THE IMPREST 高輪

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5.00

(2 票)

物件概要

• 所在地：東京都港区高輪４丁目３０番３（地番）
• 交通：山手線　品川駅 徒歩9分
• 総戸数：22戸（事業協力者戸数2戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年8月竣工済
• 売主：双日新都市開発株式会社　三信住建株式会社
• 施工：株式会社竹中工務店
• 管理会社：双日総合管理株式会社

掲示板・口コミ

• THE　IMPREST　高輪（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 1億3800万円～2億9800万円（76.10m2～131.86m2）
• 管理費：月額 42,840円～74,240円
• 修繕積立金：月額 8,370円～14,500円
• 修繕積立基金：761,000円～1,318,600円
• 管理準備金：引渡時一括 66,100円～114,500円
• 最近は白金で坪700くらい。目黒でも600ですからここも600くらいにはなるのかもしれませんね。
• @750ですよ。
• 平均価格2億円台、全22戸。間取りは2LDK~3LDK。
• 坪700万円だって！ 一番安くて、15,000万円かららしいよ。
• 何でも、双日の最上級グレードマンションらしい。 だからって、ブリリアより+110～120万円はないでしょ？ブリリアもまだ、２物件とも残ってるし。ブリリアより駅から遠いんだし。 でも、竹中施工で外観はカッコいいね。サッシも高いし、モノトーンでいい感じです。それをプラスしても、７００万円はないね。
• むしろ高輪四丁目は駅から近い低地より高台かつ眺望のいいエリアが高くなる傾向にあります プリリアよりここの方が崖の上で眺望はよいので立地としてはむしろ優れていると思います
• ほぼ全住戸が坪600万円以上 抜けてる東側は地階以外は700万円以上
• 去年内見したけど、我が家は予算オーバーで見送り。 でもこの辺に最近建ててる某シリーズのマンションなんかよりずっと専有部のスペックも高いし、竹中施工であの外観。天井もフラットで250有って、窓も大きく眺めも良かった。 坪単価も今年に入って売り出している同クラスのものより値頃感が有るし、今思えば、あの部屋買っておけば良かった。 残っている部屋はちょい高いね。
• 品川駅徒歩9分という立地と、クオリティの高いデザイン、高額なのも納得できそうです。 誰にでも買える物件ではないでしょうから、需要も限られてしまうのでは。 プランがどれもちょっと変わっていますが、フォトギャラリーを見た感じではとても素敵な空間づくりがなされているようにも思えます。 残すところあと5戸。 簡単に売れる金額ではないと思うので、時間がかかるのではないでしょうか。
• ここまで売れないとは・・・
  • でも今年に入って2戸売れたので後もう少しですね。
• 意外とまだ、プランは選べるみたいですね。もっと人気に偏りがあるのかと思ったんですがそうでもないようです。

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交通

• 高輪４丁目だと品川駅まで徒歩10分圏内かな。 リニアモーターカーの始発駅ができれば、利便性もあがるでしょうね。 立地的には、好きなエリアです。
• ここは駅から遠いのと、駅までの道が暗くゴミゴミしているというのがイマイチだな…

構造・建物

• 敷地面積：1361.15m2
• 建築面積：816.30m2
• 設計・施工は竹中で梁の出ない壁式工法。企画・監修はミサワアソシエイツ。
  • おお、竹中の壁式かあ。素晴らしい。
  • 上物は最上級でしょうね。 竹中の壁式は、代々木ﾊﾟｰｸﾊｳｽﾌﾟﾗｲﾑﾋﾙｽﾞ位（元麻布ﾊﾟｰｸﾊｳｽも？）しか見たことないですし、ミサワアソシエイツなのでパーマンのような雰囲気になるかもしれません。
• 建物は、さすが竹中の設計だけに外観、内観共にレベルが高いですね。ただ、家具があまりにもセンスに乏しい
  • 特にエントランスの家具センスは酷いですね。建物の印象を台無しにしていますね。
• デザインはモダンでいいね。壁式で部屋もすっきり。さすがに竹中。 この価格だと駐車場は地下平置きならよかった。
• さすが竹中設計。インテリア、間取りは最低だが、間取り変更すれば、良い建物。家具は、ミサワアソシエイツのコンセプトだと思うが酷いね。 竹中ブランドに傷がつく。
• さすが竹中だねえ。モダンで美しい。 以前竹中のマンションに住んでてそれもなかなかだった(いかにも建築作品という感じ)けど、ここはさらに素晴らしい。
• 洗練された竹中デザインって感じがします。ここ最近にマンションでは飛び抜けているデザインだと思いますね。
• 竹中は自社設計のマンションを「作品」とみなしてるよね。私が住んでたマンションも竹中の「作品集」に記載されている。ここはもっとかっこいいなあと思う。
• 西側はしっかりタイルが貼られているようですが、裏側になると、 もしかして、タイルがないのかもしれませんね。 通りからはあまり目につかない部分でコストダウンするのはよくあると思いますが。 まだ完成はしていないので、もう少し見守ってみるとわかるでしょう
• そもそも竹中設計施工なのに、わざわざミサワアソシエイツを監修にする意味が理解出来ない。レベルが違い過ぎるだろ。双日は、高級マンションを企画出来ない感じが露骨に分かる。販売も三井頼り
  • 家具のチョイスは、ミサワアソシエイツでしょうね。竹中であれば、モダンでシャープな家具を選択するイメージがあります。建物と家具のイメージが合っていない印象を受けるのは、その理由にあるのでは。
• 外観はシックな感じだね
• かなりデザインに関しては自信があるのかなという風に受け取れます。 作品に住まう、ということでした。 見た目はマンションですけど、お金かかっているなぁという感じがするので、 外観はテンション上る感じ。 ただ、毎日みているとあまり感じなくなるかも、ですが^^; 見た目も大切ではあるので、その点もきちんとしているのはいいのかも。
  • でも天カセすら無い仕様なんですよね？
    • モデルルームの写真見ていると、エアコンは天カセみたいですよ。

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  THE IMPREST 高輪_外観1

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  THE IMPREST 高輪_外観2

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共用施設

• 駐車場：総戸数 22戸 に対して 敷地内機械式13台（月額 48,000円）
• 駐輪場：総戸数 22戸 に対して22台（月額 200円～500円）
• トランクルーム：総戸数22戸に対して11区画（月額 1610円～2470円）

設備・仕様

• 宅配ロッカー
• お聞きしたいのですが、洗面所のヘルスメータースペースなんですが、体重計は奥までしまえるんでしょうか？ 出っ張ると邪魔ですよね。 体重計利用しない方にとっては掃除が大変そうですね。中にほこりがたまりそうです。
• 仕様的にパークコート、パークハウスレベルとは同等ですね、キッチンの床暖房はパークマンション並みですか。天井カセットのエアコン全室装備、最新式の調光スイッチなどが標準です。ただ、キッチンの装備はスーペリア仕様の部屋以外はかなり質感的に落ちます。

間取り

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  THE IMPREST 高輪_131㎡

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  THE IMPREST 高輪_126㎡

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  THE IMPREST 高輪_115㎡

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  THE IMPREST 高輪_104㎡

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  THE IMPREST 高輪_90㎡

• 間取りがイマイチだな
  • 間取りは、ファミリーマンションレベル。双日って高級マンションの実績ありますか？高級マンションのイメージがないですが。
• 90米2LDKの間取りは良いですね。ルーフバルコニーも広いですし。
• この規模での竹中設計施工のマンションは、希少性がありますよ。 竹中壁式ですし、デザインも格好です。間取りは、タイプにまちまたといった印象ですが、サッシ面が多いので、無駄な壁を無くして、2LDKへリノベーションを行えば、問題ないと思います。
• HP見る限り、崖側に全ての部屋を面させようとしているせいなのか、間取りがちょっといまいちかな
• プライバシーにしっかり配慮したまともな間取りのように思うが、どのあたりがダメなんだろう
• 全体的に気になったのは鰻の寝床のようなLDばかりで開放感がなさそうだということと、あとは洗濯機置き場に扉がついていないこと。洗濯機周りはゴチャゴチャするので高級物件には扉がついていることが多い。よって仕様にもあまり期待できないのではないかと思ってしまう。

1. 131タイプ： 130平米オーバーの２LDKなのに主寝室がたった10畳。3億近いであろう物件でこの主寝室の狭さはない。LDは30畳オーバーとあるが、入り口から無駄な廊下のようなものがあるのでLDとして使えるのは実質27畳程度だろう。プライベートホールを作るくらいなら主寝室をもっと広くとれなかったものかと思う。
2. 126タイプ： この中では割とまともな間取りだが、廊下面積が大きすぎる。主寝室も10畳しかなくWICも小さめで、広さ・価格と釣り合っていない印象。
3. 115タイプ： LDを抜けないと各居室に行けないという動線が全くダメ。プライベートホールに行くためにパブリックスペースを必ず通らなければならないという矛盾。来客時に家族が帰宅した場合など色々不都合なはず。LDは先細りの形状で窓が小さく閉塞感がありそう。
4. 104タイプ： この広さの間取りでリビングインの居室がある時点で残念。LDに入ってすぐに目に入るのがキッチンのシンク周りというのもいただけない。この間取りが最も「よくあるファミリーマンション（悪い意味で）」という印象。2億超の物件とはとても思えない間取り。
5. 90タイプ： この中では最も良い間取りだと思う。が、やはり主寝室が小さい。この程度の広さの物件ならプライベートホールなどいらないので、その分居室をもうちょっと広くできなかったのかと思う。

• ファミリーマンションレベルっていうか・・・ １１５Ｍタイプなんてファミリーマンションでもこんな変な間取りなかなかないよ 居室全部がリビングインっていうのと同じことじゃないのこれ？ トイレに行くにも外出するにも必ず居間を通らなきゃいけないって、来客時とか本当に面倒 ９０タイプのプライベートホールの存在も意味不明だし、 ＰＰ分離の意味をわかっているのか？甚だ疑問 全体的に無駄の多いおかしな間取りだなあ
• 子供がリビングを通らないと自室に行けないようにあえてした間取り、かな。
• プラン内容を見ると、使いやすそうな間取りもいいなと感じましたが、 各部屋に窓があり、通気性が高そうな設計になっているところに魅力を感じました。 これからの季節、湿気が多くなると思います。 物件によってはカビ臭くなることもありますから安心だなと思いました。
  • 冬場は乾燥します。カビの心配は梅雨時ですよ。
    • 梅雨時のカビはやっぱり心配ですね。ちなみにですが皆さんは梅雨時になったら除湿機は使っていますか？全部屋をカバーする事は難しいですが、寝室だけでも使っているという人はいますよね。
      • 普通は使いますよ！
        • 梅雨の時期や冬には除湿機は欠かせませんね。まったく除湿しないと知らないうちにカビが生えていることなんでざらにあります。せめて湿気取りはそのへんに置いておきたいです。
          • 24時間強制換気が入っていれば、そこまで湿度も気にしすぎなくても大丈夫そうだけど…肝心なのは、風の通り道です。こういう物件だとよく考えられているんじゃないかと期待はできますが…どうなっているのでしょ？人がいることが多い場所が風の通り道になると、寒く感じるので。
• Eタイプは、玄関入ってからリビングまでがかなり室内の通路が長いですね。 空間効率だけで言うと若干もったいなけれど… でも壁に絵を飾ったりして、 工夫していくと面白いかもしれないなと感じました。
• 間取りによっては、あまり窓の数が多くないので、陽の光が奥にまで来ないかもしれません。広い住戸だと、窓は比較的多めにあるので、割と明るいと思います。専有部の形は、きれいな長方形ではないんですね。
• 設計に苦労がうかがえる・・・

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周辺環境・治安

• 第１種中高層住居専用地域
• 高輪四丁目のソニー独身寮が取り壊され更地になりました、東向きの高台です。
• この付近の高級マンションは以前、空き巣に軒並み入られたみたいです。 泥棒も高級住宅地は、解りますからね。
• 環境はとても良い。品川駅周辺はこれから必ず変わっていく

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