パークホームズ大倉山ザ・テラス

物件概要

パークホームズ大倉山ザ・テラス　外観完成予想図

• 所在地：神奈川県横浜市港北区菊名6丁目175-1（地番）
• 交通：

1. 東急東横線 「大倉山」駅 徒歩8分
2. 東急東横線 「菊名」駅 徒歩11分

• 総戸数：83戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート鉄筋コンクリート造地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2026年6月
• 引渡時期：2026年7月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・日本郵政不動産株式会社
• 施工：大末建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

掲示板・口コミ

• パークホームズ大倉山ザ・テラス（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 郵政関係の跡地（土地取得安め？）、前面道路、線路付近ということで少しお安めにしてくれれば良いけど、多分無理ですよね三井さん‥？
• 向かいのプレミスト大倉山が坪350-360くらいだったと記憶していますがそんなに上げてきますかね
• この規模で販売開始５か月前に告知。集客に時間がかかる前提か。
• 郊外パークホームズらしく低仕様、若干お安めもあり得るかと思ったのですが、名称にTheを入れてるしエントランスも二層吹き抜けっぽいので仕様そこそこお値段お高い路線になりそうですね。三井なのでドン引く程では無いと思うけど、地元民は腰が引ける程度の値段にはしてきそう。
• 皆さんはこのマンションの価格はいくらぐらいで出されると予想されますでしょうか？
  • 坪450くらい
    • 3LDKは350くらいかなと
      • 430くらいかな
• 第1期の販売予定時期は2025年3月上旬、まだまだ先ですね。なんて言ってると、あっという間に3月になってしまうのでしょうけど。具体的な検討や計画や準備をするためにも、早く詳細が公開されると良いのですが。物件エントリーしてどれだけの情報が入手できるものか、価格はまだわからないような気もしますが。なかなか良く考えらているなと思える間取りとか、立地などから考えると高そうな気がします。
• 立地が悪いから，そこまで高い値段にならないと予想。坪430-450ぐらいかな？
  • さすがに1億以下でしょうね
• 明日、予定価格発表なんだね
  • 坪370万円台！まあまあ高いなぁ。プレミストより坪20万位上がったか。
    • 2階でこの価格…やはり安くなかったですね
• プレミストも販売に苦戦していたのに、それより更に値上げでは一層厳しそうな感じです。
  • 値上げしていたし大規模で竣工前完売。苦戦というレベルでもないでしょう
• モデルルーム予約もう埋まってるみたいだし、うだうだ言ってたら完売しそうだね。これ2次以降値上げするんじゃない
• 安くはないけど高くもない感じかな？大倉山駅からのアクセスと立地が悪いから、悩みどころ
• プレミストとの比較だと少し値上げくらいかもしれないですが、周辺の中古相場とはかけ離れてませんか？これでも新築至上主義で売れてしまうんですかね。
• 値上げ、価格維持、大っぴらに値下げ、こっそり値下げの何れになるかは分かりませんが、最終的には売れるかと。ファミリータイプは何だかんだ文句言いながらも買う人はいそうだけど、この立地・価格の広めの1LDKってどんな人が買うのか想像もつかない。
  • 昨今の市況を見る限り、値上げはあっても値下げは無いと思われます。特に東横線沿線の新築はここ何年かでは高い高いと文句言われながら難なく完売してますのでデベは強気です。（少なくとも築浅で）中古で割安なものがそんなにある印象は無かったですが、あれば中古を買った方がコスパはいいと思います。
• ざっくりした予定価格はホームページに出てますね。
  • 予定販売価格：5,200万円台~11,200万円台　
  • 予定最多販売価格帯：7,800万円台・8,800万円台　
  • 間取り：1LDK～4LDK
  • 専有面積：44.82m2～80.76m2
• 説明会日程追加ですか。条件の良い部屋は1期1次で売り切れそうですね。
  • 元々日程少なかったので計画的に日程追加したのだと思いますよ。
• 南向きの80平米の部屋は値下げしたんですね。申し込み入ってないのかな。
• 先日説明受けてきましたが、物件はいい感じですね。ただ、管理費高すぎませんか？プレミストと比べても1.4倍、3-3.5万円は、、ファミリー層からすると大分コスパの悪い物件という印象を受けました。
• 実際の価格帯はブログ記事やMRに行って確認するとして、メリデメの両方が一定存在するので決め手に欠ける物件だと思いますが、総論は良い物件だと思いました。私自身は決め手に欠けるので、他物件を見て比較しています。ダンマリするのも潔くないので、以下主観的なメモ書きます。
  • 良いところ
    • 上層階など高い部屋もあるが、最近の東横線の中ではやや比較的良心的な価格
    • 大倉山駅8分、菊名駅11分の2駅利用可能
    • 日常的な買い物が周辺にあり便利（スーパー・ドラックストア・コンビニ等）
    • 駅周辺は静かなエリア
    • 大手ブランドの安心感
    • 全体的に中～高品質グレード設備
    • ZEHあり
    • ディスポーザーあり
    • エントランスかっこいい
    • 周囲に高い建物は少ない（戸建て・低層アパートが基本）
    • 公立学校◎（小学校・中学校の評判・教育水準が高い）
    • 管理会社が大手、第三者管理・外部方式か
  • 懸念点
    • 交通量の多い環状２号と綱島街道に両サイド挟まれている立地
    • 目の前の道路で騒音・排気ガスあり
    • 1階テラス部屋は日当たり・視界・騒音が微妙
    • 新幹線の高圧線が上階のバルコニーから見える
    • 共有部はほぼエントランスラウンジと通路のみ
    • 駐車場が少なくあっても基本は機械式、周囲の駐車場を探すことになりそう
    • 目の前の道路の交通流が多い、道路拡張計画が進んでいない、ゆえに道路出にくい
    • エントランス前の歩道が狭い（物件の敷地内歩道に少しなっているかも）
    • 駅からの遠回りフラットアプローチだと大倉山駅徒歩10分強かかる（ベビーカーだとさらにかかる）
    • 菊名駅からの歩道や道路が狭くベビーカーだとかなり歩きにくい
    • 全体的にプレミストと比較するとやや見劣りする
• MR行ったけど、南向きは高いかなと思うけど、東横線の他の物件の価格を見れば妥当で、西と東向きは道路向きだけど良心的でいい。幹線道路沿いと歩道が狭いのが無ければ即決できる感じです。設備などは大手ブランドで安心できますし、資産価値はそれなりに下がりにくそうです。
  • あと基本的には抽選物件でしょうね。来場者はかなり多いらしいですし。
• 全部が合格点で優等生物件なんだけど、なんだろう決め手に欠ける感が。これが都内だったら即GOだけど、神奈川だしなあ。もう少し駅近だったら、もう少し新横浜近かったら、もう少し静かで空気綺麗だったら、もう少し都心アクセスよかったら。横浜在住の人は喉から手が出るほど欲しい物件なんでしょうが、県外からわざわざ買うほどではないんですよね。
  • マジでそれです。大倉山って決して住みやすい訳ではないですし、東横線のブランドで保ってる感。けど欲しいと思うし。
• この人気ぶりみると2期上がりそうですよね
  • むしろ上がらない2期はないんじゃないかなと思うので、本当に欲しいなら1期で抽選に申し込むしかないですね。でも本当に決め手に欠けるのすごく分かります…。
• 南側が高いと言われていますが、低層階ならかなりコスパいいと思います
• 第1期はいつからなんですか？どれくらい要望入ってるんですかね。
  • 今回販売戸数が最大でも45戸で、17人申込予定とは、マンコミュ見てる方多いのですね。一方で、半数は今後も購入予定なしということで、意外とそういった方も見てるのですね。書き込みの比率も半分ぐらい購入予定なしなのか？
• 本日は抽選でしたね。ガチ勢の皆様結果はいかがでしたか？我が家は無事購入決定です。諸条件を勘案すると今の価格にもバリューを感じたことと、お隣の無印が10年経っても売りに出るとすぐ売れてますので、先々の資産価値も固いかなと判断しました。
  • 抽選でしたか？契約予定住戸の抽選倍率がわかれば教えてください！
    • 物件概要おちましたね。1期で買えた方は勝確かと思います。おめでとうございます。東横の新築は高すぎて易々と手が出ませんがここは三井ブランドなのにリーズナブルだから人気殺到にも頷けます。大倉山は穴場でしたね。
      • 第一期でアンケート入らなかったのは2部屋だけだそうですよ。その部屋も落選の方優先で案内なるとのこと。
        • 西側の1階なども売れるんですね。
          • 夕方頃、当選の連絡がありました！東横×三井×駅徒歩10分圏内が決め手でした！道が狭いとはいえど横浜で、しかも東横線で数少ないフラットな立地が住みやすいかなと思っています。
            • 倍率はおおおよそ3-5倍という感じですね。私は落選してしまったので、他物件に悩むか第2期待ちです。価格はほぼ上がる想定なので第1期で当選された方は本当に当たりかなと
• 第2期の販売はいつ頃のでしょうか？
  • 1期2次も秒で終わってしまいましたね。あっという間に半分売れてしまった。ここ本当に人気なんですね。他と比べれば殺到するのもわかりますが。2期は値上げするんでしょうか？欲しい…
    • 2次とかは1期販売中の応募がなかった部屋を落選者に売るだけなので、ほぼ1次と同義ですね。2期は爆上げの未来しか見えないですね。抽選があるってことは上げても購入者がいるだろうと営業サイドなら当然考えるでしょうし
• GWから第２期開始するともう1週間前くらいなのでそろそろ連絡来てもいいはず。ただ第１期の契約時期が今週末とすると、それが終わった週明けの月曜に連絡が来ると予想します
  • 2期ではなく、正式には第１期2次がこれから始まるようですね。場所は南向住戸の真ん中だそうです。
    • 74E-2の列の販売だと思います。価格は74E-1tは7998で74E-2tは8198のようなので、若干値上がりしているように見えます。
      • やっぱり第2期は上がりますよね。100～200万くらいの値上がりであればまだうま味はあるし許容範囲内か。

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構造・建物

パークホームズ大倉山ザ・テラス　エントエランスアプローチ完成予想図

• ここ外廊下なんだろうか？
  • 外廊下ですね
• 天井高2.4mです。
  • 郊外マンションだと80世帯程度だとエレベーター1基は珍しくないと思いますが、それよりも天井高が2.4mは低く感じました。さすがにこの天井高で直床はないと思いますが、二重床にしたかったので天井高を2.4mしか取れなかったのでしょうかね。

共用施設

パークホームズ大倉山ザ・テラス　エントエランスホール完成予想図

• この規模感でエレベーターが一機ってどうなんでしょうか。
  • 2機は欲しいなと思いましたが、コスト抑えるために1基なんでしょうね
• 駐車場の数が少ないので悩んでます。外れた時のことを考えると…。申し込みはそこそこ入ったら見たいですね

設備・仕様

• ここはZEHではないのかな？
  • ZEH対応で二部屋に床暖房を付けるというのをよく聞きますし、ここは非対応かもしれませんね
    • ホームページにZEHって書いてありますよ～
• ディスポーザ付いてるんですねここ！この規模感のマンションだと無いかと思ってました。
  • この規模でディスポーザー、管理費設定が適切か確認かな。
• ホームページに設備仕様が出ています。郊外の三井らしく普通といったところでしょうか。防音に関する記載が見当たらないのが気になります。

間取り

• 74Aタイプ、洗濯機をクローゼットに置くのはどうなのだろうか。
• エントリー者限定ページ見ましたが、全ての間取りが見れるんですね。珍しい。間取りのバリエーションが意外とある印象でした。
• うーん‥無理やりアルコーブを作ろうとしてるからか、廊下側の部屋が歪な形になってる部屋が多いですね‥まあそれでも、全体的に70平米以上ある部屋が多くてそこは評価出来ますが‥
  • 玄関扉を大梁の下から外してるってのは設計としては正しいんだけどね。耐震ドア枠を使っても大梁が損傷するような巨大地震だと持たないはず。
• 「ヌック」っておもいしろいね
• ４ＬＤＫの８０m2って狭いのかなと思ったのですが間取りをみるとそうでもないのかな。洋室２のサービススペースってどう使えるのでしょうね。この部屋からの扉となっているのですが、クローゼットみたいに使えそう？
  • これ外じゃないです？普通にエアコンの室外機置く場所何じゃないかと。掃き出し窓でなくて、腰窓だからサービスバルコニーじゃなくてサービススペースになってるんじゃないかな、と思います。
• 「専用庭」を謳ってるけど、これってどうなんだろうね。管理は１階の住民にゆだねられるので、手入れせずに草ぼうぼうになったり植えた木が２階まで伸びて問題にも。

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育児・教育

• みなさんも書かれていますが、周辺は交通量が多くて小さい子がいる家庭にはあまり向かない気がしますね。
• 購入決まった方、あるいは2期検討中の方でお子様いらっしゃる方おられますか？入居が来年の中途半端な時期なので保活をどうするか思案中です。横浜はどこも入りにくいというのもあり…

周辺環境・治安

• この辺に地縁があるんですが、綱島街道も環状2号もそこそこ車通り多いので、住戸の方向とかはちゃんと確認した方がいいと思いますね。マンション自体はめっちゃ良さそう
• 今日駅から歩いたけど、めちゃくちゃ不便だったわ。駅からの動線の道が狭すぎて、傘さしてたらすれ違えないし、マンション出てすぐの道はめちゃくちゃ狭い。歩道橋は坂もあるけど、急勾配だからベビーカーとかは怖さが残る、そもそもエレベーターないのが信じられないレベル。
  • 通勤時間とかすごいことになってそうだよね。大通りに挟まれてるから閑静な大倉山の住宅街って雰囲気とはズレる場所だし、金持ちが住む場所ではないなー少なくとも
• 大通りに面しているし、割と近くに消防署があるので、サイレンの音は結構聞こえると思うので静かな住環境を求めている人には適さない立地ですよね。
  • プレミスト大倉山もそうだけど車の多さはだいぶ気になるなあ。大倉山の閑静感はぜんぜんない。。
• ここ買う人、絶対現地行った方がいいよ。歩道橋から降りてすぐではあるけど、めちゃくちゃ通路が狭い。交通量も半端ない。
  • 通路が狭いというのは気になりますね。車も結構走行するというということですが、大通り沿いの抜け道になっているということですか？
    • 今日見てみたけど、そんな狭いかな？こんなものでは？
      • 歩道がめちゃくちゃ狭いです。大倉山からも菊名からも狭い。しかも菊名側の裏道も自転車とバイクが多く、たまに車が通るとぶつかりそうになる。住んで2、3年すれば慣れるんでしょうけど。
        • 上の方で「通路が狭い」とおっしゃってるのは、歩道橋降りたところの綱島街道の歩道の幅が狭いという意味だと思います。確かに部分的に1ｍ弱しかないので。代替案として、数十ｍ距離が延びてしまいますけど南側の水路上(歩道)を西側に出て環状2号、新幹線をくぐり大倉山まで行く、住宅街を抜ける平らな道ならあります。最初の水路上は狭いですが、それでも1.5ｍ幅ぐらいはありますのでベビーカーのすれ違いぐらいはできます。さらに20ｍ遠周りになりますが北側の通路(歩道)から周り込めば道はもっと広いです。これらも試してみてください。1分ぐらいの距離の差なら歩道橋を上り下りするよりは楽かと。ただ、上でも言われているようにバイクの通り抜けに会うことはあるかもしれません。車はあまり通りません。
          • 本当に歩道橋降りてすぐが狭すぎてびっくりしました。迂回路を通ればいいんでしょうけど、諸々込みで、歩道橋にエレベーターないのもキツイなぁと。自転車用の坂はあるけど、結構急なのでベビーカーとかは怖い印象です。綱島街道沿いは日中どの時間に通っても渋滞してるし、プレミストと同様に排気ガスや音は気になりそう。あと大倉山、とてもいい街なのに、なんで駅近くの道が狭いんだろうか。傘さしてるとすれ違うのもストレスなぐらい。。
• 結局は価格次第。立地はよくないので、その辺を織り込んであるかどうか
  • 立地が良くないというのは、具体的にどのように良くないのでしょうか。このあたりの地縁があまりないので、教えて頂きたいです。
    • これまで指摘されてる通り、主に道路関係です。駅近ではないこと、大通り沿いで車通りが多いこと、歩道の道幅が狭いこと、などですね。ちょっといけばサミットもあるし生活利便性自体はそこまで悪くないと思いますが
• 大倉山駅徒歩8分なら悪くないのでは？菊名や新横浜も歩こうと思えば歩ける距離なので、意外と便利だと思います。3駅ともほぼ平坦な道のり。これは坂の多い横浜市では貴重なこと。ただ、大豆戸の交差点近くの綱島街道沿いなので、微妙な立地ではある。
  • 確かに大倉山駅からは8分ですが、歩道橋がデフォですが、エレベーターが無い上に、降りる場所も極狭ですからねぇ、、菊名に行くにしても、道幅が狭いので通勤時間は帰宅時間はかなり歩きづらそうな印象です。。ここ買うなら日当たりに目を瞑ってリビオ新横浜の方が良さそうな..
• 駅からの経路がバリアフリーでないって結構なマイナスポイントだと思うけど。
• 南に広い駐車場があるから、そこにマンション建ちそうな気がしますね。もし建つとほぼ日当たりなしの距離になるかと
  • そうですね、駐車場の用途が住居地域ではなく近隣商業であることもポイントだと思いました。プレミストやこのマンションの西側と違って日陰規制も若干緩くなりますし、高度地区の細かい規制も変わってしまうのはデメリットかと。
• こちらは大綱中学区に加え、フラットな徒歩圏内に飲食店やスーパー、ドラスト、保育園など多数あり便利に暮らせると思います。ヴェレーナとの価格差が3割でも、子持ち共働き家庭ならこちら一択じゃないでしょうか。
• 私は前向きに検討していますが、綱島街道の交通量が気になり、まだ踏み切れていない状況です。
  • 確かにそうですよね。私は前の歩道の狭さが気になってます！いい物件かと思いますが、この辺りどうなんでしょうね。
    • 道の狭さが許容できる人はいいけど、綱島街道の交通量はが拡幅しても変わらないだろうから、静かな環境を望む人は他がいいかもね…
      • 音もそうですが、ちょっと匂いがきついですよね。
        • 交通量多い道路に面してるんで騒音と排気ガスもですね。特に西は高架からの排気が酷そう。
          • マンション前の綱島街道に平日日中にいたことありますが、基本的に車は絶えず並んでいる感じですね。青信号で車が流れた直後は一瞬空きますが、しばらくすると20台くらい信号待ちしています。それが大豆戸交差点が側にあるがゆえです。昔から道路幅の拡張工事されればいいんですが、それも根本解決になるのか微妙です。騒音と振動と排気ガスにどう対処するか、気にしないかが必要かなと。まあそう考えると道路に面していない価格高いですが南向きが安心だと思います。

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