THEパームス千駄ヶ谷 御苑の杜

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    THEパームス千駄ヶ谷 御苑の杜

    物件概要[ ]

    1. 総武線 「千駄ケ谷」駅 徒歩4分
    2. 山手線 「代々木」駅 徒歩10分
    3. 総武線 「代々木」駅 徒歩10分
    4. 都営大江戸線 「国立競技場」駅 徒歩5分
    5. 東京メトロ副都心線 「北参道」駅 徒歩8分
    • 総戸数:23戸
    • 構造、建物階数:地上6階建
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2013年03月末予定
    • 売主:トーセイ株式会社
    • 施工:馬淵建設株式会社 東京支店

    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 5,100万円台予定~6,500万円台予定
    • 4面開口・角住戸1LDK+S(59.77平米)5,100万円台/専用庭付2LDK(63.44平米)5,700万円台
    • 狭い部屋ばかりの割に高く思える。
    • 御苑周辺の物件って高いイメージだけど。ここは買いやすい価格でいいですね
      • 割安なのは千駄ヶ谷駅の北側だからでしょ 南側の方とは比べもんにならないよ
      • 千駄ヶ谷というか代々木エリアとして考えても十分割安だよね
    • 最上階の御苑ビュールーフバルコニー付の部屋でも@350くらいだしね。 @310くらいからあるので平均@330と考えると中々お得かな
    • この立地で、マンションの仕様が標準的なものであれば、 坪310~350万という価格帯は、かなり良心的な値段設定ですね。 売主のトーセイは、マンションデベロッパーとしての知名度は低いですが、 会社としては一部上場企業ですし、過去の業績も安定しています。 希少性から資産価値も下がりにくいですし、買い物件だと思います。
    • 坪317~355、相場より15%割安らしい。
    • 御苑向きの安めの部屋は既に完売で、6000万円台の御苑向きか、 4000~5000万円台の南向きしか残ってないようです。
    • 御苑向き購入者です。 この物件の魅力はとにかく立地です。 新宿御苑隣接で、入り口まで徒歩0分という物件は、滅多に出ないでしょう。 どんなに買いたいと思っても、物件が売っていなければ買えませんからね。 お隣のライオンズマンションも、築30年近いですが、私が調べた限りでは この10年間は売りに出た形跡が一切ありませんでした。
      • 入り口0分ということは、年間パスを買えば、自分の庭のように使うことができますもんね。 他の公園と違って、管理されているので、浮浪者や変な若者が居ないという点も魅力です。

    交通[ ]

    • 新宿に近いほうが利便性は高いよね。 その点ではシャリエよりこちらの方が便利そう サザンテラス口までなら15分くらいかね
    • 千駄ヶ谷徒歩四分は魅力的過ぎる!

    構造・建物[ ]

    • 北向き
      • 千駄ヶ谷側で御苑向き=北向きなのはしようがない。
      • 立地は千駄ヶ谷門前の北向きはいいと思います。他の向きはどれも最低でした。隣のライオンズの外壁が赤レンガでその場に溶け込む外観にしたと言われてました。
    • バルコニーから緑が見える環境は素敵です。
    • 場所がいいのは北向きの部屋だけですよね。 他の向きは良くないです。
    • 前面に建物が建たないだけで十分いいね。 緑も感じられるし
    • 二重床二重天井なので、多少天井は低くても我慢か。。。 南向きは外苑見えないから安いのかな?線路も北向きよりは近いし。。。
    • 御苑見えなくても、あれだけ近ければ行けばいいだけの話。 だから南側の方がお得な気がする!
    • 南東は抜け感まったくなし 南西はビルの合間が抜けてました 周りに古い多少建物が多いので南側は景色が変わる可能性は高そうです
      • あの間取りでお買い得とは思えないですね。 とにかく全体的にチープで古めかしい。
    • 天井高2500ないとかも無理でした
    • 天井高は約2400です。たしかに梁は多いかもしれません。 2重床&2重天井で、それでも天井高に2500以上を求める人は、かなり贅沢だと思います。 マンション立地には高さ制限があるので、高さ制限目いっぱいまでのマンションを建てる デベロッパーがほとんどだと思います。天井高を求めれば、当然部屋数が減りますので、 その分値段が高くなります。
    • 南向きを買っても、共用のルーフバルコニーが屋上にあるので、 御苑を眺めたいときはバルコニーに出れば良いだけの話なんですが、 やっぱり、窓から見える御苑とはちょっと意味合いが違いますよね。
    • 御苑向きの低層階は緑はみえるけど、 それほど眺望が良いわけではないと思いますけど。

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    共用施設[ ]

    設備・仕様[ ]

    • 内装はすごくチープです。カラーセレクトができてもモチベーションがあがりません。。 ただ価格の割にカセットエアコン、食洗機も標準装備されていたのはよかったです。
    • 内装はオプションで出来るものはほとんどなく設計変更も当然無理。あの建具と面材に低すぎる天井は耐えられません。場所と価格はよかったのになぁ。内装や天井高にこだわりがない方には良い物件だと思います。
    • キッチンの面材などあのカラーセレクトないわ。。
    • 内装もそんな悪くないですね 主観ですが特にチープだとは感じませんでした。 天然石のキッチン台に埋込型エアコン。他も標準並に揃ってます。 価格的に考えれば充分な感じに思います
    • 天カセ、食洗器など最低限の設備に問題はないと思います 玄関タイルも我慢できるかな ただキッチンの面材とかシマウマみたいでなしかな ドアの周りの建具がカラーセレクト関係なく真っ白とか眼を疑うレベル
    • ここセンス悪いですよ。 私は洗面台も駄目でした。
    • 内装については、普通か、むしろ良いくらいのレベルでしょう。 洗面台は好みが分かれると思いますが、まあ、標準仕様としては普通かと思います。
    • 内装がチープかは主観的なものですが 気になる部分は以下です。
    1. 玄関のタイル
    2. キッチンと洗面台の面材
    3. ドアの風合い
    4. ドアの周りの建具が白

    間取り[ ]

    • 1LDK+S・2LDK  --Sはサービスルーム(納戸)
    • 59.77m2~65.43m2
    • リビング狭いのは逆梁のカウンターのせいでしょ? 床として使えないあのスペースを畳数にカウントするのって詐欺っぽいんだが

    買い物・食事[ ]

    • 新宿徒歩圏と聞いて、今グーグルマップで調べたら、新宿高島屋まで徒歩で10分と出てちょっとびっくりしました。意外と近いんですね。本当にいいところですね。
    • 買い物は品揃え悪いうえに駅の反対側になるマルマンストアだけですかね 毎日高島屋で買えるようなご家庭はいいですけど・・
      • おまけにマルマンストアは高いですよ。いいとこ無し
      • 検討からはずした一因はスーパーが近くないことです 毎日の買い物に10分以上離れたスーパーってのはかなりストレス しかも品揃えが悪いとか高いってのも意外とストレス ネットスーパーってのに慣れてれば問題ないとは思いますが 実際に見て買わないと不安なので お買い得品とか見切り品を見てるのって楽しいですし 仕事の帰り道にスーパーのために遠回りなんてアホらしいし 仕事場近くで買い物してネギ持って電車ってのもねぇ
    • 私は高島屋とコープとコンビニで十分です。
      • コープも場所的には使いづらい場所ですよね、まさに買い物難民。
      • 高島屋マルマン(ちょっと離れて伊勢丹)も、閉店間際の見切りやりますよ。 高島屋はいろいろ野菜詰め合わせ500円とか。伊勢丹は魚がいいです。 住環境に静かさを求めたら、多少の不便さは仕方ないのでは?

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    育児・教育[ ]

    周辺環境・治安[ ]

    • 立地はよいですね。でも夏は虫が多そう。
    • 高速の近くですが騒音や大気汚染はどうなんでしょう?
      • 高速そんなに近くないですよ。どっちか言ったらJRの振動の方が。 ギリギリセーフっぽいけど
      • 騒音は上に抜けるし同程度の建物が間にあればあまり気にならないとは思いますよ バルコニーは反対側ですしね JRまで50M以上首都高とは70Mくらいは離れてるのではないですかね
    • 私は現地も見ましたが本当にピンと来なかったです。 千駄ヶ谷門の前、それだけという感じです。
      • イメージしていた御苑横とは違いました 実際近すぎて御苑の中はほとんど見えません 門の周りの目隠しの緑が見えるだけで立派な植栽レベルでした
    • 実際現地に行かれた方、電車の騒音は気になりませんでした?
      • 向きにもよるのかも知れませんが、前面道路からは 線路の音は気になりませんでした。
      • 電車の音は、不思議なくらい、まったく気になりませんでした。 2重サッシですし、部屋に入れば電車の音が聞こえることはないと思います。
      • 北側は電車の騒音気にしなくてもよさそうだけど、南側は多少気になるかと。
      • 現地行きましたが、全く聞こえないという感じではありませんでした。 ただ、部屋の中では気にならないレベルだと思います。
    • 何と言っても、千駄ヶ谷門前という立地はすごいですよ。 御苑隣接の新築だけでも珍しいのに、徒歩ゼロ分で 中に入れる物件のいかに稀少なことか。 他は目の前に見えてても門まで歩くのが当たり前ですから。 代々木住民ですが、御苑側を買える方が羨ましいです。
    • 帰り道に現場に立ち寄りました。 雨上がりだったこともあり、緑のにおいが立ち込めていて本当に良い気持ちでした。 駅まで徒歩4分ですし、都心の山手線内、新宿も徒歩圏で、こんなにすばらしい立地に住めるなんて、 ものすごい贅沢だと思います。 私は御苑向きを買いましたが、仮に御苑向きではなくても、コミュニティルーフから 御苑は眺められますし、坪単価も安めなので、それはそれで良いと思います。
    • 御苑が目の前。 あまり魅力感じなかったな~ 鳩やカラスの糞などは大丈夫でしょうか? あとは花見の酔っ払い。これは確実に多い。 目の前じゃない方がいいと思うのは私だけ?
      • アルコールは原則禁止されていますし、開園時間も限られていますので、 他の公園と比べればかなりまともだと思います。 http://migsis.blog129.fc2.com/blog-entry-200.html
        • お花見の季節、アルコールで酔っ払ってる人達たくさんいました。 そのあと買い物してるから高島屋の店員にからんでました。
    • 夜、現地確認に行ったけど、千駄ヶ谷駅からの帰り道は人通りも少ないから結構不気味かも。隣御苑だから余計に暗い。 でもそれは静かってことだからメリットでもあるよね。
    • 都内では地味な場所だな。それほど便利でもない。 だけどそれがいい、このまま人が増えないで欲しい。
    • 千駄ヶ谷は山手線内で新宿も徒歩圏ですし 緑に囲まれた穴場スポットです。 今くらいお店がない方が人も少なく静かに暮らせるので そういう環境を求めている人にはお勧めです。
    • 確かにお店は少ないし、人通りは少ないので静かでいいですが、線路が近いように思います。

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    周辺施設[ ]

    その他[ ]

    • デメリット →70平米の間取が微妙。電車の音が聞こえる(夜は響くよ)。千駄ヶ谷駅から必ず位トンネルを通る。ファミリー層を狙いながら自転車置場の台数が一世帯一台。最寄りの小学校は一 学年一クラスで少ない。スーパーが遠い。千駄ヶ谷駅にそこそこ浮浪者がいる。窓を開けると虫が飛んでくる可能性あり。売主から考えるともう少し価格安くて もと思う。
    • メリット →でも立地はいいよね。
    • ポジ
    1. 御苑の目の前、御苑ビュー
    2. 駅から近い、新宿も徒歩圏内
    3. 緑が多く、空気がいい
    4. 静かな環境
    5. 価格は割安
    6. 設備は標準並み
    7. 将来的に北側に建物が立たない
    • ネガ
    1. 木しか見えない、北向き
    2. 立地が地味、近くにスーパーがない
    3. 虫やカラスの糞が心配
    4. 夜道は暗い
    5. 価格はそれなり
    6. 小規模、部屋が狭い
    7. 天井が低く内装がチープ
    8. 名前がダサい
    9. トーセイ
    • 修繕積立は安めに設定されてる感じでした 早めに倍以上積み立てないと追加で支払いが必要になりそうだと感じました
      • 修繕費は200円/㎡必要なんじゃなかったかな ここは半分くらいしかない
      • この金額のままでは大きな修繕が必要な度に一時金を捻出する必要があると思います これが意外と大変で予測外の支出に出せないとかいう輩がいるわけで 修繕はいくらかかるから五年後に修繕費を倍にしましょうとか 大手のように30年程度の長期修繕計画が建ててあれば予測できるので、この物件でも作ってあれば大丈夫だと思います 計画がなければ住んでから修繕など話し合いで決めてかなくちゃいけなくなるので大変でしょう
        • 修繕積み立ての計画書を見せてもらいましたが、 予想が甘い計画書でした。 そこで、管理組合として1年目で管理会社の業務体制を監視し、 2年目からは見直し(コスト削減)を図りたいと考えています。 上手く行けば、2年目以降から管理費で黒字が計上できますので、 それを修繕費積み立てへ回して行ければと思っています。 コスト削減は仕事でも家庭でも常に意識して実践してきていますので、 組合が一致団結すれば決して不可能ではないと思っています。

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