ザ・パークハウス 門前仲町

物件概要

ザ・パークハウス 門前仲町　外観完成予想図1

ザ・パークハウス 門前仲町　外観完成予想図2

• 所在地：東京都江東区佐賀1丁目16-1（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ東西線 「門前仲町」駅 徒歩8分 （6番出入口・サブエントランスより）
2. 都営大江戸線 「門前仲町」駅 徒歩8分 （6番出入口・サブエントランスより）
3. 東京メトロ半蔵門線 「水天宮前」駅 徒歩9分 （2番出入口・サブエントランスより）

• 総戸数：240戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造（耐震壁付）、一部鉄骨造　地上13階建
• 敷地の権利形態：一般定期借地権(転借地権)の準共有［一般定期借地権（転借地権）／一斉引渡日から70年（建物解体、工事期間を含まない）］
• 完成時期：2027年10月
• 入居時期：2028年01月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：川口土木建築工業株式会社
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

掲示板・口コミ

• ザ・パークハウス 門前仲町（検討スレ）｜（住民スレ）

スムラボ関連記事

• 今月の気になるマンション（4月）【2LDK】【2LDK [首都圏]】

価格・コスト・販売時状況

• また定借が増えましたね

• TPH門仲富岡が坪700だつたから、定借加味して600～650くらいかな。
  • ランニングコスト次第では？
    • これが650なら南砂1分坪500の方がいいですかね？
      • 所有権にこだわるなら南砂、定借でも立地優先なら門仲。
        • 定借は将来売れるのかが不安でも南砂より門仲の方が売れるのかな
          • ザ・パークハウス富岡門前仲町が650だから門仲8分定借が650は無いんじゃない？
• 定借かあ。残念。。。

• 定借は、土地の賃料を物価指数に連動させている場合がある。(この物件がそうなのかは知らない)
その場合、デフレなら良いが、インフレだと賃料が値上がりしていく。

• 定借70年を新築で買うなら値段次第。
• 門仲トップマンションの足元相場こんな感じか。

①ヴェレーナグラン門前仲町（定借）
　>2023年築
　>駅徒歩3分
　>坪570～670万
②パークハウス富岡門前仲町（所有権）
　>2025年築
　>駅徒歩5分
　>坪650万
③プラウド門前仲町（所有権）
　>2004年築
　>駅徒歩2分
　>坪600～630万

やはりPH門仲も坪650万くらいで出してきそうな気がする。
これだけの大規模はやはり希少。
• 定借物件なら越中島の医科歯科大跡地の大型物件も定借なので、検討比較になるかもしれませんね。
所有権の大型物件が希望ですが門前仲町は本当に出ない…
  • 越中島と佐賀は全くキャラクター違うので、好みがはっきり分かれそう
• 門仲というより水天宮使いで価格抑えたい人向けかな
越中島の定借は佃方面に抜けてるから景色いいよね
• 坪単価いくらでしょうか」？
• 久々の大規模なので近隣マンションからも住み替え需要もありそうですね。駅近ではないけど複数路線使えるのはメリット。

• この辺りは住環境も良いし、かなりの高値になると思う。

  • どこも定借苦戦してるから価格次第では。

    • 予想平均坪単価は？
      • 坪500万円～坪529万円
12.5％
坪530万円～坪569万円
6.3％
坪570万円～坪599万円
33.3％
坪600万円～
47.9％

• 駅ほぼ直結のタワマンも後発で噂されていたが、地権者との折り合いがうまくいっていないみたいね。
ここの名前をTPH佐賀門前仲町にせずにTPH門前仲町にしたあたり、丸ごとポシャるのもあるのかも。

  • 多分それはない。
駅にある地所のエリマネ拠点（カフェ）で、最近パース図更新されてましたし。
但し、だいぶ先になる事は確か（流石に物件名被せて同時期に販売はない）なので、一次取得の人はタワー待たずにTPH門前仲町買うのが良いでしょう。
• 坪単価600万超えるなら、駅前のプラウドの方がいい。
（新築のこだわりがなければ）
ところで、ディアージュの出物が全くないのはなぜ？？
欲しいのだが。https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_koto/nc_76180356/

• 平均600万は越えるでしょう。このエリアでこの広さの新築物件の希少性考えれば。

  • その価格だと世帯年収2000万以上しか買えないね。
子供いたら2500万以上必要。
含み益ある人でも、わざわざ定借に住み替えるとは考えにくい。
    • 確かにここは門前仲町だし、定借なら相場8掛で坪450くらいでしょ。500オーバーなら定借だし買い手つかないよ。
      • 定借の相場８掛けって崩れてるような。地所がどういう価格設定してくるか。
        • その点において、昔の履歴に告知事項があった富岡門前仲町は所有権とはいえ、平均700越えで3LDKを売り切った実績を踏まえると、水天宮前アクセス可能である本件は600越えで売り出しそう。

• 立地の悪い所有権よりは立地の良い定借の方が資産性高いですよ。
• 定借は、土地の所有権を欲しがる方たちが敬遠するので
中古で転売しようとした時に買い手が少ないですよ。
なので資産性が高いとは言えません。(某定借物件転売で苦労した経験者)
  • 定借の転売がきついのは、新築時の提携を除いてローン対象としてる金融機関が少ないからでは。買い手が限定される。
• まぁ、このあたりでもう大手デベの大規模かつ新築所有権モノは駅前の地所による再開発以外出てこないよ。
イノバスとかなら、そのうち狭小マンションだけど売り出しあるかもね。
  • 駅タワーも出ますが、医科歯科大の跡地の借地権も、ヤマタネ敷地も（所有権か借地権かはわかりませんが）大型物件出ますよ？
• タワーでもないし、所有権でもないし、都心6区でもない。
• 定借にも所有権と同様の資産性が認められるのであれば、「ネクスト湾岸」となることを願って買うのはわかる。
けれども、そうなる（駅前の大規模再開発）までに10年弱はかかりそうな状況の中、今の定借に対する評価で出しにくい。
• 平均坪750万とのこと
  • 3LDK 80平米→1.8億
3LDK（ルーバル付き）80平米→1.9億
くらいとちゃいますかね。
門仲でこの相場
    • 水天宮アドレスでの値付けしてるんじゃないの
      • ここ数年の不動産価格高騰前は「江東区湾岸（豊洲）<江東区内陸（門前仲町・清澄白河）」だったから、大規模マンションが出来て、駅前再開発も見込まれるなら同水準の坪800万（所有権の場合）くらいになってもおかしくないか。
というか、三菱は駅直結の再開発もやる前提で、そのアップサイドも織り込んでるのでは？？
        • 平均750万か。
まぁ、時間をかけて売っていけば売れそう。
          • それだとヴェレーナグランがかなり安く見えますね。周辺相場も上がるのでしょうか
            • 価格って何に出てますか？めっちゃ知りたい。
• 周辺の所有権マンションはこれから更に上がっていくな。
  • 門仲の所有権マンション（ファミリー向け）としては、
①プラウド門前仲町ディアージュ
→リバービュー綺麗・築浅・大規模
②プラウド門前仲町：
→駅近・間取り広い・大規模
③シティハウス門前仲町
→住友（ほか特に特徴なし）
④ザ・パークハウス富岡門前仲町
→駅近・プレミア立地・新築

ここら辺は固く上がりそう。数年後に坪800万は行ってしまいそう。

    • ②>=④>>①>>>③っていうイメージ
• 定借で、そこまで駅近でもなくて、600超えはちょっと、、、
• このサイトによると、坪450くらいまでは正当化されそうだけど、坪600はちょっと高いね。
https://www.mansion-laboratory.com/station/337
• 現地行ったけど水天宮使えるし、これで門仲価格なら欲しい
3LDKの新築もなかっただろうし
  • 坪750万円の水天宮価格だな。
• 越中島の定借との比較になりそうですね。
どっちの方がいいですかね
• 現在売りに出ている定借のヴェレーナグランでも坪670なのに
  • 中古のヴェレーナグランで670万するから、TPH門仲でも750万するのかと。
新築プレミアムとか、水天宮前も使える利便性とか、希少な三菱の大規模（240戸）であるところとか。
周辺の所有権を今のうちに買っておくのが吉な気がします。
周辺相場より低く出ることなんて、この市況では殆どあり得ないですよ。
    • 言う通りだね。築浅で狙うならプラウド門前仲町ディアージュか、プラウド清澄白河リバーサイド。
どちらも坪500万くらいじゃないかな。
      • プラウド門前仲町ディアージュがこのタイミングで出てきたら最高

        • 700くらいで売りそう
• 今の時代坪400万とか中古でもあり得ないでしょ

  • 定借70%で420万。全然ありうるでしょう。
    • 富岡は3LDKで平均580～600くらいのはず。たしかに450万くらいが妥当だと思いますね。
      • TPH富岡門前仲町の3LDKは坪700前後です
それでもあの立地、定借で坪750は高すぎると思うけどね
本当に売れるのか市場の反応見守りたいと思います
• ここはどうも水天宮前、人形町価格で値付けしてるっぽいですからね　そして今定借でも所有権の90%とかが相場でしょう
  • 物件名を門前仲町にしておきながら、価格を水天宮にすると、門前仲町を目当てに来た客が逃げて行く。でも、川で区が変わるから物件名を水天宮には出来ない、といったところか。門仲価格にせざるを得ない気がするなー、どうでしょう。
• 高値でも即完売するんだろうな
  • 私もそう思います　何だかんだ順調に売れそうな
門前仲町いま結構人気ですしね
• 坪750高いけど日本橋・大手町勤務のパワカに売れそう。そして野村越中島はさらなる高値へ。湾岸と日本橋の上がり方見ると隣の門仲は供給少なかっただけで、新築できれば追いついてきても不思議じゃない。
• 門前仲町で大規模マンションは貴重なので、
多少高くても購入したいですね。越中島の定借も同じく大規模なので狙っています。定借でどれだけ値段が下がるかですが、普通に高そう。。

• 門仲の借地権付きで750であれば敬遠しそうな感じですかね。同じエリア付近であれば2路線が使える森下、清澄白河、住吉あたりまで検討してもよいかも。住吉は将来的に3路線にもなりますし、地価も期待できそうです。ただ新築物件がどこも中々出てこない
• 南砂と門仲を比べちゃいけないとは思うけど、ほんとにこの金額なら所有権、駅1分、大規模だとそっちの方がいいのではないかと思ってしまう
• この2週間くらいで「そうだよなぁ、TPH門前仲町は坪750万円だよなぁ」って麻痺してる自分が怖い。
• すまいよみのサイトから、ザ・パークハウス富岡門前仲町の価格は以下のようです。（3LDKはDタイプのみ。プレミア除く。）

Dタイプ、72.48㎡、3LDK
3階、13,500万円台（坪単価618万円）
6階、14,600万円台（坪単価668万円）
8階、15,900万円台（坪単価727万円）
9階、16,500万円台（坪単価755万円）

富岡門前仲町は、全戸南向き、陽あたり良好、駅徒歩5分、所有権、内廊下。それで平均692万円。

今回の門前仲町に置き換えると、640万円くらい？駅近ヴェレーナ670万と比較しても妥当？

定借80%にして、512万円、このくらいでは？

  • 前作は明らかに安かったし、ほぼ瞬間蒸発だったからあまり比較にならない。
    • 富岡みたいな割安物件とは比較にならない。水天宮前使えるし、本件の坪750万は妥当。
      • 今だからわかる。富岡門前仲町は確実に買いだった。
        • 前作は明らかに安すぎたが今考えると即買いだった。

• いつ販売になるのかな。早く内容知りたい。
• 通常住戸　坪600万円
プレミアム住戸（ルーバル付きとか）　坪750万円
くらいじゃないかな。
• 大手町勤務からしたら750万でもほしいわ。
• 水天宮駅に通うのは階段があるから大変かも
• スペシャルな立地にあるヴェレーナグランが坪670で売れずに値下げしている現状を見るとどうも…
坪750はどこから出た話なんだろうか
• どの部屋も抽選になるんですかね？
• 他見に行ったときにここの話になって坪600くらいだろうって聞いたけど

• ・定借
・首都高の音がかなりうるさい
・周りにコーナン以外何もない
・門仲の駅に行くまで信号が3つ4つあって表記以上にかかりそう
現地に行きましたが坪650でも厳しいのでは…という感想です。

・水天宮前まで歩いて行ける
・新築
・大規模
あとはここにどれだけ価値を見るかでしょうか。
価格発表とその反応が楽しみです。

  • ここを単なる門前仲町物件としてみれば他にもっと評価の高い物件はあると思います。
ただ他の門前仲町物件に比べて水天宮に近いというメリットがあり、水天宮に歩けるということがどこまで評価されるのかが見ものです。
• 良いなと思ったけど借地権なのか。
70年と長期だけど将来考えたら住むというより運用したほうが良い気がしてきた。
• 100平米で一億ちょっと。
安いなと思ったら借地権。

  • どこで価格わかるんですか？

    • 間違った　一億ちょっとじゃなくて二億ちょっとね
      • 価格発表されました？？
        • どこだったか覚えてないけど見ました。
酔った勢いで勘違いしたのかな？
ちょっと探してみます。

          • 今見たら未定ってなってますね。
他のパークハウスと見間違えたのかな？1億ちょっとの価格見て安い！！って思って後日見たら借地権ってなってたからそれでか～と納得してました。
ガセネタの可能性があるので失礼しました。
• 定期借地っていうのはたいてい分譲するには惜しいくらいの良い立地で行われることが多いので、都心6区以外の定借ってのは短期間で売却するのでなければ資産性はないと思ったほうが良いと思います。
• 定期借地権は、自分たちの死後が楽だったりするのかなと思ったりしますが。
まだ知名度も高くないから、実際、どうなんでしょうね？
• 門仲在住。以下全て見てます。

ザ・パークハウス富岡門前仲町（見たのはモデル）
・富岡アドレスは高層多く雰囲気暗い（水天宮前周辺のイメージ）。その為か本来価格伸びない。
・本件も建込み強く高層階以外眺望無し。竣工近くまで売れ残り瞬間蒸発では無い。

プラウドディアージュ
・橋を渡れば中央区。
・佐賀町も建込み強い。近隣パークホームズリバーイーストの売り出しはいつも苦戦。

シティハウス
・永代通り以南の永代アドレスは建込み強くない。高層眺望良し。
・隣が消防署で煩い。比較的出物が多い理由か。

プラウド
・建込み強く裏首都高だが駅距離最強。
・やや古いが大型で出物も多く価格も固い。門仲で最も勧め易い。

ベレーナグラン
・牡丹町は建込み弱く本件眺望良い住戸多い。
・駅距離良く外観派手で見たら気に入る人多いかも。
・定借だが小さい為出物少なく需給バランス。本件を参考に値付けしたら苦戦するのでは。
• 今や郊外の立川でも定借は坪440するからね。
茅場町や日本橋まで徒歩で行けるここが坪650とかいっても別におかしくはないと思ってしまう。
この辺勤務の高年収激務系パワカにはぴったりな立地じゃない？十分買える収入はありそうだし。
• 説明会やっと見れると思ったら埋まってる。
  • 私も予約できずです。

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交通

• 徒歩9分の水天宮前って使う人そんなにいるのかなあ～。
  • 私だったら大手町まで2駅で早い。かつ大手町の乗り換えが楽なので、半蔵門線が使いやすいです。


構造・建物

ザ・パークハウス 門前仲町　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：5,648.43m2（実測面積・転借地権対象面積）
• 建ぺい率：80%
• 容積率：300%
• 2基を並べて協調動作だけど、E棟とS棟の東側はエントランスから入って行って戻るルート。ある種のコストダウンかな。
  • やはりそうなりますよね。
板状とはいえ、13階まであっての120戸で1基は結構厳しめのコストカットですね。そしてご指摘の通りで、特にE棟は動線が悪そうだなと思いました。

共用施設

ザ・パークハウス 門前仲町　エントランスラウンジ完成予想図

• 駐車場（総戸数に対して）：62台（機械式60台、平置き1台、身障者用1台
• 自転車置場（総戸数に対して）：425台
• ミニバイク置場（総戸数に対して）：24台

設備・仕様

• 一階図面を見ると、エレベーターは２機なのでしょうか。。。240戸なので3機でちょうどくらいかと。

間取り

• 間取り：1DK～4LDK
• 専有面積：35.51m2～100.50m2
• バルコニー面積：5.24m2～19.38m2
• ルーフバルコニー面積：4.86m2～18.00m2（一部区画対象）
• 専用庭面積：22.16m2～26.25m2（一部区画対象）
• テラス面積：9.54m2～11.69m2（一部区画対象）
• 室外機置場面積：2.30m2～5.80m2

買い物・食事

• 商業施設(ショッピング）・食事処

1. まいばすけっと 江東佐賀2丁目店　　（徒歩2分・約150m）
2. 食品館あおば 深川店　　（徒歩7分・約540m）
3. コーナン 江東深川店　　（徒歩7分・約540m）
4. 赤札堂 深川店江　　（徒歩9分・約660m）
5. くすりの福太郎 門前仲町店　　（徒歩10分・約740m）
6. ココカラファイン 門前仲町店　　（徒歩10分・約790m）
7. マルエツ プチ 新川一丁目店　　（徒歩12分・約960m）
8. 深川不動尊商店会　　（徒歩13分・約1,010m）
9. オオゼキ 門仲牡丹店　　（徒歩14分・約1,070m）
10. 高柿の鮨　　（徒歩16分・約1,210m）

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育児・教育

• 教育施設

1. 明治小学校　　（徒歩9分・約670m）
2. 深川第二中学校　　（徒歩13分・約970m）
3. 深川第二中学校　　（徒歩13分・約970m）
4. 私立認可保育園小鳩保育園 永代　　（徒歩7分・約520m）
5. 公立保育園深川一丁目保育園　　（徒歩8分・約570m）
6. 私立認可保育園アスクもんなか保育園　　（徒歩11分・約840m）
7. 双葉幼稚園　　（徒歩9分・約690m）
8. 私立双葉幼稚園　　（徒歩9分・約700m）
9. 私立月かげ幼稚園　　（徒歩12分・約940m）

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• 防火地域：準防火地域
• 高速道路が近いがどうなんだろう？
• 周りはオフィスビルばかりで殺風景だが、南側に小さな児童公園はある。
• この辺は住環境の良いエリアだし、人気になりそう
• この辺近くにスーパーや飲食店あるんですか？
  • 道路挟んだ向かいにまいばすあるよ
門仲駅前に赤札堂あるし、食品館あおばもあるし、まぁそこまで買い物は困らないはず
水天宮ユーザーはやや困るか？？
    • 建設現地に見に行った時に、ここでランチ食べました。https://tabelog.com/tokyo/A1313/A131303/13199916/
      • チャリ5分圏内にあるコーナンの中にあおばっていうスーパーができたよ。その周りには清澄公園とか亀堀公園、児童公園とかもあってファミリーも住み良いエリアになってきてるよ。
• 近隣に一人暮らし用のマンションも増えて人口増えそうだけど、買い物出来る場所は大丈夫なんかな？
• 確かに八重洲日本橋がこれから再開発されていくことを考えればこの立地にこの規模は希少であるし、そのエリアに勤めるパワーカップルなら追いつける水準だと思う。

• 門仲、水天宮どちらも遠め。特に水天宮は風が強く、長めの階段がある隅田川大橋。近所のスーパーはまいばすのみ。
• TCAT近いから羽田にも出やすいし利便性はいいよね。飲食店は駅寄りに行かないとかもだけど。
大規模マンションできたらもっと活性化していきそう。
• 隅田川大橋からの景色は素晴らしいよね。清洲橋越しにスカイツリー、屋形船とかも見えるし東東京らしい文化的を感じる景色が見れるのはいいよね。
川沿いにオシャレなカフェもあるよね。

• 水天宮前使いの人って
毎日橋渡るの？あの橋は階段すごいよ？

あと横の高速も結構うるさいよ

  • 下の一般道の方が音する。

• 高速もありますが
面している道路（北、東、西）は清洲橋通りから永代通りへの抜け道になっていますので
そこそこの交通量があります。
• 門仲まではフルフラットだけど、水天宮までは隅田川渡る時の橋が30段くらいの階段でした。水天宮利用は無いかな。
  • 水天宮や人形町が普通に生活圏内かどうかがこの物件の価値に大きく影響するように思います。ここは門前仲町物件としては凡庸だけど、水天宮や人形町物件とみなすことができれば他の門前仲町物件に比べて大きなアドバンテージとなると思います。

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周辺施設

• 公園

1. 佐賀町公園　　（徒歩1分・約50m）
2. 亀堀公園　　（徒歩4分・約310m）
3. 清澄公園　　（徒歩6分・約430m）
4. 隅田川テラス　　（徒歩8分・約600m）
5. 永代公園　　（徒歩7分・約550m）
6. 箱崎公園　　（徒歩10分・約740m）
7. 清澄庭園　　（徒歩10分・約770m）
8. 蛎殻町公園　　（徒歩14分・約1,060m）

• 金融機関

• 医療施設

• 公共施設

1. 江東区立図書館深川図書館　　（徒歩12分・約66

0m）

• レジャー・スポーツ施設等

1. 富岡八幡宮　　（徒歩17分・約1,310m）
2. 深川不動堂　　（徒歩14分・約1,070m）
3. 水天宮　　（徒歩14分・約1,080m）

掲示板

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• ザ・パークハウス 門前仲町についての口コミ掲示板
• ザ・パークハウス 門前仲町ってどうですか？

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