ヴェレーナ玉川学園前

物件概要

ヴェレーナ玉川学園前　外観完成予想図

• 所在地：神奈川県横浜市青葉区奈良町2762番120他3筆（地番）
• 交通：

1. 小田急小田原線 「玉川学園前」駅 徒歩13分
2. こどもの国線 「こどもの国」駅 徒歩22分

• 総戸数：74戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2025年05月
• 引渡時期：2025年06月
• 売主：大和地所レジデンス株式会社
• 施工：馬淵建設株式会社
• 管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 坪単価いくらぐらいでしょうかね？
この辺の土地の坪単価はまだそんなに上がっていないようですし、
近隣に新築マンションがないので比較、目安がわかりませんね。
坪単価300万～としても70平米以上～なので5，6000万以上でしょうか。
2LDK60平米位があったらよかったのですが
• ヴェレーナシリーズが得意とする駅距離ですね。きっと300万とかしないですよ。240万がいいとこだと思います。
• シリーズごとの特徴を知っていると検討しやすいのかな。立地も大事だけれど、それぞれのマンションのシリーズについても勉強すると良いのでしょうね。専有面積73.16㎡～93.24㎡、横浜アドレスにしては広めのプランで、駅からの距離が多少長くても室内の快適さを求める人には良さそうに思います。プランの多様性が素敵だと思います。洋室に堀こたつとか床下収納付きもあったりして。お値段が気になるところです。
• 大和さんはそういう最大公約数の意見よりもニッチで好きな人が買えば良いという部屋を出し続ける姿勢が好感。
• 仮定ですが、容積率200％強、専有率70%
玉川学園駅付近の土地公示坪単価約55万、
建築費用坪単価100万で試算すると、専有面積あたり170万/坪
土地と建築費合わせて225万/坪、デベの事業コスト、利益含めて250万/坪、
専有面積73-93㎡、22-28坪なら、5500-7000万台での販売でしょうかね。
2階、3階の低階層の来場促進用のいわゆるパンダ住戸4500万～、
最上階のペントハウス8000万とかかな。
同じ青葉区でプロミライズ青葉台の販売価格の影響を受けて、プラウド青葉台の販売価格を下げざるを得なかったと噂されていますが、ここは競合、近年の比較対象がないですからね、もっと強気の値段で行く可能性もありますが・・・


• プラウド青葉台がある青葉台駅は、公示地価105万と同じ青葉区でも玉川学園駅とは約倍の開きがありますからね。土地取得は数年前ですし、プラウド青葉台よりは安い価格でしょうね。駅徒歩の分数も10分以内か超えるか、フラットか高低差ありかの違いもありますし…

• 駅から距離はあるけれど、その分、広々としていて郊外型のファミリー向けマンションっていうかんじですよね。といっても、カジュアルすぎないでなんとなく品が良い感じがするのでどういう方たちが実際に購入されるのかが正直よくわからない。
• 価格未定とのことですがいつ頃価格は発表されるのでしょうか？
  • MRにいけば販売予定価格を教えてもらえると思いますよ。
• 第1期1次のお値段が出ていますが、横浜でこの平米数にしては安い感じがします。やはり駅から遠いためでしょうか。この地域では駅からの距離が遠くても人気がある気がしていたので、もっと高くなるのかなと思っていました。しかも駐車場も5,500円～というお手頃価格。電車利用かどうかとか、勤務先とか条件に合う方にとってはとてもお買い得にも思えます。定時出勤とか毎日出勤でない方なら、ゆとりのある生活を重視されるかもしれないなと思います。
  • まず、想像以上の安さにびっくりしています。たしかにほぼ町田市寄りの青葉区の中では果て（すいません）エリアになりますが、閑静な住宅地で、横浜で駅徒歩15分の坂上は珍しくはないですし、70平米以上中心というのもありがたい。まぁ戸建て中心エリアかと思いますが、斜面物件に抵抗がなければ、マンションが良い人にとって選択肢になり得るのでは。
    • 斜面物件で理解しておかなければならないこと、懸念事項は何があるのでしょうか？
      • 場所によっては土砂災害などの危険性は考えねばなりませんがここは住宅地なのでそのあたりは大丈夫そうかなと。まずは1階住居が実質地下ないし半地下になってる部屋がある点ですね。明らか安い部屋は大体そこです。つまり2階が実質1階、5階が4階、てな感じでズレるケースがほとんどなので、ちゃんと模型図で確認しましょう。それ以外は特に他マンションと同じと思っていいと思いますよー。




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交通

• こどもの国駅も使えますよね。しかし玉川学園前駅まで高低差があり道が狭いので物件から駅まで1度は歩くことをおすすめします。
• アクセスに関しては複数路線が利用できないというところが惜しい感じです。駅からも距離があるし、小田急線なので新宿止まりで乗り換え必須なところも不便さを感じてしまいそう。新宿までは各駅に乗って、快速急行に乗り換えれば40分くらいで新宿までつきますが、乗り換えが無い場合はもう少し時間がかかってしまう。慣れるまでは混雑もすごそうだし、通勤通学はあまりよくはないのかしら。

構造・建物

ヴェレーナ玉川学園前　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：3,908.52m2（登記簿予定・実測・建築確認対象敷地面積）
• 建築面積：1,811.80m2
• 建築延面積：6,742.03m2(地階の住宅等の部分29.36m2、エレベーターの昇降路の部分32.04m2、共同住宅の共用廊下等の部分606.69m2、自動車車庫等の部分209.11m2、備蓄倉庫の部分11.30m2、宅配ボックスの設置部分11.83m2の容積対象外面積を含む）
• こどもの国駅も使えますよね。しかし玉川学園前駅まで高低差があり道が狭いので物件から駅まで1度は歩くことをおすすめします。

共用施設

• 駐車場：敷地内に39台設置〔平置式12台（身障者用1台を含む）、機械式27台〕
• 自転車置場：自転車置場：敷地内に85台設置〔2段ラック式（上段ラック式31台、下段スライドラック式54台）〕
• サイクルポート：建物内に20区画設置
• バイク置場：敷地内に7台設置
• この場所にしては駐車場と駐輪場が少なすぎる気もしますね。

設備・仕様

• マンションってバリアフリーが一つのメリットなんだけどね。二重床にしてバルコニー側のサッシにマタギもないのに。


間取り

• 間取り：3LDK
• 専有面積：73.16m2～93.24m2
• バルコニー面積：7.08m2～17.89m2
• ルーフバルコニー面積：28.5m2～67.87m2
• サービススペース面積：1.22m2～2.39m2
• オープンエアスペース面積：4.58m2～7.17m2
• プライベートガーデン面積：2.8m2～22.59m2
• テラス面積：5.34m2～33.83m2
• 堀こたついいですね！
最近のマンション、和室なしが殆どなので、この物件が非常に魅力的に思えます。
スキップフロアは見た目お洒落ですが、老後や小さなお子さんがいる場合等、マンションの利点が半減する気がします。


• キッチンやバスルームの設備がとても充実しているのと
バルコニーにもコンセントやスロップシンクがあったり
細かいところまでこだわっているのがいいなと思います。
外観デザインもおしゃれですよね。
堀こたつ付きだと夏はどうするのかなと考えました。蓋をして平らな床にするのか、そのままにして足を下ろして座れる感じにしておくのか。説明を見ると下部に引き出し収納が付いているらしいのですが、そうなると冬季にほんもののこたつとして使用することはできないのかなと思ったりします。スキップフロアはどんな風になっているのかな？

  • 夏も普通にこたつの電源入れずに足を下ろして使えば良いかと…あと下に引き出しになっているのは、スキップフロアがある住戸で掘り炬燵の部屋ではないと思います。
    • 堀こたつ、確かに冬はいいですが、それ以外の時・・・どうするんでしよう。たまに、堀こたつ形式の飲食店がありますが、年中そのままだったりします。案外、夏場も涼しかったりするのでしょうか。
• 最近は60m2台前半の3LDKが多いなかで、平均面積70m2は魅力に感じます。収納も多く使いやすそうです。

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周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 隣のマンションに以前住んでいました。玉川学園という名前ですが実際小田急まで歩くのは坂が多くて大変です。
• 奈良北団地から田都方面に出る方が楽です。横浜、青葉区アドレス、環境、治安の良さは魅力的ですが、駅距離もありますし、都内勤務で新宿、渋谷方面はまだしも、品川、丸の内方面は厳しそう。同じ横浜市でも横浜駅まで乗り換えで約50分かかりますし、新横浜方面か反対の町田方面勤務なら近いですね。
• 確かにヴェレーナシリーズは、物件は良いのに立地が・・・というのが多いですね。
• 安いけど駅からの高低差がすごいよ。坂道が半端じゃない。平らな徒歩13分とはわけが違う。
  • 横浜だと普通です。生まれも育ちも都内平坦エリアって人からするとマイナス大きいでしょうが、少なくとも神奈川県民にとっては普通。むしろ徒歩13分でありがとうです。徒歩30分ずっと坂で120%バス前提なんてザラですからね。しかも青葉区に住めるなら尚のこと。主なターゲットは差かに抵抗のない横浜市民や他県からの広域検討者でしょう。
• そもそも何ですが玉川学園駅って住み心地どうですか？たしかに玉川学園は有数のお金持ち学校で、品のいい子供が多い印象で学校も綺麗です。ゆえに治安も良さそうなイメージです。ただ、駅前商業施設もほんと最低限て感じで、それ以外は坂道と戸建てしかないイメージです。。成城学園と街デザインした人？が確か同じだった記憶があり高級住宅地という位置付けかと思ってますが、生活エリアとしての良さってどんなところなんでしょうか。
• 始発のバス停はありますが、バスの停留所は歩道と車道の境がほぼ無いですし、傘なんか差したら車にぶつかりそうで怖いところにありますね。マンションの住人だけでなく他のおうちの方も利用されるでしょうからかなり乗客がいるのではないかと思うのですが、どなたか知ってる方いらっしゃいましたら教えていただきたいです。
• バス停や最寄りのスーパーはサブエントランスからなんだけど階段とバリアフリーでないのがいけてない。

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その他

• インターネット使用料：月額1,650円（税込）

掲示板

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