グランイーグル多摩川スカイビュー

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3.80

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グランイーグル多摩川スカイビュー

物件概要

• 所在地：東京都 大田区本羽田2丁目394-1・2・3、395、396-1
• 交通：京急空港線 「糀谷」駅 徒歩12分
• 総戸数：82戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上17階建て
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2012年09月下旬
• 売主：株式会社グランイーグル
• 施工：株式会社森本組東京支店

掲示板・口コミ

• グランイーグル多摩川スカイビュー（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 10戸売り出し分

1. 3LDK、3LDK+C　61.37m2（5戸）〜70.18m2（2戸）（サイクルポート面積を含む）
2. 3,700万円台（2戸）〜4,100万円台（1戸）
3. 管理費：11,400円（5戸）〜13,000円（2戸）
4. 7,430円（5戸）〜8,490円（2戸）

• 価格は、京急の空港線ですし、駅から考えれば、こんなもんでしょうか？

交通

• 駅の距離以外にネックが見当たりませんね。 その駅の距離も「多摩川のロケーション」「無料平置駐車場」、「南向きの日当り」の前にかすんでしまいます。
• 京急羽田線で且つ、普通電車のみが停車する駅のため、駅力は無い。将来の資産性に問題、また震災以降河川周辺の土地への不振から

かなり安い物件であるため、妥協すれば良い物件である。

• 蒲田までは自転車で行ける範囲でしょうか？
• 蒲田までは自転車で15分～もうちょいってとこでしょう。
• 糀谷の駅は高架化工事の途中ですから現在はいびつで少し使いづらいと思います。 工事が終わればバリアフリー法に準拠した高架駅になると思いますからそれまでの辛抱ですね。 またマンションのパンフレットにはライオンズもともに「糀谷駅再開発で便利になります」みたいなことが書いていますが、あまり期待しないほうがいいと思います。 駅前を歩けば「再開発反対」のポスターを散見しますし駅工事は進めど駅周辺再開発工事は用地買収する進んでいませんからね。 糀谷は空港線で都心方面はもちろん横浜方面への直通が出てますから便利です。 しかも京急本線ほど混雑していないので朝のラッシュ時も運がよければ次駅の京急蒲田から座れたりすることもありますし、一駅前の大鳥居駅から利用するってのも手ですね。
• 交通の便さえ許容範囲だったら良い物件ですよね、特に買い物に関しては充実してると思います。
• この物件だと実質15分は駅までかかると見たほうが無難ですね。道路もお世辞にもいいとは。一方通行も多いしね。 ただこの物件は南側の開放感と全てにおいて価格相応って感じがします。 割高感も割安感もない、といった感じだとは思います。

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構造・建物

• 南向きで眺めがいいのが魅力的ですね
• 購入決めました。 決め手は、日当たり・平置き無料駐車場・眺望ですね。
• 目の前にものが建たないのはホントいいですね。
• こちらのマンションは、フラット３５Ｓ対応ですか？ 耐震や、詳細仕様の記載がないのですが、何かご存知ですか？
  • フラット３５Ｓ対応です。 耐震や、詳細仕様はＭＲに行けば資料もらえます。 構造的には大手と遜色ないとは思いました。
• 個人的な感想ですが、作りやデザインはライオンズの方が断然良いと思います。
  • ライオンズさんと検討しましたが、グランイーグルさんを選びました。 一つ一つ比較をしましたが、総合的にグランイーグルさんのほうが良かったです。 私のポイントとしては、 全戸南向き、平置き駐車場、多摩川緑地沿い エレベーター2機、広いエントランスかな。ライオンズさんは、計画道路?が不安な点、床がふわふわしてた。 セキュリティーは良かったです。内装はグランイーグルさんでもオプションで 付けれるので価格が安い分オプションでも対応できる。 一長一短ありますが、我が家にはとても合いました。
  • 全戸南向きは魅力的ですね。
• グランイーグルは川に近く、前に建物が建つ心配がないので、眺望、日当たりが良い。 駐車場無料、エレベーター２基、玄関が横向きでリビングまで見えない設計、アルコーブが広め。玄関側でも梁が無いので、部屋が四角い。など良い点がたくさんあります。 が、内装が如何せん古臭く、デザイン性ゼロでつまらないのがどうしても気に入らず、検討から外しました。
• 敷地面積2,786.77m2で容積率200％に対し 延べ床面積が7,077.55m2も建てられるの？ 東京都の総合設計制度を利用すれば、制限が緩和されるから可能だと思うけど マンション敷地に「公開空地」がほとんど無いので適応していないと思うのだが？
• 多摩川は南棟の6階から上なら見えますよ。
  • 営業さんのラジコンヘリから撮った写真ですと 3Fから多摩川が見えましたよ。 富士山が6F位かな。
• また、斜め前にある工場の土地にグランイーグルのマンションが建つとの ことも話されていましたので、眺望を重視されて上層階を購入検討されて いる方は、この点、よく営業マンの方に確認された方が良いと思います。
  • 斜め前でなく、お隣ですよね。 隣も同じ平置き駐車場のコンセプトで計画経ててるみたいですが 緑地沿いではないし、入居も先なので迷いますね。
  • ほとんど西真横だそうですね。 どれぐらいの規模の高さになることかは不安ですね。 結構横長の敷地のようですから12階建て程度の抑えられるのか、ほぼ同じ規模なのか? どちらにしても来年1月に解体開始のようですからそこから工期は1年半ぐらいでしょうかね。 でも東側の中低層階は9階建てでグランイーグルのほかのマンションですし南東も12階建てなので高層階東側は開けているでしょうか南東はうっとおしいかもですね。

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共用施設

• 駐車場：敷地内（屋外）平置81台設置（使用料無料／専用使用権）
• 自転車置場：敷地内（屋外）屋根付き平置ラック式162台設置（賃貸月額/300円）
• ミニバイク置場：敷地内（屋外）屋根付き12台設置（賃貸月額/2,000円）
• 専用庭使用量（月額）：1300円
• 共用部のゲストルームや、来客駐車場もないのも、気になります。
• 駐車場無料はどう評価していいかわかりません。他の物件では、駐車場代は修繕費に充てられるので、車を使わない人は その分修繕費がお得になると聞いています。うちは車をもっていなので、気になるところです。駐車場代無料の分修繕費が高いのでしょうか？
  • 修繕計画案も平置なため そんなに上がらない所も ポイントではないでしょうか？
• 無料駐車場で貸せて住宅ローンに充てる事が出来ますよって言われましたが、 周辺の駐車場は沢山空きがあるみたいなので、貸せない気がする。
  • 今、近くの平置駐車場22000円で借りてるよ。 ここの駐車場、安かったら借りるよ。

1. 平置駐車場で月1.5万円位だったら、絶対に今すぐ借りるよ。
2. 1.8万円でも借りるよ。
3. 2.0万円ならちょっと悩むよ。
4. 2.1万円なら借りないかな(今より駐車場遠くなるから)。

• • 実際は１台分でも、外部の人に貸すと、”課税対象事業”とみなされて、駐車場全体の利用料に税金が課せられるようです。 例えば、１００台ある駐車場の場合でも、たった１台分を外部に貸すことで、１００台分全部の駐車場料金に税金がかかってきます。気をつけましょう。 申告しなければばれないよと脱税しているマンションもあるそうですが、犯罪ですから。
    • この物件についてはあまり関係ないように思いますよ。 マンション管理組合としての駐車場料金の徴収額は0円なので、課税のしようがない。 共用部分を専用使用にして個人で貸し出す訳ですから、個人の収入には課税されるでしょう。ただ金額が金額だけに年間の駐車場収入金額を申告してもマンションの管理費やら修繕費などのを経費として併せて申請すれば無課税で終わりそうなイメージ。そこは詳しく分かりません。
  • ここの駐車場は外部に貸す場合、当初の値段設定は20000円になると思います。
• 駐車場無料もいいんですが、皆さんが言うように賃貸で借り手がつかないことになったら その分は住民の管理費負担が増える、ということなんでしょうか？ 具体的にどのぐらい増えるんですかね？
  • 駐車場は個人の使用権ですので、管理費などは既存のままでしょうね。 賃貸にできなかったら、空きになるだけで、費用負担はかわらいでしょう。 最初から、駐車場賃貸収入を考えての購入は、危険だと思います。 借り手がいなければ、収入は０でしょうから・・・。 借り手がいなくてもＯＫと思って購入するか、自分で使用する方には、駐車場０円は魅力ですね。
    • 確かに、だいぶ維持費は浮きますよね。 別のマンションで、ですが、駐車場代の金額を出してもらったら ずっと車を持ち続けると何百万にもなっていました。 そう考えると0円はお得感がありますね。
• ところで駐車場が有料ならある程度そこから修繕積立に回すのが普通ですよね？ 無料だとその分修繕費に回せないので、将来の修繕費の上昇率が高くなりそうな気がしませんか？ エレベーターも二基ありますし。
  • 修繕費上昇は皆さん折り込み済みじゃないですか。 仮に最終的な修繕額が月1万円上昇しても、平置で敷地内に専用駐車場あった方が良いと私は判断してます。
    • 長期の修繕計画も頂きましたが、そんなには上昇していなかったです。 平置き駐車場のためといっていましたが。

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設備・仕様

• エレベータ：1基（9人乗り）、1基（非常用、17人乗り）計2基
• 設備は、スロップシンクもないし、床暖房もないので・・・
• 各モデルルームを見て。 グランイーグルさん　玄関が狭いしシューズボックス足りない。日当り絶好調 ライオンズさん　オプション凄すぎ。網戸が取れるとか壁にお絵描きとか魅力的ではなかった。 リヴァリエさん　ここのモデルルーム見てしまうとゴージャスすぎて惑わされます。間取りは良い。競馬場だのは気にしない。味の素はA棟なら離れているから臭いがあっても大丈夫っぽいけど。 他いろいろありますが、どこも色んな面で費用が高かったり安かったりで悩みます。
• 17階でエレベーター1基も不便そうですね。 確かに維持費は、81戸で負担にならないが、点検時などにストップしたら 上階のお宅は大変だと思う。 まだ、先の話だがエレベーターの交換時期になった時、何日間もエレベーターが 使用できない日があるということを想像したくない。 この頃、住人は60～70代になるので階段で上り下りは…
• バンブーフローリング、エコカラット、収納スペースにもなりそうなサイクルポート、和みのある桜並木・サイクリングロード・夏の花火大会、開放的な眺望など多摩川がもたらすメリットなど気に入った点が多数あります
• グランイーグルさんの物件にお住まいの方いらしたら教えて頂きたいんですが キッチンの前にある食器棚の棚にヘルシオサイズのオーブンレンジって置けますか？？？ それぐらい奥行きあるのか知りたくて・・・ お願いします。
  • あの棚は便利ですよね。　炊飯器や電気ポット、コーヒーメーカーとか置けそうですが、そのヘルシオのサイズを調べてグランイーグル社に問い合わせたほうがいいと思いますよ。
• グランイーグルのバンブー床はなかなか好感持てましたが実績がないだけに経年後の歪とかが気になりますね。　安っぽい壁紙のグランイーグルですがエコカラットタイルで一部を隠すってのも手かもしれないですね。追加費用かかりそうですね。。。
• 我が家は和室をフローリングにするので、クローゼットを押入れ仕様に変更し、リビングとの境を引き戸にしました。 あとは、コンセント移設や増設、洋室の扉を引き戸に変更してます。 浄水器も標準装備でなかったのでΣ（ﾟдﾟlll） 付けました。 今は床暖房をどうするか悩み中です。 結構な費用です。
  • コンセントの数、少なすぎですよね。 私も浄水器もつけて床暖房も付けましたよ。 でもガス温水式を選べなかったので初期費用は安く抑えられてもランニングコストがかかりそうで気がかりですね。 廊下も人造大理石でなくフローリングにしました。　大理石だと水滴程度で滑るし硬いので子供の怪我が心配でした。あと、床に目地があるのは汚れが目立ち大変だとも思いました。 人造大理石って安いですしねw
    • あれ天然大理石ですよ。 まー私も廊下が大理石なのは落ちつかないので、フローリングにしましたが…
• 対面キッチンじゃない部屋プランだと 電子レンジ置く場所は？炊飯器は？ 下部収納のカウンターに置くのはかっこ悪いと話したら、 差額費用無しで、対面キッチンに変えてくれるそうです。 バンブーフローリングはワックス不要ということだったので、素敵です。 色が濃いフローリングは着色ではなく、竹の種類が違うと言っていました。 カラーセレクトもバラバラに選べたらもっと素敵だったのに。
  • カラーセレクトの組み合わせは変えられますよ。 少しだけお金がかかりますけど…5,000円〜10,000円くらいだったかなー。 オプション表に載っていない事でも言えば対応してくれます。
• 浄水器で悩んでます。 ６０００円のタカギか、６３０００円のKVKか。 予算があまりないのでタカギにしたいところですが、 見た目はKVKの方が良さげだなと。 でも６３０００円は高い。。。 皆さんはどのタイプをつけられたんでしょうか？？
  • 6000円のやつはカードリッジの交換頻度を考えても一番コストがかからないですね。 でもカードリッジ内に温水が流れる仕組みなのであまり浄水効果がないです。 むしろ場合によっては普通の水道水より雑菌等のリスクが高い、と言ってる方もいます。 ですから私は一体型ではなく完全分離型にしました。 確かに値はかかりますけどね。

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間取り

• グランイーグルに騙されるところでした。 角部屋検討したら、なんか平米数の割に部屋が狭いなと思ったら、 サイクルポートの面積が平米数に足されて表示されてて、実際は ６４平米しかなかった。この広さでこの金額？って思いました。 高すぎ～。説明が無く酷いとおもいました。
  • サイクルポート含むって書いてありますしね・・・。 サイクルポート無しで3LDK70平米以上ってのもありますね。
  • 私は、サイクルポート付きが気にって購入しました。 イコール4LDKみたいな感覚で使える所が魅力的でした。
    • サイクルポートは確かに買い物の重い荷物をそのまま自転車で運べるって意味ではすごく良いと思う。 でも=４ＬＤＫって・・・ 将来的に旦那が家族から邪魔者扱いされて、サイクルポートに押し込められる姿が想像されるｗ
• 角部屋が70㎡以上ってのは見せかけで、実際はサイクルポートが7㎡くらい含まれての数値なので、部屋は結構狭いですよ。
  • あれ、角でもサイクルポートない物件もありましたよね。　GとかHタイプとか。 それにサイクルポート有り物件も5.25㎡って明記されてたはずだから当然そういう計算はするでしょ。
• 今手元に間取り表があるので見てみたのですが 私の検討しているE typeだと 下記説明が、上部に小さくない文字で書いてますから私的には違和感なく理解できましたね。 ひょっとしてわかりにくいとか言われている方は私とは違う図面集なのかな?

1. 3LDK＋サイクルポート
2. 住居占有面積　70.18m2　※サイクルポート面積含む
3. バルコニー面積　16.56m2
4. アルコープ面積　8.21m2
5. サイクルポート面積　5.25m2

• • 上にも「キッチンとリビングを合わせての平米数表記はグランイーグルだけ」といわれてる方がいましたがスーモとか見てもほかのメーカーさんもそういう表記されてるところがありますね。 図面集にも リビング・ダイニング、とだけ書かれているのならば悪く言うのもわかりますが リビング・ダイニング・キッチン(約12.7畳)と書かれていますから間違えようがないような。。。

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買い物・食事

• 糀谷の駅から大きい幹線道路を挟んでマンション側にL字の商店街が続いています。 そしてその末端が比較的大規模なマルエツスーパーで商店街で鮮魚も生肉も野菜もドラッグストアも一通り済みます。 ただ夜遅い時間だとスーパーも閉店していますからそこだけ要注意ですが基本的には物価は安いと思いますよ。 マルエツスーパーは駅からの帰路だとワンブロック以遠になりますがたいした距離でないので事実上帰路圏内といっても差し支えないと思います。 ちなみに駅からマンションまでだとコンビニは1件、100円ショップも1件しかないですｗ

周辺環境・治安

• もともと何の土地だったのでしょうか
  • 元は工場だと思いますが、さらに歴史を遡れば多摩川そのものと言う時期も有りました。 すぐ南側が土手になっていますが、昔は北側に土手があったとのこと。 コーナンとサイゼリアの間のバス通りが昔の土手で現在の土手を作った後に整地された そうです。そういえば、他の道は碁盤の目のように整備されていますが、このバスどおりは 曲がりくねっていますよね。 元河川敷ということで、大地震の際には液状化が懸念される地域です。 大田区か東京都の被害想定でも液状化が予測される地域になっていると思います。
  • 液状化しやすい場所、軟弱地盤の土地にどれだけ杭を売っても地面自体が液状化を起こして下がったりしたら意味がないよね。地震前だったら糀谷の商店街は物価が安くて暮らしやすいし、川沿いも日当たりと風通しが抜群だからいいと思ってた。今は様子見。
• 水害のハザードマップを見れば、あまり良いような気がしないのですが・・・ まぁ、川沿いですから、仕方ないのですが。
• 問題は、今の河川が自然形成で無い為、洪水、津波が来たとき河川周辺は影響が出やすい。
• 自分は緑地沿いという立地が決め手です。 あと南向きかな
• googleストリートビューとかを見ているとこの物件の土地は 千代田グラビアの工場用地や駐車場の跡地だったようですが この西側にも千代田グラビアのかなり古い工場があります。 この工場もグランイーグルのマンションが近い将来に建つ可能性ってないのでしょうか? 建つとすればどれぐらいの規模の建屋になるんでしょうかね? その工場北側にもグランイーグルのマンションがあるので高層建屋は建たないでしょうけど。。。
  • 地元密着企業とのことだから低層では？ないでしょうか？いくら工業地域だからとわいえね。高層はないでしょう。
  • 聞いた話だと今ある千代田グラビアも移転予定で、跡地にはスカイビューとまったく同じ規模のグランイーグルが建つ予定だったと思います。 斜陽制限？さえ基準をクリアすれば、同じグランがあるから配慮するとかは無いでしょう。
  • ここって住宅地でなく工業地ですよね。 そうすると斜陽制限もゆるいでしょうしね。
• 液状化、浦安を見てると心配ですよね～。 ただ、海を埋め立てたのと河川護岸補強地区の多摩川河口ですから一概には同じには言えないですが心配だと思います。 私も気になって調べてみました。 URLの73区画がグランイーグルの場所だと思います。

1. http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/
2. http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ekijyouka1/ekijyouka1-73.htm

• • あの周辺は比較的ハイリスク地域みたいではありますが毎日、あの周辺をジョギングしている者のじっかんとしては先日の震災でそのような影響はまったく見受けられない気がします。 浦安も千葉県東部の震源予想では「液状化リスク低」だったのにそれよりも離れた場所地震であのような状況になったみたいなので参考資料程度でいいと思います。
• ちなみに桜並木は地元の方で結構混雑していますから上から眺めるにはいいですね。 サイクリングもコース幅が狭いので自転車やランナーが多いときは結構ごちゃついてます。 花火は多分部屋からは見えないか見えても西側高層階で小さく見えると思いますよ。 ただ中層階以上だと南側から川を望む眺望は最大の長所ですね。
• 京急線沿線は、お世辞にも良い住民層ではない。
• 近隣の工場の煙突からモクモクと煙が上がっている。良い光景ではない。観察した結果、特に曇り空に隠すように煙があがる。

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掲示板

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