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ポレスター仁保新町テラス

提供: すてき空間
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    ==物件概要==
    		 
    ==物件概要==
     
    [[File:ポレスター仁保新町テラス　外観完成予想図.png|300px|thumb|ポレスター仁保新町テラス　外観完成予想図|alt=ポレスター仁保新町テラス　外観完成予想図]]
    		 
    [[File:ポレスター仁保新町テラス　外観完成予想図.png|300px|thumb|ポレスター仁保新町テラス　外観完成予想図|alt=ポレスター仁保新町テラス　外観完成予想図]]
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    *所在地：広島県広島市南区仁保新町二丁目2010-1（地番）
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    *所在地：[[広島県]][[広島市]][[南区]]仁保新町二丁目2010-1（地番）
     
    *交通：
    		 
    *交通：
     
    #「地方」バス停 徒歩4分（広島電鉄バス）
    		 
    #「地方」バス停 徒歩4分（広島電鉄バス）
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    ==価格・コスト・販売時状況==
    		 
    ==価格・コスト・販売時状況==
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    		+
    *5000万～？
     +
    *マリモ、どんどん建てますね
半兵衛庭園の隣よりは安くあって欲しいけど、どうでしょうか
     +
    *東雲に引き続き在庫値引き確定物件の登場です。
待てば安く買えます。
     +
    *ユアーズ隣接のは完売まで早かったよね
     +
    *東雲と井口明神はとても苦戦してた印象です
ともに競合の存在がネックになってましたね

グラディスはともかくポレスターはやたら同時期に近隣に競合ができちゃって、それら後発のマンションに負けてしまう。これじゃあまるで噛ませ犬だよ。
販売戦略が良くないんじゃないかね。
     +
    *競合マンション対策としては販売時期をずらすなどの戦略が必要でしたか？

物件概要によると11月1日の情報では58戸中26戸が成約しているみたいですね。
残りの32戸は時間をかけてじっくり売っていくのか、どこかのタイミングで価格改定があるのかチェックしていきたいです。

     +
    *総戸数５８戸に対して、現在先着分販売が３１戸となっています。
一気に売り出すということなのでしょうか？
問い合わせされた方いらっしゃいます？
     +
    **そうかもしれません。26戸が成約か？という状況。
今は30戸先着順受付中。たぶん、全戸一斉に販売されたのではと想像します。
買う側にとってはプランが選べるのでいいと思います。
完成は来年の8月頃なので、それまでにはほぼ売れるのでは？
小学校が近く全戸3LDKで70㎡越え、平面駐車場100％。
子育てファミリーにとって好都合な条件がそろっているなと思います。
     +
    *現在、販売が先着順、28戸なので、割と一気に売っている感じでしょうか。
7さんによると先着販売31戸だったようなので、この情報が正しいなら、残り住戸はかなり少ないということになりますね。

     +
    *全戸一斉に販売ですか。
それだけの数を一斉に販売するのは珍しいですが
一気にプランをオープンにしていただけたほうが、間取りを選びやすいので逆にいいかもしれませんね。
     +
    *大所帯でも1期ごとに数戸ずつ販売していくところもあれば
けっこうな戸数を一気に販売するところもたまに見られます。
このマンションの場合は総戸数58戸という規模でもあり
全戸一斉に販売しても混乱は無いからかなと思いました。
事務手続きのことを考えても一斉に多数販売すると対応に困りそう
と思えたのですが先着順なので順番に対応すれば良いだけですね。
     +
     
      
     
    ==交通==
    		 
    ==交通==
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    * 駐輪場：85台
    		 
    * 駐輪場：85台
     
    ** 駐輪場料金（月額）：100円・300円
    		 
    ** 駐輪場料金（月額）：100円・300円
     +
    *駅まで行こうと思うとバス利用となりますが
全戸分駐車場があるので、マイカー通勤ならこの立地でも問題ないかも。

     +
    *少し気になったのですが、
駐車場代が500円 ～ 5,400円と幅がありすぎなんですよね。
安いとはいえ、500円と5400円では差があり過ぎて。
理由をご存知の方はおられますか？
     +
    **こちらのマンションのことは存じませんが、一般的なこととして・・・

［駐車場使用料］というのは駐車場区画の人気度と正比例が望ましいです。
それは、区分所有者の利用度・利便性から、売主が人気度を推し量り、人気の高いところは負担を多く、またその逆はなるべく安くするとしたことで管理費等を公平に負担することを目的として設定されます。
［駐車場使用料］ですから一義的に駐車場のメンテナンスや修繕にのみ使われていると考えがちですがこれは間違いです。
ですから、当初の駐車場使用料の設定を決定する売主の主観的要素が多く含まれるものとなっています。
さて、
＞安いとはいえ、500円と5400円では差があり過ぎ
とのことですが、これは共用設備の駐車場の利用について、
売主が「そのくらいの差を付ける方が公平である」という判断をしたから。
というのがその答えとなります。
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    ***屋根があるわけでもなさそうなのに値段が10倍ってのは凄いね
建物に近いほど高いってことか？
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    ****駐車場料金の幅、誰でもやっぱり差があるなと思うのでは？
敷地内の平面駐車場１００％は魅力なのですが、
月額の差がどういう理由かは、結局は聞いてみないとわからないですね。
EV充電できる箇所が高いとか？
     +
    *****条件の良い場所と悪い場所で金額に差を設けてあるのは納得感あって良い方法ですね！

仮にですが、屋根付きなどの条件が良い場所と、道路に剥き出しで盗難や傷のリスクが高い条件の悪い場所が、同じ金額だったりすると、条件の悪い場所が当てがわれた場合に悲しいですよね。

更にはその割り当て方法が非分譲住戸優先だったりすると気持ちがもやもやするし、契約の早い者優先だと売れ残り住戸の購入を検討されている方の購入意欲が削がれちゃうのではと心配になります。
      
      
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    * テラス面積：18.25㎡（一部区画対象）
    		 
    * テラス面積：18.25㎡（一部区画対象）
     
    * 専用庭面積：6.79㎡（一部区画対象）
    		 
    * 専用庭面積：6.79㎡（一部区画対象）
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    *間取りによってはプライベートポーチがついているのがいいですね。
Dタイプはさらに両面バルコニーつきで利便性が高そうです。
あと今気づきましたが間取り図に採光の線が記してあって気が利いていると感じました。
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    *ポーチが有るのと無いのとでは生活のしやすさは違いがありそうですね。
まず門扉があることによって安全面がぐっと上がります。その他、お子さんがいらっしゃる場合はベビーカーを置くスペースとして利用できるし
ワンちゃんを飼っている場合でもペットカートを置いて置けるし、使い勝手がかなりよさそうなところが
良いなと思います。
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    *プライベートポーチ良いですよね。
できれば、全戸にあっても良いくらいです。

      
      
     
    ==買い物・食事==
    		 
    ==買い物・食事==
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    *'''商業施設(ショッピング）・食事処'''
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    # ナイスムラカミ仁保新町店　　徒歩7分（約550m）
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    # ユアーズ東本浦店　　徒歩11分（約820m）
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    # アルゾSELECT本浦店　　徒歩8分（約620m）
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    # ウォンツ東本浦店　　徒歩7分（約500m）
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    # ローソン広島仁保新町店　　徒歩5分（約400m）
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    # ファミリーマート東本浦店　　徒歩5分（約400m）
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    # ジュンテンドー仁保店　　徒歩7分（約540m）
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    # セブン‐イレブン広島東本浦店　　徒歩7分（約560m）
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    # セブン‐イレブン広島東雲3丁目店　　徒歩8分（約580m）
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    # ピュアークック東雲店　　徒歩11分（約830m）
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    # ココカラファイン東雲店　　徒歩15分（約1,170m）
     +
    # DAISO広島東雲店　　徒歩15分（約1,170m）
     +
    # フレスタ東雲店　　徒歩17分（約1,340m）
     +
    # 業務用食品スーパー東雲店　　徒歩17分（約1,350m）
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    # イオンモール広島府中　　（約3,420m）
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    *東雲飯店
おすすめです
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    **あそこ安いけど美味しくない
（あくまでも個人的な意見です）
      
     
    ==育児・教育==
    		 
    ==育児・教育==
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    *'''教育施設'''
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    # 仁保小学校　　徒歩2分（約110m）
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    # 仁保中学校　　徒歩11分（約880m）
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    # 広島大学附属東雲小学校・中学校　　徒歩10分（約750m）
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    # 仁保保育園　　徒歩3分（約190m）
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    # 広島八景園保育園　　徒歩3分（約230m）
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    # 仁保新町保育園　　徒歩8分（約570m）
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    # アイグラン保育園仁保　　徒歩9分（約660m）
     +
    # あいぐらん保育園東雲　　徒歩11分（約820m）
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    # エンゼルキッズランド　　徒歩17分（約1,300m）
     +
    # 第二みみょうこども園　　徒歩17分（約1,310m）
      
     
    ==周辺環境・治安==
    		 
    ==周辺環境・治安==
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    ==周辺施設==
    		 
    ==周辺施設==
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    *'''公園'''
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    # 地方ころころ公園　　徒歩2分（約120m）
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    # 仁保新町公園　　徒歩2分（約140m）
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    # 渕崎公園　　徒歩5分（約390m）
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    # 仁保新町第一公園　　徒歩2分（約150m）
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    # どんぐり公園　　徒歩4分（約260m）
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    # 本浦公園　　徒歩9分（約700m）
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    *'''金融機関'''
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    *'''医療施設'''
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    # 池田整形外科　　徒歩3分（約220m）
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    # 瀬戸産婦人科　　徒歩5分（約400m）
     +
    # 村上外科内科　　徒歩10分（約770m）
     +
    # マツダ病院　　徒歩15分（約1,190m）
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    # やわらぎ会歯科診療所　　徒歩5分（約340m）
     +
    # にほ耳鼻科内科心臓血管クリニック　　徒歩5分（約370m）
     +
    # みなもと眼科　　徒歩6分（約420m）
     +
    # 岡田クリニック　　徒歩6分（約440m）
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    # 藤元内科ファミリークリニック徒歩7分（約510m）
     +
    # 西田眼科医院　　徒歩7分（約530m）
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    # 広島厚生病院　　徒歩9分（約720m）
     +
    # 佐々木内科胃腸科　　徒歩12分（約910m）
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    *'''公共施設'''
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    # 広島市仁保児童館　　徒歩1分（約50m）
     +
    # 仁保公民館　　徒歩6分（約460m）
     +
     
     +
    *'''レジャー・スポーツ施設等'''
     +
    # 東雲屋内プール　　徒歩6分（約480m）
     +
    # 東雲スイミングクラブ　　徒歩8分（約600m）
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    ==その他==
    		 
    ==その他==
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    hiroshima/693196/
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    hiroshima/693196/1-22

    2025年6月4日 (水) 16:31時点における最新版

    物件概要[]

    ポレスター仁保新町テラス　外観完成予想図
    ポレスター仁保新町テラス　外観完成予想図
    1. 「地方」バス停 徒歩4分（広島電鉄バス）
    • 総戸数：58戸
    • 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
    • 敷地の権利形態：所有権の共有
    • 完成時期：2025年08月
    • 引渡時期：2025年10月
    • 売主：株式会社マリモ
    • 施工：株式会社共立
    • 管理会社：株式会社GMアソシエ

    価格・コスト・販売時状況[]

    • 5000万～？
    • マリモ、どんどん建てますね
半兵衛庭園の隣よりは安くあって欲しいけど、どうでしょうか
    • 東雲に引き続き在庫値引き確定物件の登場です。
待てば安く買えます。
    • ユアーズ隣接のは完売まで早かったよね
    • 東雲と井口明神はとても苦戦してた印象です
ともに競合の存在がネックになってましたね

グラディスはともかくポレスターはやたら同時期に近隣に競合ができちゃって、それら後発のマンションに負けてしまう。これじゃあまるで噛ませ犬だよ。
販売戦略が良くないんじゃないかね。
    • 競合マンション対策としては販売時期をずらすなどの戦略が必要でしたか？

物件概要によると11月1日の情報では58戸中26戸が成約しているみたいですね。
残りの32戸は時間をかけてじっくり売っていくのか、どこかのタイミングで価格改定があるのかチェックしていきたいです。

    • 総戸数５８戸に対して、現在先着分販売が３１戸となっています。
一気に売り出すということなのでしょうか？
問い合わせされた方いらっしゃいます？
      • そうかもしれません。26戸が成約か？という状況。
今は30戸先着順受付中。たぶん、全戸一斉に販売されたのではと想像します。
買う側にとってはプランが選べるのでいいと思います。
完成は来年の8月頃なので、それまでにはほぼ売れるのでは？
小学校が近く全戸3LDKで70㎡越え、平面駐車場100％。
子育てファミリーにとって好都合な条件がそろっているなと思います。
    • 現在、販売が先着順、28戸なので、割と一気に売っている感じでしょうか。
7さんによると先着販売31戸だったようなので、この情報が正しいなら、残り住戸はかなり少ないということになりますね。

    • 全戸一斉に販売ですか。
それだけの数を一斉に販売するのは珍しいですが
一気にプランをオープンにしていただけたほうが、間取りを選びやすいので逆にいいかもしれませんね。
    • 大所帯でも1期ごとに数戸ずつ販売していくところもあれば
けっこうな戸数を一気に販売するところもたまに見られます。
このマンションの場合は総戸数58戸という規模でもあり
全戸一斉に販売しても混乱は無いからかなと思いました。
事務手続きのことを考えても一斉に多数販売すると対応に困りそう
と思えたのですが先着順なので順番に対応すれば良いだけですね。


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    交通[]

    構造・建物[]

    ポレスター仁保新町テラス　エントエランスアプローチ完成予想図
    ポレスター仁保新町テラス　エントエランスアプローチ完成予想図
    • 敷地面積：2,301.04㎡
    • 建築面積：529.51㎡
    • 建築延床面積：5,040.97㎡（容積対象外面積444.54㎡含む）
    • 建ぺい率：60％
    • 容積率：200％


    共用施設[]

    ポレスター仁保新町テラス　エントエランスホール完成予想図
    ポレスター仁保新町テラス　エントエランスホール完成予想図
    • 駐車場：59台
      • 駐車料金（月額）：500円 ～ 5,400円
    • バイク置場：7台
      • バイク置場料金（月額）：1,000円
    • 駐輪場：85台
      • 駐輪場料金（月額）：100円・300円
    • 駅まで行こうと思うとバス利用となりますが
全戸分駐車場があるので、マイカー通勤ならこの立地でも問題ないかも。

    • 少し気になったのですが、
駐車場代が500円 ～ 5,400円と幅がありすぎなんですよね。
安いとはいえ、500円と5400円では差があり過ぎて。
理由をご存知の方はおられますか？
      • こちらのマンションのことは存じませんが、一般的なこととして・・・

［駐車場使用料］というのは駐車場区画の人気度と正比例が望ましいです。
それは、区分所有者の利用度・利便性から、売主が人気度を推し量り、人気の高いところは負担を多く、またその逆はなるべく安くするとしたことで管理費等を公平に負担することを目的として設定されます。
［駐車場使用料］ですから一義的に駐車場のメンテナンスや修繕にのみ使われていると考えがちですがこれは間違いです。
ですから、当初の駐車場使用料の設定を決定する売主の主観的要素が多く含まれるものとなっています。
さて、
＞安いとはいえ、500円と5400円では差があり過ぎ
とのことですが、これは共用設備の駐車場の利用について、
売主が「そのくらいの差を付ける方が公平である」という判断をしたから。
というのがその答えとなります。
        • 屋根があるわけでもなさそうなのに値段が10倍ってのは凄いね
建物に近いほど高いってことか？
          • 駐車場料金の幅、誰でもやっぱり差があるなと思うのでは？
敷地内の平面駐車場１００％は魅力なのですが、
月額の差がどういう理由かは、結局は聞いてみないとわからないですね。
EV充電できる箇所が高いとか？
            • 条件の良い場所と悪い場所で金額に差を設けてあるのは納得感あって良い方法ですね！

仮にですが、屋根付きなどの条件が良い場所と、道路に剥き出しで盗難や傷のリスクが高い条件の悪い場所が、同じ金額だったりすると、条件の悪い場所が当てがわれた場合に悲しいですよね。

更にはその割り当て方法が非分譲住戸優先だったりすると気持ちがもやもやするし、契約の早い者優先だと売れ残り住戸の購入を検討されている方の購入意欲が削がれちゃうのではと心配になります。


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    設備・仕様[]

    間取り[]

    • 間取り：3LDK
    • 専有面積：71.98㎡ ～ 76.00㎡
    • バルコニー面積：18.02㎡ ～ 21.72㎡
    • テラス面積：18.25㎡（一部区画対象）
    • 専用庭面積：6.79㎡（一部区画対象）
    • 間取りによってはプライベートポーチがついているのがいいですね。
Dタイプはさらに両面バルコニーつきで利便性が高そうです。
あと今気づきましたが間取り図に採光の線が記してあって気が利いていると感じました。
    • ポーチが有るのと無いのとでは生活のしやすさは違いがありそうですね。
まず門扉があることによって安全面がぐっと上がります。その他、お子さんがいらっしゃる場合はベビーカーを置くスペースとして利用できるし
ワンちゃんを飼っている場合でもペットカートを置いて置けるし、使い勝手がかなりよさそうなところが
良いなと思います。
    • プライベートポーチ良いですよね。
できれば、全戸にあっても良いくらいです。



    買い物・食事[]

    • 商業施設(ショッピング）・食事処
    1. ナイスムラカミ仁保新町店　　徒歩7分（約550m）
    2. ユアーズ東本浦店　　徒歩11分（約820m）
    3. アルゾSELECT本浦店　　徒歩8分（約620m）
    4. ウォンツ東本浦店　　徒歩7分（約500m）
    5. ローソン広島仁保新町店　　徒歩5分（約400m）
    6. ファミリーマート東本浦店　　徒歩5分（約400m）
    7. ジュンテンドー仁保店　　徒歩7分（約540m）
    8. セブン‐イレブン広島東本浦店　　徒歩7分（約560m）
    9. セブン‐イレブン広島東雲3丁目店　　徒歩8分（約580m）
    10. ピュアークック東雲店　　徒歩11分（約830m）
    11. ココカラファイン東雲店　　徒歩15分（約1,170m）
    12. DAISO広島東雲店　　徒歩15分（約1,170m）
    13. フレスタ東雲店　　徒歩17分（約1,340m）
    14. 業務用食品スーパー東雲店　　徒歩17分（約1,350m）
    15. イオンモール広島府中　　（約3,420m）
    • 東雲飯店
おすすめです
      • あそこ安いけど美味しくない
（あくまでも個人的な意見です）
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    育児・教育[]

    • 教育施設
    1. 仁保小学校　　徒歩2分（約110m）
    2. 仁保中学校　　徒歩11分（約880m）
    3. 広島大学附属東雲小学校・中学校　　徒歩10分（約750m）
    4. 仁保保育園　　徒歩3分（約190m）
    5. 広島八景園保育園　　徒歩3分（約230m）
    6. 仁保新町保育園　　徒歩8分（約570m）
    7. アイグラン保育園仁保　　徒歩9分（約660m）
    8. あいぐらん保育園東雲　　徒歩11分（約820m）
    9. エンゼルキッズランド　　徒歩17分（約1,300m）
    10. 第二みみょうこども園　　徒歩17分（約1,310m）

    周辺環境・治安[]

    • 用途地域：第1種住居地域


    周辺施設[]

    • 公園
    1. 地方ころころ公園　　徒歩2分（約120m）
    2. 仁保新町公園　　徒歩2分（約140m）
    3. 渕崎公園　　徒歩5分（約390m）
    4. 仁保新町第一公園　　徒歩2分（約150m）
    5. どんぐり公園　　徒歩4分（約260m）
    6. 本浦公園　　徒歩9分（約700m）
    • 金融機関
    • 医療施設
    1. 池田整形外科　　徒歩3分（約220m）
    2. 瀬戸産婦人科　　徒歩5分（約400m）
    3. 村上外科内科　　徒歩10分（約770m）
    4. マツダ病院　　徒歩15分（約1,190m）
    5. やわらぎ会歯科診療所　　徒歩5分（約340m）
    6. にほ耳鼻科内科心臓血管クリニック　　徒歩5分（約370m）
    7. みなもと眼科　　徒歩6分（約420m）
    8. 岡田クリニック　　徒歩6分（約440m）
    9. 藤元内科ファミリークリニック徒歩7分（約510m）
    10. 西田眼科医院　　徒歩7分（約530m）
    11. 広島厚生病院　　徒歩9分（約720m）
    12. 佐々木内科胃腸科　　徒歩12分（約910m）
    • 公共施設
    1. 広島市仁保児童館　　徒歩1分（約50m）
    2. 仁保公民館　　徒歩6分（約460m）
    • レジャー・スポーツ施設等
    1. 東雲屋内プール　　徒歩6分（約480m）
    2. 東雲スイミングクラブ　　徒歩8分（約600m）


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    その他[]

    • インターネット料金（月額）：1,760円（うち消費税等（10％）160円）
    • GMアソシエライフアップサービス料金（月額）：275円（うち消費税等（10％）25円）


    掲示板[]

    ご近所物件の掲示板

    hiroshima/693196/1-22

    「https://www.sutekicookan.com/index.php?title=ポレスター仁保新町テラス&oldid=381166」から取得
    物件概要
    所在地 広島県広島市南区仁保新町二丁目2010-1（地番）
    交通 「地方」バス停 徒歩4分（広島電鉄バス）
    総戸数 58戸
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