然割高なのだそうです。 傷の全くつかないコーティングなんてないので、「普通のワックスでいいんじゃないか？」とのことでした。 そのリフォーム屋の友人に天井の珪藻土だけお願いしようと思っています。

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間取り

• 2LDK～4LDK
• 残っている物件は、逆で一番広いAタイプとDタイプ、Eタイプはほぼ完売。Bタイプが割と残っていたように思います。Cタイプもそこそこ残っていたと思いますが、こちらは少し狭いですね。
• トランクルームと間取り広めはいいかも～
• ここの西側側面、Aタイプのキッチン側の壁が内側に入り込んだ設計になってる理由ってなんなのでしょう？ 誰か分かりますか？
• ウチはＤタイプを契約して、夫婦二人なので和室ナシ、ウォークスルークローゼットにしようかと思ってるんですが、収納が少ないかなあって悩み中です。 リビングに棚を置くか、最初から収納を作ってもらう見積もりをするか。 悩む…
• 契約すみの方に質問です。 私は、メニュープランを選ばなかったのですが、みなさんはどうしましたか？ 和室を洋室やリビングにするプランだったと思います。
  • 基本プランにしましたよ！
  • ウチは夫婦二人なので、和室を撤廃してリビングを広くするプランにしました。
  • 和室を洋室に変更しました。今の住まいでは和室も洋室のように使用しているので、和室があまり必要ないためです。来年の入居が待たれます。
  • 私たちは来客用＆赤ちゃん用に和室残しました。キッチンで料理しながら赤ちゃんを和室に寝かせて様子が見ることもできるかと思い。。プランは家族構成に よっても違ってきますよね。DINKS で過ごす方はリビングを大きくした方が開放感を、部屋数がいる方は洋室を、和室の畳でごろごろしたいっていう人は和室はマストでしょう。
  • うちはDINKSなんで、和室は辞めました。 でも、来客用に置いておくのも必要かもって思いました。あとの祭りですね。

内覧会

• 問題箇所は、ほんの数箇所だけでした。 内覧会同行をよく頼まれている専門家の友人に同行してもらったのですが、 「こんなに綺麗に仕上がっている物件は初めて」 とのことです。 現場の方に聞くと、1月初旬には出来上がっていたので、1ヶ月間じっくりと点検・手直しを行ったそうです。 （隣の工事がなかなか終わらないから、砂埃が飛んできて、その為の外壁ふき掃除が一番大変だったらしいです）
  • 内覧会は、「自分で内覧会セット」なるものをレンタルしのぞみました。 が、ここでも素人ではどうしようもないことを痛感し、こんなもんかな～と軽く確認しただけで終わりました。 とは言っても、私の最大の関心事は、放射能マンションだったらどうしよう！？でしたので、ガイガーカウンター（μＳ／ｈ）は常時ながめてました。 空気中の放射線量を測っただけなので、目安にしかなりませんが、結果は、今住んでるマンションと同じかそれ以下だったので、とりあえず引越ししてもよさそう、と判断してます。
  • うちは事前にインターネットに出ていた確認箇所をチェックしていた程度で夫婦二人で臨みました。 かなり細かく見て、クロスの小傷がほとんど。 その他コーキング欠け、オプションの浴室扉の傷、浴室カランの付け忘れ？があり、浴室カランについては、デベの偉いさんが、首を傾げていましたよ。

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育児・教育

• 自分がジモティーなので大川好きだし間違いなく欲しい物件ではありますが なんか妻が学区を気にしてたようなので流れるかもしれません。 たしかにあまり良い噂がない所かもしれませんが 残念極まりないです。
  • 子供の事ですが、来年中学と小学生が居ます。妻はこの物件の中学学区が引っかかっているようです。 自分は中学はこことは違う学区でしたので様子は分かりませんが 当時から評判いまいちだったようで…。
  • 間近に中学進学を控えているとなると学区の評判や印象って重要ですねぇ。

周辺環境・治安

• 桜ノ宮駅に行くときに前を通ってて、気になってました。 駅から近いのに静かな場所で交通量も少ないので、暮らしやすいかなと思います。気になるのは、隣の倉庫も今取り壊し工事をしてて、結構な敷地があるんですが 隣もマンションになるのでしょうか？
• 桜ノ宮といえば、ラブホ街というイメージがありますが。。 やっぱり近くにたくさんありますか？
  • 場所は桜宮駅近くだし便利そうですね。 ホテル街も線路向こうなので、あまり関係なさそうですし ただし同じ都島でも友渕と桜宮駅近くだと印象全然違いますけど
• ここは何があった場所ですか？
  • ここは大阪市のもちものだったはず。 工場跡地とかではないはずです。
• 予定地のすぐ南に水道局の保養所がありますよね。大阪市も財政難の折、売却の予定は無いのでしょうか。公共団体の施設が売却されてマンションが建つのは最近のパターンですし。さらに桜ノ宮駅に近い区画なので、大いにありえそうです。
  • 水道局の保養所、ブルーシートしてるからもうやってなさそう。 敷地も広いから売却されたらマンションが建ちそうですね。 キングの隣に東急不動産の物件ができるみたいです。
  • 営業さんが水道局跡地も売りに出てるといってました。 この辺の土地は、どんどんマンションになっていくんでしょうね。 判断の難しいエリアです。
• 隣のホテルの塵芥臭いからやめた方が良いですよ。 隣スグ倉庫だし夜まっくら しかし目の前の水道局跡地にショッピングセンターが建つとの噂があるけど・・・
  • 確かイトーヨーカ堂とか西友だったと記憶してます。
    • ショッピングセンターができるというのは南側の水道局の跡地ですか？ うわさじゃなくて確実なんでしょうか？ それならこのマンション買いですよね。
    • 水道局の跡地は未定と聞きましたよ。タワーマンションの可能性も否定できないとか。 でも、駅徒歩2分の立地と値段の安さで、じき完売すると思います。
    • 目の前にある水道局の土地は、現状では売りに出ておらず、周辺道路の環境から考えてショッピングセンターになる可能性は低いと言っていましたよ。むしろ、立地と土地の広さからして、売りに出た場合大型のマンションが出来る可能性の方が高いのではないか？とのこと。但し、立つとしても4年以上先じゃないでしょうか。
• 南側にある大阪市の敷地はどうなるか？
  • 大きくは２つ。

1. 現時点では何が建つという計画もない。 現在は大阪市所有の土地で、売りに出されるという話(噂)はあるが、売りに出ればデベロッパーである阪神住建にも情報は入る。この物件の敷地も大阪市の所有地だった訳ですし。 今の時点でまだ売りに出ていないので、計画して建築となると、早くても4年先以降だろう。売りに出た場合、阪神住建としても欲しいくらいだと。
2. 売りに出た場合、マンションが建つ可能性はある。 駅前の好立地ですのでマンションが建つ可能性は勿論あるでしょう。 大阪市内の駅近マンションで将来に渡り、景観及び眺望を保証できる物件などほとんどない。 タワーの場合、そうじゃない場合の日照と眺望に関して、いくつかのケースで詳しくご説明いただきました。

• • つまり（日当たり・眺望に関しては）爆弾を抱えているということ？
    • いえ、眺望について今状態を維持出来る保証はないということ、日当たりは、階によって陰になる時間が多少増えるかもしれないとのこと。 それを爆弾ととらえるかどうかは、人によるんじゃないですか。大阪市内都心部の駅近マンションならどこも同じような可能性はあるでしょ。
    • 長期的に眺望を保証出来るような物件は、都心部だったら線路脇とか川沿いくらいしか無理だろうなって。 該当するマンションもあるけど、駅から遠かったり、川の臭いが気になったり、電車の音がうるさかったり。
• 大規模マンションじゃないので子育てが終わった大人ばかりの 家族には良いかと思っています
• 契約しました。立地も良いし、川も近いし、満足しています。
  • ホント、立地や周辺環境などトータルで大変満足しています。
• この物件、即日完売というほどでは無さそうですが、立地や設備、駐車場付きなどの利点と価格のバランスは良いですから、学区や地域のイメージが気にならない方は“買い”なんでしょうね。
• 駅側の水道局関係の跡地にはおそらくタワーマンションが建つでしょうが、夏のくそ暑い時期に日当りが良すぎるのも困るので、かえって良いかと。
  • 水道局跡地の処遇は販売の担当者もマンション建設の可能性が高いと話してました。 日照についても説明があったので納得しています。
• 桜ノ宮駅近辺に小さなビーチが完成しました。１年前に比べて少しは浄化されヘドロは少なくなっているようです。これからどんどん大川の水質が浄化されて、いい方向に進めばいいですねえ。まだまだ課題はたくさんあるかと思いますが、今後に期待です。http://www.pref.osaka.jp/kasenkankyo/tokusyoku/fureaitop.html

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周辺施設

• 近くに医療センターがありますよね。 このマンションの北側の道もよく救急車通るのでしょうか？ 結構響いてくるのでしょうか？
• 一番気になるのは、救急車と飛行機と電車の音。状況どうなんでしょうか。
  • 近くに住んでますが、飛行機は慣れればそんなに気にならないとおもいますよ。 少しずれてますよね？真上ではないはず。
  • 現在救急病院と消防署のほぼ間ぐらいに住んでいますが 夜中も救急車は頻繁に通っていますが、気にかけていたら 救急車のサイレンを意識する事もありますが 気にかけていなければそう気づく事はありません
• 大川も開発されて近くに水辺で遊べるような施設ができるようですし、春の桜、天神祭の花火などなかなか良い地域だと思います～。

マンション管理について

• こちらのお掃除はどうなっているのでしょうか？ 規約を見ると2ヶ月に一度業者が掃除をする事になっています。 では、2ヶ月に一度しかお掃除はしないのですか？ ゴミ置き場側の廊下なんて1ヶ月前の引っ越し時に どなたかが誤って落としたであろう水シミが昨日までずうっとそのまんまになっていました。 阪神総合管理に電話をしましたが、翌日も対処してくれなかったので 仕方なく昨日、ゴミ置き場のデッキブラシで私が掃除をしました。 新築のﾏﾝｼｮﾝなのにエントランスの床面は汚れたまんまになっているし 玄関のガラスも相当汚れています。 やっとエレベータの養生を外したかと思えば 鏡は傷なのか汚れなのかどちらにしても汚いし床のゴムの溝も全然掃除をしていなくてゴミが溜まりまくり ﾏﾝｼｮﾝ周囲の植林部分には外部から捨てられた空き缶がそのままになっている事もありました。 これから梅雨の時期になりジメジメしだすとゴミ置き場周辺に蚊や害虫が発生したりするのでは・・・ 太陽のあたらないツツジはやがて枯れて朽ち果てる・・・水はやっている様だが枯葉の処理や植木の面倒は誰がする？ 皆さん、どう思われますか？ 自宅前などの廊下はは個々に気になれば掃除をするという事でも良いかもしれませんが 62世帯(？)の皆さんが毎日利用をする 1階のエントランスや廊下やエレベータ(の床面やパネルや鏡)は日常清掃として管理人さんがするぺきなのでは・・・ 規約を見ると日常清掃は管理人の仕事として含まれているのですよ。 しかも阪神総合管理に管理費として毎月、私達の支払っている管理費から40万位の支払いがあるのですよ。 40万て、、、9時から3時の休憩で実質一日の労働時間は5時間で週休2日制。 すべてが管理人さんに支払われる訳では無いでしょうが 支払う側からするれば日給2万は多いでしょう。。。それならお掃除もちゃんとやって欲しいのですが、 皆さんﾏﾝｼｮﾝの資産価値を下げない為にも清潔に気持ちよく過ごす為にも この事を今後見守っていって欲しいと強く思います。
  • 全く同感です。 新しいマンションなのに細部が汚いなぁと思っていました。 エレベーターの階数ボタンの周辺など手垢がいっぱいで、 思わずその場で持っていたティッシュで拭いたこともあります。 エレベーターの床のゴムの溝も細かいゴミが溜まっていますよね。 最低限住民が毎日利用する場所くらい管理人さんに掃除機かけたり拭き掃除したりしてもらえないのでしょうか？ 管理委託契約の管理員業務には共用部分の日常清掃とありますよね。 私が以前住んでいたマンションも女性の管理員さんが毎日細部を拭き掃除してくださっていてとても清潔感があり綺麗でした。 新築で入居し築５年で引越ししましたが、ぱっと見た感じでは今のこちらのマンションより綺麗に見えました。 築５年のマンションと比べてこちらが汚いなんておかしいなぁと思っていました。言われるとおり、住民皆で注視していかなければならない問題だと思います。
• 建物周りの排水口ゴミがたまりまくっています！ 雨の後だからかもわかりませんが、これでは大雨のひなど排水出来ずにあふれるのではないでしょうか？ 溢れた水がはいってきて、トラブルになったら、 管理会社が責任をもってくれるのでしょうか？ 正直管理人さんを変えてほしいです！ 今の日常管理には不満がめっちゃあります！

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その他

• 下記のデメリットをどう思うか、ですかね。

1. JRの鉄橋がうるさい、日通トラックが危ない、うるさい
2. 水道局のプール＆大川が夏は臭い
3. ホテル街の町=中野町、友渕校区ではない
4. 夜、人通りなく暗い
5. 間取りが狭い、眺望よくない、将来的に日照問題？
6. 最寄のスーパーは高級志向のパントリー
7. 共用施設最小限、ディスポーザーなし、24時間ごみ捨てなし、管理は平日9-5のみ ブランズ桜ノ宮と比較すると、下記が気になりますが、差はないので、希望の間取りが残っているかですね。
8. 阪神住建ブランド
9. 管理費約\1,500高い、代わりに？？
10. コミュニティスペースなし、代わりに平面駐車場

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