機械式駐車場のメンテナンスと対策

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機械式駐車場の故障と対策

• 地上４列×４階で合計１３台収容していますが、よく故障します。 出庫する際、１階まで下りてくる途中で止まってしまうケースが一番多いです。 駐車場の管理会社へ電話しても作業員がきてくれるまでに１時間はかかりますので 予定はつぶれてしまいます。 もろもろの修繕費も毎年数十万円かかっていて、 今後もこの状況が続くと思うと、なんらかの対策はないものかと考えてしまいます。
  • 停止する原因を特定しなければ、対策も対処方法も提示できません。
  • 機械式駐車場の宿命です。しかし、よく故障しているのに修繕費が年に60万ですか。一台あたり5万として、駐車場代月に5000円とすると何も残りませんね。そのうち機械式駐車場を取り替える必要がありますが、500万ぐらいはかかりますが積み立てがないと50万ぐらい徴収されることになりますね。自走式なら良いのですが、機械式は何かに付けて不便だし費用もかかります。まだ新しいものならば取り替えてもらえば良いかもしれません。
• 築約１５年です。高さ1500までです！光センサが遮られる雨の日や凍結時は動作してくれません。近所の駐車場より2000円程度高い料金に設定されています。平置きにして、足りなくなった分は近所に確保できるでしょう。庶民感覚からすると欠陥商品です。
• 設置４年目 地下１段地上３段 計１８台収容機械式駐車場理事を２年務めたので、機械式駐車場の状況を把握していいますが現在まで、ご入庫によるトラブル以外に故障はありません。まだ新しいからかもしれませんが・・・
• 10年も使っていればあちこち傷みもあるでしょう。それまでの修繕状況わかりませんが、適切に部品交換やオイルや再塗装など保守してたのでしょうか？（大切に扱えば長持ちさせられる気もしますが・・）機械式駐車場の宿命ですが、解体・撤去するにも相当の予算が必要です。（昨年くらいに、古い機械式をつぶして平置きにしなおすニュースが結構ありましたけど。）
• 対策としては、ある程度古くなったところで、別のメーカーに替えるしかないのでは?その時点で、あまりに車保っている人が減っていれば、平置きにしてもいいのかも。最初は調子がよかったのだとすれば、メンテが悪かった可能性もあります。最初から調子が悪かったとしても、今更、不良品とは言えないでしょう。証拠でも残っていれば別ですが・・・(修理依頼票)どのみち、20年くらいで建て替えです。次ぎは、別のメーカーのもの・・・といっても、メンテが悪ければ同じことになりそうですが・・・屋根はついているんですか?屋根付きのほうがいいですよ。次は屋根付きにしましょう。独立業者にメンテ頼むってのはどうですかね。危険なかけのような気もします。
• 築３年目のパズル式機械駐車場です。今までとりたて故障もなかったのですが、G.Wに故障しました。業者が休み中ということもあり、修理完了まで１ヶ月近くかかりました。自分は理事長(当時はいち理事)でしたが、修理にかかる報告はありませんでした。(前理事にもなし)使用不能中の方が臨時で借りた時間が市の駐車料金の請求(利用者の立替)が管理組合にまわってきて、ちょっと疑問があります。(空いてる箇所も遭ったようで、総額でも３千円くらい)駐車場は、業者に委託し３ヶ月毎に定期点検をしています。（３/３に実施）故障したのは、４/２７。故障したのは、ゲートの下限近接リミッターというもの。(センサーが異常を感知しゲートが途中で止まる)乱筆で申し訳ありませんが、このようなケースはメンテ業者の負担と思うのですが皆様はいかがと思われますか？
  • 大手電機メーカでメンテナンス部門を担当している者です。業者に委託し３ヶ月毎に定期点検をしているのであれば無償です。もし、有償であれば３ヶ月毎点検の意味がない。部品代は契約により無償か有償が決まる。特に決めていなければ有償となる。契約金額にもよるが？因みに、私が勤務している会社では１年に一度精密点検をした場合には保証期間（６ヶ月間）は部品代を除き無償となる。フルメンテの場合は当然無償です。掲示板などで居住者に声をかけ専門家に助言を求めてみては如何でしょうか。業者からみるとマンションは顧客が不在同様です。うるさく監視しないとカモにされます。問い合わせの件は、客が役所や民間企業であれば無償です。部品代も払ってくれないでしょう。
• 今日管理会社と面談したのですが、メンテ会社と管理会社の委託契約書はないとのこと。都度(3ヶ月毎に)、管理会社がメンテ会社へ連絡し点検の委託をするそうです。つまり、出来高契約。かたや管理組合と管理会社は、月額の定額契約です。そしてその内容ですが、メンテ会社は点検のみをし、異常があれば管理組合負担で修理・交換をしなくてはならないそうです。新しいうちは、そんなに壊れないでしょうが年数が経てばあちこちガタがくる…それを全部管理組合で負担となると、そうとうな額になりますよね…?
  • 都度(3ヶ月毎に)、管理会社がメンテ会社へ連絡し点検の委託をする・・・・・・そのようなメンテナンス方法があったなんて初めて聞きました。3ヶ月毎に連絡し、など普通じゃない。そんな面倒なことをするとは、よほど暇な管理会社でしょう。ありえない。1年契約で、問題なければ自動更新が一般的です。それと、点検のみをして異常時の修理・交換は別途とする例はあるが、修理・交換の全ての支払いをするのであれば、点検に手を抜かれても、管理組合は何を言えない。極端にいえば点検の意味がない。点検をするのであれば業者もリスクを負担するのが当然です。いままでの対応と内容から本当に怪しげな管理会社です。
  • 通常、委託契約書ってありますよね？それがないってことが一番不自然に思えました。管理組合と管理会社には駐車場やエレベーター、清掃などの委託内容が書いてありますが、エレベーターはDOG(?うろ覚えですみません)でフルメンテだそうですが駐車場は点検、としか書いてませんでした。違うメンテ会社も検討したいのですが、おすすめはありますでしょうか？
• フルメンテナンス（ＦＭ）契約とは：劣化した部品の取替え、修理費用を月々の定額契約料金に含んでいます。
  • ＜契約範囲内＞（保守会社により若干の違いがあります。契約書で確認して下さい。）

1. 主ワイヤーロープ　・ガバナーロープ　・移動ケーブル　・ベアリング
2. 制御リレー　・プリント基盤　・押ボタン　など

• • ＜契約範囲外＞（保守会社により若干の違いがあります。契約書で確認して下さい。）

1. かご内装　・かご床タイル　・乗場戸三方枠塗装
2. 敷居（シル）　・運転盤カバー　など

• 部分メンテナンス（Ｐ.Ｏ.Ｇ契約）とは：劣化した部品の取替え、修理費用は、月々の定額契約料金外です。
  • ＜契約範囲内＞（保守会社により若干の違いがあります。契約書で確認して下さい。）

1. Ｐ（parts）=ヒューズ、可動・固定コンタクト、照明、　などパーツ類
2. Ｏ（oil）=点検用油脂類、補給オイル、　などオイル
3. Ｇ（grease）=ベアリング及びメタル用グリス、　などおおむね、３ケ月～６ケ月毎に取り替えの必要な部品が対象。

• • ＜契約範囲外＞（保守会社により若干の違いがあります。契約書で確認して下さい。）

1. 主ワイヤーロープ　・ガバナーロープ　・移動ケーブル　・ベアリング
2. 制御リレー　・プリント基盤　・押ボタン
3. かご内装　・かご床タイル　・乗場戸三方枠塗装
4. 敷居（シル）　・運転盤カバー　など

• 機械式駐車場は、とりあえず狭い敷地に台数を確保する手段に過ぎません。詳細を話すと、管理組合及びメ―カ―などが パニックになりそうです。雨ざらしの駐車場にフルメンテナンスはあり得ないし、耐用１５年は無理だと思うし、築１５年までの修繕費は、駐車場更新費用を越 えそうです。事実、メ―カ―保守メンテナンス会社に、築１５年間の修繕計画を出しもらって下さい。駐車場更新費用を越える金額が算出されます。これは、築 １５年間で、更新も含めて、駐車場更新２回分の金額です。早く解体撤去するか、機械式駐車場のあるマンションを買わないようにした方が懸命かも！また、自 走式駐車場の方が修繕費が格段に安いのに、機械式駐車場の方が安いとの説明・資料をプレゼンされたら、違うと思いますので、普通の一般的な技術者に相談し て下さい。自走式駐車場の方が修繕費が格段に安いとの結論になると思います。
  • 機械式駐車場は居住者の高齢化が進めば廃止すべきです。 平地式へ変えて修繕積立金を増やしましょう。 多くのマンションで機械式は余り始めています。余計なコストはカットしたいものです
  • 保守･修繕･更新費及び月々のマンション内の駐車場料金を考えたら、駐車場は近隣で借りた方が、格段に安いと思いま す。屋根のない機械式駐車場は、劣化が早いし、屋外駐車場に屋根を新設すると容積率の関係で新設できないなど、無理があるし、とにかく、先々に問題を残す 施設だと専門技術者は皆さん知っているようです。商売にならないから、言わないでしょうけど！

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機械式駐車場のメンテナンス費の削減方法

• エレベーター以上の金食い虫の機械式駐車場のメンテナンスですが、 こうやって経費削減に成功したとかいう話をお聞かせください。「立体駐車場メンテナンス一括見積窓口」というのを検索エンジンで 見つけて、使ってみましたが、1週間たっても何の音沙汰もありません。 この窓口の評判や使用経験もお聞かせいただけるとありがたいです。 他社によるメンテナンスが不可能だと思われるメーカーの方がいらっしゃれば、 そういう意見も書き込んでください。
• うちのは免震タワー内のタワー式駐車場です。 地震に強いし、雨風による腐食もないので、 潰すのはもったいないし、現実的には潰せない と考えてます。 メーカーメンテナンスでも長期修繕計画まで 含めて長期に考えても駐車場維持費は黒字になる計算です。 できれば、もっと他の修繕積立金の足しになればと メンテナンス代の見直しを考えています。
• 免震タワー内のタワー式駐車場：設備点検業務費の削減は　管理会社を通さずに　直接組合が業者を選択し　相見積もりで契約しましょう　これが第一歩。耐用年数がきたときにつぶします。
• 私は元管理会社の人間だったので裏を知ってて書き込んでる 色々あるがとりあえず基盤とかそういう類のものはメーカーは出し惜しみするし、値段も高い 例えば、台風とかでその近辺の機械式駐車場が壊れたとしたら 当然、メーカー及び、メーカー直系の管理してる物件が最優先で修理・交換していく 独立系でメンテしているところは、当然部品が回ってこない こういうことが起きなければ良いが、もし起こったとしたらどうなるか想像すればわかるでしょ？ 私がいた管理会社もＥＶとか機械式駐車場を独立系に切り替えて、管理委託費を削減しましょうとかやってたが、台風被害で偉い目にあってそれから独立系は使わなくなった。 後、独立系からメーカーに戻す時には、メーカーはかなり強気でくる。 「だから独立系はダメだって言ったでしょ！」ってな具合で。 独立系が全てダメとはいわないが、メーカー系とうまく交渉して、値段を交渉したほうが私は賢明だと思う。 一時的に安くなったと喜ぶのもいいが、もしものことが起こった時、大変なことになるでしょうね。 自主管理もメリットは大きいが、その中心のメンバーがいなくなったときに、後継者が育ってなくてあら大変になることがある。 実際に、自主管理から委託管理に切り替えようとしてた組合があったからね。 年金生活者が縦のつながりを作って、次々と世代交代できるような運営ができるのであれば自主管理が良いだろうが、一時的に自主管理が盛り上がった場合、数十年後に誰もわからない。さぁどうしよう？ってなことが起こる。
• うちは45台のタワーパーキングが2基あって毎月点検しているのですが、 これだと安いところでも月27万円かかるのですか？ パレット当たりの金額というのはちょっと嘘くさいと思うのですが。 パレットよりリフトの整備が重要なんじゃないでしょうか？ パレットごとにどういう作業が必要なのでしょうか？ 点検作業は1日なので、今度何人で作業に来てるか管理人に確認させて みようと思います。作業内容も見てもらって報告してもらおうと思います。
  • 機械式駐車場の見積もり根拠はパレット当たり3,000円とかそんなもんです。 ちなみに原価はあってないようなものです（笑）とはいえ、車が大破したり、生命にかかわる事故が怖いので、センサーとかちゃんと見てると思います。 ２人くらいでやるんじゃないですか？点検って。 無茶苦茶暴利っておもわれるかもしれませんが、そのために設備投資したり資格を持ってたりするので、そんなもんでしょう。
  • なんで毎月なんですかね。普通は３ヶ月１回ですよ。でも、毎月を３ヶ月１回に変更するには総会決議が必要で 面倒ですよ。「安全性が・・」、とか「人命が・・・」とか業者に言われたらびびって理事会とおらないよ。 ３ヶ月１回にして、前の点検から１ヵ月半後に事故が起きた場合、あんたのせいだ！っていわれかねん。恐ろしい話。 なので、うまく交渉して管理会社から提案させるようにしないと。
• 細かい話ですけど、 たとえば１回の点検で１パレット３０００円だとするでしょ。 １５００円は緊急対応の費用。１５００円は点検代っていうと思う。 ９０台を毎月点検してたら２７万でしょうけど半分が点検代、半分が緊急対応費用。 月に何回トラブっても出動だけでは追加費用はないです。部品交換があれば実費。 うちは点検３ヶ月１回だけどね。業者に聞いたら考え方はそんな感じっていってた。 なので交渉するなら、駐車場の空きがあればそのぶん、緊急対応はありえないのだから値引きしろ、とはいえるよね。
• 立体駐車場でも、一つのパレットがスライドするタイプとメリーゴーランドのように全体が動くタイプで法定点検の有無は違ったような。。。
• 私も以前、遠隔監視になったんだったら、人件費が削減されてるはずだからもっと安くなるだろうってメーカーに聞いたことがあります。 まぁそのおかげで、独立系の金額並みに下がってきたんですけどね。 後、個人でやるのには限界があるかもです。 管理会社がこのような動きをとった場合、他にも物件があるので、値下げを渋れば全部の物件を解約される恐れがあるのに対し、管理組合が交渉しても最悪１件解約になるだけだからです。 なので、一方的に言うのではなく両者の落としどころを探すような感じがいいかもです。 それか管理会社を巻き込むかですね。 管理会社は利益額が確保できれば、金額が下がろうと問題ないはずです。 管理委託費削減を狙うのであれば、 管理会社がやっている 運営業務と出納業務　 あと管理員業務も下げ幅が大きいと思います。 運営業務と出納業務は戸数×2,000円とかで算出しているはずなので、そこをもっと突っ込んだほうがいいかもですね。 理事会１回あたりいくらなのか？ 緊急対応１回いくらなのか？ その算出根拠を詳しく聞いたら面白いかもです。 まぁ根拠などなく、1,700円とかかけてるだけなんですけどね。
• どうしてタワー式を採用するのでしょうか？ふつうは３段くらいだからね。
  • 寒い地方だと、三段式とか二段式は凍ったりするからかも。ヒーターとかもあるけど。 後は、敷地面積が少ないと必然的にタワーになりますね。
  • 寒い地方ですし繁華街に近く敷地も広くないので、 タワーパーキング自体は仕方がないと考えてます。 タワマンの修繕が若干高くなるのは理解できますが、 管理費が高くなる理由はないと考えてます。 高級なイメージを勝手につくり上げて、管理費を高く設定して、 管理会社の利益を増やしてるだけだと思います。

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管理会社の手数料と管理費の見直し

• 常駐の管理員へ組合から月/30万円の支出であれば　管理員へは15万円の支給と管理会社のリベート10万円が相場 管理会社のリベート10万円を削減するには

1. 組合が直接雇用する
2. 人材派遣会社と組合が契約する：月／10万円　年／120万円　10年で1200万円となり　例えばエレベーター交換が30年周期だとすると3600万円も余剰がでて現在の相場1機700万円として5機分となる

• 業者を勝手に替えたら、替えた人に責任はあるでしょうが、相見積を示して 住民にアンケートを取って、総会に諮って、替えるんじゃないでしょうか。 こうやって決めれば、別に発案者に責任があるとは思えませんが。 変更後に予期できない不都合があれば、また業者を替えればいいわけですし。
• リベートというかキックバックってないと、管理会社は運営できないのですか？ 管理組合にばれると、さすがに怒らせてしまいますよね。 だって、リベートとは別に業者の管理手数料や事務費は取ってますよね。 リベートを止めさせる方法って本当にないのでしょうか？ ちゃんと相見積もりで決まった額が最終委託業者にわたる方が健全だと思うし、 現場の業者さんにも余裕がでていい仕事ができると思うんですが。 理想主義ですかね？
  • キックバックってそんなに悪いことでしょうか？世の中、中間マージン取ってないものってほとんどないんじゃないですか？ 消防点検とか機械式駐車場のメンテ会社って、営業力ってほとんどないわけですよ。 営業マンを抱える余裕ないですからね。「管理会社が仕事を取ってくる →その協力会社が仕事をもらう→ その見返りに手数料を支払う」　これは自然な流れだと思います。 もし、管理組合が今やってる業者と直契約をしたいといった場合、普通の会社は断ると思います。 仮に受けたとしても、管理会社にはこれまで抜かれていただろう金額がキックバックされます。 それが業界のルールです。 独自に営業ができるくらいの会社はそこそこ高いでしょうね。 それが営業経費だと思います。 要は、キックバックとか気にしなくてもいいんじゃないかと私は思うんです。 相見積もりとって、適正だと思える金額で契約できれば、裏でキックバックがあろうが関係ないじゃないですか？ と私は思います。
  • 管理委託契約の中に業者の手配や管理は入ってますよね。 管理組合はそこについては納得して手数料として払っているわけですよ。 それにもかかわらず案件毎にキックバックやリベートを受け取っているなら 背信行為ですし二重請求に他なりません。 それを悪いとも思わない考え方が管理業界の醜い実態を 浮き彫りにしていると客観的には感じますが、そのあたりが 理解できないところに管理業界の自浄作用のなさ表れているのでしょうね。
• ちょっと譲って、管理会社が仕事を紹介した場合の キックバックには目をつぶったとしても、 管理組合が自分で業者を探して相見積を取って 委託先を決めた場合でも、管理会社はバックマージンを 取っていると聞きました。本当ですか？ この場合は管理会社は何もしてないのですけど。 もし、これが本当なら、出納業務は管理会社にやらしたくないのですが。
  • かなり鋭いですね。 確かに、管理組合が決めた業者からも手数料を取る場合があると思います。 例えば、携帯電話のアンテナを設置する工事が決まった場合など、その業者が管理会社に対して手数料を支払ってくれることもあります。 大規模改修工事とかも同じケースですね。業者に対して、求める場合もあるし、勝手にもらえることもあります。 管理組合運営業務の中に、業者の手配とかも入ってますから、二重と言われればそうかもしれないですね。 私がいた管理会社も、もらっていましたね。ただ、大きな仕事の場合、業者が慣例でくれていたケースが多かったような気がします。 これは管理会社の姿勢も問題なので、現在の管理会社がとっているんだったら、「二重に取るのはおかしい」と一度話をしてみてはどうでしょうか？ ただ、裏でやられていたら、業者がばらさない限り表には出てこないでしょうね。 管理会社は何もしていないとありますが、本当に何もしていないのでしょうか？ 例えば工事があった場合、管理員が立会いをしたり、フロントが立会いをしたり、施工確認をしたりします。 請求書がくれば、その支払いもします。 それも管理運営業務の契約にはいっているだろうということになるんですが、そこらへんを追求するのも面白いかもしれないですね。 今となってみれば、確かに二重だなと思うところもありますね。 管理業界というか、不動産業界はこういうことを当たり前のようにやってますね。 管理侍さんとかここ見てないですかね？現役の管理会社さんの意見も聞きたいところですね。
• 管理会社は何もしていないとありますが、本当に何もしていないのでしょうか？ 例えば工事があった場合、管理員が立会いをしたり、フロントが立会いをしたり、施工確認をしたりします。 請求書がくれば、その支払いもします。 それも管理運営業務の契約にはいっているだろうということになるんですが、そこらへんを追求するのも面白いかもしれないですね。 今となってみれば、確かに二重だなと思うところもありますね。 管理業界というか、不動産業界はこういうことを当たり前のようにやってますね。 ◎管理員を組合が雇用し　出納業務を専門の代行業者へ依頼し　自主管理を行う　
• 自主管理が究極なんですけど、入居済み住民さんの他にも同じような活動ができる方がいますか？ それができなくなって、自主管理から委託管理へ変えて行こうとしている組合って結構ありますよ。
  • 管理員を直接雇用するデメリットですが 下記事項が挙げられます。

1. 理員が休んだ場合穴があく
2. 保険をかけなくてはいけない
3. 募集するにあたっての広告費がかかる
4. 管理員の教育・管理が必要になってくる

• • 会計業務は会計事務所などがやってくれるかもしれませんが ここでのデメリットとして

1. 未収者への督促の問題
2. 収納システムの変更
3. 管理引き落としデータの作成→水道料金などがあった場合必要になってくる

• • 自主管理をするってことは、誰かにその負担がかかってくるってことです。 その手間賃がいくらになるかはわかりませんが、個人でそれをやってしまうってことはその責任を負うことになります。 自主管理をやっている組合がどの程度あるかわかりませんが、私が知っている限りでは 分譲マンションが始めてできた当時、管理会社というものがなく、住民が始めたケース これが、高齢化と管理を特定の人が続けていたため後継者がいなくなって委託管理に変わっている 管理会社に嫌気がさし、自ら管理をしてやろうっていうケース これをやってしまう場合は、後継者を作りつつ維持管理をしていく必要があります あと、これは余計かもしれませんが、特定の人が管理をしてしまうと、「私欲を肥やしている」と思われたり、実際に自分の懇意にしている業者への発注など、マンションを食い物にする人が出てきます。 マンション管理士も、営利を目的にしていますので、私はお勧めしません。 こういう部分が大きなデメリットかなと思います。
• 私も自主管理は考えてません。 私が現在やっている活動は自主管理に近いというか、 管理会社に足を引っ張られながら活動してるので、 現状では管理会社はいない方がマシだと思ってます。 しかし、管理費がある程度下げられたら、理事会からは 手を引かせてもらうつもりなので、自主管理にしてしまうのは 無責任だと思ってます。大規模修繕の前には専門委員にでも なって、監視するつもりはありますが、常時マンション管理に 時間を割けるほどは余裕がありません。 一回、ぼったくられてる費用のレベルを落として、 まともな委託業者を揃えられれば、 どんな人が理事になっても管理組合の運営はできるんじゃないかと 夢想してます。甘いですかね。
• タワーマンションの管理費が高くなる理由ですが 管理運営業務と会計業務は、戸数に比例しています。戸数で割ってみてください。単価が出ますので。 私は１５００円前後が相場だと思っていますが。。。 ここは、戸数に比例します。 ＥＶの保守費が高くなります。高層用のＥＶはメンテ費が高いです。 消防設備点検 これも戸数に比例しますし、連結送水管など絡んできます 管理員業務 これは共用部分の述べ床に比例しますが、1人でいけるか2人なのか？清掃員が必要なのか？管理員が管理員室に常駐しているのか？24時間なのか？？？ってな具合で変わってきます。 水道は高架水槽があるのか？揚水ポンプがあるのか？？ タワーマンションの管理費が高いというよりも、戸数に関係してるのかもしれません。 本当は、戸数が多いとスケールメリットを活かして欲しいところなんですけどね。 100戸のマンション、50戸のマンションで比べて、どれだけ手間が違うかと言えばほとんど違いがありません。 理事会の回数も一緒、総会の回数も一緒。 普通、戸数が多いと単価が安くなるはずなんですけどねー。 そこらへんを管理会社と話をしてみてはどうでしょうか？

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マンション維持費の内訳

• 細かいことは書きませんが、大きなものは、下記のもので特別な費目はありません。 そして、各費目が相場より高いと感じてます。 当方は地方都市なのに、清掃の費用や管理人の費用が 私が前に住んでた都心のマンションの倍近いです。

1. 機械式駐車場のメンテナンス代
2. エレベーターのメンテナンス代
3. 清掃の費用
4. 管理人の費用
5. 管理会社の事務費
6. 管理会社の手数料
7. 共用部の電気代

• 参考までに、うちのマンションの値です。

1. 機械式駐車場のメンテナンス代：1,000円／台・月（建替え、５年毎の塗装、電気代を含まず）
2. エレベーターのメンテナンス代：55,000円／１台・月(メーカー系、フルメンテナンス)
3. 清掃の費用：時給1,200円程度(会社への支払い)
4. 管理人の費用：時給1,200円程度(会社への支払い)
5. 管理会社の事務費、管理会社の手数料：13万／月
6. 共用部の電気代：これは、電力消費次第。

メンテナンス会社

• 他社のメンテナンスを喜んで引き受ける会社で、 全国展開しているところがあれば教えてください。 相見積を取ってみたいと思ってます。ただ、 私のマンションは地方都市にあるので、選択肢があまりない嫌な予感が。
  • メーカーは？
    • メーカーは新明和工業です。 機械式駐車場って補修部品の供給を義務付けられていないのですか？ 部品供給で意地悪したり、保守に必要な情報を出し渋ったりすることは 何か法律に引っかからないのですか？ エレベーターほど情報がないので、エレベーター以上にメーカー系 メンテナンス業者のいいなりの気がしてます。
    • 確か独占禁止法に触れるんで、独立系に部品を供給せざる得ないのですが、すごく時間がかかるし高いんですよね。 意地悪したかどうかなんてわからないし、メーカーもその独立系がメンテしてる物件のために、部品をストックしてないわけですよ。 後、独立系も実はメーカーから仕事をもらってるんで、あまり強く出ないんですよね。 少し前は独立系のメンテ会社が流行った時期がありましたが、最近じゃメーカー系も随分と安くなってきたし、独立系も落ち目かと思います。 結局、メーカーじゃないとわからないブラックボックスがあるんですよね。
• 新明和の機械式駐車場のメンテナンスは当方のマンションではオープンシステムズに代えました 部品供給に問題はありません　もちろん保守費も安くなりました　管理会社は通しません
  • 部品供給に問題ない これって、何か大きなトラブルが起こったけど問題なかったってことですか？
    • 駆動モーターとチェーンを交換しました　問題なしです また修繕の必要なときは迅速に対応してくれます
    • モータとかチェーンとか、どっちかいうと消耗品の部類でしょう？ もっと複雑なところが故障したりすると大変ですよ。管理会社通さない場合は、管理組合が直接交渉する必要がでてくるので、手間を考えると微妙な話かもしれません。 管理会社も、直契約をするのであれば知らないと大抵ごねると思います。 交渉の際に、管理組合運営業務で支援するようになってるはずと抵抗してみてください。 管理委託契約書を見ると、立会い業務などが含まれているので、管理会社を通していなくても見ないといけないようになってると思います。
• オープンシステムズよさそうですね。 問い合わせようと思って、HPを見たのですが、 残念ながら、私のマンションはサービスエリア外のようです。 引き続き、オープンシステムズのような会社情報を求めます。 よろしくお願いします。
  • ネット検索したら、日本駐車場救急サービスという会社があるみたい。新明和も取り扱いあるみたい。
• 立駐のメンテナンス会社さんのお勧めないですか？ 現在のメーカー系と交渉するためにも、代替案がないと始まりません。
  • 立駐のメンテナンス会社？ 相場知ってますか？まずはそこからですけど。 安いところは1回の点検1パレット3000円くらいですよ。 ３０台なら×３０００で９万。 それを年4回だから３６万。 それを月割りで払うので月２万。 緊急時の現場対応も込み（部品代は実費）
  • 管理会社の親会社が歴史があって、給料が安いところがいいよ。
  • 今は他業種からの参入は多い　不動産業界の管理会社は避けたい
• 良い管理会社の見つけ方は難しいですね。 あまり大きくなくて、地場で堅実な会社が良いと思いますね。 フロント一人で10棟前後管理させてるとこがいいかな。 よく２０棟あたりやらせてるとこありますが、あれは無理。適当にしかできませんね。
  • 地場で堅実な会社？ 全国展開していないという意味ですよね？ そりゃ、結局、口コミ、紹介でしか中身はわからんから、まったくの素人では探すのは無理ですよ。 大手だと掲示板に悪口いっぱい書いてあるけど。

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相見積もりを取らずに価格を交渉する方法

• メーカー系メンテナンス会社と相見積を取らずに 価格交渉するいい方法ってありますか？ やはり相見積を取らないと、価格交渉すら始まらないと思うのですが。
  • やはり相見積を取らないと、価格交渉すら始まらないと思うのですが。 メーカーは強気です　相見積もりは必要です 何故管理会社を通さない」のか？　管理会社は設備点検業者からピンはねをします　その分価格は上昇します　組合負担で

機械式駐車場のロック装置交換

• 築９年３６戸のマンションの理事です。 ２ヶ月に１度の駐車場定期点検終了後に、機械式駐車場ロック装置の 取替え見積もりが、点検会社より理事会へ提出されました。 ロック装置とは、パレットを正常に停止させておくために必要な装置と聞いています。現在、駐車場の使用停止措置などはとられていないし、普通に昇降しているので、緊急性はなさそうです。 見積もりは、不良部分（と思われる）１箇所４個の交換（約18万円）と、全てのロック装置52個交換（約150万）の2つ提出されています。 そもそもロック装置とは１０年前後で交換が必要な部品なのでしょうか？このまま様子を見ていていいのか？不良部分のみ交換（約１８万）か、５２個全交換かで悩んでいます。 機械式駐車場に詳しい方、また、同様のご経験をされた方、アドバイスいただければ幸いです。ちなみに、長期修繕計画には、駐車場の塗装は5年毎に記載がありますが、その他については記載がありません。
  • 機械式駐車場があるマンション築5年に住んでおります。「不具合箇所のみ直すか・全交換するか」という問いに対しては「組合（理事）の考え方による」というのが個人的な意見です。少なくとも、不具合箇所は直ぐにでも交換しますが、個々のパレットは使用頻度が違うでしょうからなんとも言えませんね。「全交換する」を提案した理由を管理会社に聞いてみては？あとは対応年数（回数の可能性もあり）も...気になったのですが、長期修繕計画がズサンではないでしょうか？いま、うちのマンションでは2回目の計画を見直していますが、共有部分の個々の施設の対応年数・強度などの情報を管理会社に集めさせています。記憶定かではないですが、機械式駐車場については15年だか、20年で全交換になっていました。私見ですが、小規模マンションでは大きな支出ですので、「全交換する」理由を確認した上で問題ないようなら、都度交換でジワジワ支出するようにしますけど...
    • 管理会社の説明では、ロック装置の耐用年数はおよそ6-7年との報告を受けていますが、その割りに、昨年駐車場の消耗品を全交換した際の項目には入っていなかったようです。機会を見つけて点検会社にも確認してみた方がよさそうですね・・・。長期修繕計画の見直しについては、理事になったばかりでよくわかりませんが、各年の総会ではそのような議案を見たことがありません。この頃１０万円単位の修繕がボチボチ出始めています。遅いかもしれませんが、修繕計画のほうもチェックする必要アリですね。

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機械式駐車場撤去時の負担

• この設備は販売宣伝に役立っても将来は無用の長物になることは始めから分かっている。 近隣の第三者に賃貸ししても維持費は保持できないで撤去されることになるのでその撤去費用が誰の負担になるかが問題です。
  • 撤去費用はそんなにかからないよ。 問題なのは、最近のクルマ離れと、軽自動車の車高が高くなって、機械式駐車場に入らなくて空きが非常に増えたこと。 但し、プリウスは入りますよ。
• 独タワー式立体駐車場(ﾒﾘｰｺﾞｰﾗﾝﾄﾞ式　３３台) ２０年使用です　まだ使えますか？ 補修費用ガ高いノデ　いっそ撤去しようかと思っています そのばあい　撤去費用はおおよそいくら位かかるのでしょうか？
  • １億円程度です。 ５０台程度の駐車場で。
    • びっくりです 費用かかっても　まだ使ったほうがよさそうですね 補修すれば　何年位まで使えるのでしょう？
    • 機械式はコスト倒れになる前に撤去するのが最善の方法。

管理費と修繕積立金

• 総戸数が150弱で、 収入ベースの管理費が月平米316円、支出ベースで平米288円。 修繕積立金が月平米70円。 管理費口から修繕口への振替は過去一度も行われてません。 これといった特別な付帯設備はなく、管理人は週6日の日勤1人のみで、 コンシェルジェとかはいません。 長期修繕計画では、積立金を5年ごとに平米60円値上げして、 大規模修繕ごとに一時金を平米6000円前後を集める計画です。 こんな計画は最初から破綻していると感じていたため、 購入当初から誰もやってくれないなら、自分で管理費を見直す つもりでした。
  • そりゃ深刻ですね。知り合いのとこでは、戸数３００のマンションで修繕積立金が毎月７００円ってとこがあって ５年目くらいに安すぎることに気がついた理事が自力で修繕計画表作るとか孤軍奮闘して修繕積立金値上げに成功したところがあります。 総会で住人から相当に罵倒（カネもらってるだろー！といわれる）されたんですけど「私が責任を持ちます」と言い切って乗り切ったらしいよ。 責任といっても裁判でも起こされて負けなければ大丈夫なので、ただのはったりですけど。
• 修繕積立金が安い方が確実に売り安いですから 売れれば良いの分譲業者の多いことはあきれます 積立金が6000円未満ではすまいる債も購入できません　且つ長期修繕計画も不確かなものとなります
• フロントの人件費＋会計担当者＋システム費＋会社の利益ですかね。
  • フロントの人件費には

1. マンションへ行ったりする実費
2. 理事会の運営補助の実費
3. 総会の運営補助の実費
4. 施工業者などの立会い実費
5. 未収金などの督促業務
6. その他運営補助の実費

• • 会計担当者の人件費

1. 会計資料作成
2. 通帳記帳
3. 未収金の督促業務
4. その他

• • システム維持費

1. 会計資料をつくるシステム費

• • 後は緊急対応費：これがなにかと費用かかります。 夜中などの対応費ですね。 警備会社が出動した後に、出動するものです。

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エレベータのメンテナンス費

• マンション用の普通の低速エレベータのフルメンテ費の相場が メーカー系で１基55,000円というのは判りましたが、 タワマン用の中速エレベータの場合の相場はどうなりますか？
  • マンション用の普通の低速エレベータのフルメンテ費の相場が メーカー系で１基55,000円というのは判りましたが、 タワマン用の中速エレベータの場合の相場はどうなりますか？
    • 1５年に１回交換するロープが３０万、２０年に１回交換する制御機が２００万。 一般に、POGよりフルメンテのほうが月２万たかいので 年間２４万円
• ２０年=４８０万。 ロープと制御機で２３０万。 差額の２５０万が保守会社のもうけ。 よそのエレベータ保守会社に電話できいたら簡単に教えてくれるよ。 しかし、ＰＯＧだと短い間隔で部品交換を提案してくるので、一概にどっちが得とも言えない。 たとえばロープなら１０年、制御機は１５年で言ってくるとか。
• うちはＥＶの保守点検はメーカー系にフルメンテでやってもらっています。 うちのＥＶは交換するにはまだまだはるか先のことですが、 先般そこの所長といろんな話しをさせて頂きました。 他社ＥＶの制御リニュアル工事は、対応できないとのことでした。やったとしても 費用は高くなるとのことです。 ２５年を過ぎたリニュアル工事は、今は制御リニュアルが主流とのことでした。 簡易制御リニュアル　１基　８００～９００万程度。新法律対応にするには、もうちょっと高くなる。 三菱は、発電機やモーターなどの基幹装置の部品が品切れ後も使用を続ける場合は、 保守契約を打ち切るとの方針。 税務上の法廷償却耐用年数は１７年ですが、各メーカーは２０年～２５年を 目安と考えているとのことでした。　東芝・三菱・日立で８０％のシェアを占めています。
  • 積算資料ポケット版 １０階建ての場合

1. 完全撤去・新設工法　　　　1,200万～1,500万
2. 準撤去・新設工法　　　　　　７００万～1,000万
3. 分割回収・準撤去工法　　　　４００万～５００万

• • １４階の場合

1. 制御盤　　４００万　　巻き上げ機　　１００万　　かご（三方枠・扉・床等）　７００万

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