ブランズ西小山

物件概要

ブランズ西小山　外観完成予想図

• 所在地：東京都品川区荏原七丁目523-3（地番）
• 交通：

1. 東急目黒線 「西小山」駅 徒歩7分
2. 東急目黒線 「洗足」駅 徒歩7分
3. 東急大井町線 「旗の台」駅 徒歩14分

• 総戸数：28戸（事業協力者住戸1戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上3階 地下1階建
• 敷地の権利形態：専有面積割合による定期転借地権の準共有、建物共用部は専有面積割合による所有権の共有、建物専有部は区分所有権
  • 借地権の種類・期間 定期転借地権／期間：2026年8月中旬～2097年4月30日（解体期間含む）
• 完成時期：2026年06月
• 引渡時期：2026年08月
• 売主：東急不動産株式会社
• 施工：松井建設株式会社
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー

掲示板・口コミ

• ブランズ西小山（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 神社敷地と聞いてもしやと思ったら定借物件であった・・・退散
• 西小山徒歩7分。住みやすいところと思いますが、結局いくらなの？ですね。定借案件、坪500~550ってところですかね。甘い？
  • 事の経緯を踏まえると結構神社に払ってる気がするので、坪650-700万円くらいじゃないでしょうか？
    • 敷地面積444坪の割に総戸数が少ないので、結構、改修費や地代を負担させられそう。坪600～750万にはなりそうですね～プラスしてメジャー7物件という事もあり、定借にもかかわらず、近くの品川区物件(荏原町駅徒歩2分)よりも坪あたりの販売価格が高く、地代、解体費を含めた維持管理費等は3倍くらいにはなりそう。
      • さすがに定借でその価格は高すぎのような。加えて維持費も高いとなると買う人は限られそうですね。
• 神社の境内の一角にマンションを建てるので、定借にせざるを得なかったのでしょうか。小山八幡神社の修繕費・運営費を賄うための定期借地権設定／マンション建設ということなので、このマンションの場合、定借期間満了時に期間延長とか再契約の可能性はありそうな気がします（あくまで可能性のレベルですが）。神社としては、ずっと地代収入を得て維持費に充てたいでしょうから、定借満期時に土地が戻ってきても、また別の土地活用法を考えなければならないでしょう。それくらいなら、マンションが老朽化したときに建替えに応じて定借を期間延長または再契約することは地主の神社側にとっても合理的な気がします。また、そもそもの話しですが、報道によるとこの神社の修繕費・運営費が少なくとも約2億3000万円必要とのことですが、氏子が1000人以上いるということなので、氏子がひとりあたり23万円寄付すればなんとか調達できたかもしれないですね。この近辺に住む方々にとっては到底負担できない金額ではなさそうなのですが、神社としては、寄付をお願いするのは大変なので断念してマンション建設を決めたということなのでしょうか。
• 定借だといくらぐらいで出してくる腹積もりなんだろう。高くは出来ないだろうと思いつつ、低層のマンションは基本的には高くなりがちですからね。全然想像がつかない。ここは元々神社の境内にあたる場所にできるんですよね？地権者さんは、その神社にあたるのかな。
  • 立地は希少性あるけど、駅距離やアクセスは微妙。低層で小規模だから上下や主開口部方角の違いで幅が大きく、坪550強～坪750強と予想。
• 西小山7分は微妙かぁ
• 説明会聞かれた方、値段の説明もありましたか？どのくらいなんだろう
  • 『ブランズ西小山【神社の定借ならでは（？）の2駅徒歩7分の高台】2階74㎡13,590万円（坪単価604万円）』
• 神社の定借だと、地代がえぐいくらい上がるっていうのはないのだろうか…？現状だと10,200円～13,500円だけど地代の価格のルールがあればいいんだけどなぁ。路線かとか物価指数とか。

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構造・建物

ブランズ西小山　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：1,466.49m2
• 建築延床面積：2,735.93m2(容積対象面積／1,655.81m2)
• 建築面積：809.62m2
• デザインが素敵だと思いました。道路から下がる感じのエントランスが気になるけれど。外観もラウンジのデザインもナチュラルな感じで落ち着ける気がします。品川界隈を見下ろすということは東向きの高台ということになりますか。

共用施設

ブランズ西小山　エントエランスホール・ラウンジ完成予想図

• 駐車場：1台(身障者用)
• 自転車置場：48台

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：41.90m2～104.67m2
• バルコニー面積：6.60m2～15.00m2
• ルーフバルコニー面積：10.61m2～30.34m2（一部区画対象）
• サービスバルコニー面積：2.88m2～5.03m2（一部区画対象）
• トランクルーム面積：1.71m2～1.82m2

買い物・食事

• ショッピング

1. 西小山商店街　約430m・徒歩6分
2. 808plus　（約440m・徒歩6分）
3. 西小山にこま通り商店街　約530m・徒歩7分
4. 東急ストア フードステーション西小山店　徒歩7分・約530m　※［「西小山」駅に直結し、新鮮な食材を豊富に揃えたスーパーマーケット。朝8時から夜12時まで営業しているので、お勤めの行き帰りにも利用しやすく便利です。
5. マツモトキヨシ 西小山駅前店　（約550m・徒歩7分）
6. サミットストア 荏原4丁目店　（約710m・徒歩9分）
7. コーナン 品川旗の台店　（約740m・徒歩10分）

【グルメ】

• Pizzeria 244　約530m・徒歩7分
  • 職人技で焼き上げた本格ピザやアラカルト料理をワインやリキュールなど多彩なドリンクとともに。テラス席もあり、愛犬も一緒に美味しいひとときを過ごせます。
• CHIISAKATTA ONNA　約430m・徒歩6分
  • ちょっと変わった名前の欧風スパイスカレー専門店。時間を掛けて丁寧にじっくり煮込んだカレーはどれも絶品で、行列ができる人気店です。
• La Vita DINING　約670m・徒歩9分
  • 西小山にこま商店街にある家庭的な雰囲気が心地よいワインバー。美味しいお料理とともに、ワインをゆっくり楽しめる大人のお店です。
• PATISSRIE BOULANGERIE ENTIER　約630m・徒歩8分
  • フランスの香りが漂うパンとケーキのお店。自家製天然酵母を使い、粉の旨味を引き出したパンはどれも美味しいと評判です。
• nerisa　約440m・徒歩6分
  • ミシュラン1つ星レストランで経験を積んだオーナーシェフがつくる、イタリア・ピエモンテの郷土料理が評判のお店。温かな雰囲気も魅力です。

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育児・教育

• 教育施設

1. 洗足うさぎ幼稚園　（約310m・徒歩4分）
2. 清水台保育園　（約330m・徒歩5分）
3. 第二延山小学校［通学校］　（約610m・徒歩8分）
4. 荏原第六中学校［通学校］　（約670m・徒歩9分）
5. 昭和大学旗の台キャンパス　（約650m・徒歩9分）
6. 洗足図書館　（約860m・徒歩11分）

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域、第一種高度地区、第一種文教地区
• ここは去年まで大騒ぎしていた場所ですね。氏子の方々は周辺住民の皆さんは納得なさったのでしょうか。最近神社境内にマンションを建てる事例が増えてますが、本当に資金繰りがきびしいのでしょうか。それともデベに乗せられてるだけ？前の神社を知っているだけに鬱蒼とした木々と本殿跡の真上に建つマンションには色々感じてしまいます。
  • この手の案件はマンション住人と地域住民との諍いが発生するリスクも孕んでおり慎重に進めないといけないですね。ケースはやや違いますが、市が仲介し話合いを重ねて竣工し販売も進みさあ入居という段階で景観が損なわれるからと突如取り壊しになった昨年の国立のマンションの事例もありますし。
• 現地を見てきました。西小山から歩いても洗足から歩いても軽いアップダウンがあるね。でもめちゃ良い土地。閑静で眺望も秀逸。今日は風が抜けて気持ちよかった。駅周辺まで行くと程よい賑わいがあり実需で長く住む人には理想の土地。
  • 以前は大きな木が鬱蒼と生えてて素敵な場所でした。今は・・・
• 目黒駅へ直通３駅６分と都心アクセスは軽快で、通勤ストレスが少ないと思います。西小山駅前にはにこま通り商店街やCraft Village、サミットが徒歩１～２分に揃い、買い物面の心配は全くないですね。良い条件は揃っていると思いますが、駅徒歩7分がどうかというところです。
  • 確かに徒歩7分は微妙です。今どき駅徒歩3分以上は選ばれにくいと思います。ただ住みたい街ランキング住んで良かった街ランキング上位常連の武蔵小山が徒歩圏内なのは大きい要素ですね。
• 西小山駅から徒歩7分で、目黒駅へ3駅6分と通勤利便が高い立地だと思いますし、スーパーや商店街も徒歩圏で日常使いが便利だと思います。暮らしやすい良いところですね。

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周辺施設

• 公園 等

1. 立会道路　（約250m・徒歩4分）
2. 江戸見坂公園　（約120m・徒歩2分）
3. 荏原南公園　（約430m・徒歩6分）
4. 洗足池公園　（約1,370m・徒歩18分）

掲示板

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