シエリア京都山科

提供: 住適空間(すてきくうかん)
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    物件概要[ ]

    1. 京都市営地下鉄東西線 「山科」駅 徒歩6分
    2. 東海道本線(JR西日本) 「山科」駅 徒歩8分
    3. 湖西線 「山科」駅 徒歩8分
    4. 京阪京津線 「京阪山科」駅 徒歩8分
    • 総戸数:77戸(非分譲4戸含む)
    • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート造 地上7階建
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2019年02月
    • 売主:関電不動産開発株式会社
    • 施工:株式会社 鍛冶田工務店
    • 管理会社:関電コミュニティ株式会社

    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • クレヴィアはもう条件のいい部屋は売約済みだろうから単純な比較は難しいが、生活利便性はクレヴィアに軍配。シエリアはメリットの静かさに加えて、価格がクレヴィアと比べてどう出るかだよね。
    • 坪単価いくらくらいになりそうかな?クレヴィア山科(角部屋200万前後)よりも上がるのか?
      • 静かな立地だけど、利便性がクレヴィアより劣るのに坪単価上がるとちょっとなぁ…
      • 利便性はクレヴィア勝ちなのか。それでもクレヴィアはまだ残ってるみたいやね。ここもJRから徒歩8分なら高くても坪160万までじゃないと誰も買わないんじゃ?坪150なら欲しい。


    交通[ ]

    • 交通アクセスも複路線使えますし、生活利便施設も徒歩圏内。そういう点は住みたいマンションの条件をクリアしています。


    構造・建物[ ]

    • 敷地面積:【建築確認申請面積】2,968.69㎡ 、 【売買対象面積】2,985.58㎡
    • 建築面積:1,532.06㎡


    共用施設[ ]

    • 駐車場:51台(うち福祉兼来客用1台、配送車両用1台、機械式駐車場49台)
    • 自転車置場:154台
    • バイク置場:2台
    • ミニバイク置場:8台


    設備・仕様[ ]

    間取り[ ]

    • 2LDK+N~4LDK+N ※Nは納戸です
    • 住居専有面積:64.90㎡~90.39㎡
    • アルコーブ面積:3.48㎡~5.35㎡
    • バルコニー面積:9.68㎡~15.88㎡
    • ルーフバルコニー面積:31.00㎡~35.60㎡(使用料要)
    • サービスバルコニー面積:1.50~11.77㎡
    • テラス面積:4.82㎡~23.18㎡
    • 専用庭面積:5.45㎡~10.98㎡ (使用料要)


    買い物・食事[ ]

    育児・教育[ ]

    周辺環境・治安[ ]

    • 第一種中高層住居専用地域
    • 準防火地域、20m第1種高度地区、町並み型建造物修景地区
    • メリットとしては、
    1. 宣伝文句にもあるように、三条通りより奥まっていて、静かであろうという点
    2. 南向き住戸が多い点(ただし、住宅が密集してる地域なので、4階以上居住が前提)

    かな。

    • 気になるのは、
    1. 通勤通学などで電車を利用する場合、毎日三条通りを渡って行かないといかないので、宣伝通りの時間で駅まで行けなさそうなところ
    2. 部屋の広さが70㎡か、80㎡以上と極端で、1番需要ありそうな75㎡の部屋が全くない

    というところ。

    • マンションの周辺は歴史的史跡などが多く点在しているようですね。四季折々の景色も美しい。マンションの傍に自然があり四季を感じることができるのは、風情があっていいですね。癒されそう。


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    周辺施設[ ]

    その他[ ]

    掲示板[ ]

    Kyoto/627230/8

    毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア!
    avatar
    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始:7月8日(土)~7月16日(日)
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会:7月17日(月・祝)
    ■重要事項説明会 :7月21日(金)~30日(日)
    ■契約会 :7月28日(金)~8月6日(日)

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み~はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか?と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ?間違えて入力してしまったかな?」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね~その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね~、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね~というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

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    HARUMI FLAG

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