ブランズ津田沼奏の杜二丁目

物件概要

ブランズ津田沼奏の杜二丁目　外観完成予想図

• 所在地：千葉県習志野市奏の杜二丁目119番11、同所119番13、同所119番14（地番）
• 交通：

1. 総武線 「津田沼」駅 徒歩11分
2. 新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩16分

• 総戸数：49戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上7階建
• 敷地の権利形態：土地は専有面積割合による定期借地権の共有、建物共用部は専有面積割合による所有権の共有、建物専有部は区分所有権
  • 借地権の種類・期間：定期転借地権／期間：2025年2月28日〜2094年10月31日(解体期間含む)
• 完成時期：2024年08月
• 引渡時期：2025年02月
• 売主：東急不動産株式会社
• 施工：株式会社フジタ
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー

掲示板

• ブランズ津田沼奏の杜二丁目（検討スレ）

口コミ解析

• ブランズ津田沼奏の杜二丁目の口コミ・評判まとめ【徹底分析】

スムログ関連記事

• 奏の杜＆津田沼ザ・タワー 2024年9月時点の相場 ～7000万円弱で良質な中古マンションが購入できます～【マンションマニア】

価格・コスト・販売時状況

• 近隣のエクセレントシティ津田沼奏の杜IIは完売したようですね。ここは津田沼駅からは少し離れるものの、南西向きで日当たりはよさそうですし、5階くらいからは眺望も抜けてきそうでいいですね。気になるのはお値段ですが、奏の杜アドレス、大手ブランドマンション、大規模でないことなどを考えると、やはり坪単価300万円近くにはなってしまうのでしょうか…
• 70年定借ってまだ未知数のところが大きい。50年過ぎると痛んで竪排水管とかで交換が必要になるけど、あと少しのためにお金をかけてってことになりかねない。70年の定借にするなら長期修繕計画も全期間用意しておけばいいのに。
  • そうですよね。定借の場合に残り期間が20年を切ったあたりから大規模工事をどこまでやるのかということの合意形成が難しそうな気がします。新築を購入しようとする人はそれ以前に売り払ってしまうつもりかもしれませんが、残り期間が少なくなればなるほど購入意欲は減じるので、時間の経過と共に物件価値の逓減率は所有権物件より大きくなりそうです。
• おそらくですが『70㎡＝6500万円くらい』ではないでしょうか。もちろん定期借地権のためランニングコストが重たいことは容易に想像できるため所有権換算すると7500万円ほどにはなるはずです。
  • 駅からの距離とか定借であることとか、完成後販売で人件費や広告やモデルルームのコストが抑えられることとか、様々な要因で価格に期待したい気持ちになりますが、地代もあることですしどうなるのかなと思います。マンマニさんとか皆さんの予想だとそれくらいなのですね。それは高いのか安いのか見当もつかないですが（汗）あ、あと解体準備金というのもありました。トータルで考えてどうなのか。
• Bタイプ　3LDK　74.70㎡、5階　7290万円　坪単価322万円。安いですね！
  • ランニングコストが高いですね。。月73,000円。
    • 共用施設は特に無いと思うのですがその割に管理費が高い印象です。戸数が少ないのでこのくらいが相場なのでしょうか。
      • 管理費はいろいろコスト上がっているから、これからの物件は高めに設定するのでは。今のうちのマンションも去年今年とこれまでの余剰金取り崩してやりくり状態。電気代下がらないと、来年か再来年には値上げ必要とのこと
• 管理費だけでなく修繕積立と修繕積立基金も超割高設定。最近の物件価格の高騰で建設コスト増が言われるのにたいして修繕積立があまり上がってないのが危ういと思ってたけど、ここは数年前の相場の数倍。こんなに集めてどうするんだろう。修繕積立基金ってこれくらいの規模でも銀行預金だとペイオフ対象になる金額。にもかかわらず銀行預金だったりするんだよな。どう管理するかも要確認。
• 定借でも欲しい立地ですね。月々のランニングコストは今の物価高、人件費上昇を考えたらこんなものでは？逆にこのクラスのマンション買える人ならば微々たる支払いですよ。強いて言うなら地代が気持ち高いかな（笑）でも私はここ買います。最後の奏の物件だろうし。
• いよいよ来月から販売開始ですね。アクセス重視の方向きではないかもしれないですが永住するのであれば、こういう静かな暮らしが出来そうなところが良いかと。坪単価４５０以上はするでしょうか？
  • マンマニさんの記事には平均坪単価は約315万円とあります。ただ、ランニングコストが高いですね。
    • ほんとですね。。。月々のローン以外に６万円～１０万円支払わないといけないのかしら。。。やはり収入多めの世帯向けのマンションて感じでしょうか。設備仕様も整っているようですし間取りも南向きで広さもそこそこあり。完成後販売だそうなので眺望その他実際に確認できるので安心だと思います。低層階でも日照とか開放感あるのかな？
      • 奏の杜は、千葉県で2番目にお金持ちの住む街になっているようです（プレジデント2024年11月号より）ので、世帯収入多めの方々が対象なのだと思います。接道してますが、目の前は3階建賃貸と畑で、畑もいつか何かが建つのかもしれないので、開放感はそれほど無いかもしれません。（南側に6階建のEXCパークフロントもありますし）開放感でしたら南側が奏の杜公園に隣接しているEXCパークフロント、西側が隣接しているザレジデンスもしくはザパークハウスの中古が良さそうです。いずれも所有権ですし。
• ここの申込状況ってどうなのでしょうか。貴重な新築ですがやはり定期借地権というのがネックになっているのかどうか。。
• 価格の大幅調整があったようですが（最安値5,000万前半～）、月々のランニングコストや駅徒歩10分強、借地権を考えるとまだまだ高い気がしてしまいます…みなさまはどう評価されますか？というか、ここまで値下げできるなんてデベロッパーが儲けに走りすぎじゃないですかね。少し憤りを感じます。
  • その金額だと、エクセレントシティ津田沼奏の杜2（定借）と同じくらいの価格帯になりますね。5,398万円　3LDK70.18m2 が70平米で一番安かった部屋かな、と思いますので、そんなに大幅値下げしなくても売れる気がするのですが全然売れる見込みが立たなかったんですかね……
    • 私もまだ価格に見合ってないように感じます。マンション価格ではなくてランニングコストを下げるべきだったと思います。
• 坪単価が270程度まで下がったということでしょうか。
  • 67.34m2　 5330万円　坪261万
  • 104.52m2　9980万円　坪315万
  • 74.7m2 6680万円　坪295万
• この物件は、引渡し時に一括分の地代、権利金、解体準備一時金は必要ないですよ。月々の地代も土地代を後払いにしているだけだと思えば、特段のネックでは無いと感じるんですけど。
  • 物価上昇で地代も上がりうる。土地代金の支払いを先延ばしすることが吉と出るか凶と出るか。
• 一期の登録期間中にもかかわらず、静かだこと。
  • やはりあまり売れていないのですかね。入居後すぐにモリシアは閉店、再開発が完了するまでそこから7年ほどかかります。北口のパルコ跡は詳細が発表されてませんし、イトーヨーカドー跡地の開業時期も未定。実需で津田沼エリアの物件を買うには勇気がいりそうです。
• 第1期販売戸数　24戸、先着　9戸。第1期で15戸売れたということですよね。
  • 値下げしたのに半数なんですね…
    • 第1期1次で3割の販売は思ったほどは悪くなく、まずまずではないでしょうか。
• 今は8戸販売されているんですが、これで終了なんだろうか。もう既に入居が始まっている段階なので、なんとなく雰囲気がわかった状態で購入できるところは良いと思う。案内を見ている感じでは、希望する部屋は基本見せてもらえるみたいなので、日当たりとか眺望とか確認して購入できるのはよいですね。
• 毎日帰りにこのマンション通りますが部屋の明かりがついている部屋が10部屋もない（駐車場もぜんぜん埋まってない）さすがに3割程度は売れたかと思いましたが、かなり厳しそうですね。当初から値下げしてるみたいですがさらに値下げするのかどうするのか。
  • 定借って立地超ってのが売りの一つだと思うけど奏の杜住所とはいえ徒歩11分でお世辞にも好立地とは言えないし、値段もそんなに言うほど安くないし全部が全部絶妙に微妙な物件って印象。投資購入も少なそうだしなぁ。完売まで苦労しそう。
    • この物件に隣接してる定期借地権のエクセレントシティは完売してましたし、比較しても眺望や仕様はブランズの方が上かなと思います。かつ、目の前の空き地は、面積からして高い建物はつくららないと思います。定期借地権の考え方は、一概良い悪いは言えない気がします。
• 今回販売戸数は7戸。ということは、7戸売り切れば完売なのだろうか。今はもうさすがに駐車場はここだと停められないだろうから車がマストの人だとちょっと…というかんじになる。近隣で空きがあればいいのですが。
  • まだプランのバリエーションは多くあります。広めの部屋もまだある。たぶん、広い分、物件価格もものすごく高くなってきているのだと思います。一部住戸が価格は出ているのかな。もし出ているんだったら、そこから価格は察することができますね。
    • まだ、かなり残っている。本気の検討者だけど今出ている部屋にピッタリくるところ無いなら営業に交渉すれば好みの部屋出してきてくれるはず
• 昨年の9月に完成して、まだ販売期は1期8次なんですか。先着順もあるようですが…。私も、好みの部屋がまだ出てきていないんだったら、担当者に交渉の余地があるんじゃないかと見ています。でもその前に先着順をどうにかしたいとかあるのかな…。
  • じわじわ売れていく感じなのかもしれませんね。今販売されているは７戸。竣工して１年過ぎますが、そろそろ値引きもあるのかなと思うのですがまだ今の段階ではこのままでしょうか。
    • 竣工売り物件って現物が見れるってことでサクッと売れるもんだけど。ただ、定借はここに限らず去年あたりからさっぱり売れず。ちなみに年明けにオプションプレゼントってやってたけど販売にはつながらず。
• 全然売れてないのか売ってないのか。夜でも電気ついてるのは10戸以下。定借がダメなのか
  • 立地いいわけじゃないので、もう500万は安くないと厳しいと思うわ
    • 最近は定借はどこも売れず。右肩上がりの時代のあだ花だったか。
• 完成物件って現物が見れるってことで動きが速いのが通例なんだけど。竣工1年過ぎて新築を謳えなくなったし。問題は駅距離なのか定借なのか。流れ的には定借であることがネックのような。
  • 価格の割に仕様良いし、エントランスの雰囲気も好きなんですけど、デメリットが大きすぎますね。。。残念。
  • 定借
  • 管理費等以外に地代と解体準備金で月3万
  • 駅前再開発の停滞
  • 駅から10分以上
• 100㎡超４LDKの物件が家具付きで販売になったんですね。1億弱のお宅なので、家具が付いたからお得だね、みたいなスタンスで売れるのか？？と思うけれど…あと少しだからプッシュして売りたいみたいなところがあるのだろうか。
• 地代と解体積立金で月3万。そのため、月々の支払額は+1500万の所有権マンションと同じです。(50年ローン換算)4980万はぱっと見だと安く見えますが、月々の支払いは6500万の所有権マンションと同じです。　
• ついに残り2邸まで来ましたね。長らく苦戦しましたがマンション相場が上がってきたおかげで定期借地とは言え他と比べて割安感が出てきた印象です。
• 残り2邸という状況ですが、定期借地権という条件をどう捉えるべきか。。相場の上昇で以前より割安感が出てきた印象ですが、住環境や将来の資産性を含め、今このタイミングで購入するメリットデメリットの両面で迷いますね。
• 定借なのに立地も規模感も、奏の杜の既存所有権物件より劣るのが厳しいですね。グロスは抑えめですが、ランニングコストが高すぎるので、広域検討者には刺さらなそう。資産性も厳しいので、奏の杜と新築マンションが好きなお金持ち向けですね。駐車場が埋まってるのも辛いところ。
• 定借なのに立地も規模感も、奏の杜の既存所有権物件より劣るのが厳しいですね。

グロスは抑えめですが、ランニングコストが高すぎるので、広域検討者には刺さらなそう。 資産性も厳しいので、奏の杜と新築マンションが好きなお金持ち向けですね。 駐車場が埋まってるのも辛いところ。

• 

  価格表（2024年10月1日撮影）

• 

  管理費・修繕積立金等一覧表（2024年10月1日撮影）

[PR] スポンサードリンク

交通

• 駅まで11分表記ではあるものの、駅までは一部坂道になっているので実際には13, 4分かかると思います。

構造・建物

ブランズ津田沼奏の杜二丁目　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：1,868.84m2
• 建築延床面積：4,302.91m2(容積対象面積／3,737.57m2)
• 建築面積：939.22m2

共用施設

ブランズ津田沼奏の杜二丁目　エントエランスラウンジ完成予想図

• 駐車場：27台（他無人レンタカー用1台）
• 自転車置場：98台
• ミニバイク置場：2台

設備・仕様

• 49戸でもディスポーザー有、全タイプにスロップシンク有っていいですね！
• オプション追加で頼むとなると結構金額いきそう。外注だと金額抑えられますかね？
  • 外に頼んだほうが、たいていの場合安いし種類も選べる。食器棚とかの面材をキッチンと合わせたかったら営業にメーカーと型番確認して依頼するところの伝えれば対応してくれる。
    • 外注のメリットはオプションに比べて費用を割安に抑えられる点だと思いますが、引き渡し後に工事が入るため入居時期が遅くなってしまうのが難点ですか？引き渡しと同時に入居したい方がオプションを選択されているのでしょうか？
      • 一斉入居で引っ越しの順番待ちもある。引き渡しから入居までの間に工事ってこともできなくはなかったりする。
        • 設備のアップグレード関係はオプションの方が基本的に安い。エアコンは工事してもその日に終わるので、エアコンは家電量販店のほうがいい。保証も長いからね。
• フロアコーティング、自分も必要なのかなと思っていました。でも、調べると、どのメーカーのものかを調べてからの検討が必要なようですね。変にコーティングしてしまうと、メーカー保証が受けられなくなるらしいです。なんでもオプションつけることが良いのではないのだなと思いました。
  • コーティング、外業者にお願いするよりはオプションでお願いしちゃった方がいいんじゃないのかな。入居したときにはできているのでしょう？今はインテリアオプションが５０万円分ついている。それを使ってやりたいオプションをつけていくっていうのはいいなぁ
    • シートフローリングって工場でエネルギーの高い電子線で硬化する樹脂でコーティングしてある。フロアコーティングやるとしたら、ペットの滑り止めくらいかな。売る側はそんな事知ったうえでオプション設定するなんてボッタしますと宣言しているようなもの。

[PR] スポンサードリンク

間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：67.34m2～106.45m2(予定)
• バルコニー面積：11.03m2～23.26m2
• ルーフバルコニー面積：19.79m2
• サービスバルコニー面積：7.52m2
• テラス面積：19.17m2～19.82m2

• まだ1階が販売されているのか、と驚いたのですがEgタイプは若干コンパクトな造りになっているんですね。家族で暮らすならばもう少し広さが欲しい。ここは家庭菜園用のスペースが設けられているけれど地植えしても大丈夫、ということ？だとすると色々とできていいなぁ。

買い物・食事

• 商業施設

1. ローソン 習志野奏の杜二丁目店　　徒歩2分/約110m
2. くすりの福太郎津田沼南口店　　徒歩4分/約290m
3. 奏の杜フォルテ　　徒歩5分/約390m
4. ファミリーマート 習志野奏の杜店　　徒歩6分/約470m
5. モリシア津田沼　　徒歩8分/約620m
6. Loharu津田沼　　徒歩9分/約660m
7. ペリエ津田沼　　徒歩11分/約880m
8. 津田沼ビート　　徒歩14分/約1,110m
9. ミーナ津田沼　　徒歩15分/約1,200m
10. イオンモール津田沼　　徒歩15分/約1,200m
11. イトーヨーカドー 津田沼店　　徒歩16分/約1,240m

• イオン、ロハル、ビート、ミーナ、フォルテの施設があるところが強みなのかなと思います。
  • お店は多いのですが食品、日用品、ファッション、家電など商業施設ごとの用途がまとまっていなくて、結構あちこち細かい施設を歩き回らないと買い物が完結しないのでそこが船橋や千葉よりも微妙だと感じています。飲食は美味しい個人店が多くてよく来ます。再開発を待てればいいのですがね

育児・教育

• 教育施設

1. 第一中学校　　徒歩3分/約170m
2. サンライズキッズ保育園 奏の杜園　　徒歩3分/約190m
3. キッズ☆ガーデン保育園 奏の杜園　　徒歩3分/約210m
4. サンライズキッズ保育園 谷津園　　徒歩4分/約300m
5. 杜の子保育園　　徒歩5分/約340m
6. アスクかなでのもり第二保育園　　徒歩6分/約450m
7. アスクかなでのもり保育園　　徒歩6分/約450m
8. 第一くるみ幼稚園　　徒歩6分/約450m
9. 谷津小学校　　徒歩9分/約700m
10. 谷津幼稚園　　徒歩10分/約760m

• 奏の杜アドレスかつ谷津小学校区はポイント高い。

[PR] スポンサードリンク

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域

周辺施設

• 医療施設

1. 奏の杜さとう小児科　　徒歩4分/約300m
2. 津田沼すぎむらクリニック　　徒歩4分/約300m
3. 尾高内科・胃腸クリニック　　徒歩4分/約300m
4. メディカルスクエア奏の杜クリニック　　徒歩5分/約390m
5. みつかリウマチクリニック　　徒歩8分/約620m
6. 津田沼血管クリニック　　徒歩8分/約620m
7. さきたに内科・内視鏡クリニック　　徒歩9分/約660m
8. 奏の杜さめじま眼科　　徒歩9分/約660m
9. 奏の杜整形外科　　徒歩9分/約660m
10. 津田沼耳鼻科クリニック　　徒歩9分/約660m
11. サンメディカル津田沼クリニック　　徒歩9分/約660m
12. みんなの皮ふ科・形成外科 津田沼　　徒歩9分/約660m
13. 津田沼中央総合病院　　徒歩12分/約930m
14. 谷津保健病院　　徒歩14分/約1,110m
15. 東京湾岸リハビリテーション病院　　徒歩15分/約1,200m

• 公共

1. 中央消防署谷津奏の杜出張所　　徒歩4分/約320m
2. 津田沼南口郵便局　　徒歩7分/約510m
3. 谷津図書館　　徒歩7分/約520m
4. 谷津コミュニティセンター　　徒歩7分/約520m
5. モリシアホール　　徒歩8分/約620m
6. JR津田沼駅南口連絡所　　徒歩8分/約620m
7. 津田沼駅前交番　　徒歩11分/約820m
8. 習志野郵便局　　徒歩13分/約980m
9. 津田沼カルチャーセンター　　徒歩14分/約1,120m
10. 谷津公民館　　徒歩16分/約1,250m
11. 谷津バラ園　　徒歩20分/約1,550m

• 公園

1. 谷津奏の杜公園　　徒歩4分/約270m
2. とねりこ公園（キャロット公園）　　徒歩5分/約360m
3. 前原西さくら公園　　徒歩6分/約410m
4. 谷津6丁目児童遊園　　徒歩6分/約470m
5. 谷津5丁目公園　　徒歩7分/約490m
6. 庄司が池公園　　徒歩7分/約500m
7. 谷津5丁目第4広場　　徒歩7分/約510m
8. 谷津6丁目広場　　徒歩7分/約520m
9. こうやまき公園（ラビット公園）　　徒歩8分/約620m
10. 津田沼公園　　徒歩9分/約700m

[PR] スポンサードリンク

掲示板

chiba/681063/82-291

chiba/681063/81