サンクタス南品川

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    サンクタス南品川

    物件概要[ ]

    1. 山手線 「大崎」駅 徒歩13分
    2. 京急本線 「新馬場」駅 徒歩5分
    3. 京浜東北線 「大井町」駅 徒歩14分
    4. 埼京線 「大崎」駅 徒歩13分
    5. 東急大井町線 「大井町」駅 徒歩14分
    6. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩14分
    7. 山手線 「品川」駅 徒歩23分
    8. 京浜東北線 「品川」駅 徒歩23分
    • 総戸数:150戸
    • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート造、地上13階建
    • 敷地の権利形態:所有権
    • 竣工時期:2012年08月
    • 入居時期:2012年10月
    • 売主:オリックス不動産株式会社
    • 設計:株式会社アーキフォルム
    • 監理:東亜建設工業株式会社 一級建築士事務所
    • 施工:東亜建設工業株式会社 首都圏建築事業部
    • 管理会社:株式会社大京アステージ

    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 70㎡前後の部屋で4千万円後半から6千万円後半までの価格帯。
    • 資産価値を維持しやすいマンションだと思う。
    1. 品川学園に小学校中学校とも通わせたい人にとっては、このマンションがNo1。
    2. 国際化がますます進む羽田への交通利便高い
    3. マンション完成後に、大崎の再開発が続々出来上がる(大崎ウィズシティ、国際自動車教習所跡地、北品川5丁目再開発)

    交通[ ]

    • 最寄の駅は、徒歩5分の京急本線の「新馬場駅」。各駅しか止まらない駅なので、本数は10分に1本程度。新馬場から品川までは2駅3分。通勤時でも混雑はない。品川駅でのJR山手線への乗り換えは非常に近く便利。
    • JR「大崎駅」までは徒歩13分程度。大崎駅に直結のゲートシティ大崎(エスカレーター、空調あり)までは徒歩9分程度で到着するため、そこからは風雨をしのげる快適な道のりとなっている。
    • JR「大井町駅」までは徒歩14分程度。やや上り坂で薄暗い道のりとなっている。
    • JR「品川駅」からは徒歩23分程度。毎日歩ける距離ではないが、品川区等により景観整備工事が着々と進んでいる旧東海道品川宿の情緒ある商店街を通過する道のりとなっている。
    • 大崎駅と大井町駅には徒歩2~3分の消防署近くの停留所からバスが10分おき程度に出ている。
    • 品川、京急沿線に行くなら新馬場ですかね。東京方面も乗換や本数考えたら山手線の大崎が便利かな。大井町は大井町線(自由が丘、二子玉川方面)やりんかい線(台場、新木場方面)へのアクセスに便利ですね。りんかい線は大崎からでも乗れるけど、料金がその分かかりますし。ただし、大井町のホームが地下深くにあるので降りるまで時間がかかりますが。あとは、ラゾーナのある川崎や横浜の関内、石川町など京浜東北線沿線へ乗換なしで行けるのもメリットですね。
    • 通勤
    1. 東京方面の通勤がラッシュがなくラクラク。新馬場から品川までは、京急の各駅で本数はないけどかなりすいている。京急から山手線への乗り換えは近くて楽。山手線は田町や浜松町を越えると座れる時もある。
    2. 単身赴任になった時も、新幹線・飛行機が近いので帰りやすい
    • 確かに新馬場駅は弱いですねただ、遠いと言っても大崎駅まで成人が歩いて10分。私は問題ないと思います。雨だったり、重い荷物があったら、近くのバス停から、大崎、品川、大井町と出られますしね
    • 京急の普通は10分に一本しかなく、急いでいるときに乗り過ごしたら大変です。品川までのバスは本数も少なく、期待できません。
    • お台場方面や横浜方面、自由が丘方面へ遊びに行くときは大井町駅利用が便利。

    構造・建物[ ]

    • 地盤

    地震に強い建物づくりには、強固な地盤を確保することが重要。「サンクタス南品川」では、地下約24m以深、N値60以上の土丹層を建物を支える支持層としています。

    • 基礎構造

    震度6強~7程度の大地震の地震力にも倒壊・崩壊しない程度を目標とした構造計算を実施。この土丹層にプレボーリング拡大根固め工法により、杭径約1,000mmの杭を61本打ち込んでいます。

    • 高耐久・高強度なコンクリート

    構造躯体のコンクリート強度は、27~42N/mm²(1m²に2,700~4,200tの力が掛かるまで耐えられる構造)を保持。

    • ダブル配筋

    主要な壁・床の鉄筋は、コンクリートの中に二重に鉄筋を配したダブル配筋を採用。シングル配筋より高い強度と耐久性を実現しています。

    • 外壁

    外壁のコンクリート厚は、約160mmを確保。また、外壁の仕上をタイル貼り(一部外壁は吹付け)とし、コンクリートの中性化を抑制します。これにより、鉄筋の錆を防止し、躯体の耐久性を高めます。さらに内側には断熱材を吹付け、冷暖房などの省エネや結露防止にも配慮しています。

    • 戸境壁

    住戸間の戸境壁は、強度と耐震性を高める場所打ち鉄筋コンクリート壁とし、厚さ約180mm以上の充分な厚みで遮音性に配慮しています。また、トイレや浴室などの水廻りと居室が直接接する部分の間仕切り壁や、エレベーターシャフトに面する住戸の壁は遮音対策をしています。

    • 二重床・二重天井

    居室は二重床・二重天井構造。配管・配線のコンクリートスラブへの打込みを極力減らすことで、将来のリフォームやメンテナンスへの対応も容易にしました。

    • 外観は外廊下側・バルコニー側も全てタイル張り。バルコニー手摺は乳白色の合わせガラスで、外からの見かけが良いバックマリオンタイプ。隣戸とのバルコニーの隔て板はコンクリートで天井まであり、プライバシーが確保されています。
    • 対震ドア

    対震仕様の玄関ドア枠を採用。大きな地震でドアが変形して開かなくなり、避難不能にならないよう配慮しています。

    • 住宅性能表示制度

    「住宅品質確保の促進等に関する法律」(品確法)の規定に基づき、第三者機関の審査を受けて設計性能評価を取得済。建物竣工に向けて、建設性能評価も取得する予定です。

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    共用施設[ ]

    • 駐車場:45台(機械式34台、平置9台、身障者用1台、来客用1台)  駐車場利用料(月額):16,000円~26,000円
    • カーシェアリング:1台
    • バイク置場:16台(大型バイク5台、中型バイク5台、ミニバイク6台)
    • 駐輪場台数:304台
    • 電動レンタサイクル:4台
    • 屋上の太陽光発電設備により、共用部の電力の一部をまかなう
    • エントランスの奥に、ラウンジとライブラリーが設置

    設備・仕様[ ]

    • 床暖房
    • ペアガラス
    • ガラストップコンロ
    • 低騒音シンク
    • 独立型浄水器
    • ディスポーザー
    • 食器洗い乾燥機
    • ソフトクローズ引出
    • 浴室換気乾燥機
    • オートバス
    • 節水型シャワーヘッド
    • トイレ内手洗い器
    • 超節水ECO6タンクレストイレ
    • エネルックリモコン
    • エコジョーズ

    間取り[ ]

    • 間取りは2LDK(約55㎡、約63㎡)が20%弱、残りが3LDK(約63㎡~約73㎡)

    買い物・食事[ ]

    • お買い物は北品川商店街かな。八百屋さんとか激安店もあります。フェニックスという24時間のスーパーもありますよ。あとは大井町へ行けばイトーヨーカドーなんかがありますね。坂はちょっときついけど自転車で行かれる距離です。
    • 大崎のスーパーも使えそう
    • 北品川商店街の八百屋は日曜日休みです
    • マンションの近くには大きなスーパーがありません。うちも同じ4丁目に住んでいますが、青横のOKスーパーに良くいきます。比較的品物がよく、価格も安いです。少し離れますがジャスコにもいきますよ。自転車は必須? 新馬場の駅前(歩いて5分くらい)にはセブンイレブンがあるので、便利です。
    • 大崎まで行かなければ、スーパーがない。
    • スーパーですか。ちょっと遠いですね。大崎のマルエツ跡にライフとマツキヨとダイソーできたのはプラスでしょうか?徒歩で12、13分かかりますが。。自転車で5、6分ってとこか・・マイバスケットでも近くにできたら、価値があがるんだろうね。。少しは化ける可能性はあるのか?あと本家イオンまでは徒歩20分くらいですか?
    • 新馬場〜北品川の商店街はいい意味でいえばレトロですが、実用的ではないです。生活に密着する店が少ない。高齢者向けで一時期話題だったプチスーパーがたしかありましたね、(イオン系だったか?)どうしても品川と青物横丁、大井町等の「はざま」にある関係で、栄えにくい。ちょっと買出しができにくい。
    • ご夫婦で働いているならどちらかが買い物をして帰るというパターンもあると思いますが、そうなると駅から15分前後という距離がちょっとキツイですね。特にこの暑い時期に重い荷物を持って歩きたくないですよね。ネットスーパーなんかも便利ですよ。コープが有名ですが最近では他の大手スーパーでもやってますし。結構遅い時間まで宅配可能だったと思うので共働きのご夫婦には便利だと思います。
    • コープは宅配ボックスではなく、家の前に発砲スチロールの箱を置いてくれてそこに商品を入れてくれます。ちゃんとドライアイスも入れてくれるので夕方帰ってきてもまったくとけずにそのままですよ。コープでも色々種類がありますが、普通のスーパーと同じ位安いコープなどもあります。ご近所と共同だと送料も無料なのでおすすめです。
    • 新馬場のサクセスどおりにある伊勢屋さんがおすすめです。から揚げ弁当は卵焼きかゆで卵を選べて、おにぎり、からあげが入っています。ちょっとカレー味がするから揚げがやめつきになってしまいます。おいなりさんや海苔巻きもおいしい!ただ混んでいる時間帯は結構待ちます。
    • スーパーについては、仕事で疲れているのに帰り道で買い物ができないと大変ですが、そうでないのであれば、徒歩9分(フェニックス)のスーパーに行くのがそんなに大変ってことはないかと私は思います。家からであれば自転車も使えるのでフェニックスだけでなく、大井町・大崎もあっという間です。
    • 買物は青物横丁駅にあるオーケーがいいですよ。この辺りではダントツに安いです。たぶん品川区で1番だと思います。私は大崎から毎週自転車で買物に行ってます。とにかく安いので一度覗いてみたらいいですよ。
    • 現在、買い物はOKに週一買い出ししていますが、生ものはOKでは買えません。物が悪すぎる。フェニックスもダメです。良い刺身を買うならば、品川駅のWingかクイーンズ伊勢丹です。しかし高い!
    • 大崎駅周辺には意外とお店ありますよ!ライフ、マツキヨ、ダイソー、アイスやさん、飲食店(5~6店舗かな?)、サイゼリア、デニーズ、おにぎりや、SUBWAYなどなどあと大崎駅のサンクタスとは反対側に、ユータカラヤというお肉が激安なスーパーもあります。ゲートシティにも飲食店(とんかつとかパスタとか喫茶店とか)がいっぱい入っていてケーキや、スタバ、マックもあります。個人的には買い物にはライフ、マツキヨ、ダイソーで日用品は困らないかな?とも思うのですが如何ですかね?
    • 場所的には、大崎、五反田、品川、大井町の中心辺りに位置する為、全てに徒歩20分程度でアクセス可能である。青物横丁、天王洲アイル、品川シーサイドももちろん。そのため、食事に行く際の選択幅がかなり広い。タクシーでも1000円程度。
    • もう少し近くにスーパーができることを願っているとこを含めて(笑)三菱自動車の販売店あたりがスーパーになったら最高なんですけどね。。。

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    育児・教育[ ]

    • 小中一貫教育校となる 品小が品川学園という名前に変わります。一時期、品小は生徒数の減少で1クラスになったこともあったそうですが、今は公立学校としては地元の人気は高いです。
    • 公式のHPでも子育て環境の良さをアピールしてますね、実際品川区は力をいれているみたいですしね。間取りもファミリー層向けだし。ただあの辺を歩いていると確かに空気の悪さは感じますね。実際の数字はわかりませんがぜんそくのお子さんがいる家庭はちょっと心配になるのかも。
    • 品川学園はよいかなと思い購入を検討しております。ただ、小学校・中学校とずっと「徒歩2~3分」のところに通わせていると、安心である反面、子供にとって、社会が狭すぎやしないか、心配です。私は小学校・中学校とも30分歩いて通い、そのおかげで脚力がかなり鍛えられました。
    • 品川学園に併設している すこやか園は幼保一体型らしいですが働いていないお母さんの子も幼稚園にいけるのでしょうか?
    • 行けるよもちろん。ただし幼稚園は二年保育だけど。
    • 学区はあるけど、別にそこに入らなくてもいいんだから遠くがいい人は別の学校行けばいいんじゃないの?日野学園とかさ。通学路が冒険!て田舎ならともかく、こんなに交通量多いんだから近いほうがいいって。
    • 保育園は品川学園に併設の保育園(徒歩2分)を含めて周辺に結構あるほうなのでは?と私は思います。入園できるかどうかはわからないのは23区どこでも同じことですし。むしろ品川区では、0歳で入園させる場合、大きなチャンスが2回(育休明け入園予約制度と4月入園)あるので他区よりも優れていると思います。
    • 学校は午前で終わりでしたが川の水位が高い時に子供の下校時間が重なるのは心配です。近隣の方は目黒川のことは良くご存知でその上で購入決断されていると思いますが、地元じゃない方は目黒川沿いという立地リスクを正確に理解された上でこのマンションを買っているのか甚だ疑問です。
    • 品川区は小学校はいいのですが中学でできのいい子はほとんど私立に行ってしまいます。公立に行く子でできる子はほぼ日比谷高校狙いです。

    周辺環境・治安[ ]

    • 週末でしたが、現地横の目黒川、満開の桜がとてもキレイでした。
    • なんといってもお祭りが多いところです。特に品川神社のお祭りは盛大で15号の交通を止めてまで行われます。町会の活動も活発で、保育園や幼稚園でもこどものお神輿がでるくらいです。
    • 品川というと山の手のイメージが強いかもしれませんが、とても地域の結びつきが強く イメージ的には下町です。チャキチャキなお祭り好きがたくさんいます。御殿山に住んでいる人たちとは人種?が違います。もちろん悪い意味ではありません。私ももともと下町出身なのでおせっかいな人が多いこの町がとても気に入っています。町を歩いているとおじいちゃんおばあちゃんが子供に声をかけてくれます。
    • 周りがお墓だらけなので、びっくりしました。都内にこんな広大なお墓集団があったなんて。ちょっと来客があったら、ひきそうで怖いですね。
    • リビングから直接お墓は見えないが、ベランダにでれば見えるかも。
    • お墓が見えるのは縁起が良いらしくて経営者の方々にはおすすめみたいですよ。
    • 書き忘れましたが、大崎まで夜歩くの怖いと思いますよ。大崎まで徒歩を期待している方は、一度周りの環境をご確認ください。
    • 大崎からの第一京浜沿いや川沿いの道には電灯があり、少し暗いとは思うが、人がいるのは見えるし、そうなに怖くはない。
    • 川の臭いは気にならない程度でした。若干潮の香りがしました。
    • 現地行ったけど川の臭い、夜真っ暗、斜向かいのゴミ収集車の出入りの多さなどで諦めました。ちょっと墓地に囲まれすぎw
    • 潮の香りですか。。今の時期はいいとしても、夏場や雨上がりなんかはもっと臭うかもしれませんね。
    • 目黒川沿いに賃貸で住んでいます。川の臭いですが、雨が降りそうなときに臭います。窓を開けたときや、買い物にでたときに、臭いなぁと思う程度で、24時間換気扇回してますが部屋の中まで臭うことはないですよ。
    • 参考になるかわかりませんが、半年前位も集中豪雨で目黒川の水位が警戒水位を越えたために、品川学園から保護者あてに緊急メールがきました。ただ最近は大きな氾濫はわたしの知っているかぎりはないと思います。
    • 今日モデルルームおよび現地を見てきました(マンション関係者でありません)。目黒川はきれいとまでは言えませんが、都心の川のイメージであるようなゴミが浮いていたり流れが悪いということもなく、海にも近いこともあるのか、臭いはまったく気になりませんでした。お墓は確かに真横です。ただ駐車場側で植木もあり、だから値段が安くなっている要素だと思います。排気施設は何層もろ過した上で上空100M位へ(マンションは30M位)放出するとのことでした。臭いや空気は大丈夫と思いますが、11F建てなのでむしろ日当たりに影響しそうです。西側なので西日を遮るということにもなりますが。大崎までの道も今日バスツアーでしたが、山手通りを行けば暗いところはありません。今日行ってみて感じましたが、やはり品川の利便性は非常に高いです。大崎・大井町も含め再開発もされておりかなりいいです。あとは本当にマイナス要素と値段・広さ等をトータルで考えてどうかということです。
    • 私も換気所が気になったので直接首都高に電話で問合せました。高速道路といっても、交通量の多い時間帯とそうでない時間帯があるみたいでラッシュ時は換気ファンが「強」に設定され、100mくらい上空まで吹き上げさせるみたいです。交通量が少ない夜になると、換気ファンも「中」くらいにコンピュータ制御でファンの強さが設定変更になるらしいので騒音、振動も抑えられるのと、交通量が少ない分排ガスの排出量も少なくなるという見解らしいです。確かに夜中の高速道路は交通量が少ないので、その点は納得しました。それに、粉塵や、排ガス自体を大型のフィルタを通してある程度きれいになった空気を排出させるのと、フィルタ自体は常に監視下のもと、取り換えを行うとも言ってました。あと、万が一高速道路内で火災が発生した場合は、そのフィルタを通して煙を排出するのではなく、換気ファンを「スーパー強」に設定されるとのことで、あえてフィルタを通さずすぐにでも煙を排出する非常事態には、煙が出ることがあるかもしれないとの話でした。騒音振動も地下40mも下なので、ほとんど無いと思っています。換気所は首都高と東京都が一緒になって行っている事業なので、東京都のお墨付きという判断で前向きに検討しています。
    • 安いと思ったら隣りがお墓なんですね。お墓のそばで生活するのってやはり勇気がいりますよね。気にならない方々が購入されるんでしょうけど。
    • 立地(大崎から徒歩圏内。最寄り駅から徒歩5分。新幹線も空港も近い)、日当たり(南向き)、静かな環境(寺と川が両面なので騒音が少ない。のんびりした下町)、管理費の安さ(外廊下で、150戸の規模)、子育て環境(品川区)など、色々考えた結果ここを選んだので、外観の優先度は低いです。また、何人かの方がおっしゃるとおり、CGの予想図やモデルルーム通りだったので、想像どおりでした。自分的には好きな感じですし。

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    周辺施設[ ]

    • 品川区立小中一貫校 品川学園 徒歩2分
    • 子供の森公園(怪獣公園) 徒歩1分
    • 品川保健センター・健康センター 徒歩4分
    • 品川区医師会休日診療所 徒歩5分
    • 品川図書館 徒歩6分
    • 品川神社 徒歩7分
    • 新馬場商店街 徒歩6分
    • 北品川商店街 徒歩9分
    • ゲートシティ大崎 徒歩8分
    • 御殿山ガーデン 徒歩10分
    • マンションの周辺はお寺が非常に多く、有名な沢庵和尚の東海寺をしたって集まったお寺が多くあります。
    • このあたりは一帯は目黒川の両岸とも、もともと沢庵和尚が開いた東海寺の敷地ですよ。江戸時代の地図といっても江戸時代は300年もあるので時代によって何があるかは変わるでしょう。他にも寺院がありますがみんな清光院もそうですが東海寺のいわば暖簾分けみたいなものです。東海寺は幕府よりの寺だったので明治政府に迫害されてかなり没落してしまいましたけどね。
    • 目黒川が氾濫したらとか言ってるけど、私にとっては疑問です・・・その場合は、川の周辺だけではなく、町中が洪水状態ってことでは?あんまり関係ないのでは・・・ 山から色んな水が流れてくるような川だったらとも角・・何十年か前の浸水マップ見たけど、川からかなり離れたとこがかなり浸水してたよ・・色んなとこにアップダウンあるから・・一回調べてみては・・・
    • 怪獣公園はよく利用しますけど、あの距離だとほとんど聞こえないと思いますよ。平日も家族連れでピクニックをしてたり、ほのぼのとした公園です。子供同士友達もすぐに作ってました。野球場もあって(少年野球のチームでしょうか?)、是非子供には野球をさせたいと思います。
    • ちょっと歩きますが、15分ほど歩いた所に原美術館があります。その中にカフェダールというカフェがあるのですがお勧めです。美術館の中庭に面していて、癒しの空間です。週末限定にガーデンバスケットというものがあり、プチオードブルやワインがついたブランチにぴったりのバスケットです。穴場のカフェですよ。
    • 品川学園の温水プールは、授業で使用するとき以外は、一般向けに開放されます。2時間位の区切で、確か350円位だったかと。正確にはよく覚えていません。健康センターも含め、運動するには困らないかな。

    その他[ ]

    【いい点】 

    • 山の手線徒歩圏でこの価格帯(坪230~280万程度)
    • ランニングの安さ

    都心に近い物件は小規模な物件や、大規模でもコンシェルジェや多くの共用施設がついて たり、タワー型だったりで管理費がどうしても高くなる物件がほとんど。 この物件は管理費を抑えられる要素が揃っている。 (大規模、共用施設ほぼなし、エレベーターも最小限、外廊下、都心の割りに平置駐車場が多い等)

    • 間取りが2L、3Lのみ

    ほとんどがファミリー、プレファミリーの方々が住むことになるので、近所付き合いや管理組合運営がしやすい

    • 周囲が開けており、今後も視界を遮るものが建つ可能性がほぼない
    • 通勤

    東京方面の通勤がラッシュがなくラクラク。

    1. 新馬場から品川までは、京急の各駅で本数はないけどかなりすいている。
    2. 京急から山手線への乗り換えは近くて楽。山手線は田町や浜松町を越えると座れる時もある。
    3. 単身赴任になった時も、新幹線・飛行機が近いので帰りやすい
    • 資産価値

    資産価値を維持しやすいマンションだと思う。

    1. 品川学園に小学校中学校とも通わせたい人にとっては、このマンションがNo1。
    2. 国際化がますます進む羽田への交通利便高い
    3. マンション完成後に、大崎の再開発が続々出来上がる(大崎ウィズシティ、国際自動車教習所跡地、北品川5丁目再開発)


    --購入にあたって妥協した点--

    【悪い点】

    • 換気所の存在

    当初は気になりましたが、幹線道路沿いに建つマンションよりは排気が処理されている分ましなことと、 目黒川隣接部分に大きな空地と緑地が確保され(予定)、景観UPの可能性が高いので、プラマイ0と考えました。

    • お墓

    もともと墓に抵抗があまりないのですが(火葬場もないので)、購入したところは墓が見えないところでした。

    • スーパー少ない

    会社帰りに品川でウイング高輪を利用したり、大井町ヨーカドーのネットスーパーを利用したり、フェニックスやまいばすけっとを組み合わせて使えばなんとかなるかなと考えました。

    • 目黒川氾濫、地震による液状化

    液状化が発生しやすい地域(赤色)ではなく、液状化の可能性が低い地域(緑色)だったので浦安とか江戸川、江東区とかよりはましだろうと判断。 (東京の液状化予測 H24年度改訂版) 浸水については、図面集の敷地配置図をよく見ればわかりますが、エントランスは川沿いより高いレベルにつくられているのと、セキュリティラインは一般的なフェンスではなくコンクリート壁でつくっているので、川が氾濫しても水の浸入をある程度抑制できると思ってます。

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    掲示板[ ]


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