ザ・パークハウス 品川荏原町

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    ザ・パークハウス 品川荏原町

    物件概要[ ]

    1. 東急大井町線 「荏原町」駅 徒歩1分
    2. 東急大井町線 「旗の台」駅 徒歩7分
    3. 東急池上線 「旗の台」駅 徒歩7分
    • 総戸数:55戸(事業協力者住戸8戸含む)
    • 構造、建物階数:地上18階 地下1階建(一部鉄骨造)
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2016年02月下旬予定
    • 売主:一般財団法人首都圏不燃建築公社/三菱地所レジデンス株式会社
    • 施工:大成建設


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • ここは坪300は絶対しますよね??
      • ローカル駅なので最安の部屋 坪220平均 坪280位と予想
        • 最上階で坪400、、最低330、、マジ予想。たぶん平米数が小さいから、その分、単価を高くしてくるとみた。
          • いやいや、平均で300いくかどうか。最上階のプレミアムと客寄せ用の例外は知らんが。大井町3分ののパークハウスが350でそこそこの売れ行き。賃貸家賃の比較からすると、建築費高騰を加味しても2割程度安いのでは。
    • 3LDKは3戸しかなく、70平米超えは7500万以上するからその覚悟があるならばモデルルームに案内するような事を言っていた。
      • やはり強気な価格設定になりそうですね、徒歩1分&3戸のみでは完売は難しくないんでしょうね。中延の三菱が売主になったものも価格が気になります。
        • 3LDKはあまりないんですか。お値段的にもまあ、この立地だと価格は強気なのは仕方がないかな
    • ちょっとだけ高めの価格みたいですね。1LDKで4000万、2LDKで5000万超えるそうですね。
      • 1LDKは3,700万円台~ありますね。
    • 3LDK  Fタイプ(76.01m2)…7,498万円~ 1分の立地、3L戸数が少ない上に占有面積は広い、高く設定しても売れるんでしょうね、予想以上です。
    • 本日抽選でした。申し込みしましたが、外れました。落選連絡は電話でもらったのですが、「倍率は何倍でした?」と聞いたら「2倍でした」と言われ、(2倍で外したなんて運なさすぎ)とがっかりしたところ、当選した人は昨日の申し込みギリギリに来て、申し込み条件として、ローン審査完了とあったのに、ローン審査してないのに申し込み通したそうです。なんだ、それ?がっかり通り越して、嫌な気持ちになりました。こういうのよくあるんですかね。
    • ここは当たり物件でしたね。大井町線の大岡山~二子玉川は高級住宅街で手が出ませんが、大井町~大岡山は、地味な分割安ですね。
    • 倍率、意外と低かったのでしょうか。戸建てだといろいろ心配がある場所ですが(駅周辺の土地の低さ、密集度など)マンションならお買い得ですね。



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    交通[ ]

    • 直行直帰するような仕事で、あちこち行くような方だと多路線利用できるのはすごくいいでしょうね
    • えばらまち駅。初めて知りました。品川区内で駅1分は、すごく貴重ですよね。
    • 踏切がなっても間に合うかもしれない、と希望を抱かせる駅の小ささが好きです。


    構造・建物[ ]

    • 駅に近いし内廊下だとなんとなくプライバシーが配慮されている感じがします
      • 内廊下良いですよね。空調を一年中入れているので光熱費がかかるなんて話も聞きますが。ただ共用通路側からの外気温の影響というのは受けにくいのはいいのではないでしょうか。公式サイトには内廊下はプライバシー性が高いとありましたがどうしてなのですか?外部から帰宅時間が判りにくい・どこに住んでいるのか探られにくいということなのでしょうか
        • そんな事なんじゃないかなと思います。不在時間を外からチェックされにくいという事なんじゃないかと。あとは内廊下だと高級感が出ていいですよね。ホテルっぽい感じがするし。カーペットが敷き詰められている場合は、足音がしませんから。通路側の部屋にいても気にならないと思います
          • 内廊下はいいですよね。プライバシー性が高い点も挙げられますが、外部からの侵入の可能性も低く、防犯性が高い点が良いなと思います。風雨にさらされることもないですから。でも通気が悪いので臭いが気になりそうですけどね。
    • 外装もおしゃれな感じ。内装も期待しちゃいます


    共用施設[ ]

    設備・仕様[ ]

    間取り[ ]

    • 間取り:1LDK~3LDK
    • 専有面積:39.04m2~76.01m2
    • 間取り出ませんかね。ここの敷地は、旗の台方向にサウナ(?)かなんかが隣接していて、上の階でなければ、抜け感が全く出ないと思われるので、欲しい部屋がどちら向きかが気になります。
    • 全戸角住戸なら、1フロアの住戸数が少なくていいですね。
    • HPにでている間取りを見ると3LDKは上層階しかないですし、中低層階はDINKSもしくはシングル向けになりそうですし、徒歩1分でこの辺り新築物件が少ないエリアなんで平均単価は強気に320-330はありえそうですね。
      • 品川ということを考えると、この程度になるのはある程度仕方が無いような気がします。後はどの程度の金額なら納得できるのか、ということに影響してしまいそうです。自分で納得できる条件であれば、比較的購入しやすい物件であると感じています。
    • 3LDKは3戸のみってことですかね?DINKSもしくはシングルメインで単価高めになりそうですね。坪340-350万はなくはないのかも。3LDKがもうちょっとあるものと思っていたのですが。。。
      • 私も。この辺りだとDINKS単身者も多いけれどファミリーの人たちもそれなりにいる地域だからファミリーメインになっていくのかと思っておりました。なので3LDKももう少しあるのかな~って。めっちゃ駅近ということなので交通面の利としての面を強調するとDINKS単身者ターゲットの方がアピールしやすいのでしょうかね??
    • 3LDKは最上階だけなのかな?3LDKの説明の所に最上階で眺望が良いみたいなことが書いてあったので。
    • バルコニーが三角系なのがちょっと狭そうな感じがしてしまいます。ここだとあまりお外に洗濯物を干したりしてバルコニーを使う前提にはないのかな?
    • 立地はいいですね~ でも…梁がすごくかなり狭く見えるのと、リビングに浴室って、夏なんかリビングに湿気やけむりなんかも立ち込んで大変なことに!!賃貸ですが同じ間取りで痛い(>_<)目に合いました。
    • モデルルームへ行かれた方、こちらの3LDKの物件どう思いますか?モデルルームを見ただけだと、3LDKの間取りのイメージがつかなくて・・・家族4人だと約12.5畳のリビングでは窮屈に感じますかね〜
      • 大丈夫なんじゃない?なんて思うけれどダイニングセットとソファセットの配置は工夫しないといけないのかな?ソファセットもそこまで大きいものにしなければとは思うけれど。あとはそれまでのその家のライフスタイルや家具の量によっても異なってくるし、一度シミュレーションしてみてもいいのかもしれません



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    買い物・食事[ ]

    • 駅から近いとお店などもそれなりに都内はありますし、住みやすいですよね。ただあまりにも人が多い駅ですと住むのには落ち着かないので、これ位の駅力の方が住みいやすいのかもしれませんね。商店街が充実していて買い物する場所が豊富で楽しそうです。近くに料亭などもあるんですね!
    • 商店街も長く続いているので人も多いですからね
    • 買い物もオオゼキがありますから。


    育児・教育[ ]

    周辺環境・治安[ ]

    • 荏原、、、普通に住みやすいとは思いますが、このマンションは駅前なので下にテナントが入ったりするんですね。便利かどうかはどういう店が入るか次第。駅前なので、セキュリティラインはしっかり設定されているかがポイントになってくるでしょうね。
    • 品川とありましたから、品川駅の近くかと思いましたが、そうでもなかったみたいですね。この辺の地区はどんなところなのかは、分かりませんが、通勤面で考えると、大井町か五反田で乗り換えになりますね。それなら五反田での乗り換えの方が良いのかな。横浜方面だと、どの路線が良いのでしょうね。
    • 最寄り駅が大井町線の荏原ってマイナーですね。個人的には嫌いではないですけど。
    • 荏原って通り過ぎるだけで降りたことがない駅でしたが、基本住宅が多くて暮らしやすそうな感じカナ。普通に暮らすならいいんじゃないかという風な雰囲気だと思います。だからなのか駅に近いのでそれなりはしてきますよね。パークハウスの名も付いていますしどうなっていくのか楽しみです
    • 多分、この立地なら南側がべランダですね。周辺に緑がないので、ファミリーには向かないかも。北側にお寺がありますが。この立地だと、DINKSや共働きなど子供がいない世帯に人気がある立地でしょう。間取りも、せまいですしね。
    • 荏原町というか大井町線いいですね。家庭という巣作りにはダイレクトアクセスよりワンクッションあった方が落ち着いていい。知らない人や単身者は大井町だと思いますよ
    • 暮らしていくには良い街。おだやかだから。
      • 近くに住んでました。好意的な意見が多いですね。確かに下町っぽい雰囲気で好きな人には魅力的に見えます。飲食店のランチも比較的安かったです。子育てにはよさそうですが投資用として考えると各駅しか停まらない荏原町自体に駅力がないのでためらってしまいます。ここだと踏切や急行通過の音も聞こえるのでは?大井町や五反田乗り換え通勤だと終電を気にしなくてはいけないし、DINKS向けではないな、と思いました。スーパーも近いし東急沿線に住みたい人が普通に生活する分にはいいのでしょうけど。
    • 駅から近いですね。 マンションから真っ直ぐに北上すると駅。 この立地で高いマンションが建つと隣接している建物の採光が悪くなりますね。 18階ですから。 住む側としては、良いですが。 複路線利用できるのは、営業しているとポイント高い点になる。


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    周辺施設[ ]

    その他[ ]

    掲示板[ ]

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    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始:7月8日(土)~7月16日(日)
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会:7月17日(月・祝)
    ■重要事項説明会 :7月21日(金)~30日(日)
    ■契約会 :7月28日(金)~8月6日(日)

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み~はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか?と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ?間違えて入力してしまったかな?」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね~その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね~、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね~というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

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    https://manmani.net/?p=9844

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    HARUMI FLAG

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