エクセレントシティ幕張 THE GRAN

物件概要

• 所在地：千葉県千葉市花見川区幕張町5丁目417番26、210（地番）
• 交通：

1. JR総武線「幕張」駅徒歩11分

• 総戸数：176戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上9階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2027年2月下旬
• 売主：新日本建設株式会社
• 施工：新日本建設株式会社
• 管理会社：株式会社新日本コミュニティー

価格・コスト・販売時状況

• 坪単価聞いた人いますか？？

• 埋め立て地。80平米越えは約9000万。
イトーヨーカドー隣接とはいえ、斜め前って感じで近くはない。お隣のエステシティ海浜幕張を買ってリフォームした方が現実的かなと思いました。
幕張本郷に住む友人は、鷺沼の再開発を待った方がいいと言うのですが、皆さんはどう感じましたか？

  • 鷺沼の再開発も気になるところですよね。
京葉線の海浜幕張よりもやはり総武線が人気も利便性も強いと思います。
    • 幕張の方が人気なんですか？
海浜幕張の方が坪単価高そうですがどうなんでしょうか？
      • 鷺沼の再開発なんて実現しないか、実現してもかなり先の話になるでしょ。
建材費の高騰で中野や津田沼ですら頓挫しているのに、より郊外の鷺沼のあたりが計画通り進むわけがなさそう。
• バツイチを含めたら40代独身は2人に１人、60%が実家暮らしって時代だし、息子が両親の老後を見越して実家を買い替えるパターンならここはありだと思う。新築だし。高いけど。

• まぁ海浜幕張あたりに乱立してるような、借地権とかでマンション購入するよりかははるかにいいなと、自分は思います。まだ引き渡しまでに1年半もあるし、急いで契約する必要もなさそうな？
  • その借地権マンションの方が値上がりしてるね。
なおベイパークのタワマンは所有権。

    • そうなんですか？

      • ちょっと色々情報弱者の香りが・・・。
マンションは1期1次で買うのが鉄則ですよ。
ここの場合、値下がりするのを期待してという賭けもありかもしれないですが、盛り上がっている海浜幕張エリアなので、あまり期待できないと思います。　
借地権はベイタウンのことだと思いますが、借主が強い普通借地権なので、更地にして返す必要はなく、大きなデメリットとはなりづらいです。知らない人が何となく忌避して売れづらいというのはあるかもしれませんが。
        • 1期1次が買いはあくまで倍率のつく人気マンションの話。
この価格設定だと近隣の南船橋の駅近、ベイパークや柏の葉タワマンが相対的に強いため人気沸騰とはなりにくく、期が進むごとに値上げする展開には当分はならないと思われる。
ただ仕様は通常のマンションよりかなり良い造りなので、予算に余裕があって幕張駅にこだわりがありかつ新築希望ならあり。
資産性を重視するならベイパークや柏の葉の物件をおすすめする。
• まとめると？ここは買い？無し？
• 向こう5年の新築販売価格はもう決まってるんすよ。すでに材料は仕入れ済みなわけで、何が起きようがそこまでの上昇は既定路線。デベが利益率を下げるはずもなく。

新築相場が上がるなら中古相場も上がる。
(上がらない地域はきつい)
  • 原価で販売価格が決められるのは需要が追い付いてるときだけ。デベって販売、引き渡して代金回収しないと次の土地を仕込めない。

野村が津田沼の計画を原価高騰を理由にペンディングしたけど、ここ数年は販売価格に転嫁していた。すでにそれができないってことを見越してるってこと。
    • 借金も利子が付くようになった。回収が遅れるとそれも負担に。
とはいえまだまだ世界で見ても日本は低金利。
10年後の金利はわかりません。

アメリカの住宅ローン固定金利だけど平均7%。
それなのに住宅価格は過去最高。
この情報からどう読むか興味あるね。

      • 日本では結局大して利上げはできない。
せいぜい1.5%程度。
        • それで大打撃。ローン購入が前提の不動産には。

          • 総返済額で800万増とか？
余裕でインフレが勝るよね。

            • 詳しそうなのでお聞きしますが5年後や10年後にマンション価格は何%程下がると見込んでますか？
              • 実際はインフレを上手く生き抜いた人達でマンション相場はまだまだ上がる。
まさにシン２極化時代が到来する。

• ここは売れてるんですか？価格と立地的にあまり人気がないような気がしますが。

• 個人的には自分もこっちのほうが好み。
昔を知ってると、昔はなんにもない草原だったし住むようなとこじゃないと思いがちだけど実際に出かけると色々とできてきてて、何もないと言うこともなかったよ。
小さい子供がいるならいい環境だなと思います。
• 3LDKを購入しました！坪347万でした！
想定より高かったですが完成が楽しみです～
• 総戸数176戸で、第1期1次では現時点で40戸先着順販売になっているので
かなりまとまった戸数を一度に販売したような感じでしょうか。

第1期2次の予告も出ていて20戸販売予定だそう。
竣工までまだ1年半くらいあるのに、早期完売を目指しているのでしょうか。
• 純粋に疑問なのですが、43平米の1LDKなんて、自分で住むために購入する人っているのですか？
  • 問題の？1LDKを見てみました。
これは1人暮らし用っぽいですよね。洋室4.5畳だから、夫婦2人だとちょっと狭いのかなと思います。

ただ、このマンションだと2LDK（1LDK＋S）もあるので、そこまで問題にはならない気もする。。。
4LDKまであるので、自由に選べそうですね。
• 第1期でもう40戸完売したから第２期が始まるってこと？
  • 一期の売れ残りが40戸なのでは。一期はもともと何戸供給だったんだろう。

    • なるほどそういうことなんですね。ありがとうございます。


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構造・建物

• 建ぺい率：38.46%（許容60%）
• 容積率：199.98%（許容200%）
• 敷地面積：6,078.34m2
• 建築面積：2,337.13m2
• 建築延床面積：13,390.36m2（容積率計算対象外面積：1,235.44m2を含む）

共用施設

• 駐車場：敷地内に115台（平置61台、機械式51台、来客駐車1台、障害者駐車1台、カーシェア1台）
  • 【月額使用料：8,000円～12,000円】
• 自転車置場：敷地内に369台（スライド式246台、2段式113台、専用駐輪10台）
  • 【月額使用料：100円～300円】
• バイク置場：敷地内に2台
  • 【月額使用料：2,000円】

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 住戸専有面積：43.05m2～87.67m2
• バルコニー面積：7.35m2～15.32m2
• ルーフバルコニー面積：22.57m2～58.23m2
• サービスバルコニー面積：1.40m2～5.60m2
• テラス面積：9.80m2～10.20m2
• 専用庭面積：14.00m2～16.00m2

• 第1期2次予告物件概要

1. 間取り：1LDK～4LDK
2. 住戸専有面積：43.05m2～87.67m2
3. バルコニー面：7.35m2～16.01m2
4. ルーフバルコニー面積：22.57m2～30.53m2
5. サービスバルコニー面積：1.30m2～5.60m2
6. テラス面積：9.27m2～11.37m2
7. 専用庭面積：14.00m2～16.25m2

• スーモに間取りが4タイプしかのってないですが、今販売中もしくはこれから売り出しの部屋はF.G.A.Nだけということですかね？
• こちらは4LDKだと80㎡台でそれほど広々とした感じではないけれども
1LDKでは43㎡の広さがあって収納が充実している感じがします
他のプランも収納はかなり整っている感じがします。


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買い物・食事

• 商業施設(ショッピング）・食事処

1. セブン-イレブン 幕張５丁目店　　徒歩2分（約90m）
2. イトーヨーカドー 幕張店　　徒歩2分（約120m）
3. マックスバリュエクスプレス幕張店　　徒歩7分（約500m）
4. ツルハドラッグ 幕張店　　徒歩8分（約620m）
5. イオン海浜幕張店　　徒歩10分（約730m）
6. ノジマ イオン海浜幕張店　　徒歩10分（約730m）
7. かねたやROOM DECO 幕張新都心店　　徒歩12分／約920m
8. ヤマダデンキ 家電住まいる館YAMADA幕張店　　徒歩12分（約950m）
9. メッセ·アミューズ·モール　　徒歩14分／約1,060m
10. スーク海浜幕張　　徒歩15分（約1,190m）
11. ペリエ海浜幕張　　徒歩16分（約1,240m）
12. ニトリ 幕張店　　徒歩17分（約1,300m）
13. 三井アウトレットパーク幕張　　徒歩17分（約1,340m）
14. リンコス ベイタウン店　　徒歩18分（約1,370m）
15. ドン・キホーテ 幕張店　　徒歩20分（約1,530m）
16. イオンモール幕張新都心　　車約4分（約2,130m）
17. コストコホールセール 幕張倉庫店　　車約5分（約2,950m）

• スーパー、コンビニが隣接で外食できる店も多い。
これは期待です！
• ヨーカドー撤退続きでメリットになるのか。

  • やはりヨーカドーは危ないのですか？確かにここのヨーカドーはアリオレベルの大型複合施設ではないですね。屋内駐車場も急勾配で古さも感じます。
まぁ周りのマンションの多さを見ると、撤退してもイオンあたりが来そうですが。あとパチンコ屋の後は何ができるんでしょう？
• ここのヨーカドーは地域密着型で結構賑わってますし、駐車場が無料のため幕張駅界隈での飲食やショッピングに使用している方もいるためとても重宝されていますよね。
• 全国でNO.5の売り上げを誇るヨーカードーだから撤退はまずないだろうね。

  • ヨーカ堂は弱い店はつぶし強いところに注力していく戦略なので、少なくとも現在残っている店舗に関しては今後は力を入れていくとみるのが妥当。

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育児・教育

• 教育施設

1. 千葉市立幕張南小学校　　徒歩7分（約560m）
2. 千葉市立幕張西中学校　　徒歩23分（約1,780m）
3. 昭和学院秀英中学校・高等学校　　徒歩6分（約420m）
4. 渋谷教育学園幕張中学校・高等学校　　徒歩6分（約480m）
5. 千葉市立幕張第一保育所　　徒歩4分（約260m）

• 渋幕に通って受験勉強に精を出すには絶好のポジションですね。
• 市立中徒歩23分って。中学受験はマスト？

周辺環境・治安

• 用途地域：第二種住居地域
• 買い物は便利ですが、幕張駅に行くには14号（歩道橋）を渡らなくてはならないし快速も止まらないので、車で通勤する人の方が合いそうな場所ですね。

• 建設地は埋め立て地ではないようです
気になって調べてみました　海浜幕張駅はまだ海です
  • 戦後すぐの地図を見ればわかるけど、ここも含めて14号より南は全て埋め立て地ですよ。
• 場所もいいし、駅までの距離自体もそこまで苦じゃない。
いくらぐらいになるんだろう
大規模物件だとそこまで値段がべらぼうに高くはなりにくいように勝手に感じていましたが、
ここはそうじゃないかもしれませんね…。
• 場所を見ましたが、かなりわかりやすい駅から真南。近くに学校も多くて、関係者が住むのかもしれない（通勤が便利）と思いました。
飲食店も多いですし、すぐ近くにイトーヨーカドーもあってよさそう。

• ここは土地的にイトーヨーカドーが近場にあるから老人には便利だなという印象。働き盛りには微妙かな。JR幕張と京成幕張は遠いし、朝のバスは大混みだし、駅も遠いし、幕張駅までの商店街の雰囲気は好き嫌いが別れる。鷺沼なら最寄りが京成とJRがほぼ同じの幕張本郷の方が便利。資産価値は海浜幕張が1番高いけど、海浜幕張ブランドってだけで、また地震が起きれば液状化するしなー。埋め立て地は資産価値がギャンブル。

• ベイパークは駅徒歩15分もあるしなぁ
しかも風に弱い京葉線がストップしたら身動きがとれない
• 幕張の中古市場ってやたら安いですよね。
なんでこんなに安いのだろうか。
  • 幕張本郷から本千葉くらいまでの14号沿いは車社会で、14号に沿って規模の大きい中古がたくさんあるからではないでしょうか。こういう場所では電車社会のように駅に近いほど値段が高いみたいな要素も薄いですし。

• 海浜幕張まではベイパークとあまり変わらないのに総武線使えるって立地はある意味凄いのでは。
  • まあここの利点はそこだね。
総武線と京葉線どっちも使いたい人にとっては有り難そう。
    • 京葉線沿線の施設は車で行った方が行きやすいところが多いから、あまりその需要はなさそう。
• 立地が良いの基準は基本的に駅徒歩5分圏内だから大分微妙ではあるけれど、住んだら慣れるし便利だとは思う

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周辺施設

• 公園

1. 幕張町５丁目第３公園　　徒歩3分（約220m）
2. 幕張４丁目公園　　徒歩4分（約270m）
3. 若葉緑地　　徒歩5分（約350m）
4. 幕張舟溜跡公園　　徒歩7分（約490m）
5. 千葉県立幕張海浜公園　　徒歩9分（約690m）

• 金融機関

• 医療施設

1. 伊東歯科医院　　徒歩4分（約300m）
2. 幕張キッズクリニック　　徒歩8分（約610m）
3. 亀田総合病院附属幕張クリニック　　徒歩14分（約1,060m）
4. 千葉市立海浜病院　　徒歩47分（約3,720m）

• 公共施設

1. 幕張コミュニティセンター　　徒歩6分（約430m）
2. 幕張公民館図書室　　徒歩13分（約1,020m）
3. 幕張メッセ　　車約3分（約1,980m）

• レジャー・スポーツ施設等

1. カーブス イトーヨーカドー幕張　　徒歩2分（約120m）
2. スポーツクラブ&スパ ルネサンス幕張24　　徒歩9分（約700m）
3. イオンスポーツクラブ3FIT海浜幕張　　徒歩10分（約730m）
4. ユナイテッド・シネマ幕張　　徒歩14分（約1,060m）
5. ZOZOPARK HONDAFOOTBALL AREA　　徒歩17分（約1,350m）
6. ZOZOマリンスタジアム　　車約4分（約2,480m）

その他

• 給湯器リース料（月額）：3,245円
• 浄水システム初期費用（引渡時一括払）：12,540円
• 浄水システム使用料（月額）：1,045円

掲示板

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