シティハウス大井町ステーションコート

物件概要

• 所在地：東京都品川区大井4丁目2他（地番）
• 交通：

1. 京急本線 「鮫洲」駅 徒歩13分
2. 京浜東北線「大井町」駅 徒歩3分
3. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩4分
4. 東急大井町線 「大井町」駅 徒歩5分
5. 横須賀線 「西大井」駅 徒歩16分
6. 京急本線 「青物横丁」駅 徒歩14分

• 総戸数：52戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　 地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年09月
• 売主：住友不動産
• 施工：川口土木建築工業
• 管理会社：住友不動産建物サービス

価格・コスト・販売時状況

• 立地的にファミリー向けではないですよね…。坪単価いくら位なんでしょう。シティタワーより高かったらビビります。
• ここはシティータワー大井町よりも駅に近いので高額単価になるのでしょうか？
  • 天カセの有無など仕様次第では？１４階建てだと眺望を確保するために全住戸角部屋などの工夫が必要そう。
• 発売スケジュールが未定に変わってしまいました。KYBダンパー改ざんの影響なのでしょうね？
  • 順調に建設は進んでいるようですが一向に販売情報が出てきませんね
    • どうしたんでしょうね、建築が進んでいるのに情報が出てこないというのは。たいていの場合は販売時期が遅れているとかだとは思うのだけど。いちおうは物件概要によると6月下旬販売開始予定と出ているので、来月に入ったら情報が更新されるのではないでしょうか。少なくとも中旬までには。最初は4月販売予定となっていたみたいで、それが間違いだったらしく、ずっと待っていた人もいるかもしれませんね。
      • まだ来場予約もできない状態になっているようです。ここだと、売り出したらあっという間に売れそうな気もしますが…。
• モデルルームはださないのかな
  • そこら中にマンション作りすぎて田町のギャラリーがもう余ってないから完成後に現地モデルルーム作るとか？
    • モデルルームはないのか。実物見れるのはいいけど。
• 間取りと価格が早くほしい。それにしてもどうしてここまで情報を出さない
• 住友はどうせ安売りしないし坪450万円とかで普通に出してきそう
• 9月販売開始ですか。完成させてから販売するんですね。住友さんは余裕があるなあ
• 販売中止だとな。諸般の事情により
  • 賃貸物件に変更するのですかね？
    • 過去に某デベがモデルルーム公開してから販売中止したケースは、賃貸業者に一棟売り。どういう経過をたどるかは現地を続けてウォッチしてればわかるけど、そこまでする必要はないかな。
• あのスペックは分譲よりも賃貸のほうがよいかもしれませんねえ
• ここの価格見るまで待とうと思って見送った物件あったのに。。。
• 最近のスミフ物件では中野、新川、神保町など販売中止が相次いでるけど、何が起きてるの？今期の売上達成によるもの？
  • 推測だけど、業者に一棟売り。恐らく足元見られてるだろうけど、昨年末頃から売れなくなってきたから一戸ずつ売るよりメリットがあるって判断でしょ。リーマンショック後の不動産販売不振の時に他デベでもやってた。特徴的なのはリーマンショック後は時間をかけても地道に売り続けていたすみふが、今回は最初に動いた。
    • バルクで売ったとなると安く出てきそうだね
      • 一棟売りなら用途変更してホテルでしょう
        • 建物の外観からしてホテルにはならないと思いますが。
• 新築マンション価格の高騰で、何でもかんでも分譲した方が儲かる時代が終わり、賃貸事業の方が利回りも上昇して安定してきたということでしょう。10年前ならこの立地で分譲はありえなかった。
• 超低金利だからB/S膨らんでも怖くないしね。金利上がってきたら死ねるけど
• 中華系ファンドに買われて、名前を変えて賃貸になったみたいですね。

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構造・建物

• 敷地全体面積：525.99平米
• 西側は15階建て程のマンションですか？高い建物に挟まれてる場所なのでどうしても圧迫感ありますね。敷地はここの方が狭くなるでしょうからどんなランドプランになるのかにもよるかもしれませんが。ビジネスホテルの入口とここのエントランスが出来れば接しないようにして欲しいですがどうなるでしょうかね。どちら向きになるのかも気になるところです。
• 外観概ね完成してますね。なんか、思ったより普通のデザインでした
  • でも、思ってたのより立派ですね。
    • 8月下旬に完成予定なので、もうほとんど出来上がって来ているのですね。デザインが公式ホームページにもまだ出ていない状態なので他のステーションコートを参照してみましたが、外観デザインが全てバラバラで参考になりませんでした(^o^;)こちらはどのような感じですか？

間取り

• 3LDKのファミリータイプはないようですね。

周辺環境・治安

• 大井町の街上空は、新ルート飛行機が2020年から通過予定です。大井町駅前で飛行反対デモ行進が何度か行われました。
  • このポジションで今さら航空騒音もないでしょ。電車と道路の音で賑やかですから。防音さえしっかりしてくれれば問題なし。隣がビジネスホテルというのがちょっと気になるけど。
• 飛行機・電車・車の騒音三重苦なので、防音対策が最高レベルじゃないとキツいですね。
• とにかく駅までの距離が一番のメリットの場所だと思います。音に関しては…最近の建物だとかなり遮音性能が高いと聞いていますけれど、その他に何かしらの対策とかしてくるのかなぁ。二重サッシにする、とか、換気口のところに防音フードをかぶせるとか、対策としてはできることはあるとは思いますけれども。
• 両サイドがビルまたはマンションに囲まれている立地条件としては圧迫感は否めないという条件になってhしまうのかな。バルコニー側は道路に面しているのでしょうか？マンション側にバルコニーが設置してあるとすると中が見えてしまうという難点がありますね。低層階は間違いなく圧迫感がすごそうかな。駅から近いということで利便面では良いのかもしれませんね。
• 北東側は道路あったので想像していたよりも囲まれ感がなかったです。
• 駅から近いというのは最大のメリットですね。更に羽田までのアクセスが良いですから、出張で飛行機に良く乗る方にとっては便利。都心までの移動も時間を要しませんから車が無くても不便なく暮らせるところが良いです。リセールを考えているという方にとっても資産価値は高いと見込んでいいのかな？と思いました。
  • 資産価値は売値次第で、利便性の実需価値が高いのほうが的確かと。
• ここは東西両面がホテルとマンションで完全に塞がってますね。賃貸には向くでしょうが、幹線道路、電車、飛行機と騒音が凄そうな立地・・・ここだったら近隣で建ててるプレシスでいいやって感じです
• かなり立地としては人気はあると思います。駅に近い場所なので、閑静な立地というよりは、利便性を最優先される方が多くなってくるでしょう。最近の建物ならば、遮音性高いし。
• ここの横よく通るけど、長く住む場所じゃないよね。
  • 単身にはいい立地だと思うよ。家族世帯には微妙かも。

• 

  現地状況（2018年7月22日撮影）

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