【口コミまとめ】ドレッセ池上を本音で考察！

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4.00

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物件概要[]

ドレッセ池上　外観完成予想図

所在地：東京都大田区池上四丁目98番2、11、17、18、19、20（地番）
交通：

東急池上線「池上」駅徒歩２分

総戸数：55戸
構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上14階建
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2027年5月
引渡時期：2027年7月
売主：東急株式会社
施工：東亜建設工業株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

価格・コスト・販売時状況[]

立地が良すぎて、とんでもない価格がでるのでは。
ドレッセ千鳥町とどれくらいの差が出るのか。
- これから売り出される千鳥町の物件と、この池上の物件、どちらが高値で売り出されそうでしょうか？
先日モデルルーム事前案内会が届きました
- MR、土日は結構埋まってますね。価格分かったら教えて欲しいなあ
予約したけど、値段いくらくらいなんだろう。
坪500超えるかなぁ
材料費、人件費が数年前に比べれば激上がり 私鉄とはいえ２３区内で駅近い  これは安いとはならんでしょ もう戸建てを維持するのがしんどい、叩き売って都内のマンションに移ろうという小金持ちの年寄りか、お金いっぱいの中国人が客層ではなかろうか
ドレッセ池上の事前案内会行ってきました。 最上階99m2は2億越え。2LDKでも1億越えでした。収納が少なく私的にはイマイチでなしでした。千鳥町の案内会も予約してきました。 
坪500くらいですか。思っていたより安いですね 
私も事前会行ってきました。 坪単価はパークハウス武蔵小杉タワーズの高層下部と同程度です。 収納小さく間取りが微妙という感想です。 駅徒歩2分とはいえ、共有設備がエントランス以外特に何もなしで、管理費400円/㎡強。 マイナー私鉄沿線の駅前板マンにその価値を見出せるかどうかが全てです。
私も事前行ってきました。 価格はさておき、管理費高いですよね。何か間違ってんじゃないかと思うくらい。 何にそんなかかるのか教えてほしい…
2LDK低層階で大体坪550くらいだった気がします。 そこに管理費の高さが加わるので、正直池上でこれはないかな…と今回は見送り予定です。間取りもいまいちですし。 ただ、駅近とか占有部の設備仕様がんばってるところとかメリットはあるんでこの地域に思い入れがある人にはいいかもですね
共用設備ほぼ何もないのに管理費高すぎ。 何に使うんだろう
小規模・内廊下・ディスポーザー付きなら、管理費400円／㎡は相場ラインでは。EVは一基かな？ 東急線沿線だと東横→田都＆目黒→大井町→池上の順で坪単価が下がるので、23区内の新築で探すならこのあたりが現実的な水準とは思うが、もっと安い区はまだあるね。
ざっくり計算して低階層の７０㎡に満たない部屋で月35万前後の負担 ※35年フルローン金利1％管理費・修繕積立等の維持費込み  小規模のわりにディスポーザー、内廊下、設備スペックなど頑張ってるものの 池上駅周辺の家賃相場考えるとなかなか厳しいものがある…
- え、自己資金投入するでしょ？ フルローンだと非現実的じゃないかな
  - 仮に頭金3000万用意しても金利1％計算だと600万程度しか違わないので、総額負担はそんなに変わらないかと 今の時代、なるべく頭金を少なくして投資で回す人もいるだろうし
事前会始まってるんですね。 エントリーしたときに、あまり積極的に買いたいフェーズを選択しなかったからか、全く案内こないですね。 それとも世帯年収1500万円くらいのしょぼい稼ぎだと相手にもされないのか・・・ ここの購入者層ってどれくらいなのかな。 頭金は、最大で5000万円なら出せますが、投資もしたいので、フルローンの予定ですね。 やっぱりこの年収だとなかなか厳しいですね・・・
- 世帯年収1500万円ですか。頭金が用意できないとすれば神風特攻ローンになりそう
  - 1000万円以下だけど来ましたよ
    - ぜひ購入したい、のお気持ち表明でエントリーしないと、声が掛からないのかもしれませんね。

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交通[]

構造・建物[]

ドレッセ池上　エントエランスホール完成予想図

建ぺい率：90%(角地緩和）
容積率：401.68%（加重平均）
敷地面積：1,070.64㎡
建築面積：570.29㎡
建築延床面積：4,430.27㎡

共用施設[]

駐車場10台：（機械式9台、身障者優先駐車場1台）他にサービス用平置1台
ミニバイク置場：8台
自転車置場：80台（上段昇降ラック式31台、下段スライドラック式（3人乗り対応）10台、下段スライドラック式38台、平置1台）

設備・仕様[]

間取り[]

間取り：1DK〜3LDK
専有面積：29.05㎡〜99.29㎡
バルコニー面積：3.98㎡〜13.90㎡
サービスバルコニー面積：0.95㎡〜7.61㎡
ルーフバルコニー面積：11.22㎡〜22.03㎡
トランクルーム面積：0.41㎡
間取が全部イマイチ…
- ぎちぎちに詰め込んでそうなったのかな
  - L字の部屋とかあるからね。 でもまぁリビングがそこそこいい形してるしワイドスパンもいいなぁ。 駅から出て目の前に飛び込んでくる街の顔みたいなマンションになるから池上に元々愛着あって永住も視野な人にはおすすめだね。
柱の食い込みがすごくて、その分も居室の畳数に入ってると思うと… とりあえず予約したので他の間取りもないか見てみようと思います！
- あの太い柱も部屋面積に入ってましたか？

買い物・食事[]

商業施設(ショッピング）・食事処

まいばすけっと池上7丁目店　　約480m/徒歩6分
まいばすけっと池上6丁目店　　約340m/徒歩5分
まいばすけっと池上駅前店　　約240m/徒歩3分
エトモ池上　　約110m/徒歩2分
東急ストア池上店　　約110m/徒歩2分
ウェルパーク池上店　　約230m/徒歩3分
マックスバリュエクスプレス池上店　　約140m/徒歩2分
オオゼキ池上店　　約80m/徒歩1分
ツルハドラッグ池上駅前店　　約50m/徒歩1分
コジマ×ビックカメラ池上店　　約680m/徒歩9分
ダイソー大田池上店　　約260m/徒歩4分
ローソン池上駅前店　　約100m/徒歩2分

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育児・教育[]

教育施設

池上小学校　　約470m/徒歩6分
大森第四中学校　　約880m/徒歩11分
池上プチ・クレイシュ　　約90m/徒歩2分
池上第三保育園　　約110m/徒歩2分
ケンパ池上　　約220m/徒歩3分
マミーズエンジェル池上保育園　　約220m/徒歩3分
7池上らるスマート保育所　　約240m/徒歩3分
あっぷる池上保育園　　約260m/徒歩4分
マミーズエンジェル池上駅前保育園　　約260m/徒歩4分
ベネッセ池上保育園　　約320m/徒歩4分
グローバルキッズ池上園　　約330m/徒歩5分
アクト池上保育園　　約480m/徒歩6分
アスク池上保育園　　約530m/徒歩7分
徳持幼稚園　　約400m/徒歩5分
池上児童館　　約490m/徒歩7分

周辺環境・治安[]

用途地域：商業地域・近隣商業地域・第3種高度地区（近隣商業地域）
地域・地区：防火地域・準防火地域
立地めちゃいいですね。
ハザードマップ見ましたが倒壊リスクが高めですね 
- なぜに倒壊？ウォーターハザードのことでしょうか
  - 洪水でこの辺り冠水しましたね 
    - どの辺？立会川じゃないし戸越銀座でもなく池上で浸水しましたか？ 
      - 住んでいるので。 Xで池上　冠水で調べたら出てきますよ。
駅の反対側になりますが、田所商店の前の関電不動産の方も気になりますね
- 関電は賃貸ですよ
  - エル・セレーノ池上のことですか。アンテナ高いですね。全く知りませんでした。 池上は再開発が駅ビルだけで終了してしまってるので資産価値の向上が駅前でもき見込めるか微妙かなぁ。
    - そうなんですか？ 結構大きな賃貸なんですね
この辺りの土地勘があまりないのですが、住環境や子育て環境はどうなのでしょうか。千鳥町より池上の方が住みやすいのでしょうか。 
- 千鳥も池上も似たようなもの 池上駅は再開発で新しくなったが、千鳥駅は田舎の無人駅みたいなまま 違うのはそれくらいかなあ
  - 池上は例の逆走ママチャリおばさんの聖地です笑。蒲田から2駅でで変な人もいますが、蒲田ほど治安が悪い感じもありません。 
目の前の交通量がかなりあり、尚且つ道路とマンションの距離も近い  聞いたら通常の換気扇対応とのことで四六時中バイク音や車の音が部屋に充満され排気ガスと音できつそうだ