エクセレントシティ千葉松波

物件概要

エクセレントシティ千葉松波　外観完成予想図

• 所在地：千葉県千葉市中央区松波2丁目29-1、-6、-7、-8（地番）
• 交通：

1. 総武本線 「千葉」駅 徒歩11分
2. 総武線 「千葉」駅 徒歩11分
3. 内房線 「千葉」駅 徒歩11分
4. 外房線 「千葉」駅 徒歩11分
5. 総武線 「西千葉」駅 徒歩7分
6. 京成千葉線 「西登戸」駅 徒歩9分

• 総戸数：46戸（内分譲住戸45戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2026年11月
• 引渡時期：2026年12月
• 売主：新日本建設株式会社
• 施工：新日本建設株式会社
• 管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）

掲示板・口コミ

• エクセレントシティ千葉松波（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 野村の西千葉と同じくらいの価格になりそうですね。
  • 野村より1割くらい安く出そうじゃないですか？
220(広告部屋)～280(4LDK)、平均250/坪

    • 駅距離が徒歩3分と7分では、中古になった時の資産性が違いますから、あれより安くしないと売れないと思いますよ。
      • 千葉駅まで１１分というメリットをどう考えるか次第ですね。
        • 仰る通り。
ローカルA駅徒歩3分とローカルA駅は徒歩7分だがターミナルB駅にも徒歩11分で行けるのとでは、どちらに価値があるのか興味深いです。
ここに限らず世の中ではこのようなケースも多いので面白いケーススタディとして参考にさせて頂きます。
• 千葉駅まで10分なら、千葉駅の10分以内のマンション検索で引っかかったので惜しかったです
• 私もここは実質的な千葉駅物件として値付けされると思います。
プレミストの中古価格と変わらないくらいで出てくるんではないでしょうか。
  • マンションだと駅徒歩１０分を超えるとバス便扱い。資産性は期待できないってことで千葉駅物件としては評価されないと思います。
• エクセレントシティ、安く出してくるはずです！
1LDK2980万～、2LDK3980万～
3LDK4980万～、4LDK5980万～
これくらいで来ると思います！！
  • エクセレントシティって仕様が比較的高めで価格も高いイメージ
ちなみに千葉駅徒歩8分のエクセレントシティは新築価格310万ですよ。販売中自社物件との競合を考えると、坪300万くらいですかね
    • 西千葉駅で販売控えてる野村さんを超える値付けは厳しいと思いますよ。野村が250～350万のレンジなので。
      • 野村の250の安いc棟はすぐ売り切れて値上げしてくると思います
• ここ最近の千葉周辺で割安だったエクセレントシティは見た記憶ないな。相場より高い設定で後々相場が追い付くイメージ。
  • ブリリアができたからでしょう。
    • 今だから安いと言われてますけど、当時の千葉駅マンションからしたら充分高かったですよね。

エクセレントシティはおっしゃる通り高いイメージです。ライズも仕様が高くて（ゼッチ、小規模なのに内廊下、タッチレス水栓など）価格も高いですね。

      • 仕様が高い。。だから入居前に完売してるケースが多いのですね（遅くても入居後半年経たずに完売などです。）
• 3LDK
70m2前後5,000万円ほどかなと
  • それだったら即完売です。
投資用で買われちゃいますよ。
    • 私はそう思いませんが、安く販売されることにデメリットは無いので価格発表されるまでは様子見ですね。
      • 私も70平米が4800～5000万で出たら購入希望だします！

• 船橋駅北口　ロイヤルホスト跡地にもEX建設計画があります
船橋は交通量が多すぎますが
• 最寄りが千葉駅として扱われるなら可能性あるけど、徒歩11分で坪単価300万なら考えちゃいますね。
• 価格はなかなか強気な感じ。
駅にもう少し近ければ・・。ほんとマンション価格高くなりましたね。
• この物件は「大型犬」を飼える事が売りだそうです。
最上階には大家が住むのかな？
以前は昔からの産婦人科医でした
  • 敷地が広いわけでもなく、間取りも広くないし、ドッグランもないのに、大型犬を飼えるってのは地権者の意向かもしれませんね。
ペットの足洗い場はありますか？
    • 大型犬は１階のみですよ。
• アベニュー西千葉が販売延期してるので、こちらも延期されそうですね。1期は弱気の値付けで来そうなので欲しい方はチャンスかもですね。3LDKで5000万切ってくる住戸もありそう！

  • 販売開始遅れは最近の傾向だけど、ここがどうするかはデベの戦略次第。ある程度数出して人気ってやりたいんだけど、見込み客が集まるまで遅らせると、早期来場者を待たせることになって、最悪他に流れてしまうってことも。小出しにパラパラとやるかもしれない。
• アベニュー西千葉とこちらを検討しています。こちらの土日見学枠が埋まっちゃっているのですが、行った方で目安価格とか聞いた方いらっしゃいますか？
• 物件価格出ましたね。あの価格で誰が買うのでしょうか？ここより前作のエクセレントシティ千葉ザライズで1LDKを買った者ですが、3798万でした。1年経ったとは言え、あの立地でライズを超える1LDKが3898万～って高すぎませんか？？？

  • まだまだ相場が上がるという事でしょう。
    • ふつうに高いですね。びっくりでした。松波アドレスの希少性ということなんでしょうけど、それにしてもですね。1LDKは残ってしまう気がしてます

• アベニュー西千葉を検討していましたが、500万安かったのでこちらにしました！購入される方はよろしくお願いします！

  • こちらの価格表は知らないのですが、アベニューより500万安いという事は3LDKで5000万強で買えるという事でしょうか？もしそうなら確かに魅力的です。
    • 1-2割安いから迷う。西千葉自体リセールバリューある場所じゃないから、価格と維持費の安いこちらで良いのでは無いかと思いつつ、ブランド力を気にして決められないでいる、、、
      • 物件概要見ると坪300か310くらいに見えるけど、これってアベニューより1、2割安いんですか？
• エクセレントシティは値下げとかありますか？

  • このマンションに限らず、可能性はあると思います！！

• 入居が始まった後の未販売住戸の管理費、修繕積立は売り主負担。マンションって通常の商品より在庫の負担が大きい。投げ売りをいつ始めるかはデベの体力次第。
• 売れ行きが意外と良さそうで驚いています。
駅近ではありませんが、治安や子育て環境重視の方などからの需要でしょうか？
  • 私も驚いています。駅の近さだけで言えば、同社の千葉ザライズのが近いですが、こちらの方が売れ行きいいなんて。
    • ライズの方が、内廊下やディスポーザー付きなど仕様も良く、駅近でいろいろ揃っているのに、松波がそれなりに売れているのは何故なんでしょう。
      • 散歩ついでに現地を見てきましたがTHE RISEより日当たりの良い部屋が多そうですね。
        • ゆっくりと過ごしたい、子育て世帯やお年寄り向けなのでしょうか
          • 子育て世帯にすごく良い立地かな～と思うのですが、
ワンルームの間取から４ＬＤＫまではばひろいプランが揃っています。
単身の方も住まれるでしょうし、
子育てしていると音や子供の声を気にして生活しないといけないと・・と思うと
決めかねてしまう部分はありますね。
            • とても共感です。
そして、駅徒歩11分でありながら坪単価がかなり高いですよね。ここはリセールは諦めないといけないような物件でしょうか。

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交通

• ターミナル駅千葉駅へ徒歩15分以内は、惹かれます。

構造・建物

エクセレントシティ千葉松波　エントエランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：69.17%（許容81.40%）
• 容積率：256.30%（許容257.00%）
• 敷地面積：1,152.29m2
• 建築面積：796.98m2
• 建築延床面積：3,533.45m2（容積率計算対象外面積：580.19m2を含む）

共用施設

エクセレントシティ千葉松波　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場：12台（平置2台［内、1台は事業協力者様専用］、機械式10台）
• 自転車置場：77台（スライド式13台、⼆段式64台）
• バイク置場：2台（平置）
• 平置き駐車場との位置関係からして機械式駐車場でパレット待ちしてるとき道路にはみ出しちゃいませんか？

設備・仕様

• ライズも仕様が高くて（ゼッチ、小規模なのに内廊下、タッチレス水栓など）価格も高いですね。
• 設備仕様を見ていると、オプションで付けるようなものも紹介されている。
これって標準で最初からついているということなんだろうか。
それならまあいいかなぁと思うけれど…。

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 間取りをみると、アウトフレーム設計ではないのが残念。
Aタイプは、１部屋いびつな感じの部屋がありました。

  • >アウトフレーム設計ではない。バルコニー側だけでも売る側はアウトフレームと謳う。間取り図にも表示してるし。共用廊下側もアウトフレームってレアケースなのでは。

買い物・食事

• 商業施設(ショッピング）・食事処

1. そごう千葉店 (徒歩16分)
2. ヨドバシカメラマルチメディア千葉 　　(自転車3分)
3. ウェストゲート千葉 　　(徒歩12分)
4. ペリエ千葉 　　(自転車5分)
5. マインズ千葉　　 (自転車2分)
6. WESTRIO（ウェストリオ）　　 (徒歩12分)
7. C・one 　　(自転車2分)
8. ペリエ西千葉　　 (徒歩6分)
9. ワイズマートペリエ西千葉店 　　(徒歩6分)
10. セブンイレブン　　 (徒歩4分)
11. 薬マツモトキヨシペリエ西千葉店　　(徒歩6分)
12. ゆりの木商店街 　　(徒歩6分)

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育児・教育

• 教育施設

1. 松波アーク保育園分園 　　(徒歩1分)
2. 松波アーク保育園本園　　 (徒歩3分)
3. かえで保育園西千葉 　　(徒歩3分)
4. 千葉大学教育学部附属幼稚園　　(徒歩6分)
5. 弥生小学校　　 (徒歩11分)
6. 轟町中学校　　 (徒歩17分)
7. 千葉大学西千葉キャンパス　　(徒歩7分)

• ［病児保育施設］

1. 青い鳥クリニック　　 (徒歩12分)

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域・第⼀種住居地域
• 松波カフェや銀行もなくなりましたし、いま現在、この辺りって活気がない感じです。松波のセブンも来週で閉店らしいですよ。
• ここって移転前の小野寺産婦人科の場所ですよね？交差点角の。だとしたら、さほど千葉駅は近く無いと思います。
  • マンションだと駅徒歩10分超えはバス便扱いになりますからね。

周辺施設

• 公園

1. 千葉公園再整備マスタープラン
2. 松波公園 　　(徒歩4分)
3. 春日公園 　　(徒歩6分)
4. 西千葉駅前緑地　　 (徒歩6分)
5. 鳩尾公園　　 (徒歩6分)
6. ふくろう広場　　 (徒歩6分)
7. 高砂公園　　 (徒歩7分)

• 金融機関

• 医療施設

1. 林内科医院［内科］　　(徒歩2分)
2. 三愛記念病院 　　(徒歩13分)
3. 井上記念病院 　　(車3分)
4. 千葉医療センター　　 (車3分)
5. 休日救急診療所【救急】　　 (車3分)

• 公共施設

1. 千葉市生涯学習センター・千葉市中央図書館　　(徒歩9分)
2. 千葉市中央コミュニティセンター 　　(車3分)
3. 千葉市役所（新庁舎） 　　(車3分)
4. きぼーる（中央区役所） 　　(自転車14分)

• レジャー・スポーツ施設等

1. Day & Night Training Gym　　 (徒歩7分)
2. セントラルフィットネスクラブ千葉 　　(自転車8分)
3. YohaSアリーナ（千葉公園総合体育館）　　(徒歩12分)
4. TIPSTAR DOME CHIBA 　　(徒歩11分)

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掲示板

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