ファインスクェア吉祥寺 ザ・プレミアム

この物件の評価はいかがですか？

4.67

(3 票)

物件概要

• 所在地：東京都武蔵野市御殿山１-2743-10他（地番）
• 交通：

1. JR中央線「吉祥寺」駅より徒歩5分
2. JR総武線「吉祥寺」駅より徒歩5分
3. 京王井の頭線「吉祥寺」駅より徒歩5分

• 総戸数：22戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上8階建（建築基準法上は地上7階建・地下1階建）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2013年11月下旬
• 売主：

新日本住建株式会社

• 施工：株式会社志多組
• 管理会社：株式会社菱サ・ビルウェア

価格・コスト・販売時状況

• 自転車置場使用料300円/台（月額）
• 戸数が少ないだけに管理費が高い
• 売主と施工会社があまり聞いたことないので、そこだけが不安です。まあ、その分、安くなれば嬉しいですが。
• サンウッドとは、立地が異なる公園前のベストなロケーション。価格帯はかぶらないかと。こちらの方が、断然高そうです。
• 立地だけでいえば井の頭公園パークハウスより上だね。ここ10年で最高かも。
• 天守閣は113.95平米だからね。億はいくさ。
• 坪330～550万円位だった。撤退。
• 92㎡で1.5ｵｸ以上
• 少なくとも店舗つきなら価値は著しく価値は下がります。容積率緩和の話は聞いた事がない。どちらにしろ下駄履きまです。
• 平均価格9千万円です
• 抽選は瞬殺完売でした。 マンションはデベでもなく、施行建設会社でなく、 やはり立地ということが証明されました。（2012/10/22）
  • そうですか・・・やっぱり完売ですよね。
  • ＨＰにも即日完売御礼が出ていました。 すごいですね１億５千万のマンシヨンが売れたのですね。 やはり場所が良いと高くてもＯＫだという証明ですね。 うらやましい限りです。
• 2戸、人気の低かった間取りでキャンセルが出ましたね。 裏を返すと、条件の良い高額物件からはキャンセルが出なかったようですね。
• 抽選は何倍くらいだったんですかね？
  • 最高で8倍だったと思います。
• ここのマンションは実際に激戦でしたね。 ただ、全住戸に人気があったわけではなく 坪単価450万円以上するようなプレミアム住戸を中心に倍率が高かったようで キャンセルとなった2戸は坪単価も350万円程度と安く もともと人気の薄かった住戸ですね。 キャンセル住戸が出たといっても プレミアム住戸の抽選に外れた方は飛びつかないでしょう。
• 残ってるAgとFはそれぞれいくらなんですか？
  • Fは売れましたよ。 Agは8800だったか・? 普通にネットに価格出ています。 角部屋ですが窓は公園がわの一面のみ、しかも開口部が狭く半地下。 専用庭も最狭。 C/Pが悪すぎです。
    • とうとうAgだけになりましたか。 同じ間取りでも700万円も高い3階のAは人気集中でしたのにね。 実質半地下で間口が狭いのがネックなんでしょうね。
    • ７００万の差なら絶対３階がいい、値付けがおかしいんじゃない？
    • Fは7280万でしたっけ…？
• 先週問い合わせてみたら 吉祥寺通り側の1LDKSだけキャンセルにより再募集をしていて あとは売約済みだと言っていましたが、１LDKSも売れてしまったのですね。 ホームページの情報は更新頻度がかなり遅いようで いまだにType Agが載っていますが、とっくに売れたとのことでした。（2012/11/25）
• HPの物件が1LDKSに変わりましたね。60平米5510万。お手頃です。
  • 井の頭公園見えないけどね。
  • このマンションで一番安い間取りですよね。 確かに安いけど小さいし北側だし公園見えないし…
• 残っている1LDKは購入予定者の銀行ローンの関係？でキャンセルになったと伺いました。 担当の営業マンに何度も確認しましたが他に売れ残りはありませんとのことでしたよ。 （むしろ条件の良い高額物件は希望が集中してリクエストを分散させるのに手間取ったようです）

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構造・建物

• 立地は最高
• 22戸と住戸数が少ないのと、58.59m2〜113.95m2と住民層にばらつきが予想されるのが若干気にはなります
• 地下住戸あり
• 建物の見た目の割に土地がかなり狭い
• 杭基礎工法
• 二重床+二重天井
• 敷地面積755.77m2
• 建築面積455.00m2
• 延床面積1,978.62m2
• 施工会社の志多組は、あの有名な耐震偽装問題で耐震偽装を指摘しながらも結局、耐震強度不足のマンションを施工したことで知られていることと思います。 耐震強度不足を知っていながらもそれを施工するということは、社会通念上、如何なものかと思います。 また、数年前には、破産し、民事再生法を適用し、下請会社数百社に甚大な被害を与えた会社です。 そのような背景から、どのような建物（見えない部分）が建つの考えましょう。 購入する人は、くれぐれも自己責任で、国に泣きつかないでください。
• ８階建てで２２戸ですからワンフロアー２～３戸 の小さいマンションのようですね。管理費や修繕積立金が心配です。
• 地上7階地下1階のようですが、眺望はどうなんですかね？ 井の頭公園からは「ホテル井の頭」の看板だけが僅かに顔を出していました。看板は地上8階相当だと思われるので、木々に遮られて眺望は厳しいのかなと感じました。 それでも緑だから全然問題ないと思います。
• 地上7階地下1階になっていますが、地下は必ずしも居住空間とは限りません。 変電室等の場合もあります。 また、ここは高低差があるので、普通に建てると1階が地下扱いになってしまうのかも。 この物件に関しては、おそらく1階が店舗になるでしょうから その下に居室をつくる事はないと思います。
  • 駐車場とか駐輪場かも
  • 地下と言っても登記上の話で、公園側から見れば普通に1階に見える
  • 公園に面しているのはとても希少価値があると思うのですが、現地を確認したところ、実際に日が当たるのは上階２フロアぐらいでしょうか？ それより階下は全く日が当らなく、森の中の住まいって感じですが、生活するとどんな感じなんですかね？
    • 目の前がビルとかではないので、階下でも木もれ日が入りますよ。
• このマンションの最大の課題は不整形地であることです。 「立地が希少！」という方もおられますが、MRでなく建設中の 現地に足を運ばれることをお勧めします。私は某大手建築設計 事務所に永年勤務しておりますが、正直愕然としました。 この不整形地にマンションは相当危険です。 それほど「希少」な立地ならなぜ大手デベが手を出さなかったのか 皆さん不思議に思いませんか？
• 資料請求して届いた資料に間取りが載ってたけど、どうも住みにくそうなんだよな。壁挟んでエレベーターがあったりして。 このへんがデベの器量の差なのかねえ
  • 敷地がいびつで、公園隣接部分は低層地域で高さ制限10mだから、必然的に道路沿いの塔みたいな部分と公園沿いの低層部分という形になってしまいます。前の建物はこの形を使って白亜の城にしてましたっけ。 制約多い上にコスト安く作るから設計に無理が出る。
• 吉祥寺通り側の1階（登記上の地下）は 採光が取れず住居として売り出すことが出来ないため 便宜上店舗と称しているだけですよ。 トランクルームにでもすればよかったのにね。
• 1階（半地下）の店舗は武蔵野市との協定？でやむを得ず設置したとのことで いちおう店舗物件として分譲するそうですが、 分譲時期や手法は未定で入居者のなかから引き取り手を探したいとも言っておりました。 なのでどのような店舗になるかは不明（実際に店舗として利用されるかどうかも含め）です。

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共用施設

• 宅配ボックス
• 駐車場敷地内に一時停車用平置駐車場1台
• 自転車置場敷地内ラック式33台
• ルーフバルコニー使用料、専用庭使用料、自転車置場使用料取る辺りが長く住むにはマイナスだと思いました～
  • 使用料で取るか管理費で取るかの違いでしかありませんから大した事ではありません。
    • 確かに自転車置き場使用料なんて300円/月なので、1年間で3600円、10年間で36000円。 一回の年末の忘年会で10000円と考えればあまり高くないかも…。

設備・仕様

• エコジョーズ
• ディスポーザーなし
• 食洗機は後付けできるとして、ディスポーザーないんだ〜
  • 普通小規模にディスポーザーは高くなるからつけない
  • ディスポーザーは共同で利用する場合共同分解処理層が必要、広さで１戸ぶんぐらい必要になるのでこの戸数では相当割高になる その上処理する菌は安くない。漂白剤を誰かが流すと菌が死に処理が進まずお金ばっかりかかる特に問題は賃貸住人、いたずらっこの子供、全く設備に興味がないと菌が死にまくる
• ＨＰ見ると何気に高仕様なんですね。資料請求して送られてきた間取りを見るとすべて浴室も広いし結構いいかも。ただ売主と施工会社がネックなんですよね…あまり知らないところなので、買ってよいものやら。

間取り

• 間取り2LDK・2LDK＋S（納戸）+2WIC
• 専有面積66.34m2・85.48m2
• バルコニー面積1.95m2・7.53m2
• ルーフバルコニー面積8.67m2
• ポーチ面積3.56m2・7.24m2
• テラス面積13.85m2
• 専用庭面積12.60m2
• 広い部屋もあるみたいですね。
• 55平米の部屋は当然1LDKかと思ったら1LDK+Sとなっている。貧乏家族が2LDK感覚で住む可能性がある。アドレスは仕方ないが、せっかくの好立地なんだから60平米以下の部屋に貧乏家族が住まないようにシングル向けの間取りにしてほしかった。
• プレミアム住戸はすごいね全面採光でパークビュウ あえて2LDKで部屋もゆったり、贅沢だわ 探してもありえない物ができる感じ

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買い物・食事

• マルイ吉祥寺店（約280m／徒歩4分）
• 吉祥寺パルコ（約260m／徒歩4分）
• 吉祥寺ロフト（約490m／徒歩7分）
• 紀ノ国屋吉祥寺店（約650m／徒歩9分）

育児・教育

• インターナショナルスクールは都内ナンバーワンのが吉祥寺の近くにあります。私の知人の子供（小学生）は高輪から毎日通っている。授業は全部英語。
  • ＡＳＩＪですね。

http://www.asij.ac.jp/

• • • もちろんASIJが一番有名だが、武蔵野市には以下２つの有名校もある。 インターナショナルスクールの選択肢はすごい。Inter Pacific High School Japan　それとAxis Kichijoji International School

周辺環境・治安

• 玄関とかベランダとかには防虫対策必要でしょうけど、緑が近い環境だと癒されながら暮らせそうです。
  • 吉祥寺立地でここに勝る物件は無いでしょうね。駅前がきれいになれば、住環境という意味でプラスに働きますので、公園を借景に綺麗で便利な街を享受する、贅沢ですね。
• 用途地域第二種低層住居専用地域、近隣商業地域
• ラブホだったのにマンションになるんですね！
• 場所はとっても良い。アドレスが南町じゃなくて御殿山なのが残念です。
  • 場所は最高ですね。サンウッドより格段良い。
• 公園が近くてのんびりした環境かなと思います 都心へ通うにしても家では静かでゆったり暮らしたいなと。
• ここまで公園が近いと虫とかってどうなんだろ？
  • 緑が多ければ、虫がふえるというのは仕方のないことですよね。 室内に入ってこなければ、いいかなーって思います。 玄関とかベランダとかには防虫対策必要でしょうけど、 緑が近い環境だと癒されながら暮らせそうです♪
• 南口駅前再開発でマンションもできるみたいですね
  • ファミリーなら普通は駅前より井の頭公園脇の方でしょうね。 現状では南口の細い道を強引にバスが進入してきますが あのバスの進入路は改善されるのかな。 喧騒は我慢して便利な駅前に住むか、少し歩いて公園脇に住むか。 販売時期が違いすぎますけどね。
• 吉祥寺立地でここに勝る物件は無いでしょうね。駅前がきれいになれば、住環境という意味でプラスに働きますので、公園を借景に綺麗で便利な街を享受する、贅沢ですね。
• 公園隣接と言っても、最上階を除く大半の部屋は雑木林の下とかラブホの真ん前ですからね。公式HPのイメージ画像は森の上に浮き上がっているかのように見せてますがいかがなものかと。 まあ、売れるかどうかは値段次第なのは世の常だけど。
  • 現地を見てきました。 隣の宿泊施設は派手派手しいよくある感じの建物ではなかったので、うちは許容範囲です。 たた、不整形地だから危険というのはよく理解できました。公園に続く坂の斜面なんです。 今時、大丈夫だとは思いますが、大きな地震があったらとか、あと、大手のデベではないところに不安が残ります。皆さんはどうお考えですか？
    • 気になる方はやめた方がいいですよ、精神衛生上よくないです どの程度か知りませんが3.11の地震でも都内結構ゆれましたがどこかのマンションが倒壊したなどは聞いていません そこらへんのどこが作ったかもわからない古い新耐震前のマンションでさえなんてことないのに、それでも気になるなら やめたほうがいいですよ
    • 不整形地って土地の形のことであって（旗竿とか三角とか） 斜面を不整形地とは言わない。 不整形地を調べても評価額が低いってことばかりで 危険なんてどこにも出てこない。
    • この土地はどっからどー見ても不整形ですよ。 だって正方形でも長方形でもないから。 不整形ってのはあくまでも土地の「形状」のことであって「状態」ではない。 だから「斜面」とか「制約が多い土地」を不整形とは言わない。 なにが不整形かって、そりゃ整ってないカタチが不整形ですよ。
• 地形で言えば、御殿山Houseが標高60mぐらいで井の頭池が50m。 関東ローム層の下の砂礫層

=地下水脈が露出しているところに出来たのが井の頭池で、ファインスクエアはその途中の崖面にあたります。しっかり基礎工場をしてくれたら大丈夫と思いますが、地盤は盤石ではないかと。あと、湿気も心配。

• • 湿気ですか。確かに南面のうっそうとした雑木林とそれに続く池という立地は空気中に水分をたっぷり含んでいそうですよね。 公園側から、見上げて見ることしか出来ない状況だったのですが、下から何階かは日が入るのかな？と疑問に思いました。 湿気については高層階なら心配ないと思われますか？
    • 上半分は、湿気、日当たり共に問題無いんじゃないでしょうか。
• 武蔵野市の住民の平均年収は日本で一二を争うレベルです。
• 武蔵野市は、下の全ての事項の客観的データで、都心を上回っていますよ。

1. 市区の財政力
2. 駅前の充実度（小売売上高）
3. 住宅地の規制（建ぺい率、容積率、最低敷地面積）
4. 地盤の強さ
5. 東京湾北部地震（今後３０年以内に発生する確率７０％）の被害想定
6. 住民生活満足度ランキング
7. 継続居住意向ランキング
8. 子育てファミリー生活満足度ランキング
9. 子供の学力─東京都統一学力テスト（公立小学校）
10. 住民の学歴─高等教育卒業比率

• 神田川源流近くで、井の頭ホテルが建つ前は地面が片斜だったのが、気になります。地盤どうなのでしょうか。
  • 風俗地域で、湧水地の斜面にあたります。 その他の指標は悪くはないけど、同じ事の言い換えばかりですね。だいたいラブホのとなりで子供なんか育てられないのに学区なんて意味なさすぎ。
    • ハザードマップ上はなんら問題がないですよ。 しかも近隣商業＆第二種低層エリアなので風俗地域ではありません。

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周辺施設

• 井の頭恩賜公園（約80m／徒歩1分）
• 井の頭自然文化園（約190m／徒歩3分）
• 吉祥寺図書館（約760m／徒歩10分）
• 井の頭公園は紅葉しますか？
  • 井の頭公園の紅葉

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その他

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