プレサンス ロジェ 塚本
提供: 住適空間（すてきくうかん）
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==価格・コスト・販売時状況== | ==価格・コスト・販売時状況== | ||
| − | * | + | *『プレサンス ロジェ 塚本 』『ジェイグラン シティ 塚本 』『メイツ御幣島グリーンプロムナード』狭い範囲で探すなら比較対象はこの3物件かな。一番魅力無いのはプレサンスだけど価格が安ければここに流れる。ジェイグランとメイツがあんなに高いとはビックリした。新築マンションだと10年前と比べて1,000万円くらい値上がりしてるな |
| + | *「道路後退による私道負担あり[私道負担部分(道路後退面積約75.22m2、北東角隅切部約7.32m2、南東角隅切部約2.47m2)を引渡までに分筆登記を行い、大阪市に寄付する予定です。」物件価格に分筆するぶんの土地代を上乗せしてるにきまってるだろうが。何が寄付だ（笑）ここを買ってくれる人に感謝だね。 | ||
| + | **この私道は何のために寄付するのかな？ | ||
| + | ***ランドプランでいうとどこが寄付する部分となるのでしょうか。道路を寄付するというのもあるんですね。今回初めて知りましたけどどこにどういったメリットがあるのですか？購入者としては上に書かれてる通り、その分を金銭的に負担するというデメリットしかないですものね…。 | ||
| + | ****敷地に接する道路の幅員の条件を満たさなかったから、マンション建設するために拡幅して私道にしたんじゃないかな。私道のままだと、将来の維持管理は管理組合で行わなきゃならないけど、寄付したら維持管理は市に移管する。モデルルームで営業に聞いたら説明してくれると思うけど。 | ||
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【第1期予定販売概要】 | 【第1期予定販売概要】 | ||
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*バイク置場：5台(屋外平面式 屋根付) | *バイク置場：5台(屋外平面式 屋根付) | ||
*駐車場：59台[屋外平面式 34台(内4台は電気自動車専用充電スタンド付･内3台は軽自動車専用)･屋外機械式 25台] | *駐車場：59台[屋外平面式 34台(内4台は電気自動車専用充電スタンド付･内3台は軽自動車専用)･屋外機械式 25台] | ||
| + | *公式サイトに花火が描かれてますね。屋上に閲覧デッキみたいな場所があったりしないんでしょうか。 | ||
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==設備・仕様== | ==設備・仕様== | ||
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==周辺環境・治安== | ==周辺環境・治安== | ||
*地域･地区：工業地域･法第22条地域 | *地域･地区：工業地域･法第22条地域 | ||
| − | + | *工場の跡地に作りました。周りにも工場や倉庫がたくさんあるんでトラック関係の出入り多いです。空気も悪いし見通しの悪い路地も多いので駅まで1キロ近くを歩く際は事故に気をつけてくださいねぇ。プレサンスらしい優良物件です。 | |
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2019年6月17日 (月) 10:30時点における最新版
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物件概要[ ]
- 所在地：大阪府大阪市淀川区田川三丁目22番1(地番)
- 交通：JR東海道本線(神戸線)｢塚本｣駅徒歩10分
- 総戸数：88戸
- 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上10階建
- 敷地の権利形態：所有権の共有
- 完成時期：2020年7月下旬
- 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
- 施工：株式会社ノバック
- 管理会社：日本住宅管理株式会社 株式会社プレサンスコミュニティ
価格・コスト・販売時状況[ ]
- 『プレサンス ロジェ 塚本 』『ジェイグラン シティ 塚本 』『メイツ御幣島グリーンプロムナード』狭い範囲で探すなら比較対象はこの3物件かな。一番魅力無いのはプレサンスだけど価格が安ければここに流れる。ジェイグランとメイツがあんなに高いとはビックリした。新築マンションだと10年前と比べて1,000万円くらい値上がりしてるな
- 「道路後退による私道負担あり[私道負担部分(道路後退面積約75.22m2、北東角隅切部約7.32m2、南東角隅切部約2.47m2)を引渡までに分筆登記を行い、大阪市に寄付する予定です。」物件価格に分筆するぶんの土地代を上乗せしてるにきまってるだろうが。何が寄付だ（笑）ここを買ってくれる人に感謝だね。
- この私道は何のために寄付するのかな？
- ランドプランでいうとどこが寄付する部分となるのでしょうか。道路を寄付するというのもあるんですね。今回初めて知りましたけどどこにどういったメリットがあるのですか？購入者としては上に書かれてる通り、その分を金銭的に負担するというデメリットしかないですものね…。
- 敷地に接する道路の幅員の条件を満たさなかったから、マンション建設するために拡幅して私道にしたんじゃないかな。私道のままだと、将来の維持管理は管理組合で行わなきゃならないけど、寄付したら維持管理は市に移管する。モデルルームで営業に聞いたら説明してくれると思うけど。
- ランドプランでいうとどこが寄付する部分となるのでしょうか。道路を寄付するというのもあるんですね。今回初めて知りましたけどどこにどういったメリットがあるのですか？購入者としては上に書かれてる通り、その分を金銭的に負担するというデメリットしかないですものね…。
- この私道は何のために寄付するのかな？
【第1期予定販売概要】
- 予定販売戸数：9戸
- 間取り：3LDK･4LDK
- 住居専有面積：60.06m2～72.02m2
- アルコーブ面積：2.44m2～3.76m2
- バルコニー面積：10.44m2～11.70m2
- サービスバルコニー面積：1.80m2･1.84m2
交通[ ]
構造・建物[ ]
共用施設[ ]
- 自転車置場：176台(屋外3人乗対応スライドラック式 23台 屋根付･屋外スライドラック式 38台 屋根付･屋外上段ラック式 23台 屋根付･屋外下段スライドラック式 92台 屋根付)
- ミニバイク置場：11台(屋外平面式 屋根付)
- バイク置場：5台(屋外平面式 屋根付)
- 駐車場：59台[屋外平面式 34台(内4台は電気自動車専用充電スタンド付･内3台は軽自動車専用)･屋外機械式 25台]
- 公式サイトに花火が描かれてますね。屋上に閲覧デッキみたいな場所があったりしないんでしょうか。
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設備・仕様[ ]
間取り[ ]
- 間取：3LDK･4LDK
- 面積：60.06m2～72.02m2
買い物・食事[ ]
育児・教育[ ]
周辺環境・治安[ ]
- 地域･地区：工業地域･法第22条地域
- 工場の跡地に作りました。周りにも工場や倉庫がたくさんあるんでトラック関係の出入り多いです。空気も悪いし見通しの悪い路地も多いので駅まで1キロ近くを歩く際は事故に気をつけてくださいねぇ。プレサンスらしい優良物件です。
周辺施設[ ]
その他[ ]
掲示板[ ]
osaka/646325/12
| 毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア！ | |
|---|---|
 2023年06月19日
※スムログ公開記事と同内容となります 晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。 こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。 まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。 ■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日） ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り ■抽選会：7月17日（月・祝） ■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日） ■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日） オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。 もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。 要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。 ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。 さて、どこの部屋に申し込むかですね。 これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。 その大きく分けて2通りというのは ①ホームランを狙うのか ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか です。 ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。 ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。 でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。 20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。 「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。 なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww 私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。 マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ～問い合わせ方法～ https://manmani.net/?p=9844 マンションマニアが理想とする売却サービスをプロデュースしました！！ https://manmani.net/?p=41300 よくあるお問い合わせについて Q＆A https://manmani.net/?p=47704 |