ローレルコート夙川北名次町

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ローレルコート夙川北名次町 外観

物件概要

• 所在地：兵庫県西宮市北名次町22番6、24番3、26番1 （地番）
• 交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩4分
• 総戸数：44戸
• 構造、建物階数：地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年01月竣工済み
• 売主：近鉄不動産株式会社
• 施工：佐藤工業株式会社　大阪支店
• 管理：近鉄住宅管理株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 価格：6,850万円。
• 管理費（月額）19,100円、修繕積立金（月額）11,550円、修繕積立基金（一括）639,870円。
• 管理一時金 : 24,050円（一括）、近鉄セーフティ24-S（ホームセキュリティ）利用料 : 990円（月額）。
• 販売戸数：1戸（3階）。
• 近隣向けに広告が入っていました。 周辺環境も気に入ってますし、当物件の広告を見て興味を持ちましたが、高いです。 広告ベースのざっくりの手計算ですが、坪単価247～302万円は、首都圏並みですし。。。 仕様を見ていないのでなんとも言えませんが、ご覧になられた方のご感想を聴きたいです。
  • 仕様は普通。 間取りは△ 立地は駅から近いのは評価できるが、その他は△ だから見送りました。 高くて買えないのもあるけど…。
  • 平均坪単価は299.3万ですね。 プラウド名次町レベル。 苦楽園口のこの20年でトップ5ぐらいに入る高さですよ。ジオ桜町も高いといわれてもせいぜい坪228ですからね。 一軒家買うか、岡本か芦屋の駅近買うのがいいかと。
• 富裕層やプチ・セレブが喜びそうな間取りではないね。 比較論になるが、ローレル（近鉄不動産）と販売中のプラウド芦屋平田町（野村不動産）の間取りを見比べると、格（商品企画力）の差は歴然としている。プラウドが素晴らしいという訳ではないが、金持ちが喜ぶツボを押さえつつ、それなりの出来栄えとなっている。 一方、ローレルは田舎臭い設計というか、ストレートにいえば「ダサイ」のだ。 プラウドには一応の合格点を出せるが、ローレルは完全に落第点だ。 プラウドは東京都心で高級マンションの供給実績が多いから、やはりノウハウや経験を持っているのだと思う。
• なかなかな価格帯です。 広さや立地から考えると妥当な感じなのかもしれませんが 間取りを見ると、使い勝手が悪い感じという印象を受けました。

【先着順分譲概要】

• 分譲価格（税込） 6,520万円～10,470万円
• 間取り 3LDK～4LDK
• 住居専有面積 78.51㎡～107.30㎡
• バルコニー面積 7.42㎡～15.00㎡
• サービスバルコニー面積 2.25㎡・2.58㎡
• ルーフテラス面積 約30㎡（月額使用料：1,200円）
• アルコーブ面積 0.94㎡
• 管理費（月額） 18,740円～25,610円
• 修繕維持積立金（月額） 11,330円～15,490円
• 専用利用料（月額） 990円
• 管理一時金（一括） 23,600円～32,250円
• 修繕維持積立一時金（一括） 627,710円～857,900円

【維持費】

• 管理費 17710～22200円・修繕費 10710～13430円 ってちょっと高くないですか？
  • 場所柄そんなもんでしょ。
    • 管理費修繕費に場所関係ないのでは。 内廊下など設備をゴージャスにした結果。 すぐに5.6万になりますね。 私ふくむそれを気にする一般民は対象外ですな。
      • まあ、それにしても高いですけどね。 似た設備のマンションと比較しても。
        • 最初から高くせざるをえないのか、今後の上昇率を下げるために最初から高めに設定しているのかとでいくと、ここは前者では。内廊下マンションはそんなものだと思います。というわけで、今後はもっと上がります。
• 管理費はかかるでしょうね。 エレベーターの台数も多いですし。 内廊下で駐車場も機械式ですから。

【賃貸】

• 半年間でている賃貸、値下げしたのですね。 表面利回りが3.5パーセントぐらいですか。 値引きされたら購入してもいいかなと思ってたのですが賃料がここまで下がるときついかもですね。
• 賃23万に値下げですね。今年完成の西宮、尼崎の新築マンションと比較すると高いけど借り手見つかりますかね？ JR尼崎、JR塚口ともに駅から徒歩1分なのに家賃が安いのはやはり尼崎の土地柄を忌避してるからでしょうか
• ローレルコート夙川北名次町 3階 ２ＳＬＤＫ / 賃料 23万円 管理費等 なし 敷金/保証金 46万円/なし 礼金 46万円 /専有面積 84.45m² 間取り ２ＳＬＤＫ
• 賃貸の部屋、26万から3万円値引きしたのですね。取りあえず2,3ヶ月募集しても入居者決まらないならあと3万値引きした方がいいですよ。仮に3年36ヶ月の入居したとしても6万円値引きしても216万円です。家賃20万円でも7ヶ月間空室だとそれだけで140万が入ってない計算です。このまま年内の空室が続けば12ヶ月で240万です。今の家賃は明らかに周辺相場より高いと思うので借り手現れないと思いますよ。あと今時敷金2ヶ月は高いので0ヶ月へ、礼金は広告料の関係があるので2ヶ月でもいいけど出来れば1ヶ月へした方がいいですよ。

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交通

• とりあえず、甲陽線の通勤は悲惨。 車両少ないのに急に人増え過ぎ。 夏は電車内異常に暑いしな。
• ここは平坦だし、すぐ建物が見えるから本当に駅近い印象だね。
• 苦楽園口は朝なら8分間隔。乗り換え時間込みで19分で大阪いけますよ。夙川で混み具合によって特急から普通まで選べる駅も小さいので乗り換えは極めて楽。特に大阪方面。

【徒歩】

• 徒歩でいくには、一度北に向かって遮断機近くの横断歩道(信号なし)を渡ってから、夙川公園を通るの方法があります。公園の上り下りと距離が数分増えて面倒ですが、眺めは良く安全でベストでしょうね。あと、歩道があるないの話がありましたが、マンション側を歩いて駅に行くのは無理ですよ。隣数十センチを車やバスが通ることになり危険すぎます。一方、公園側の歩道は段差もあって、狭いですが歩くには問題なくていいでしょうね。ただ、自転車が走るのは無理ですね。自転車は公園内を走るのも禁止されているので、車道を走ることになりますが、車が避けてくれるスペースがないので、かなり危険かと。というわけで、小さい子供がいる方はよく確認されることをお勧めします。神原小中方面にいくには問題ないですが、駅方面にいくなら前のバス道を渡らざるをえませんね。北側は見通しも悪いですし、遠回りして横断歩道に子供がいくとは思えず、私なら気がかりでなりません。
  • 駅まで自転車なんか使う人いないでしょ、ここ。使いたいなら、ここは止めとくが吉。子供持ちも不向き。老人も不向き。

構造・建物

• 杭無し工法で基礎もしっかり掘られていてますね、要するに基礎地盤が浅く強固なので杭無しでも建てれる訳で、杭偽装とは無縁で良かったです。
• 立地はやはり良いですね。駅近いし、夙川公園、周辺戸建なので環境◎他と比べると価格は高いけど、内廊下、エントランス、外観、内装、全てに高級感ありますね。完成したのみましたが建物の存在感が違うし、駐車場には高級車がずらりでした。
  • 基本、苦楽園周辺の高級マンションなら車生活が主でしょうが、仕事上時には列車を使うことも可能で、便利さと雰囲気のバランスの取れた立地だと思いますよ。内外装を含めて、上の方がおっしゃるようにそれなりにレベルの高い仕様にはなっていますよ。

【ランドスケープ】

• ランドスケープにある図のマンション南側の白い部分は何があるのでしょうか？共用廊下は内廊下とありますが他の廊下は外廊下ってことなんでしょうか。
• 共用内廊下がいい雰囲気です。エントランスのイメージもいいですが、気になるのはオーナーズアプローチ。散歩は、オーナーズアプローチを通って、さくら道を通って、駐車場から帰ってくるというのもいいですよね。
• 自転車使う場合はオーナーズアプローチ使って出入りするのみってことでしょうか。朝の時間帯などは混雑して若干出入りしにくそうですがまあしょうがないですかね。
• セットバックするどころか前の歩道パンパンまで せり出していることに驚きました。2階のバルコニーの下に歩道があるような感じ。まあ、前の歩道は非常に狭く人1人歩くのがいっぱいなので通行人はほぼ公園側の歩道を歩くでしょうが、そちらからも距離が近いので、2,3階のリビングは外からまる見えですね。ここはバスやトラックも通るので、2階の住人なら目の前を車が走ってるような感じでしょう。西は車道間近、東は絶壁なので、戸建てより高い南側の3階以上一択と思います。
• 思ったよりも白いかな。貫禄があって、地域の価値を上げてる感じがします。あの通り沿いは狭小住宅多いですし。ただ、全くセットバックしてなくて、前は歩くスペースがほぼないですね。南の入り口があるのは正解だと思います。あと、2階は目の前をバスが走るぐらいの感じです。ダイレクトウインド付近に人がいたらかなり丸見えです。

【眺望・採光】

• こちらのマンションは西向きがメインなんでしょうか。部屋から夙川さくら道が眺められるのは素敵ですが日当たり面では若干不安ですね。
• 西向きなのが気になります。桜の時期は一瞬、あとは西陽で苦しむのかなあと。東は崖だし、、
  • 私も西向きなのは気になりますが、さすがに桜の季節以外ずっと苦しむということはないと思っています。夏は何かしら対策が必要だと思いますが、それ以外の季節は特に問題ないですよね？
    • 好みはあるけど問題ないです。夏の時期の夕方は日除けが必要でしょうけど、冬は暖かいので、東向きより断然良いですね！
• 西向きではあるものの、前面が決壊しそうにない夙川。
• 模型見ると、西側の部屋は道路の真上といえるぐらい近いよね。もっと奥まってると思ってたのに期待外れでした。寝室が静かならいいんだけど、リビングの窓閉めっぱなし生活もなあ。てなわけで、南向きの戸建より高い部屋がいいかなと思いました。
• 内廊下は好みだと思いますが、ワイドスパンでもない羊羹型マンションなのにそんなことするから、通風や採光が犠牲になってます。まさしく「ホテル」のようなマンションですね。タワー型なら内廊下でも横に長いので各部屋に窓があり、採光や通風は担保されてますが、無理して作っている印象です。Eに至っては窓が西側一方にしか存在せず、風が抜ける窓がすらないので、笑ってしまいました。わざわざドアに穴をあけて通風できるようになっているのはそのためでしょう。声が外に丸聞こえになりますね。90m2近くあるのに、窓のない部屋が2つもできています。
  • 監獄部屋をごまかすために、窓側をリビングと居室で2つに割って採光のある部屋を無理に作ってますね。結果、縦長の部屋で生活することになり、窓も半分になり、公園ビューの意義も半減という感じ。道路間近なのにダイレクトウィンドウで公園ビューを担保しているので、居室は外から丸見えになってます。内廊下だと公園ビューだのをとるかわりに、当たり前のことが犠牲になっているというのが感想です。あまり何も考えてない、金のあるdinksか老夫婦向けでしょう。
    • 縦長なのに内廊下にしたから玄関側は窓なし部屋ばかりで、窓のある部屋は2分割になってしまってて残念ということですね。まあ、わかります。東側に窓があるところもありますが、個人的には東側は崖で日差しが期待できず、西は西日直撃で、交通量の多い県道というのがひっかかりました。息苦しそうで。
• ここの場合、東よりは西の方が日の光は強いかもしれないが、眺望が抜けるという点ではいいのでは？？
• 東から太陽が照っているのに丘の戸建と林の影で真っ暗なのか。うーん。これは残念。
• 南側。3階まではマンションとかぶりますね。戸建前の3階も公園側がマンションとかぶると思うので、南側にするにしても4階以上は必須かも。東側の崖上も戸建で埋め尽くされているのがよくわかりました。やはりここ西か南の高層階がオススメではないのでしょうか。むしろ他は住む環境としてはいまいちな部類に入ると感じました。
• 東面は緑地が多く木も育ってるので気持ち良さそうですね！またこの程度で2階以上であれば日の出後3時間以内にベランダに陽が当たるででしょうし東面に隣接してる側も魅力。
• これを見て安心しました南面の3階はマンションに被るものの距離があるので日照は問題ないし戸建て側は3階からでもギリギリ眺望が抜けそうですね。
• 南面のマンションは三階でここより階高が１m程低いし戸建の屋根はさらに１m程低くなってるので三階南面は圧迫感は無いし、冬至で最も太陽が低くなるこの季節でも１２時頃ですが２階のバルコニーは全て太陽が当たっていました。またマンション前の歩道はマンションが道から２m以上は後退してるし南の道までは細い歩道(笑)も付いてます。でもその先が路側帯になるのでそれは確かに問題ですね、ただ誰かが書いてた歩行者用信号機を付けてもらえば大きく改善されるし向かえの歩道もベビーカーのすれ違いも普通に出来ます。そして小学校の通学路もわざわざ踏切周りしなくたって南アプローチから出て県道に抜ければ広い歩道が学校まで続きます。
• 東側は6階の高さまである3階建ての戸建
• マンション前の歩道はセットバックなし。

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  現地状況 上から（2015-11-28撮影）170419

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  現地状況 東側（2015-11-28撮影）

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  現地状況 南側（2015-11-28撮影）

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  現地状況 マンション前の道（2015-12-20撮影）

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共用施設

• 駐車場 : 42台/機械式42台　10,000円～23,000円（月額）
• 駐輪場 : 88台　100円・200円（月額）
• バイク置場 : 8台　1,500円・3,000円（月額）

【エレベーター】

• エレベーターは３基。１基当たりの住戸の割り当てが少ないので プライバシーが守りやすそうなのが良い点かと思います。コストがかかりますが普段の生活優先と思うと、こういうのはあっていいんじゃないかしら、と思いますよね。
• エレベーターが3基設置されるようですね。総戸数を考えると3～5邸に1基の割合だそうで、かなり贅沢な設定かと思います。販売価格が高額な事は承知の上ですが、管理費も修繕積立金もお高いので メンテナンスに関しては十分に対応可能なのでしょうね。

【駐車場】

• 駐車場がほぼ１００％に近い台数分の確保されているのは良いと思ったのですが 平面式ではなく、機械式なんですね。

設備・仕様

• ここは埋め込みエアコンとか室内設備で高級感出そうとしてるけど、立地、間取り、躯体はいまいちな印象。
• キッチンがおしゃれで使いやすそうですし、シンクが半分隠れるのは良い機能だなと思いました
• 先週、見に行きました。外観が出来ていて、ほんと夙川沿いでした。モデルルームは落ち着いていて、オプションで飾りばっかり、原型を留めてないところが多い中で、あまりいじってなく、内装にお金を掛けているのが分かりました。
• 見に行きました。皆さんのを読んでいても分からないから、実際、見に行きました。売りたいばかりのセールスでなく、丁寧にひとつひとつ、杭のことも説明して頂きました。内装もあまりいじって飾ってなく、むしろ最初から付いているのが多く、納得です。

間取り

• 間取り：3LDK。
• 敷地面積：2,467.89㎡。
• 建築面積：1,326.86㎡。
• 建築延床面積：6,016.54㎡。
• バルコニー面積：7.20㎡～15.00㎡。
• サービスバルコニー面積：1.76㎡～8.23㎡。
• テラス面積：13.68㎡～28.20㎡。
• なかなか渋い間取りですね。だからチラシには間取りが１つしか出てないのね。バルコニーに出る際のまたぎ？があるのも、この値段で？？って思った。
  • バルコニーのまたぎというのは、段差みたいなものですか？フラットになっているマンションも多いですから、たしかに気になりますね。バルコニーが狭くてLDの半分は窓になっているのも明るくて悪くはないけど 洗濯物干したり、バルコニーを利用することを考えると物足りない気もします。価格は高めだと思いますが、広い間取りが多いのはいいですね。
• ポーチの途中にある空白のスペースというのは、多分ＭＢなのではないでしょうか？ トランクルームは玄関から少し離れた場所にあるようですし。アイランドキッチンは慣れれば使いやすいと思いますよ。キッチンの両側から行き来ができるので、動線も便利な方を選べます。全体的に広さに余裕があるのでよいと思います。
  • そうかな？ガタガタ間取りばかりで、平米より狭くかんじそう。
  • 私は各部屋の間取りが少し広めなのでそんなに狭く感じなさそうかと思ったのですが…。
• ルーフテラスがある部屋はいいなと思いますが、バルコニーのみの間取りだと バルコニーが狭くて残念ですね。ただ、ルーフテラスが南向きではないのが残念かな。北側だと日当たりはあまりよくない気がします。お子さんが大きくなっているご家庭なら住みやすいかもしれませんね。
• 折角の苦楽園物件なんだけど、どこか窮屈してますよね。キッチンは好みだったけど。。。
  • ここは専有面積がある程度あるからいいんじゃないかとは思います。ただ４ＬＤＫになってしまっているので 窮屈な感じがどうしても出てきてしまうのだろうな、なんて感じたりして。プラン変更して1部屋減らしたりするとだいぶ変わってくるんじゃないかという思いはあります。
• 男性目線だと柱が出過ぎとか、廊下に無駄が多いとかあるんだけど、妻が言うには、生活イメージが持てないと。特にキッチンの調理スペース。たしかに、コンロの半分ぐらいしか幅がなくて、まな板おくところがない。独身時代の賃貸と変わらない。残ってる部屋全部そう。わるいけど、他にもリビング隣の夫婦の寝室とか、洗濯物がみえてしまうバルコニーの壁とか、他も生活イメージが持てないものが多かった。

【和室】

• ここもそうなんですが、リビングの隣に和室が作られるのはどうしてなのでしょう。 和室をお客様がいらした時の客間にするにしても、家族が集まるリビングの隣にあると何かと不都合があるように思いますが、設計上何か決まり事でもあるんでしょうか。
  • マンションは、基本限られたスペースなので、お客様重視じゃなく、住む人が中心で設計されてるからじゃないですか？如何に家族が快適に暮らせるかだと思います。 和室でゴロゴロしたい人もいますもんね。
  • 広さ的に和室にちょうどいいからそうしているのかなぁと思っていました。リビングインで客間だと、正直生活感が見えてしまうから、客間にする意味ってあまりないなぁなんて思ったりもしますものね。苦肉の策的な物も感じるかも。
  • 建築基準法上の問題だと思いますよ。居室にするには一定の採光が取れる窓が必要です。和室は大抵窓のないリビングに2面接している「中和室」ですよね。こういう部屋を普通に洋室にしたら納戸となり居室になりません。ただし、常に開放しておけるような間仕切りで仕切られた2室は、採光上は1室として考えてよいとされてるそうです。洋室にしたら「2LDK+納戸」としか表示できないが、和室なら「3LDK」と言えるわけです。
    • 建築基準法は何も関係無し。デザイン力の無い田の字レイアウトの典型です。高級マンションでは少ないレイアウトです。 まあ、ここは典型的な田の字はないし、廊下に窓は面してないけども。

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買い物・食事

• ファミマがまた近くにできてる。ファミマばかりが増えてもって感じがしますよね。

【スーパー】

• コープ苦楽園（約1,150m・徒歩15分）、グルメシティ夙川店（約1,240m・徒歩16分）。
• スーパーですか…ここからだと関西スーパーもいかりスーパーも同じくらいの距離ですかね.方向は全く逆になるのですか
  • 関西スーパーはいかりスーパーよりも低価格な気がします。今、住んでいるところも関西スーパーといかりスーパーが利用できますが、使い分けしていますよ。いかりスーパーはお惣菜やハムなどの加工品、調味料などこだわりの製品が多くて、値段は少々張りますが、味は間違いないです。関西スーパーは日常使いのスーパーですね。とても使いやすいです。
• いかりスーパーは９時半から２１時までの営業。関西スーパーは９時から２１時５０分までの営業ですね。
• ここだと関西スーパーが一番利用しやすいとは思います。
• 関西スーパー15分以上かかるやん。ネット宅配あるけど。イカリが近いけど高い。毎日は無理。
• 個人的に気になるには、駅や商店街?は近いのですが、買い物施設が遠いところですね。歩いてみると、イカリまで10分、コープまで15分、もっと西のスーパー?まで18分でした。私の場合は仕事帰りに買うことが多いんですが、イカリも駅の南で反対なんですよね。駅近に住んでるのに、買い物は週末に車というのはかなり抵抗があります。皆さんが書いているとおり、自転車の運転はきついと思います。
  • だから、ココは普通のリーマンが無理して！？検討するとこじゃないよ。自家用車通勤出来るくらいの輩が帰路にスーパーで買い込んで帰宅するってパターンでしょ！？わざわざチャリで買い物したり、重い思いして細い歩道を歩いて帰ってくるなんてナンセンス。

育児・教育

• 西宮市立北夙川保育園（約390m・徒歩5分）、西宮市立夙川幼稚園（約1,220m・徒歩16分）、夙川学院高等学校（約410m・徒歩6分）。
• 学校の評判を検索してみたのですが 規模のあまり大きくないアットホームな学校だそうです。とは言え、1学年に何クラスかはあるのでクラス替えは成立すると思われます。あとは年度ごとに結構学校って雰囲気が変わるので運次第なトコがありますよね。
• ここの学区は？神原？小さな学校なのに、最近のマンションラッシュで人が増えすぎ、受け入れ可能なんかいな？
• 小中学校が近いですから、子供がいるファミリーなんかには生活しやすそうに思いました。

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周辺環境・治安

• 西宮苦楽園口郵便局（約370m・徒歩5分）、池田泉州銀行（約520m・徒歩7分）。
• 兵庫県立西宮病院（約2,280m・徒歩29分）、鍛治内科医院（約210m・徒歩3分）、小松原歯科医院（約270m・徒歩4分）。
• 裏の崖がネックです。
• 夙川さくら道は、夙川の土手道で東側の敷地は２－３F分ぐらい低いのではないか？ 当該マンションの２Fのバルコニーと道路で目が合うのでは？１Fは完全見下ろしでないかな？現地でガッカリするのは時間のムダなので誰か教えて下さい。
  • 敷地と道路は同じ高さで公園の方が低い位置にありましたよ？
• この辺、急にマンションが増えすぎてきたから、正直スーパーを作って欲しかった。今ただでさえ甲陽線異常に人が増えてるのに、これ以上マンション作ってしまうと通勤電車悲惨なことになります。
• この地域は、過去踏切渋滞解消を目的とした都市計画変更が立案されたことがあるようなのですが、夙川公園の桜を数百本近く伐採をともなうことを地域住民の多くが反対して都市計画は変更され公園の樹木は守られたようです。環境としては、お店などが少ない印象もありますが 自然などが守られている環境と地域の人とのコミュニケーションなどの良さなどを考えると環境として悪くはなさそうです。
• エスコンに、ローレルに。このへんはマンション他にもやたらと乱立してるね最近。そうなると、通勤電車とそう、学校もそう、受入数余裕でオーバー。特に同じ学区の神原小とか、一学年2クラスでやってきたのに、ここ最近マンションがいっきに乱立してるから… 。
• 夜寂しそうですね。あまり便利な感じはしないですが、学校が傍に多いので治安は良いかもしれない。ただ、時間帯によっては、ルートにもよるけれど、子供の団体と平日、すれ違うことが日課になりますね。
• 市役所でバザードマップを調べてみました。このローレルコートは断層にも掛かってないし、洪水、ジオがある辺りにあった土砂災害もバザードマップではいずれも無かったです。地層もしっかりしているということでした。気になったので、今回のマンション傾斜問題も、業者も使ってないし、回答にも答えてるみたいで、近鉄不動産はしっかりしている感じです。丁度、夜に見に行きましたが、前の道路も夜は車も少なく静かでした。駅近ですし、見られたらいいと思います。
• 北側の遮断機。桜並木を横断する阪急は写真スポット。ただ、二つの遮断機は事故多発地帯。特に奥側は大きさの似た道が交わる交差点に遮断機が加わる複雑な構造にも関わらず信号もなく、歩道も極めて狭い。直進と右左折が入り乱れ、過去神原小や大杜中の登下校時に交通事故も何度もあった。電車の地下化が検討されたが、景観保護のため中止。結果、拡張した北へ抜ける県道がここで常に渋滞するはめになり、ファミマから迂回してくるルートがこのマンション前の道になっている。よって、バスだけでなく大型車も通ることになる。

【マンション前は道路帯】

• 桜の絵でとても素敵なのかなぁーと思いきや、現場をみるとなんか中途半端に交通量が多い道路沿いでイメージしたものと違って残念。周りの建物の雰囲気もイマイチだったし。。。駅からも微妙に遠くありません？？どうせならもう少し閑静な住宅街の方が個人的には良かったかも。
  • おっしゃる通りですね。目の前がバス通りも、気になりました。。。
• 行ってみたけど、あの道路はかなり通るね。バルコニーが道路にほんと近い。
• 交通量は時間帯によってだいぶ違うけど、幹線道路でないので、車の数としてはそれほどでもない、朝方は少し多いけど、夜は少ない。まぁ駅近なので仕方ないでしょ
• 公園がワンクッションになって 線路の音はあまり気にならないでしょうか
• マンション前に歩道はなく幅40cm程度の「路側帯」
  • マンション前より北は150㎝の歩道、南は80㎝の歩道、マンション前は建物がセットバックされてるが現時点では何㎝の歩道が付くのか不明
• 夙川公園前の歩道は幅1mもない。
  • 基本は180㎝だが200～250㎝の場所も、但し桜や松の大木が歩道上に不規則にあり自転車は通行しにくい。
  • この前の道路はバス道でも交通量はさほど多くは無いし大型車両も少なく西の180㎝歩道側に渡るのも簡単です。誰かが押しボタン式信号機を書いてましたが待つより渡る方が早いですw また北東角の戸建も目障りですよね、ただこのマンションは南と西にリビングがあり2階でも陽当たりは確保されてるのでマンション全体としてはここまでケチを付けるレベルの問題でも無いし、眺望が劣る部屋は価格も安く設定してるからそれで終わる話。
• ストリートビューはこんな感じようですね

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  ストリートビュー1（2015-11-28撮影）

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  ストリートビュー2 駅側へ進む（2015-11-28撮影）

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  ストリートビュー3 さらに駅側へすすむ（2015-11-28撮影）

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  ストリートビュー4 もっと駅側へすすむ（2015-11-28撮影）

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  ストリートビュー5 進む（2015-11-28撮影）170419

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  ストリートビュー6（2015-11-28撮影）

【周辺住民】

• 住んで後悔するどころかもっと早くに住んでいれば良かったと思っています。主人の実家が阪急塚口にあったのと仕事へのアクセスの良さで結婚後はしばらくはJR尼崎に住んでいましたが、田舎出身の私にとっては全く楽しくない街でした。そして子供が小学校に入るのを気に苦楽園口のマンションを購入したのですが、確かにJR尼崎よりは不便さを感じましたがそれでも毎日が楽しく過ごせています。以前は駅前だけで生活しそれ以外は出歩く事も少なく人との付き合いも少なかったですが、苦楽園口は出歩くのが楽しくなる街ですし住民層も尼崎とは随分と違い付き合いもしやすく毎日が充実しています。そして一番影響を受けてるのが子供だし、以前はあまり乗り気じゃなかった主人までがこの街に住んで良かったと実感しています。確かにJR尼崎は大阪にも近いし開発されたばかりで街も整然と整備されてますが、人との繋がりや散歩も気持ち良くなる街並みなど住みやすさとは縁遠い街でした。

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周辺施設

【公園】

• 豊楽公園（約700m・徒歩9分）、広田山公園（約1,090m・徒歩14分）。
• 夙川公園は花見シーズン、とてもきれいですよね♪ ものすごく賑わっていて、春だなぁなんて思ったりして。 花が落ちてしまうあたりからは宴会が禁止になってしまうので、 宴会するならお早めに。らしいですね。
  • 今はお店も出ないしガラガラですよ。
• 公園は自転車禁止って初めて聞いたけどほんま？
  • ダメではないみたいね

　http://www.nishi.or.jp/sp/contents/sp_0002042200030002500205.html

【斎場】

• 火葬場から半径400～500m以内
• 斎場とこれだけの距離があって逆に何が影響ありますか？

掲示板

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• シティタワーズ東京ベイについての口コミ掲示板
• シティタワーズ東京ベイ

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