THEパームス世田谷桜

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    THEパームス世田谷桜外観
    THEパームス世田谷桜外観_2

    物件概要[ ]

    1. 東急世田谷線「上町」駅 徒歩5分
    2. 小田急線「経堂」駅 徒歩17分
    • 総戸数:108戸
    • 構造、建物階数:RC造5階建て
    • 完成時期:2007年2月
    • 施工:戸田建設
    • 売主:トーセイ




    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 世田谷線に住んでます。結構興味のある場所です。ここは販売初期より、価格が上がってるのでしょうか?最近オープンの部屋は所謂新価格ってやつになってますか?
      • 物件ホームページの住戸検索に記載されている値段をみるかぎり販売当初の値段と同価格のままですよ。




    交通[ ]

    • 最寄り駅は世田谷線上町または宮坂、でも小田急線豪徳寺・少し頑張って田園都市線桜新町までは歩けなくはないです(桜新町は毎日は大変な距離ですが世田谷線の終電逃した時とかよく歩いてました)。上町からのバス便が非常に充実しているので渋谷行はバスが便利です。
    • 朝夕、約5分間隔。混み具合は、朝はがんばれば(?)何とか新聞が読めます。わたしは、小さくたたんで、たまに読みます。夕は余裕で読めます。田園都市線よりはるかに快適。ただし、ご存知乗り換えが手間。三軒茶屋での乗り換え所要時間は3−5分。こんな感じでしょうか?
      • 逆方向(朝 下高井戸行き、夕 三軒茶屋行き)は乗ってないのでわかりません。
      • 世田谷線、そんなに混んでいないのであれば嬉しい限りです。私自身は当初三軒茶屋乗換え→渋谷でJR乗換えの予定でしたので、乗り換え大変そうで本物件見合わせそうな雰囲気だったのですが、何と会社が引っ越す予定になり、山下で小田急乗換え→代々木上原で千代田線乗り換えになりました。結構便利な乗換えになったので、慌てて決定、何とか希望の間取りに間に合いました。
    • 通勤・通学だけを考えればターミナル駅(新宿)に直結している方が乗り換えしない分、便利だと思います。世田谷を休日に自転車や自動車で移動する分には何処でも同じだと思いますので、価格を優先するか少しの時間を惜しみ便利さを優先して高いお金だすのかだと思います。私は現在、経堂を利用していますが、朝は急行が止まりませんが、帰りは千代田線乗り入れの準急唐木田行きは便利です。休日と昼間は急行が止まりますんでとても便利だと思います。ただ経堂と比べると世田谷せんはどうもと思いますが、千歳船橋や祖師谷大蔵では、どちらも各駅しか止まりませんので同じような気がしますね。





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    構造・建物[ ]

    • 1Fは天井高3mのようですが、2F以上の天井高は何mなんでしょうか?あとサッシはハイサッシなのかどうか、どなたかMRに行かれた方 教えてくださーい。
      • うーん、私は1Fに興味があるので、MRに行ったのに2F以上の天井高は聞きませんでした。モデルルーム(1F=正しくは地下)はとても素敵でしたが、実際に地下に住むというのは日当たりや、眺望のなさに嫌にならないかしんぱい。どなたか1Fを検討されている方おられませんか?
      • 立地的に興味ありでMR行きました。たしか、3M天井は1階だけですよ。地下のデメリットを天井高で補うというイメージでした。プライベートの屋上のある最上階が私は魅力的に感じました。まあお値段高いですけど。1Fも興味ありですけど、中古を見てると1Fって結構出てくるんですよね。それってやっぱり買って生活後、後悔するのかなあと思ったりして、やや尻込みです。
      • この物件は1階(地下)をかなり意識して計画されていると感じました。天井高3mもそうですが、玄関側に2箇所の大きな吹き抜けをもうけていて、地下を意識させない配慮とリビングのサッシが引違いではなくフルオープンにできるようになっていて、リビングテラス(ドライエリア)との一体感があり天井高もあわせると空間としての広がりが感じられました。ただ、1階はすでにほとんど売れていて残りわずかだったと思います。
    • 上下階、場所、向きで結構激しい価格差はこんなとこにも出ていると思います。いずれにしても廊下があるのでその分暗くはなると思いますが、それは通常の北廊下の物件でも同じで自分はこのクローズドに囲んだパティオ形式が気に入って契約しました。屋外だけど内みたいな。ヨーロッパのアパートメントに多いですよね。あとリゾートとか。この部分こそ気に入ってるので、ってか契約してるので割り引いて読んでもらった方がいいかもです。東西の壁を一日かけて移りゆく日が照らすその風景も楽しみです。エントランスに入ってEV乗って部屋までの風景が楽しいなんてなかなかないかと思っています。
    • ここの1階はよく考えられた設計だと思いますよ。玄関側の大きな吹抜け、3mの階高、全開放サッシによるリビングテラスとの一体感、階高を利用した収納etc。エントランスから階段を下りて中庭を眺めながら玄関までの動線は、1階であることを意識させない配慮があるし、EVホールやエントランスホール廻りも極力、硝子を多用して光が届くように配慮された設計だと思います。
    • 2期目は設計変更が出来ないので、自分でリフォームですよね。費用負担すれば、戸田建設にお願いして入居前とかに施工してもらえたりするのでしょうか?和室を洋室にしたり、大きいLDにするといくら位かかるものなのでしょう?
      • 1期の方は結構間取りを変更されてるのかな?話が全然変わってしまいますけど、桜新町からよく中央図書館に行きますので、桜新町から現地まで歩けるのは分かっていましたが三軒茶屋からも意外と歩けちゃうんですね。三軒茶屋に馴染みのお店がありますのでその時は時間を気にせず飲めそうです。しかし世田谷線の駅間があんなに短いとは…。世田谷線はお初なので週末を利用して世田谷通り沿いを中心に歩いて研究中?です。
      • 小田急は経堂周辺がとても面白いですよ。新旧興亡が激しい地域でもありますが、あれこんなところにこんなお店が・・・という感じで三茶方面への散策も小田急沿線の散策もどちらも楽しめます。ついでに足をのばして世田谷線で下高井戸まで行くと、これまた楽しめるのですよね。




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    共用施設[ ]

    • 個人的には駐車場が当選するのか、戦々恐々としています。はずれたら、駐車場つきのマンションを選んだ意味がない。どうしてもっとたくさん作らなかったのでしょう。しかも上段だと3万円、結構高いですよね。はずれても近隣の駐車場を斡旋してもらえるようですがそこが永年的に使えるとは限らないし・・・。
      • 駐車場は私も希望を出しています。お互い当選しますように!!しかし駐車場は高いですよね。近隣の相場も同じような感じですかね?引っ越しは初日に希望されてる方がすごいいらっしゃいましたね。今は賃貸なので早めに引っ越ししたい気持ちがあったのですが、たぶん集中するだろうってことでお部屋になにもない内にしやすいことをしてから引っ越しすることにしました。
      • 駐車料金の相場ですが、この近辺だと3万円〜がほとんどです(青空駐車で)屋根付きとなるともっとするかもしれませんね。どうしてもっと駐車場を作らなかったか・・・うちもそうですが、公共の乗り物で充分事足りる地域だからじゃないでしょうか。平日にはほとんど車使わず休日でもどれだけ使うか?というのが我が家の場合。お出かけもほとんど電車、バス、タクシーで事足ります。以前この物件の近所に住んでいた時から、少し離れている現在もこのパターンです。




    設備・仕様[ ]

    間取り[ ]

    • 1階の魅力は値段の安さとプライベートスペースの広さでしょう。予算に合わないエリアでも候補にあげられるし、リビング以外にも自由にできるスペースがあるのが魅力的です。中途半端に2・3階を買って前の家の目線や景色を見ながら暮らすより、自分で思うままに飾った庭を眺めながら暮らす方が私には魅力的に感じます。
    • MR行きましたが、かなり前向きに検討しています。このエリアであの価格は魅力的ですし、間取りや仕様も気に入っています。私も以前、用賀にある三菱地所のキャンセル物件を1階(地下)と最上階を同時に見たことがあります。その物件は南向きで見た時間が4時頃でしたが1階は落ち着いた雰囲気で暗いとゆう印象はありませんでした。むしろドライエリアが広い為リビングが広く感じられ、同じ間取りの最上階を見たときにやけにリビングが狭く感じられました。それと明る過ぎる部屋は落ち着かないんだとわかりますた。これ以来、地下物件も視野に入れて探しています。幹線道路予定は確かに気になりますが、T2サッシを採用しているで心配ないかなとも思います。
    • 入居当初は夫婦二人だけなので、大きいソファを置いて広いLDを堪能するためにLDにある収納の位置と大きさを変えようかと・・・。ところでLDの照明が悩みどころですが、本当はダウンライトメインにしたかったのですが、売主さんに二重天井の隙間が少ないので無理と言われました。という事は自分で手配しても無理ってことですよね・・・。
      • 私もダウンライト検討しましたが断念したクチです。埋込の高さが8cm以内のモノだと付きそうな気がするんですけど、どうなんでしょうね?メインの照明は電気代も考えて蛍光灯型の電球を使用可能なシーリングシャンデリアにするつもりです。
      • 地階はダウンライトOKだったんですね。そんなに天井高があるわけでもないので、ダウンライトが一番スッキリしていて良いのですが。住まわれる方(地階以外)の中にダウンライトトライされる方がいらっしゃったら是非アドバイスいただきたいのですが・・・。あとバスの鏡脇にある戸棚って、グローエ水栓のオプション仕様にもあるんですか?二期モデルルームは標準仕様だったので確認出来なくて・・・。




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    買い物・食事[ ]

    • 年に二回のお楽しみが世田谷ボロ市。毎年見てると出てる店も代わり映えしないといえばしないのですが、年末年始の買い物や、毎年ここで漬物買うのが楽しみ、とか、代官餅食べないと年越しの気がしない、みたいな年中行事ですかね。他にもホタル祭とサギ草市(まだやってますよね?)とか、農大の学園祭で野菜買ったりとか、わりと地域の催し物は多いです。
    • シュークリーム!私も知りませんでした!こちらも今から楽しみにしております。先日、現地に行ってきた時には世田谷通りで美味しい肉まん食べてきましたよ。
      • 世田谷通りの肉まん「鹿港(ルーガン)」だったと思います。寒い時に1個買いもできる美味しい肉まん!皮だけのマントウも甘くて美味しい!!
    • 教育センター通りを桜新町駅へ向かっていく左側にエーピーエンタ(am/pmのレンタルDVDや書籍もある店)がありますが、それの2号店を推薦します(個人的に)




    育児・教育[ ]

    • この物件を検討中です。子供がいるので知っている方がいらっしゃいましたら教えてください。小学校が近くの桜小学校ではなく世田谷小学校の学区だと聞きました。私なりに調べましたが、少人数の学校だという事はわかりましたが、この学校の評判とかはどのようなものなのでしょうか?あと中学校は近くの桜木中学校ですが、ここも少人数のようですね。やはりこの地域は私立に行かせるお宅が多いのでしょうか?それとも子供の数がもともと少ないのでしょうか?
      • 学校は世田谷小学校の学区でここは1学年1クラス、近くの桜小学校も1学年2クラスと少人数ですね。両学校とも少人数制で丁寧で悪い評判はあまり聞きませんが、実は世田谷通りを越えた松丘小学校が世田谷で一番人数の多い学校に以前はこのエリアからも越境して何人かは通っていました(今は松丘は越境は困難)。ということで子供の数が少ないとも思えない状況です。ここは確かに私立に通われる方も多い地域です。中学に関しては桜木中学はやはり少人数でクラブ活動とかの運営が結構厳しいということを聞きました。
      • 早速のご返事ありがとうございます。ついでにお分かりでしたらご返事ください。少人数の場合、集団登校とかされているのでしょうか?同じマンションに子供がいればそれも可能かと思いますが、かならずしも同じ学校とは限りませんのでお願いします。
      • 集団登校を実施しているかどうかはごめんなさい、わかりません。が、世田谷区の大抵の小学校は集団登校を実施しているようです。ただ、高学年になってくるとクラブ活動とかで朝練のために早く登校したりとかすることもあるでしょうし自然にばらばら登校の形になってくると思われます。近くの桜小学校は受け入れ可能なのではないでしょうか?越境でも。学区の世田谷小学校ははっきり言って遠い!




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    周辺環境・治安[ ]

    • エリアと環境に興味があります。病院の跡地とゆうことですが、この地域に詳しい方いらっしゃいますか?どんな些細なことでもかまいません。
      • 東京都立母子保健院という子供とお母さんのための病院でしたが、石原都政の統廃合でなくなってしまいました。だからこのエリアでこの価格設定が可能なんだと思います。以前近くに住んでいましたが静かな環境で住み心地は良かったですよ。で、我が家も1Fを購入することにいたしました。西側の幹線道路は正直気になりますが、道路予定地の買収は滞っているようです。とは言うもののいずれは道路が完成するのでしょうけど・・・。1Fの日照が気になるかな?とも思いましたが、似たような地下物件を視察に行きさほど問題ないと感じました。むしろ一戸建てで隣接家屋が数十センチ先というほうが日照に問題ありと思います。病院跡地、幹線道路予定地、地下の日照問題、とデメリットと感じる方も大勢折られるかとも思いますが何を優先するかだと思います。
    • 重要事項説明の際に「西側計画道路は、計画幅員28mで計画決定は昭和22年11月、事業決定平成3年6月、事業期間平成3年6月〜平成22年3月で計画内容及び位置等については将来変更される場合があります。」と説明をうけました。この物件の横は近くの桜木中学校の校庭の下を計画道路が通る為のトンネルの入口付近になり、本道と側道ができるようです。MRに計画道路の青図がありましたので確認されてはいかがですか。また、北側公園予定地は世田谷区土地開発公社所有で整備計画については平成18年3月現在未定となっていて、平成21年以降に事業化予定のようです。
      • 私も購入検討してましたが、道路&北側の公園事情で断念しました。いずれも「長期間にわたって工事が続く」からです。道路は確かに地下になるかもしれませんが、地下になるってことは、土を掘りおこすということで、ということは、その土を運び出すダンプが日々往来するということで。その期間も1〜2ヶ月では終わらないと思います。現地ご覧になれおわかりになりますが、北側の公園も、(以前の用途の)鉄柵やら盛り土やらがたくさん残っていて、販売員の説明では「公園の工事が始まるまでそのままになると思います」とのこと。
      • 私は逆に計画道路のために、この場所でこの安い価格になっていると思い購入を決めました。環境が整った後では、この価格ではとても買えない場所だと思います。
    • 馬事公苑、砧公園、駒沢公園も自転車で行けます。とてもいい場所だと思っていて検討しています。ただ、世田谷線の一般的評価がいまいち良くわかりません。確かに、立地や物件、現状の動向に照らすと割安に見えますが、田園都市線や小田急線に対して、どの程度の価格が一般的なのでしょうか?ちょっと漠然としていますが、田園都市線や小田急線との比較と言う意味で、お考えを参考にさせて頂けたらと思います。
      • 世田谷線は結局「バス」と同程度の評価のようです。都心へのアクセスとしては経堂又は桜新町からの徒歩で評価されると思います。よって、「田園都市線桜新町徒歩15分」、「小田急線経堂徒歩15分」と同じような評価ではないでしょうか?(もっと悪いかな?)駅から遠いという意味では、将来的な賃貸や中古の評価は相当低いのでは。この地でマンション(しかも中古)を探す人は世田谷線沿線住民しかいないのでマーケットが限られてしまうそうです。
      • 購入者です。世田谷線は私も悩みました。実際に何度か乗ってみた感想は以外に便利だなというものでした。5分間隔でくるし、時間もバスと違い渋滞がなく正確ですし、田園都市線と小田急線と京王線を結ぶ線の為、何処に行くにも行きやすいし、終電も遅くまであります。最初は小田急線の経堂か豪徳寺、田園都市線の桜新町まで自転車で通勤しようかと思っていましたが、結局は上町からの通勤が便利なのではと最近思っています。




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    周辺施設[ ]

    • ここに決めた理由の一つが馬事公苑に近いからです。子供がいる為、いろいろなイベントがあるのは嬉しいですね。夏にはボウケンジャーショー、愛馬の日には仮面ライダーカブトショーと楽しんできました。あと今年の夏は海援隊のライブとかもあり大人も楽しめる場所ですよ。もちろん全て無料です。
    • 世田谷区立中央図書館(徒歩で行けます)がかなり充実していて、非常に便利です。実家から他へ引っ越した時に一番痛いなと(行政の実力差が出るところなんだな、と)思ったのがこれです。




    その他[ ]

    • 契約しました。値段・場所・環境以外では、やはり施工主の信頼性がポイントでした。構造も壁式構造で、隣戸との戸境壁が厚いのも良かったです。あと営業の方も親切で対応がすごく良かったです。住んでしまったら豹変するかもしれませんが・・・。
      • あと建物全体のデザインも気に入りました。エントランスホールから中庭へ降りる階段と中庭部分は特に気に入っています。それ以外には設備の仕様も気に入りました。オプションは食洗機と食器棚ぐらいで、あとは標準仕様で満足する内容でしたので、N村不動産のようにオプションが多い物件と違い追加金額がおさえられるのも魅力でした。




    掲示板[ ]

    THEパームス世田谷桜

    物件概要
    所在地 東京都世田谷区桜1-718-2(地番)
    交通 東急世田谷線「上町」駅 徒歩5分
    小田急線「経堂」駅 徒歩17分
    総戸数 108戸