プレシス葛西ルジュール

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5.00

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物件概要

• 所在地：東京都江戸川区中葛西五丁目23番5他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ東西線 「葛西」駅 徒歩7分 （西口）
2. 東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩13分 （南口）

• 総戸数：66戸（他管理員室1戸、集会室1戸）
• 構造、建物階数：地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年01月上旬予定
• 売主：一建設株式会社
• 販売代理：デバインコーポレーション
• 設計・監理：株式会社オンズデコ一級建築士事務所
• 施工：今井産業株式会社
• 管理：伏見管理サービス株式会社
• 公式URL：http://www.presis.com/tokyo/kasai-lejour/outline/

掲示板・口コミ

• プレシス葛西ルジュール（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 南向き３LDK　約７５m2で５５００万前後。営業マンの方にローンシュミレーションしてもらいましたが、管理費等込みで月１７万くらいのお金がかかると。駐車場代は別です。ん〜〜〜高いですね！！最近はどこも高いですが。

正直なところ、住むのには十分ですが、値段を見ると考えたくなりますが、こんなもんなのでしょう　笑 。でも６０戸中３９戸が契約済でした。やはり子育てがしやすく、駅近というのでご契約される方が多いようです。あと、この付近で新築マンションはここしか建設中が無いとのことでした。

• マンション自体はそんなに大きくありませんが、立地が立地だけに価格はやや高め。ほかの物件も見ながら総合的に判断するべきだと思います。設備はどこにでもある分譲マンションと同じくらいのものは用意されています。
• この辺りは新築マンション販売戸数が限られているように思いますので、ほぼほぼ葛西にすむことが決まっている場合は急いだ方が良いかもしれません。
• ルヴェールの方と同時発売なんでしょうか。ルヴェールの方もスレがありました。 二つの情報を見て行かなければならないのがちょっと大変かも。名前も似てますしね。 物件概要を確認したらこちらの方が少し後に建つようでした。早く入居したい方は ルヴェールの方を選ぶのかしら？ この二つのマンションってもしかして学区も変わったりするんでしょうか。 それぞれの特徴を知りたいのですが、公式サイトの情報はもうちょっと待ちの様子ですね…。
• 葛西駅前のモデルルームに行ってきました。 HPは情報少ないですが、モデルルームでは パンフレットのコピー？もらえました。 特にルジュールの方は申込済みの部屋が何 件かありましたよ。 周辺の物件より若干安い気がします。
• まだ販売していないのか、調べてみても、公式ホームページは物件概要のみ。葛西駅まで徒歩7分で西葛西駅まで徒歩13分。ちょっと離れているかなと思いますね。戸数は66戸。適度なので、引っ越し時期もかぶらなくていいかなと思います。
• パンフレットはもう少しで完成するって営業さんが 言ってましたね。うちは先週モデルルームに行きま したけど。 10月の月末に契約始まるから、そこに合わせてパン フレットが完成するらしいです。 まあほとんど出来上がってるもののコピーもらえま したけど。 建物の雰囲気も設備なんかも中々良い印象でした。
• 1LDKからあるようなので、シングルさんもターゲットなのかしら。
• 葛西の南向きマンションの中では、けっこう割安に感じました。駅からも近いし、いいと思います。
• 駅から7分は近くて魅力的なのですが、南向きの3LDKだとけっこう高そうですね…
  • 東向きも良さそうな感じがしましたよ。数は少ないですが(^^;)
    • ちなみに東向きですが、日中は多少寒いかもしれませんが午前中は日が当たって冬場でも暖かう過ごしやすいです。
• 価格は割安というご意見がありましたが、こんなものなのでしょうか。多少高いような気がしなくもないですが。46m2超の1LDKが贅沢だなと思ったのですが、実質2LDKみたいなもんで、期待したのと違ってました。まあ、サービスルームを寝室にして、洋室をリビングにしてしまえばいいことだし、二人暮らしもできると考えるとお得なのかもしれないけど。
  • そもそも葛西は今どこも高いですよ。まして駅徒歩圏とか、南向きとかの条件が付くと…その中では割安、という意見なのかと思ってましたが。
    • 今の相場のなかでは設備が充実して徒歩圏の割には割安、ということかな。大手で同じ条件なら少なくとも1000万は高いでしょう。
• 公式サイト、全ての項目にNEWマークが付いてました。たくさんの事項が追加されたんですね。 4LDKの記載はなくなったので完売したってことでしょうか。少子化の中、大きめの部屋から売れるマンションも最近だと珍しいんでしょうね。 設備仕様も写真のは凄い豪華。標準仕様はグレードが下がって残念な感じになってしまいそう…。こういう紹介は標準仕様で見たいところですね。
  • 設備仕様は写真のものが標準仕様ではありませんか？ 水回りの天板は天然石でしょうし、システムキッチンの内容も この通りだと思います。 勿論壁紙やインテリアはオプションでしょうけど、 それほど大きくイメージは違わないように思います。
    • 何が標準仕様で、何がオプションかっていうのはモデルルームに行かないとわからない部分がありますよね 実際に行ってみないとわからない部分があるのか。 デベによっては、 何もついていない部屋の写真だけは用意しているところもあるけれど ここの場合はどうなっているのだろうか。 内覧会のときにモデルルームとは全然違うシンプルさにびっくりするということはよく聞きますよね。
• 東西線沿いの都内で内見回っていましたが、 価格・立地・駅距離・間取り・設備・営業対応、どれを取っても平均点以上で 満足がいく内容だったので、決めました。 中でも気に入ったのはバルコニーが標準で1.8ｍと広々なのは好感。 モデルルームは壁紙、キッチン収納くらいでそこまでオプションだらけでは なかったです。リビングドアのガラスや、キーレスのカギも標準だそう。 子供が2人になったとき、ちょっと手狭になるかも…とは思いますが、 駅徒歩7分なので、資産としても価値アリと見込んでいます。
• 角部屋って空きはあるんでしょうか…？
  • 角もちらほら空いてると思いますよ、ただ、ちょくせつ確認したほうがよろしいですね！

【価格帯】

1. 南向き　８F　３LDK　７７．５平米　　５６４０万円
2. 南向き　７F　３LDK　７７．５平米　　５５９０万円
3. 南向き　７F　３LDK　７４．３４平米　５３９０万円
4. 西向き　３F　２LDK＋S　６８．０４平米　４５９０万円

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交通

• 割と駅は近めですが、葛西駅の朝の混み合いはどうでしょうか。通勤に使うと考えた場合、あさ8時代前半の混み具合が気になります。

構造・建物

• 敷地面積 1609.47m2
• 建築面積 821.15m2
• 建築延床面積 5,503.19m2
• 何十本もの杭を、地下４５M以上深くにぼっ込むので安心ですとのこと。だから葛西付近で家買うなら絶対にマンションだと。
• 土地の形状から仕方ないんでしょうけど、なかなか個性的な配置のような気がします。集会場もあるようですが、普段はキッズルームとして開放すると良さげです。
• 外観も見栄え良くできるといいですね。プレシスは実際できてみると、イメージと違っている感じが否めないので。
  • 外壁の色とか、オフホワイトとかクリーム色だと「あれ？」と思う色だったりすることもありますね。
• プレシスは外観が心配でしたが思ったよりしっかり高級感あって良かったです。立地も気に入っています。駅からも近いし、保育園も小学校も、中学校も近いから安心しました。

共用施設

• 駐輪場 敷地内に132台（2段式ラック）
• 駐輪場は屋外でしょうか？屋内でしょうか？こちらのマンション、セキュリティがしっかりしていると思うのですが、良い自転車の場合盗まれないか不安です。
  • 駐輪場は、屋外と屋内がありますよー。屋内は少ないので抽選です。駐輪代が高くなるかも

• 駐車場 敷地内に22台（機械式20台、平置式2台（うち1台福祉車両優先駐車場）
  • 敷地内の駐車場は２２台分のみだそうです。全体の３分の１ですね。車持つ人多いんじゃないかなと思いますが、これって早い物順なんでしょうか？それともある程度家が売れてからの抽選になるのかしら。
    • 抽選でしょうか？
      • 抽選にするマンションが多いみたいですが…ここだとどうなるのでしょうね。 ある程度販売が進んでから入居よりも少し前くらいに抽選する所が多いみたいです。 周辺も月極の駐車場はあるにはあるけれど、運良く空いている所があれば良いのですが… 子供が居るとどうしても車は持っていないとって言う風になる方も多いと思います。 通院の際もそうですし、習い事をしている子がいる場合は持ち回りで車を出すこともありますから。
        • 駐車場は抽選でした。22台しかないので、駅近とはいえ競争率は高くなりそうですね。
          • 駐車場の抽選も終わったようですが、駐車場は全部うまったのでしょうか？
            • 内覧会が２日にありまして抽選会は終わりました。一家に複数車があっても一台のみ抽選、抽選もれも多数でした。見取り図より実寸は若干手狭でしたねー。駐車場はあらかじめ外の契約して抽選会に望む方多数でしたよー。

• バイク置場 敷地内に4台

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設備・仕様

• ベランダに水場が付いてないこと。聞くと、都内のベランダはほとんど付いてないとのことでしたが、どうなんでしょうね。ベランダは結構広かったのでお掃除大変そう。
• 食洗機はオプションなんでしょうか。それとも標準でついているのでしょうか。写真だけ公式サイトで見てみてもわからない。一部有料オプションあり、としかないですから。 ガラストップコンロや無水グリルなど、 ついていると嬉しいなと言うものもありますがこれらが標準だと確かに仕様が高いという風に言うことは出来てくるのではないでしょうか。
• 快適でワンランク上の設備仕様というのが売りということです。 基本的にはマンションだったらよくあるものが付いているという印象を受けました。 天然石のカウンターが 高級感はあるという感じにしてきているのかな。 石によっては耐久性とか耐熱性など特性が違いますが ここで使っているものはいかがなのでしょうか。
• 設備仕様のホームページ、リビングがエコカラットなのかなと思いました。湿気を吸収してくれる素材です。これは有料オプション？グローエの水栓など素敵に見えます。浴室のフロアなど、ワンランク上の素材も多いような気がしました。浴槽もダークトーンでまとめられていると素敵ですね。
  • モデルルームの壁の所はエコカラットなのか壁紙なのかはよくわからないですね… エコカラットはどこも有料で付けているように思います。 においとか消してくれるとか、調湿機能があるとかっていいますが 本当にそこまで効果があるものなんでしょうか？ 使ってみたことがないと今一よくわからないですよね…。
• 電気式の床暖房が入っているということなんですが、二重床の空いている部分のところにその床暖房が入っているという風に理解してよろしいのでしょうか。 電気式だと段ができるみたいなことを聞いたことがあるのですが、 ここの場合はどうなんだろう。公式サイトの絵を見ているだけだとイマイチ判断つかないなと感じています。
  • 床暖房の部分だけ少し支脚の高さを下げてるのでは？
    • 天井高は変わらないということ？？
• マンションの仕様について、ワンランク上、ということを謳っていますが、 グレードが高いということを指しているのでしょうか。　設備を見て見る限りでは、マンションだったらついていてほしいなという設備がだいたい付いているのかなという印象です。ディスポーザーだけ、ついていないのかなという印象。ディスポーザーに関しては、ランニングコストと修繕コストを思うと、なくてもよいのかなという感じではあります。
  • ディスポーザーがついていないのはいいとしても、ゴミだしが当日朝というところが気になります。新築だと24時間ゴミ出し可能のマンションが多いですから。
    • 24時間okですよ
      • 現地モデルルームで、駄目だと説明受けたのですが、ＯＫなのですかね？管理会社が24時間ゴミ捨ては、やってないと言われました。
        • 今検討中らしいですよ。管理組合が発足したばかりなので、最初は24時間ダメで、皆さんで決めていく形となりますと、デペロッパーが言ってましたよ
          • 理事会で24時間OKに変わりましたよ。
            • 24時間ゴミ出し可は暫定処置です。 最も異臭や虫の発生が懸念される夏を経験していません。住民が規則を守らなかったり、やはり異臭や虫の発生がイヤだから制限を設けてくれと要望が出てくれば変わります。 決めるのは理事会です。理事会は小さな自治体。管理サービス会社はあくまでお手伝いです。
• 民泊に関して管理組合で禁止の議案が可決されてますよね、ここ。違反すると結構厳しい罰則も設けたみたいだし。駅近だし、その辺どうなのか気になってました。
  • 民泊規定は今はどこのマンションも対策しているみたいです。ファミリーを想定しているマンションだと、禁止に質得るところが特に多いという話は聞いたことがあります。

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間取り

• 間取り 1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積 46.13m2～85.20m2
• バルコニー面積 5.70m2～16.38m2
• 本当に部屋のタイプが多いですよね。３LDKでも７０m2あるタイプが人気になってきているのでは似かなと思っておりおます。皆さんはどの辺り狙っていらっしゃるのでしょ？
• 間取りが1LDKからあるという事は、単身者や投資用に買うという人もいるのですかね。サービスルームもあって、ファミリーは暮らしやすいマンションと感じます。
• マンション的には、4LDKの間取りもあって、サービスルームもあるので、広々と住めそうですね。
• Hタイプは68m2ということで若干コンパクト感はありますけれど収納はWICあるし、居室も最低５畳はあるし、上手く収まっている感があります。 効率よく配置しているからでしょうか。 リビングインの居室だと独立性があまり高くないというような感じはしますが まあ子供部屋にする人が多いのか。 せっかく開口部がある側に風呂が設置されていますが丁度柱があって窓が付けられないのが若干残念。
  • リビングが10畳未満であることにごまかされないでください。3LDKでは最小のリビングです。でもワイドスパンは好材料ですね。
    • うちもですが、寝る時以外はウォールドアの部屋は開けてる家庭って多いのでは？その分広く感じますし、それこそリビングで寝るなんて3LDKなら滅多にないので、特に問題はないかと、、
      • ウォールドアでなくてもリビングの横の部屋は開けていますね。寝るときはしめちゃいます。ドアの仕様がガラスが入っていたりすると明りが洩れてしまうのでカーテンを付けてますがこちらはどうでしょうか。自分たちだけなら２LDKでもいいかなとは思ったのですが客間や趣味の部屋として使うなら３LDKで考えないといけないかしら
        • モデルルームの写真を見る限りでは、室内の通路からリビングに入ってくるときのドアは少なくともガラス入りなのかな。 これが標準なのかオプションなのかは定かじゃないんですが…。 モデルルームはオプションが多いので、よくわからないことが多いですよね。
• Ggタイプは１階の住戸ですか？gとついているとなんとなく専用庭がついているのかな、なんて思いましたが、普通にバルコニーでしたね。 バルコニーの外側に出る扉がありますが、それはただ単に避難路ということなのでしょうか。 セキュリティ的に簡単に出入りが外部から出来ないようになっていればいいのだけれどどういう構造なんでしょうね。
• Fタイプは65m2弱で３LDK。居室の広さはそれぞれまあまああって、リビングダイニングと浴室の広さがコンパクトになっているのだなという風に思いました。 そのあたりで帳尻つけているんでしょうね。間取り効率は結構いいほうだと思いますが…玄関開けたらすぐトイレ！ってとこだけ気になるかも（汗）気をつけていればいいだけですが。
• 今は第2期2次・第3期1次の分の7戸を販売しています。 ということは、まだ最後ではなく 何回か販売期を考えられている…というようになっているのでしょうか。 選択肢がまだあるということですけれど、 まだ1階の住戸もあるようです。専用庭がなく、普通のバルコニーなのが残念。 子供がいたりすると1階を選ぶ人も多いとは聞きますけれどね…。
  • まだまだ全然かなり普通に選ぶことが出来ません？＞間取り。 Hタイプが狭いながらもバランスが良いのかなと思ったんですが、浴室のサイズが狭かった。 ７０m2切って３LDKだから仕方がないのかも知れないが。 角部屋で２方向に開口部があるので、明るいし風通しが良いというメリットもあります。
• Fタイプってサービスルームになってしまう部屋が多いのですね。1階から9階までがサービスルーム、それ以上の10階は居室扱い。 どれだけ日照の差が出てきてしまうのでしょうか。 あからさまに明るさに差が出てきてしまうのでしょうか。 そのあたりは価格差にも明確に反映されますよね。
  • もうFタイプは1階以外は売れているのでは？購入済みの方は入居もはじまりますね。
• 1階から9階までがサービスルームになっているのは、隣接する建物の影響で 日照時間が制限されるからですか？ 一応窓はついているんですよね？ 例えばですが、9階（サービスルーム）と10階（居室）ではどれくらいの 価格差が生じるものなのか興味があります。
  • １階あがるごとに50万から多少プラスで、１階と2階で50万、１階と三階は100万、違います。
• ここの日当たりは冬はあったかくて最高ですね。夏は暑いかも知れませんが。
  • 確かに，南向住居は日当たり最高ですね！
• 内覧行ってきましたが、西向きの部屋も５階以上なら日中の日差しが当たるので、全然問題なさそうでした
  • 夏場は西向きの部屋は暑くなるのではないかと思います。シェードなどはつけても問題なさそうな感じでしょうか？
    • 日中はとても暖かいので、西向きの部屋は夏になると暑いかもしれません。５階より下は、マンションが建っているので暑くならないと思いますよ。
• 南向きの方はディズニーランドの花火って見られるのでしょうか？何階くらいから見えるのか気になります。
• 1LDK+Sタイプのお部屋は、西向きとなっていますが、間取りを見るとほぼ北向きですよね！陽が当たらないとは思うのですが、明るさはどうでしょうか？実際見に行ってみようとは思うのですが……

【モデルルーム見学記より】

• 寝室。７畳あるみたいですが、端っこの柱が邪魔なのと（どこもそうですが笑）、奥に大きめのクローゼットが奥まってあるんで活動可能エリアは実質５畳くらいですかね。ベッド置いて終了みたいな。
• リビングは１４畳くらい。十分な広さです。後は子供部屋が一室あって３LDKなのでまあ４人家族でもギリ住めるかなと。特に圧迫感はなく、十分な空間でした。モデルルーム見学時には、座って部屋全体を見渡すのも大事ですと、営業の方からアドバイスをいただきました。

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買い物・食事

• 何年か前までマルエイはおひとり様2つまで卵10円なんてことがありました。
  • このあたりで有名な激安スーパーという感じなんですかね？そういうお店が１つあるとかなりいいなーって思います。知らないお店だなと思ったんですが、基本的には千葉県内にメインにお店を出しているところなんですね〜。
    • マルエイは安いし水産物はほんと新鮮ですよ。ああいったお店があるのも、葛西エリアが人気の理由なのかも知れません。

育児・教育

• 子育てには江戸川区はもってこいだそうです。乳児養育手当が１３０００円もらえるし、保育園、幼稚園、小学校は近くにたくさんあります。駅近くを歩いてると確かにファミリーは多いですね。学校には困らなさそうです。
• 子育ては確かにしやすいと思います。おそらく同世代のファミリーもいっぱいいて、コミュニティに助けられそうです。学校も複数あって幅が広がるのかなと。なんといっても江戸川区が味方についています！！
• こちらの物件は学区はどこになるのでしょうか？
  • 第四葛西小学校と、葛西第三中学校になります。 こちらの学区は人気が高く越境での入学は難しいです。 どちらも距離はそこまで離れていませんが、清砂大橋通りを渡る通学路になっています。 同じ学区だと、ガーラ・レジデンスとローレルコート、グリーンホームズがあります。
    • 西葛西中の方が名実共に上ですよ。あまり離れていませんし、良いと思います。
      • 小学校、中学校は通学指定校でない限り越境は抽選になりますから通えるとは限らないのがデメリットですね。人気が高く、評判が良い学校に通えるという事は、親目線としてはポイントが高いんじゃないかなと思います。
• 買い物できるお店も近いですし、公園も近隣にいくつかありますので、子育てに良い環境だと思いました。一つ思ったのが、近くにある病院は葛西昌医会病院のみでしょうか？
  • 「葛西 病院」で検索したら色々なクリニックでてきましたよ。大きな病院をお探しでしたら葛西昌医会病院だと思います。
    • バスで臨海病院もあります、歩いて数歩で矢島内科というクリニックもあります。
• 近所に公園が多くて良いですね。子育てに良い環境だと思います。みのり保育園とふきのとう保育園が近所にあるようですが、定員割れするような可能性はありそうでしょうか。
  • みのりは厳しいですがふきのとうは辛抱強く待てば途中入園が狙えます。しかしやはり駅近なので多分江戸川区で一番激戦エリアです。
    • おひさま保育園もありますし、近隣に、ポピンズナーサリースクール も4月にできる予定ですよ！
      • 保育園も増えてきている状況ではあるのですね。葛西のあたりは、都心に出るのもとても短時間で済みますし、 共働き家庭が多くあるという話は耳にしています。 保育園は大変なんだろうなぁ。。。と思っていたんですが 思っているほどは悪くないのでしょうか。でもそれなりに努力は必要にはなってくるとは思います。
        • そうですね、なんといっても保育園は激戦区ですよ。ファミリーが多い地域なので仕方ないですね

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周辺環境・治安

• 地域・地区：第一種住居地域、近隣商業地域、準防火地域、第３種高度地区、日影規制（5H-3H/4ｍ）、下水道処理区域内、最低敷地面積 70m2
• 駅前はカフェ、スーパー、コンビニ、銀行となんでも揃ってます。大きなバスロータリーもあり、平日の朝は東西線なので、人がごった返しますね。休日は割と過ごしやすい人口密度だと思います。田舎者にはこれくらいがちょうどいいって感じですね。お洒落に買い物というのはできませんが、日常の暮らしをする分には問題ないと思います。
• まあまあです。勤務エリアにアクセスが便利なベッドタウンに便利に住めるという感じです。衣食住には困りません。ただ、駅前を通りすぎてしまうと、コンビニと公園しかないので、駅前で買い物をすませておかないと、多少歩くのが大変に感じます。また、車が多いので、静かには暮らせません。近くに仲町公園があり、その辺りは静かでいいですが。
• マルエイが近くにありますし、駅も近い環境ですので、基本的には生活しやすそうな地域で良いと思いました。
• 世田谷区に比べたら決して上品な街ではありませんし、ましてや体感的には全然感じていませんが、犯罪率も江戸川区は高いとのことで(新小岩が数値をあげてる気がする) それでも庶民の下町としての暖かさというか、気取らずに住めるのが江戸川区、そして利便性にも優れた葛西エリアの良さだと思っています。
• ここは以前何が建っていた場所でしょうか？以前もマンションですか？
  • 以前は会社のビルと駐車場でしたよ。
• 大通りに面してますが、(特に夜間の)車の音やトラックでの振動など気になることはないのでしょうか。ルジュールの住民さんいらっしゃいますか。もしくはベランダが大通りに面してるマンションにすまれている方教えて下さい。
  • 住民です。自分が住んでいるのはベランダが西向きですが、夜間はほとんど交通音は聞こえません。南向きでも正直、清砂大橋通の交通量は夜になればなるほど大したことないので、気にならないレベルかと。１階２階とかだと、また違うかもですが…ご参考まで。
• 駅までこの距離だったら、毎日の通勤は駅までは負担ではないでしょうね。ただ、その代わり東西線がめっちゃ混んでいますけれど（汗）まあ、都心に向かう電車はどれも混んでいますけれどね〜

• 

  現地案内図

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その他

• プレシス葛西ルヴェール

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