プレミスト浜田山

物件概要

• 所在地：東京都杉並区高井戸東4丁目1864番地8（地番）
• 交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩9分
• 総戸数：67戸（別途管理室1戸）
• 構造、建物階数：地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2013年10月下旬予定
• 売主：大和ハウス工業株式会社
• 施工：大和小田急建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 付近に、競合する新築マンションが多いですが、このマンションのセールスポイントってなんなんですかね？
  • スーパーが近い事じゃないですか？
• このマンションはなかなか評価が高いみたいですね。他の競合マンションのスレッドで比較対象にされていますが、概して好評価です。価格帯が気になるところです。
• 70平米で6000万円が標準最多価格帯
• 予定価格聞きましたが、場所、内容の割にちょっと高いかなと思いました。
• 1階が5500万～で、最上階は8000万代。
• 値段設定がいいところをついてますよね。マーケティングがうまいですね。
• HとNrはどれぐらい価格差あるんでしょうか。見た目はどう考えてもNrが生活しやすそうです(ルーバル西向きは見解がそれぞれと思いますが)。価格差があまりないのであれば勿論優先して検討したいところ。部屋数の違いもありますから決断しやすいほどの差を期待します。 3LDKのほうは悩んでしまいますね、LDKの形がどうしても･･･。バルコニーがこれだけ控えめであれば無しで直窓も良かったかなと個人的に。

交通

• 駅に遠い…１０分で歩くのは私の足ではとても無理でした。
• 徒歩８分は競歩なみの速さでないと無理だと思います。現地に行ってみましたが信号待ち含め１０分以上かかりました。
• 浜田山駅は、残念ながら、場所がないため、駅の出口が北側のみです。京王帝都は南側の駅出口を作ろうとしたものの、場所の手当てができなかったと言われています。このため、駅の出口がある北側からすると、南側は、まさに裏側という感じがします。

構造・建物

• 延床面積 5748.21㎡
• 建築面積 1676.68㎡ 
*敷地面積 3104.97㎡
• 外観イメージを見ましたが、瀟洒なつくりをしていて、デザイン的にもかなり美しいマンションになりそうですね。
• やっぱりこのマンションはデザインが素晴らしいわけです。デザイナーを起用しているので期待度は無限大Ωと思います。施工が大和小田急というのも、安心材料のひとつですね。
• 素敵なデザインやカラーですが全体的に入り組んだ複雑な形のマンションですね、よくシミュレーションして階と位置を選ぶ必要がありそうです、風通しや日当たりの違いが大きそうですから。アネックスレジデンスから見える眺望だけは電線が気になるところです。これが実際どれぐらい気になるのか、現地要確認だと思います。この立地でありながらのメリットとしては、全ての住戸が井の頭通りから距離置かれている。これは良かったですよね、あの通りは中々混みますから。
• 南道路で東西はコジマとサミットの看板がまぶしい。北向きが一番良いかな？
  • 確かにそれは言えるかも。結構おそくまで営業してるから 電光看板のことや、人通りなど騒々しいかもしれませんね。でも奥なら大丈夫だと思います。
• １階＝地下です
  • サミット側だったと思いますが１階は地下住戸となってました。普通に歩いている場所からだと見下ろす場所に部屋があるというイメージです。法律で決められた広さのドライエリアが確保されていれば地下の住戸も販売できるそうです。浜田山だとブリリアも地下住戸があったと思います。
  • リビングには日差しがあったとしても玄関側は全く届かない可能性大ですし、湿気でカビが発生しやすい地下住居の話も見たことがあるので 逆に中古でないと実際の状況が分からない分リスクは高いと思います。
• 天井は低くないです。十分な高さなあります。

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共用施設

• 駐車場 : 18台（機械式16台、身障者用平置1台、来客用平置1台）
• 駐車場の数は少ないようですね。駐輪場は台数豊富におけるようなので自転車で快適に移動ってことになりそうですね。
  • 全67戸だから、割合としては少ないね。駐車場の競争率高そう。抽選にはずれたら最悪ですね。近所に月極めの駐車場はありませんから。

設備・仕様

• ディスポーザーついてますよ。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：50.03m2～94.16m2
• 間取りもユニークなものも多く、非常に楽しみです。
• モデルルーム見に行ったけど、収納が少なすぎる…。

買い物・食事

• すぐ隣にはスーパーマーケットのサミット、家電のコジマ、マクドナルド、ダイソー。またスーパーマーケットのオリンピックも生活圏内で利便性に富んだ立地
• 浜田山駅からの帰り道、TSUTAYAとセブンに寄り道しちゃいそう。あそこのTSUTAYA、確か本屋さんも入ってたよね？
  • 駅から少し遠いんだけど、駅からの帰り道に 成城石井、西友、商店街各種、ツタヤ、サミット・コジマと全てそろってるのがいいね。
  • あと、セブンイレブンもありますよ。それにオリンピック、高井戸駅方面にはオオゼキやスーパー銭湯、梅ヶ丘みどり寿司もあります。ミスタードーナツ、すき家。なかなかいい感じですね。
• これだけ便利なら午前中に広告チェックして各商品を買い分けたいでしょう。塵も積もれば何とやら、年間で節約した金額は中々のものになります。この中だと満遍なく物が安い店舗ってどこになりますか、私は使っているサミットは、いつも安いと感じるのですが。西友もいいですよね。カルディはお酒とコーヒーにこだわる方にはかなりありがたいお店です。特にワインのコスパは評価しています。
  • カルディの珈琲よりコクテル堂や丸山珈琲の方がはるかにおいしいよね。

育児・教育

• 幼稚園や学校も近い、公園もあるし、ファミリーにはもってこいの住環境ですね。
• 学区は浜田山小学校。

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周辺環境・治安

• 両隣がサミットとマック、南側が交通量の多い井の頭通り。
• 井の頭通りに面する。
  • 井の頭通りに面しているのもいいと思います。これバスで吉祥寺まで直で行けますよね。エリア自体は決して栄えていないですから、不便を感じる時もあるかもしれませんが、それは吉祥寺と渋谷に一本で行けてしまうこの路線が解決してくれるでしょう。
• 駅から遠いというマイナスポイントをどう捉えるか。
• 南道路で東西はコジマとサミットの看板がまぶしい。
  • 結構おそくまで営業してるから電光看板のことや、人通りなど騒々しいかもしれませんね。でも奥なら大丈夫だと思います。
• 斜め前はお墓なのが少々気になりますね。
  • お墓を見下ろす向きであれば気になるかもしれないですね。それよりも駅からの遠さが気になります。おそらく10分以内では無理だと思うので
  • お墓といっても井の頭通りを挟んで向こう側だし寺の祠屋根は見えても角度的に墓場は見えないんだから問題になし。
• 浜田山って住んだ人みんな便利だった、住み心地良いし環境もいいって言っているので、住みたい場所の候補に入れています。
• 幹線道路に面してはいるが、建物は敷地から大きくセットバックしているので 騒音は大した問題ではないだろう。少し裏に入れば閑静な住宅街が広がっているのもプラス評価だろうね。
• スーパーは明け方に搬入の可能性があるという話を聞いて心配しています。西側を選べばOKでしょうか？
  • 両横の商業施設も、頻繁に車が往来するほど盛況ではないため、騒音もそこまで気にする必要ない

掲示板

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
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• プレミスト浜田山　検討掲示板その１

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