ザ・京都レジデンス 岡崎

物件概要

• 所在地：京都府京都市左京区岡崎最勝寺町5番3（地番）
• 交通：

1. 京都市営地下鉄東西線 「東山」駅 徒歩9分
2. 京阪鴨東線 「神宮丸太町」駅 徒歩11分

• 総戸数：46戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年03月上旬予定
• 入居時期：2016年03月末予定
• 売主：京阪電気鉄道株式会社、京阪電鉄不動産株式会社
• 販売代理：株式会社アイ・フラッツ
• 施工：株式会社かねわ工務店
• 管理会社：京阪カインド株式会社

価格・コスト・販売時状況

【第1期2次先着順】

• 販売価格：9,250万円
• 管理費 26,200円（月額）
• 修繕積立金 7,490円（月額）
• 管理準備金 37,400円（引渡し時一括）
• 修繕積立一時金 561,500円（引渡し時一括）

【先着順】

• 販売価格：5,480万円～10,000万円
• 最多価格帯 9,000万円台（2戸）
• 管理費 16,670円～29,560円（月額）
• 修繕積立金 4,760円～8,450円（月額）
• 管理準備金 23,800円～42,200円（引渡し時一括）
• 修繕積立一時金 357,100円～633,500円（引渡し時一括）

【第2期1次分】

• 販売価格 6,300万円〜8,050万円

交通

【徒歩】

• 地下鉄の駅が遠いのがマイナスとのことですが、そもそも網の目のように地下鉄が走っている東京や大阪と違って、縦横１本ずつしかない京都では、徒歩圏内に駅があるだけましでは？確かにすごく便利な場所では無いし、すごく不便な場所でも無いという感じですね。

構造・建物

【構造】

• 床が階下への音響きを軽減する柔らかい仕様です。
• 一般的なマンションより天井高が5センチ高い。

【日当り・眺望】「

• 目の前が川になっていることによって、日当たりが確保できることや景観が阻害されるものがないということはいいポイントとなってくるでしょう。川があることによって虫が大量発生しないか、水害の被害のことを考えるとそこはマイナスになってくるのかな。
• 桜の季節は低層階でも景色を楽しめそうなのは魅力的です。

共用施設

• 駐車場：12台（機械式6台、平面式6台、〈うち福祉来客用１台・サービス管理用１台含む〉）（料金29,000円～37,000円/月）
• 自転車置場：46台（スライド式：46台）（料金500円/月）
• バイク置場：3台（料金3,000円/月）
• エントランスやアプローチはとっても素敵な雰囲気です。どちらかというと、大人な雰囲気。
• 田の字地区内の高級マンションは土地の価格が異常に高すぎて内装設備にかける資金が不足してあまり上等ではないですが、このマンションはとてもいい仕様です。各戸のオートロックやエレベーターの居住階以外の停止不可などセキュリティが万全です。

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設備・仕様

• 京阪のザ・京都レジデンスなので、設備・仕様はいいと思います。
• 外出先から遠隔操作でお湯張り、エアコンの電源を入れたりできる機能は、うれしい機能でしょうね。家に帰る前に、エアコンや床暖房が操作できれば温度差がなくて、快適に過ごせそうです。消し忘れた時も活用できそうでかなりいいと思いました。
  • 私も冬場などは遠隔操作の機能は重宝すると感じていました。帰宅して部屋が寒いのは辛いですから。高いですが趣がある物件ですね。
• キッチンの天然石の色合いもあまり見たことがないカラー。木目調で和モダン的な感じが良いですね。トイレも広くてつかいやすそうです。
• 全自動の風呂洗浄機、ベランダがとても広い。

間取り

【第1期2次先着順】

• 間取り 4LDK
• 住居専有面積 93.58m2（トランクルーム面積を含む）
• バルコニー面積 8.10m2
• ポーチ面積 6.19m2

【先着順】

• 間取り 2LDK～4LDK
• 住居専有面積 59.52m2～105.58m2（トランクルーム面積を含む）
• バルコニー面積 6.12m2～14.94m2
• テラス面積 14.93m2～42.25m2
• サービスバルコニー面積 1.75m2～4.55m2
• サービステラス面積 1.82m2
• サービススペース面積 1.00m2～2.10m2
• ポーチ面積 4.25m2～7.34m2
• アルコーブ面積 1.20m2～2.42m2

【第2期1次】

• 間取り 2LDK～4LDK
• 住居専有面積 64.97㎡～94.21㎡（トランクルーム面積を含む）

【その他】

• 間取りが広いですね。駐車場の台数が少ないのが残念な感じがしますけど。
• 和室もあって、各部屋に窓があるので使い勝手良さそうです。

買い物・食事

• 買い物にとても便利というわけではないけれど、少し北に行けば丸太町通沿いにスーパーがありますし、熊野神社の露店も時々出ています。少し西にも小さなイオンがあります。

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周辺環境・治安

【立地】

• 京都に住んでいる人というよりは、他府県で、京都好きな方向けの物件かなと思います。ロケーションを優先に考えるとしたら、とても良いと思いますから。ただ、日常の買い物などは不便な気もしますが。
• 風光明媚なエリアなので、穏やかに過ごすことが出来るのではないかなと思います。
  • このあたりは、大きな豪邸など高級住宅地域という感覚です。便利さを求めるというよりは、静かに暮らすということを目的の方向け物件だと思います。
• すぐ前の観光バス乗場が、すべてをダメにしますね。年中、外国人をのせた観光バスが大量に止まり、大量の多国籍な人々が降りてくる。最近だと、毎日のように中国人。裕福な退職者が静かに暮らす場所には、ここは選ばないと思いますが…。
  • 観光バス乗り場は、疎水の向こう側で、冷泉通だったと思います。マンションの目の前ではありませんが、これも近いと思うか遠いと思うかは個人差があると思います。
  • 観光バスから降りた人達は、そのまま平安神宮に行き、その後、またバスに乗ってどこかへ行かれます。このマンションの前を団体客がゾロゾロというわけではないでしょうね。ただし、個人観光客はマンションの前を通っています。特に桜の季節。でも、ここだけではなく、京都中どこでもそうです。自転車に乗った外国人観光客も最近はよく見ます。
• 購入したいと前向きに考えているのですが、この住所はややこしい土地柄ではないのでしょうか。京都に詳しい方、地元が近い方お教え下さい。
  • 「ややこしい土地柄」とは、裏手にある市営住宅に関連する話かと推察しますが、ごく小規模ですし、特に何か問題があったという話も聞きません。

【地盤・水害】

• 川の目の前ということですから水害は心配かもしれません。
  • 川ではなくて疎水では。水量は常時調整されているし、この辺が水浸しになったって聞いたこともないのですが、疎水って水害を心配しなければならないのでしょうか。
  • 川ではなく疎水だと思います。疎水は、複数の水門が設置されていて、鴨川などへ水を排出するはずです。その鴨川などの川自体が氾濫しない限りは、まず氾濫することはないと思います。

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周辺施設

• 疎水そばで桜がきれい、美術館（複数）や図書館にも近く、少し行けば、黒谷さんや真如堂（紅葉がきれい）があります。
• 平安神宮にも近いし、少し行けば南禅寺へも行ける。

掲示板

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