レフィール日本橋馬喰町

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テキスト

物件概要

• 所在地：東京都中央区日本橋馬喰町1丁目201番10（地番）
• 交通：

1. 総武本線 「馬喰町」駅 徒歩1分
2. 都営新宿線 「馬喰横山」駅 徒歩3分
3. 都営浅草線 「東日本橋」駅 徒歩4分
4. 総武線 「浅草橋」駅 徒歩7分
5. 東京メトロ日比谷線 「小伝馬町」駅 徒歩7分

• 総戸数：39戸（別途、町会事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上14階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年02月下旬予定
• 売主：安田不動産株式会社
• 施工：未定

掲示板・口コミ

• レフィール日本橋馬喰町（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 販売価格：4,700万円台～10,000万円台（予定）
• 最多価格帯：8,800万円台（3戸）・8,900万円台（3戸） （予定）　※100万円単位

【検討者】

• 1フロア2～3邸ですかね。ここは内廊下なんでしょうか。間取りや設備等が細かく出てきたら注目されそうですが。
• ここだと恰好良い悪いじゃなくって、通勤が楽という需要で住まわれる方が多くなってくるのでは無いでしょうか。歩いていけるとか、電車でも数駅とか。
• 建設地を見て資料を取り寄せました。角地で日曜日の昼間でしたが、これだけ広い通りなのに交通量が少なくて驚きました。日当たりも良好でしたので、珍しいですよね。都心でこの立地は。
• 会社もしっかりしていますし、北側接道の物件とはきっちりと差別化がされています。優良物件だと思います。

【投資】

• プランが見られないので何とも…ですが、1LDKの部屋なんかは家は寝に帰るだけのビジネスマンとかに結構需要ありそうです。投資用としても良いのかもと思いました。
  • 詳細次第、ではあるけれど、安くはないだろうなという気もします。あまりに高いと賃貸投資、という向きでもないように感じます。１LDK〜３LDKということなので、自分たちように、というふうな人々もいらっしゃって、混在するようになってくるのでしょうね。
• このあたりは賃料安いです。
• 私は売買も賃料査定もやっている者です。近くの三井の賃貸マンション。分譲ではありません。パークアクシス東日本橋が昨年竣工ですが、1LDKで40平米が共益費入れて約19万円。設備仕様は完全な賃貸仕様。北向き。それに対してレフィールは確認してみると床暖房は勿論、ディスポーザー、キッチン天板がフィオレストーンと比較にならない。しかも3方向の角部屋。南西向き。浴室に窓。中古価格も高騰しているし、築五年のアトラス日本橋鞍掛橋が坪単価310万で成約、今だと330万くらいはいくでしょう。賃料の坪単価は少なくとも14,000円。15,000円でも行けますね。
• 今年になってからとても動きが悪くなりました。業者買取ですと2200万位になります。もともとこのあたりは問屋街ですから、賃料も高くはとれません。

【モデルルーム】

• モデルルームを見学しました。悪くないけど、ここまで高いとバブルの高値掴み感が…悩みます。
• 3LDKが7,900万円台からありましたし、1LDKも4,700万円台からでしたから、立地も角地で全戸角部屋でこの金額はむしろ安く感じました。特に良かったのはどの部屋にも浴室に窓があることが素敵でしたね。前の通りも電柱が無いので低層階でも電線が無いのでスッキリしているし、将来売却を考えても駅の隣3メートルなので売りやすいとも思いました。かなり前向きになっています。

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構造・建物

• 敷地面積：310.83m2
• 建築延床面積 3,090.63m2

共用施設

• 駐車場：4台（平置駐車場3台、身障者用駐車場1台）
• バイク置場：1台　
• 駐輪場：46台

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：42.74m2～72.21m2
• バルコニー面積：4.50m2～5.77m2
• 全戸が角住居なのはすごく良いなと思います。収納スペースが少なめのようにも思いますが。
• 柱の食い込みあり。ベッドの置き方に苦労しそう…
• 南西向き1LDKは、3方向に窓があり、浴室にも窓がある。
  • 多くの1LDKは北向が当たり前ですが、ここの1LDKは3方向に窓があると言うのは非常に珍しい。売却する際も手離れはいいでしょう。

買い物・食事

• 比較的徒歩圏内にはお店も多くありますから生活に困ることもそう多くないかも。スーパーマーケットがあるかまではわかりませんが。
• マルマンスーパーの中を見ましたが3階まであり、十分でした。周辺も歩きましたが、ドラッグストアもあり衣料品もあり物価も安く感じました。生活もしやすいかなと。私と妻は購入に前向きになっています。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 複路線使えて全ての駅が近いのは便利だと思う。ただ環境的にはビルの中に暮らす感じになるので落ち着かないかも。
• かっこうの良い感じではなく古臭い感じの街並みですが意外と住みやすいです。何かあれば人形町とか東京とか秋葉原に自転車でいけます。

【江戸通り沿い】

• 日曜日ならばこの辺りは余計静かなんじゃないかしら…なんて思っていますが平日もそこまでうるさいという程でもないですね。商用車が多い地域のように感じられます。五十日とか、月末とかその辺りの平日の車の通りなどを見るのも参考になるかもしれません。あまりざわざわしているような場所でもないので 生活に影響するほどの音というわけではないでしょう。
• 私は江戸通り沿いがむしろプラスに感じました。平日、日曜日に通りの騒音、日当たりを確認しましたが、特に日曜日は交通量も少なく良い印象でした。
• 平成22年の資料で、マンション前の江戸通りの交通量は、平日12時間あたり18651台ですね。一時間で1500台、一分間に25台。なんか少ないような気がしますけど。参考までに、

1. 靖国通り 31696台/12h平日、
2. 新大橋通り 23731台/12h平日
3. 昭和通り 39234台/12h平日

• ここは南東の角地で開放感があり、江戸通りは電柱が無いのでスッキリした通りで良いですね。最近はエコカーが増えてるので、大通り沿いは今後資産価値が上がる可能性が高いですね。前建懸念も無いし、見合いの心配が無いのは都心の物件としては希少性が高いです。
  • 確かに資産価値が上がる可能性は大ですね。元リクルートの(都心に住む)の編集長の坂根さんがこんな論評を書いています。 なるほどと思いました。大通り沿に建つマンションの将来性

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/451908/

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