アーバニス上新庄グレイブ

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アーバニス上新庄グレイブ　外観1

アーバニス上新庄グレイブ　外観1

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市東淀川区小松2-27-11(地番)
• 交通：

1. 阪急京都本線｢上新庄｣駅徒歩5分
2. 地下鉄今里筋線｢瑞光四丁目｣駅徒歩10分

• 総戸数：30戸うち管理員室等1戸
• 構造、建物階数：11階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2008年05月
• 売主：京阪都市設計
• 施工：山口建設

価格・コスト・販売時状況

• 先日MRに行ったところ、設備がいいのは判りますが、 62平米の3LDKが2Fの最低価格でも3000万円強でした。
  • 個数も30戸以内となると、そこそこ高くても仕方ないのでは？
• 高すぎますよね。相場より５００万くらい高いというのが正直なところでしょう。８０平米４ＬＤＫであの値段はちょっとＫＹ感満載ですね・・。建物の中でひ とつしかないというプレミアムな意味合いが強いんでしょうが、普通に考えてそれだけの金額を出せる人がわざわざ上新庄に住むんでしょうか・・。このあたり の相場をわかってるはずでしょうからあの値段は相当強気ですよね。ここから５分の某マンションは建ってから二年経つのに今もずいぶん空いてるみたいです よ。
  • 確かに相場より5〜10％は高いように思います。
• 720万割引には驚きましたね。立ってしまってからの在庫処分って凄いですね。同じ条件のプランを購入して、すでに入居している人はさ ぞかし残念でしうょね。駅から近いし、特に問題は無いように思います。売れない理由はもともとの価格設定が高すぎたので はないでしょうか。
• 二階の家具付は売れて六階の部屋のみ今残ってるそうです。価格は3000万超です。値引きもたいしてなく駅から近いから売れる自信があるのでしょうね。そ れにしても高い。
  • 6階はもともと3860万の価格で販売されていた部屋ですよ！！3000万強って、めちゃくちゃ値段下がってるじゃないですか！！建って もう3ヶ月、かなり弱気だと思います。迷いますね。でも裏側の中華料理屋はちょっと気になります。

交通

• 駅から5分ですし、静かなところなのでこれが相場なのでしょうか？
• 駅から5分で商業地区から近くてもそこそこ静か。
• 上新庄に急行が停車するようになり、販売開始の時期、景気に回復感がみられたのもあるのでしょうか。でも駅近で大きな道路隣接ではなく静 かで・・・となると上新庄では他に無いですよ。

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構造・建物

• コンクリートスラブ厚が180mmって今時薄い気がします。他のアーバニス物件は200mmあるのに、なぜここは180なの？リビングが 11.6帖でそんなに広い訳ではないので、問題ないってことなのでしょうか？
  • 『スラブ厚180ミリ・・・』と書かれていたので私も気になり他の物件と比較してみました。なるほど、他はもっと厚かったり （200ミリ以上）二重天井だったり。。。私の家中にある他物件のパンフレットではここが一番薄そうでした。何 故？何故なんでしょうか？比較的小規模物件だからなのでしょうか。
  • 私もスラブ厚180mmというのはかなり引っ掛かっていました。かなり悩んだ末、結局申し込もうと思っています。駅近・・小規模 物件・周辺環境（静かさ）・価格、と優先順位を考えると、他の周辺物件にはない好条件。リビングが梁で囲まれているため、その厚 さでも充分と考えて設計しているとのことなのでとりあえず納得しようと思っています。今すんでいる物件もスラブ厚が180mmで、上の階に小さな子供がいて走り回っています。確かに音は聞こえますが、それほど気になる訳で はないので同じレベルであろうと思っています。上階の音に関しては上階の住人にも大きく影響されますし。モデルルームになっているAタイプの部屋はリビングがワイドスパンなのでスラブ厚が厚くなっているようですよ。（ボイド工法ですけど）そ の分天井はB・Cタイプより10cmくらい低いですが、2475mmあるので充分だと思います。
• 建物も階高低いです。

共用施設

• 細かいことでは図面ではゴミ置き場が屋根無しになっています。単なる野ざらしの置き場なのはちょっとどうかと思います。
• 駐車場は分譲だし、駐輪場は狭いです。

設備・仕様

• 立地と装備はそこそこ気に入りましたが、ちょっと価格設定が高いですね。

買い物・食事

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周辺環境・治安

• 上新庄の小松2丁目の11階建て29戸のマンションです。
• 土地が少しばかりいびつなカタチをしていると思ったら食い込む部分に中華料理屋さんが・・・・。玄関の前が中華料理屋さんの裏側になるっ てどうなんでしょう？匂ったりしなければいいですが・・・・。
• 新幹線の音もうるさそう・・
  • 新幹線はかなり離れてますよ。全くと言っていいほど新幹線の音は聞こえないと思います。アウエリアと勘違いしているのでは？
• １年前まで小松に住んでいました。環境いいし好きですね。静かですし駅も近いし。環状線も近いのですがここまでは音は聞こえませ ん。夜中に走る大型爆音バイクが少々気になりましたが。
• ここら辺は環境いいですよ〜平和で穏やかな街って感じです。現地付近に住まれてる方はよくお分かりと思いますが・・・
• ここは静かで駅に近く、生活利便性は良いと思います。ですが、おススメはしません。というのも、今広告に載っている部屋は、隣の中華食堂 （？）に面しているので、かなり臭いに悩まされるかと。

周辺施設

• 土地的には、近隣に特定の民族方の学校あり、警察が過激派に指定している左翼団体の公然事務所ありですから少し気になりますが、駅近ですしそろそろ購入し ようかと、検討の範囲にしています。堺筋にも直結してますしね。

その他

• 29戸しかなかったら管理組合も頻繁にまわってくる他のマンションと同じ平米数でも管理費なども高くなりますよ。せめて100戸以上あるマンションがいい と思います。
  • 小規模物件の方が好きです。
  • 私も割高感を感じていたのでかなり迷ったのですが小松のあの辺りの環境、小規模物件であることが最後の決め手となり契約した次第です。
• ちなみにここまでの値引きを提案されているにもかかわらず、断念した理由としては、

1. 天井が低い（＝階高）
2. 一昔前の工法（梁が気にな る、壁が薄い、床が薄い、狭く感じる等）
3. 駐車場が分譲
4. 小規模の割りに、修繕費などが安い
5. 駐輪場の数
6. 隣の中華食堂 の存在
7. 上新庄駅の朝の混み具合

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