Brillia(ブリリア)品川中延

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外観(2008年2月4日撮影)
外観_2(2008年2月4日撮影)



物件概要[ ]

  • 所在地:東京都品川区中延6-1401-1他(地番)
  • 交通:都営浅草線/中延 徒歩6分
  • 総戸数:166戸(他に管理員室・集会室)
  • 構造、建物階数:RC造地上12階 地下1階
  • 敷地の権利形態:所有権
  • 完成時期:2008年2月
  • 売主:東京建物株式会社、中延開発特定目的会社




価格・コスト・販売時状況[ ]

  • 予定価格を聞いて『えっ高っ』・・・と正直思いました。やはり近隣住民との対応で和解金の積増し分や工期延長による借入金利の負担分が価格にONされているんでしょう。確かに都心へのアクセスはいいですが、この価格では見送りしようと思ってます。完成もかなり先だし、166戸もあるから、売れ残るんじゃないかな・・・。購入を検討している方、どう思います?
    • 確かに高いですね。いわゆる新価格ってやつでしょうか?それとも、トラブル処理代含むんでしょうか?ただ、ひと駅先の野村物件よりはお買い得のような気もします。適度に下町で、一応東急沿線なので妥当と言えば妥当かもしれません。
    • 高値掴みにならないようによく見極めたいと思うのは私だけ?正直バカ高いと思いますよ。一応東急沿線ですが、駅までの距離・周辺環境を考えると強気と呼ぶには?な価格の印象です。見送る気でいますが、事前内覧会で物件の確認はしてきます。
  • 2006-09-26現在、先日2回目のMR訪問に行ってきました。物件はそこそこだし、場所も気に入っているのですか、いかんせん値段の高さが気になります。しかも、竣工が遅れているのに結論は来月の初めに出さなければいけないなんて、考える時間を与えないで煽られているようで、何でそんなに急がせるのかと思いながらも毎日考えている今日この頃です。竣工がこれ以上遅れることはないかどうか確認しましたが、担当の方は4月下旬で間違いないと言い切っていました。
    • 私もMR行ってきました。10万円単位の予定価格が出て少しづつ動きが(要望書)出ててきたみたいですね。依然として価格は高いと感じますが微妙に頑張れば何とか踏み切れるか・・・という感じです。恐らく真剣に検討している方、そんな感じじゃないですか?価格のことや近隣の方との話し合い状況、竣工時期など悩ましいことはありますが、動き出したら一気に行きそうな感じもします。同じように悩んでこれを読んでいる方、どうでしょうか?
    • 10万単位の物件価格が出たのに今一盛り上がりませんね・・・ちなみに工事が21日から再開されたので、基本的には再来年4月で問題ない話でしたよ。工事着工にあたっても反対派の同意(総意ではないみたいですが)を得ているとか。
    • 値段のことが話題になってますが、都心のマンションということで考えればそれほど高額とは思えないのですが。これは個人的な経済状況からの発言ではなく、都心でマンションを探し続けて多くのモデルルームを見てみての発言なのですが。それともこの地域、そんなに価値が低いエリアなんでしょうか?だとすれば納得もいくのですが。
  • 2006-10-16現在、いよいよ、決まりますね。万が一はずれた場合、どうするか考えなればいけないんですね。別の部屋にするか悩むところですね。
    • 残念ながら抽選3倍のため我が家は落選いたしました。抽選で当選された方おめでとうございます。金利や地価の上昇傾向にある現在、早く理想のマンションを購入したいと考えておりましたが結果残念です。
    • 自分の部屋は1倍でしたので抽選結果は気にしないで済んだのですが、反対運動の事がどうしても気になって昨日夜思い立って現地を見に行って来ました。立て札や横断幕が相変わらずありました。近隣の住民の方と仲良く暮らして行きたいと願っているのですが、反対の札を掲げてらっしゃる方々はこの先全くそういう気持ちにはなれないという事なのでしょうか。
    • 当選しました。3倍の住戸でしたが、希望の部屋です。これから契約等でしばらくは忙しい日々でしょう。
  • 会員向けの124戸の即日完売はご存知かと思いますが、営業の方からはそれに加えて9戸販売されて計133戸販売されたような話をされてました。資料には次回以降販売住戸で42戸残ってましたが、そのうち9戸は引当済みということでしょうか。なんにもまして順調な販売で心強いですね。




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交通[ ]

  • 都営浅草線は、平日でも空いていますよ。朝8時台・・・中延からだと座れませんが、立っていても新聞読めるスペースはあります。朝9時台・・・座れるチャンスあります!目黒線ですが、荏原町から乗れば4分で大岡山へ行けるので、永田町方面に通勤されるならその方が便利でしょう。その場合、隣のホームに移動する必要がありますが、最後尾の車両に乗れば、降りてすぐにエスカレーターがありますので、さほど乗り換えも苦になりません。
  • 近所に住んでいますがブリリアの前の狭い道は、環七(夫婦坂交差点)、中原街道への抜け道になるので、予想以上に車が通ります。とばす人もいるので自転車で通る人、子連れは結構気を遣います。引っ越してきた当初は商店街が多くて買い物便利と思っていましたが、中延駅から帰りにスーパーでまとめ買いできないので、平日会社帰りは不便です。専業主婦の人は問題ないと思います。
  • 西大井駅はノーマークだったのですが、通勤に以外と便利ということが判明しまして(遅い…)西大井駅を利用しようかと思っています。西大井駅を使う方、徒歩ですか?それとも自転車?駅前に駐輪場はあるのでしょうか?
    • 西大井駅前に駐輪場ありましたよ。月単位で契約しないなら、確か1回100円か150円くらいだったような。
    • お互い西大井駅利用で、お仲間ですね。たしかに駅まで10分なら徒歩ですが、13分て…きっと15分くらいかかると思うので、急いでる朝は自転車がいいかな?と思っています。帰りはそのまま荏原町商店街で買い物して帰ろうかなと。




構造・建物[ ]

  • 重要事項説明書読んでると、やっぱり近隣住民に対し随分配慮した形になってまね・・・。(言い方を悪く言えば、随分いい様にやられているような感じ)
  1. 電波傷害対策施設の維持管理費用に撤去・更新等の費用。なんで自分達の施設以外の費用をここまでしないといけないのか?約900万円?166世帯で割ったら5万ちょっと、3年で考えれば1ヶ月1500円程度の負担とかって、どうせ聞けば東建は言うんだろうな・・・。
  2. 桜の木は住民の要請で残すが管理・負担は管理組合。桜の木って結構後々色々トラブルになるんだよね・・。管理組合で伐採が議決されたら近隣住民は異議申し立てしないって言うけど矛盾してない?
  3. 引越し、配送に関しての日時の規制。等々・・・東建と近隣住民との間で締結した覚書等を見てみないと将来どうなるか分からないよー!だって全て管理組合は東建と住民との契約を承継しないといけない訳だからね。後は皆さん(管理組合員)と住民とでよろしく頼みますよ〜毎度ありって訳だからね。ここの物件、じっくり考えて対応しないと以外にババ引くかもって思ってます。




共用施設[ ]

  • 3台目の自転車については、空きがあれば現実的には利用可能でしょう。自転車置場使用細則・運用細則にあるとおりです。上下についても同じ考え方で、下が空いている間は使用できるかもしれませんね。いずれにしても希望者が複数いれば抽選となります。現時点で管理会社は駐輪場の空き状況は把握できているはずなので、5月末の理事会で希望者の募集方法及び抽選方法などを諮っていただけばよろしいかと。
    • 自転車の件ですが、駅周辺の駐輪場に置くなどの手段はないのでしょうか?駐輪場が空いているかも調べておりませんし、利便性はかなり落ちてしまいますが、駐輪場が3台も4台保障されない事を承知でこのマンションを購入されているのですから、しかたないと思います。あとは折りたたみ自転車にする事でしょうか。
    • 3台目の自転車については何の問題もないのではないでしょうか。現状空きはあるようですし、マンションの収入も増えるわけですから。ルールはルールですが、多少の柔軟性がないと・・・。満車になった時点で新規の自転車希望者がでれば、3台分の駐輪場をお持ちの方からあけ渡すというルールさえ決めていれば良いのではないでしょうか。




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設備・仕様[ ]

  • 本日担当に確認したところ、網戸は全戸有り。ベランダは引き戸タイプ、プリーツの網戸になっている窓などもありとのこと。色は黒だってー。固定資産税は私の部屋で24万円とのこと。年々減っていくけどね。固定資産税は年四回に分割可能ですよ。いよいよ週末契約ですね。重要事項説明会でどのように説明をするのか楽しみです。宅建資格者がそのまま説明を無機質に読むだけっていう感じを予想します。
  • こちらは新聞は個配ではないようですが、仕方ないんでしょうか?友人のマンションは、倍ほどの戸数で、当初から「指定の新聞であれば、身分証提示で管理人が入れる」という形で、朝刊のみ個配でした。(そこは24時間管理人がいるのです)オートロックで管理人24時間じゃなければ、個配は無理なのでしょうか?
    • 同じ質問を営業の方に以前したところ、入居時、デフォルトではNGになっているようですが、管理組合で決議すれば可能性はありますよみたいなこと言ってましたが。
    • 新聞個別配達は、他スレでもよく話題にあがってますね。管理人さんが早朝不在なところでは、
    • 住民の誰かがバイト代もらって配ったり
    • 朝早い住民の方がエントランスを解除したり
    • 代表幹事社に鍵を預けたり、セキュリティ番号まで教えているところもあるようですが。デメリットとして、セキュリティもさることながら、現在セキュリティのほとんどない集合住宅に住んでいる経験から申し上げますと新聞配達の方々は、エレベーターを使わない(各階に配達する必要性から最上階から一つずつ降りていきます)ので、階段を駆け下り、かつ急いでおられるので、廊下は走るという方がほとんどのようです。
  • LD拡張プランだとクローゼットではなく物入れになるんですね。クローゼットがないのはかなり痛い…こちらの確認ミスですが、この物件、融通が効かないなと本当に思います。物入れに後からクローゼット用のバーをつけることってできるのでしょうか?
    • うちもLD拡張で、クローゼットが増えるプランにしたのですが、図面集を見ると「ファミリークローゼット」と書いてあります。点線があるので、洋服掛けがついていると勝手に思っていたのですが。
    • ハンガーパイプがシステム収納オプションでインテンザさんで販売されてるので、寸法さえあえば付けられる気がするんですが。一度MRへ行って物入れの壁面を確認してくるつもりです。




間取り[ ]

  • MR行ってきました。プラン集の正式版をいただいて、オプションメニューも見て、色々話を担当の方として思ったのは、「融通が利かない」ということ。ここより少し小さい100戸程度の他の物件では、要望を出すととりあえず上に上げてくれて、その中ではもともとメニューにはなかったけれど、同じような希望を出す人が多いので・・・とメニューが追加になったりしたことがあったのですが、こちらの物件は最初から「全戸同じじゃないと間違いがあるといけないのでできない」と取り付くしまもなくびっくり。じゃあ、設計変更対応の部屋ならできるのかと思って聞くと、できるけどとても高くなるので引渡し後に個人的にやったらと言われ「ううううーん」。和室を洋室に変えるプランの際に、収納は押入れタイプのままにしてほしいとか、素人目には「間違う」って理由でできないことには思えなくてがっかり、というかあまりにできないと言われることが重なってしょんぼりです。オプションで変更となれば、業者も追加でお金が入るから良いのかと思っていたのですが、そうではないのですね。
    • うちは入居後にちょこっとリフォームの予定です。(抽選に当たればですが。(反対運動はありますが)自分では変えられない周辺環境や物件そのものは魅力的なので、自力で変更できる部分はある程度、現状で妥協しました。自分でリフォームしたほうが、細かい部分とかリクエストできそうだし、費用などは一般の工務店とテクノビルドと比較検討してどちらがいいか選択できるし。
    • セレクトが良くなくて見送った方、少し考え直してみませんか?(私がお誘いするのもなんですが・・)具体的には、リビングの横の部屋とリビングをつなげて、間をスクリーンウォールで仕切ろうと考えていますが、東建のリフォーム対応では高くなりそりそうですね。(オプションの価格を見ると)ほかで見積もってもらおうかと思っています。そんな風にリフォームを考えておられる方、ご意見をお願いします。




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買い物・食事[ ]

  • 皆様、「中延カフェ」には、行かれましたか?落ち着いたコーヒー屋さんで、私は気に入りました。ただ、奥の席に座ったら、隣の席の女の人と、向かいに座ったうちの旦那とが煙草を吸って煙くてしかたなかった。換気が良くないのかな。
  • 荏原町商店街に「オオゼキ旗の台店」があります。マンションから歩いて5,6分。生鮮食品は安いです。いつもにぎわっています。自転車で5,6分のところに「大丸ピーコック上池台店」。高いですが珍しい食材も手に入ります。環七をわたらなければならないので,ちょっと行きづらいですかね。
    • スーパー情報、ありがとうございました。助かります。荏原町商店街駅よりにある、おすし屋さん。名前は忘れましたが、お持ち帰りもできて日曜日もやっているお店。おいしかったです。貝柱の煮つけが良い味でした。
  • 帰りにオオゼキを使いたければ中延駅でなく荏原町を使ったほうがよいのでしょうね。ところで西大井駅方面にはスーパーってありませんか?通勤が品川なので西大井を使うことも考えてるので。
    • 西大井駅前に24時までやっているポロロッカというスーパーがあります。たいしたスーパーではありませんが、あのあたりでは24時までやっているスーパーがないので、まぁ貴重かも。西大井からマンションに帰ってくるときに使うだろう道沿いに丸正がありますが、これは10時まででした。中延の駅から国一と反対側に歩いていくと、文化堂というスーパーがありますが、ここは9時。2階が業務用食材売り場になっていますが、普通の食品も売っていて、冷凍食品が常時40%オフっぽかったです。




育児・教育[ ]

  • 近くにある源氏前小は,現在1学年1学級で30人程度しかいないそうですが,ブリリアができると,相当数の児童が増えるのではないかという話を聞きました。きょう付近の商店街をずいぶんと回りましたが,たしかにご高齢の方が多い気がします。子供の声が響く街にしたいものですね。
  • 24日付け、読売新聞の朝刊に、源氏前小の記事が出てました。このところ、品川区の小学校の記事が多いように思います。新聞社に売り込んでるのかな。私としては、中学校のことが知りたいです。
    • 我が家も保育園はじめ、教育問題は頭が痛いです。認可保育園は待機が多そうですし、近所に無認可が見当たらない。小学校も学年1クラスのようで、果たしてどんな雰囲気なのか。近所ならわかるのでしょうが、頻繁にはいけないので情報収集が難しいです。
    • 源氏前小学校は、伝統があって悪い学校には思えませんが、単学級というのは・・我が子は、3つの小学校を渡り歩き(?)ましたが、適正規模というのは大切で、児童数が少ないと、目が行き届く反面良くないこともあるし、多いとなんだかなぁという感じです。マンションから徒歩圏でいくつか学校もあるようなので、時間があれば、学校公開のときにでも行けるといいですけどね。
    • 我が家も小学生がおり、悩み中です。源氏山小学校は近くてよいですが、学年1クラスとのこと。ちょっと少ないよなあ、という印象です。せめて2クラスは欲しいところですが、徒歩圏内はどこも少ないようで。小中一貫も惹かれますが、校区外からだと抽選。地縁がなく評判などがよくわからないので、選びようがない状況で、結局近さで源氏山かな、というところです。
    • 源氏前小学校は、一斉テストの結果が悪く、そのことを学校側がオープンにして、教師と保護者で協力して対策を講じ、一年で成績が上がったという内容でした。(掲載日時がわからなくてごめんなさい)地域に密着した伝統ある学校と感じます。ただ、単学級は良くないですね。先生の数も少ないし・・。
  • 中学校の話ですが、近くに住んでいる姪が来春から荏原五中に行く予定です。先日体験入学をしてきたとのこと。近所でも悪い噂は聞きませんよ。制服はダサダサですけどね(笑)。荏原二中と平塚中が合併して、小中一貫教育校ができます。制服は私立校なみにかわいいと評判ですよ。




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周辺環境・治安[ ]

  • 駅からの距離は近すぎず遠すぎず、荏原町商店街も近くて良い立地と思います。あとは、第2京浜からの距離をどのように評価するかがポイントだと考えています。現地で見た限り「騒音」は気になりませんが、排ガスの影響はよく分かりません。私も当物件の近隣で物件を探してるのですが、たまたま東京建物のHPでこの物件を発見したので、先週、現地を見てきました。概要をまとめると以下となります。
  1. 現地は最も近い駅は東急大井町線・都営浅草線の「中延」(徒歩7分前後)。
  2. 第二京浜(国道1号線)から数十〜百メートルちょっと位西側に引っ込んだ立地。
  3. かつて「㈱大興電機製作所」(現:田村大興ホールディングス(東証一部))の本社だった。
  4. 南側は住宅街で、戸建が並んでいた(ように記憶しています)。
  5. 当地は品川区。南側の前面道路を境に向こう側は大田区(北馬込2丁目)。
    • 近隣住民の意向を無視して再開発事業という美名のもとに高層マンションの建設が進められています。細い道路に囲まれた災害時危険地域に指定されている場所です。大型の緊急車両は入れません、日照ー風害ー電波障害等には、だまって我慢しろと言うのでしょうか。建築確認を出している。品川区東京都の行政機関はそっぽを向いていて好いのでしょうか、近隣住民が合意出来る指導や説明が成されて然るべきです。反対運動がエスカレートして不測の事故が起きてはならないと思います。
    • マンション作れば騒音出るの当たり前ですよね。住民反対なんて全然気になりません。そんなの住民のわがまま。私も値段出たら考えます。坪単価幾らくらいでしょうか、どなたか想像つきます?
    • このあたりは、防火地域、準防火地域なので、建築する際にいろいろ規制があるとおもいます。つまり、建てていいのは耐火建築物、準耐火建築物になるわけです。これらは燃えにくい外壁やドアにするなどの対策が施されています。個人的には、鉄筋コンクリートのマンションの方が木造の戸建てが隣接している状態よりも防火効果はありそうな気がしますが。なので、『ちゃんと建築基準法第61条、第62条どおりに建てられれば』、ルール上は、建設を止めるのは難しいかと。
  • 地元住民です。
  1. 駐車場の屋根に関してはたしかに初期計画から見れば譲歩がありました。しかし、隣接する住戸との距離が1.5Mしかない上に高さが2M以上高くなったということで、まだ引き続き協議が行われています。
  2. 解体に関しては、施工者の淺沼組だけの責任ではありません。東建、設計事務所、浅沼が主催の解体工事説明会を3回か4回開きましたが、結局アスベストや騒音・振動などの十分な説明もなく、こちらが質問すれば即答はせずに、うやむやにしたまま解体を強行しました。解体後当初は家屋調査をして影響の発生した家屋の修復もせずに新築工事も始めようとしていました。
  3. 工事の遅れに関しては我々の反対運動が影響していると思います。なぜなら杭を打つための重機を2度にわたり防いだからです。
  4. 最終合意については、まだまだ先になると思います。ようやく基本協定と工事協定の形が見え始めただけで、先にも書きましたが駐車場の件、12階を低くする事を望んでいる件、風害の件、については争っていると東建が作成している工事協定の中に記載されています。と言うことは前提条件が最終合意に近づいているだけで、本題はまだまだということです。
  5. 13F→12Fの話は日照に関する問題で出たことで、これは12Fのメゾネットを削っただけの物です。なぜここまで高さにこだわるのかというと、当然我々の生活のこともありますが、一番の問題は北側に面する老人ホームの日照に多大な影響が出るからです。法律的には問題ないそうなのですが、老人ホームに今まで陽が当たっていた場所に最大1日7時間の日影が出来ます。ここは普通のところではなく、寝たきりの人とかが入る一番重い老人ホームなんですが、そこにこんなに長い日影が出来ることが皆許せないのです。実際起きた話ですが、今まで何ともなかった人が、解体の振動による今まで無かったストレスで亡くなってしまったというケースが数件出ています。一番太陽の恵みを受けて欲しい方たちから光を奪わないでもらいたい。それが階数を下げて欲しい理由です。
    • 正直、気持ちはわからなくもないが・・・。一般的にはここまで揉めて物件に制約?制限?が加えられるのって、印象悪すぎですね。翻って地元住民の方に対しても。まぁデベは法的に問題ないものについては粛々と進めたいんでしょうが。実力行使で阻止するのって法的にどうなんですか?素朴な疑問ですが。
  • 南側当選者です。用途地域は第一種中高層住宅地域だと思います。東側(品川区)と同じですね。私は大田区の公図も取って確認しましたが、借地で土地が一筆になっている様なことは無かったですね。ただ当然、将来地上屋が一遍に買い取ってマンション建設されれば仕方無いですが、それはどこでも同じこと。楽観視は出来ませんが、大丈夫だと思い、本日手付金を支払います。
    • 今は準工地域ですが、肝心の工場が無くなった訳だからいずれ用途地域の変更があるでしょうからそうなった時にもめると言う事では?




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