イノバス不動前

物件概要

イノバス不動前　外観完成予想図1

イノバス不動前　外観完成予想図2

イノバス不動前　外観完成予想図3

• 所在地：東京都品川区西五反田四丁目646番1他（地番）
• 交通：

1. 東急目黒線 「不動前」駅 徒歩3分

• 総戸数：156戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上9階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2026年08月
• 引渡時期：2026年09月
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• 立地がいいので坪単価650～700万円くらいになるでしょうか...。
• 都内にしては結構平米数も広めになっているのが印象的。徒歩３分なのでそれなりの価格はしそうですね。不動前の平均坪単価が坪450ですが、こちらは駅前なのでもう少し高くなりそうかな。平米数も広いので億越えの部屋もあるのでしょうか。
  • 不動前で坪450は7年前くらいの相場かと…
• モデルルーム行かれた方で第1期一次の坪単価教えてちょ。
  • 80m2で2億超とのことでした。山手線の外でこの価格、、、なかなかですね。
    • 私も説明聞きに行きましたが、60平米前後で1億越えでしたね。モデルルームは11月に完成する様です。私の所感は高過ぎる、です。立地はオオゼキ、かむろ坂前でいいですね。間取りと仕様はどれをとっても価値あるものとは思えませんでした。勿論ここがハマる方もいると思うので、気になる方は是非お話聞きに行ってみてください。
• 坪700でしたね、、想像を超えて高額でした。ZEN水準全然満たさず、床暖房もなしだったから少しリーズナブルかと思いきや…
  • 私が見た部屋（70平米以上）では、床暖房はありました。ディスポーザーは全てのオプレジで設置しない方針らしく、今回もないとのことです。（管理費を低価格にするため）70平米以上は坪710～750あたりでした。駅から近いとはいえ、不動前でこの坪単価の時代になってしまったのですね、、、
• ここにマンションが建つのをずっと待っていたので、買いたいんですが、やっぱり高いですよね。。。最近の市場踏まえても、坪50万くらい高い気がしてしまうのですが、皆さんの反応みてもやっぱりそうなんですかね。
• かむろ坂の反対側は坪710～750、かむろ坂側の部屋は坪800くらい（84平米）2億超えスタートでした。80平米以上は全て角部屋のため、坪単価も高いようです。64平米1.3億の部屋もあるようですので、65平米以下であれば、坪650くらいのお部屋もあるかもしれません。
• 都心でもなくて、この間取りで、ディスポーザーもなくて、この価格か。土地の取得が大変だったのかな。
• 1期は完売したみたいですね。
  • 完売ですか！！坪単800で完売するのですね、、すごい時代です。
    • 2LDK～は売れると思っていたけど、1LDKのヘンテコ間取りでも完売するもんなんだな。ぷんだけど、ここはリセールも狙える穴場だと思うな。
      • 1LDKも完売ですか？？あの間取りで完売はないと思うのでそもそも販売しなかったんじゃないですか？
        • 完売に見せるために一期は戸数少なかったんじゃない？
• この土地はかなり希少性ありますし、よくオープンハウスが分譲できたなと。大手デベなら坪1000超えてたかもしれず、坪800なら割安感が強いですよね。
• うーーん。名称変更は何を意味するのか。
  • 最高級はイノベイシアだそうです。スーパーの名前みたいですね。
• 1期で見学に行きましたが80平米以上で坪750を切るお部屋もいくつかありました。地所のマンションが坪800～850もありえるようで、イノバスも周辺の相場を見ながら今後価格を上げる可能性が高いとのことでした。下がる可能性はないのですかね、、いよいよ参戦できなくなりそうです。
• 購入を検討したのですが、大手のいわゆるブランドマンションと変わらない価格、むしろ少し割高？立地はいいけど、やっぱり柱が多すぎる間取りなので他の物件を検討することにしました。一つのフロアに部屋入れすぎだと思いました。めっちゃぎゅうぎゅう詰めで、向かい側の部屋との距離は2mしかなく、ドアが当たらない程度。。高額を出すには不安要素がたくさんありました。
• 立地も抜群に良いしここはかなり魅力的だと思う。三井三菱は別格としても、オープンハウスの高級マンションはリセールもかなり高いですよ。
• なんか高くね？いやこんなもんか？と言われていたここ。イノバスブランドの他の物件もちらほら出てきて、やっぱり高かったよね、となっている。2割下げないと完売無理でしょ。1LDKは頑張っているとはいえ、間取りが絶望すぎる。
• ここは立地も良いし、周辺中古と比べてもむしろ割安感あると思いますよ。
  • 不動前駅まで徒歩3分と好立地ですし、目黒駅も徒歩圏で都心へのアクセスが便利なところですね。林試の森公園や目黒川が近いので、自然が身近にあるのも良いなと思いました。スーパーなどのお店が近所にある程度揃っているので、利便性が高いですね。
• かなり順調に売れているみたいですよ。既に完売の間取りも多いです。
• 2LDKで1.3～1.4億って本当なんですか！？武蔵小山並みに上がってきましたね。
• 価格スレに価格が掲載されていますが、すごい強気な価格設定ですね。売れ行きはどんな感じなのか気になります。
• いつかは天井が来るとは思うけど、山手線の駅の徒歩圏は徒歩15分でもかなり値上がりし続けてきた事実がありますからね。2年前当時でも結構高いなと思ってた目黒や大崎、五反田、品川などはそこから2倍になってますからね。上がるかどうかは別として値下がりすることは考えにくく、資産性は間違いないでしょう。

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構造・建物

イノバス不動前　エントランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：80％（近隣商業地域）、60％（第一種住居地域）、80％（商業地域）
• 容積率：300%（近隣商業地域）、200％（第一種住居地域）、500％（商業地域）
• 敷地面積：3,331.82m²
• 建築面積：2,048.94m²
• 延べ面積：12,160.74m²
• CGの完成図を見ましたが、メタリックっぽい感じですか？これってバルコニーは、透明ガラス？不透明ガラス？バルコニー内をきちんと掃除しておかなくちゃいけないのは大変だと思います。反射しているので、実際はどんな感じなのかわからないのですが、ご存じの方いたら教えてください。
• いい意味でオプレジっぽくないですね。この戸数と駐車場ありのオプレジって結構珍しいのでは、、？仕様が気になります

共用施設

イノバス不動前　ロビーラウンジ完成予想図

イノバス不動前　ブリーズガーデン完成予想図

• 駐車場：32台（身障者用駐車場：1台、一時駐車スペース：1台、70㎡以上住戸優先駐車場：30台）
  • 月額使用料：28,000円～34,000円
• 駐輪場：218台
  • 月額使用料：200円～600円
• ミニバイク置場：22台
  • 月額使用料：2,000円
• 共用施設のロビーラウンジが広く緑を眺められるデザインで気持ちがよさそうです。設備仕様も確認しましたが水回りが高級感のある仕様で良いですね。ただディスポーザーはついていないようですか。

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK+SR（納戸）
• 専有面積：35.51㎡～84.45㎡
• バルコニー面積：4.23㎡～12.60㎡
• ルーフバルコニー面積：6.09㎡～7.10㎡（一部区画対象）
• この立地ならオプレジもありとは思う。けど、全体に間取りのバランス悪すぎると思う。どの間取りも？？って感じ。
  • 確かに。なんかわけわからないほんのわずか出っ張ってる柱の存在で笑いました
• 間取りのバリエーションがいくつかありますが、２LDKも３LDKもそれなりに収納力があり住みやすそうな設計になっているなと感じます。家族で住むならこのくらいの広さがあるとありがたいなと思いますし、コンパクトな間取りが多い中、この広さはファミリー世帯にとっては魅力的です。AAタイプは３LDKと表記になっているのですが、サービスルームがあることによって部屋が一つ増えるので作業部屋や収納部屋としても利用できそうですね。
  • サービスルームをどう使うか・・かな。普通の部屋として使うことはできるかもしれませんが陽当たりとかのことを考えると。ただ収納力はかなりあるプランだなと思いました。
    • サービスルームの使い方って、いろいろありそうで迷いますが衣裳部屋とか納戸として使う感じですかね。日照のことを考えるとカビが生えないかの懸念点はありそうだけど。今まで、サービスルームのある物件に住まれた経験のある方いらっしゃいますか？
      • サービスルームは表記はサービスルームですが、実際に住んでみると洋室と大差はあまりないですよ。ざっくり言うと、規格が洋室に満たない部屋がサービスルームとして表記されます。要は窓が小さいなどが原因だそう。エアコンも設置できますし、収納もあるなら普通に部屋として利用される方が多いと思います。
• 結構コンパクトな間取りに見えますが、意外と収納がしっかりとあったりして、使い方次第であんまり狭く感じなくないのかなと思いました。あとそこまで高くないのも良いですね。

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買い物・食事

• 商業施設

1. オオゼキ目黒不動前店　徒歩1分／約80m
2. 東急ストア 不動前店　徒歩3分／約220m
3. マルエツ プチ 不動前店　徒歩4分／約290m
4. アトレ目黒　徒歩14分／約1,080m
5. アトレ五反田　徒歩15分／約1,170m

• 不動駅前通りの商店街みたいなのがあると楽しみがあって良いですね。実際に現場にいった訳ではありませんがそれなりに店舗数があるみたいですし、駅徒歩３分ならかなり近所ですね。便利で暮らしやすそうです。
  • 不動前の商店街は、古い本屋、靴屋、洋服屋、修理屋など、普段使いするようなお店というよりは古くからあるお店と言った感じです。飲食店も少しありますが、このエリアに住んでいて利用することはほとんどありません。（駅からの動線が暗くないことは子育てする上では良いですが）

育児・教育

• 教育施設

1. 品川区立第四日野小学校〈通学指定校〉 徒歩3分／約180m
2. 品川区立日野学園〈通学指定校〉　徒歩23分／約1,810m
3. 不動前えほん保育園　徒歩3分／約200m
4. 宝保育園　徒歩4分／約310m
5. ソラストふどうまえ保育園　徒歩5分／約370m

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域・第一種住居地域・商業地域
• 朝鮮学校の跡地です。
• 確かここは一度千代田区のどこかの会社が一時的に抱いて、売却するって話だったのが、何かあってうまくいかずに一時的に駐車場になっていたような？一時は商業視察（ドンキ）が建つとかまことしやかに言われてました。かむろ坂の入口だし、オオゼキの隣だから、立地的には魅力的だとは思うんだけど。

周辺施設

• 公園

1. かむろ坂公園　徒歩3分／約220m
2. 目黒川　徒歩4分／約260m
3. 下二南街かど公園　徒歩5分／約380m
4. 西霧ケ谷公園　徒歩7分／約550m
5. 都立林試の森公園　徒歩9分　670m

• 官公署・金融機関

1. 大崎警察署 西五反田交番　徒歩2分／約130m
2. 品川不動前郵便局　徒歩2分／約150m
3. 芝信用金庫 不動前支店　徒歩2分／約160m
4. 三菱UFJ銀行 ATMコーナー 東急不動前駅　徒歩3分／約210m
5. 品川区 大崎第一地域センター　徒歩6分／約430m

• 医療施設

1. ヒロセクリニック　徒歩2分／約120m
2. 不動前ステーション歯科・矯正歯科　徒歩3分／約230m
3. 三浦医院　徒歩4分／約260m
4. ふどうまえ耳鼻咽喉科　徒歩4分／約290m
5. 渡辺眼科　徒歩4分／約300m

• スポーツ・文化施設

1. chocoZAP不動前　徒歩4分／約270m
2. エニタイムフィットネス 不動前店　徒歩4分／約290m
3. 目黒不動尊（瀧泉寺）　徒歩8分／約590m
4. 五反田図書館　徒歩11分／約810m
5. ホテル雅叙園東京　徒歩12分／約940m

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その他

• 町内会費（月額）：200円
• インターネット使用料（月額）：2,400円

掲示板

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