ラ・アトレ御苑内藤町グランガーデン（リノベーション）

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物件概要

• 所在地：東京都新宿区内藤町1番28（地番）、東京都新宿区内藤町1-6（住居表示）
• 交通：

1. 東京メトロ丸の内線「新宿御苑前」・「四谷三丁目」駅徒歩7分
2. 都営大江戸線「国立競技場」駅徒歩11分

• 総戸数：49戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、陸屋根地下1階付地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：1969年7月
• 売主：株式会社ラ・アトレ
• 施工：大京穴吹建設 大京リフォーム・デザイン 共同企業体
• 管理会社：株式会社大京アステージ

価格・コスト・販売時状況

• 共用部改修工事竣工時期：2018年8月末 予定
• リノベーション（改修）内容：フルリノベーション（専有部） 改修工事（共用部）
• 御苑ハイツのリノベーションですか。内外装のリフォームしたみたいけど、構造部分、たとえば耐震性とかも補強したのかな？HPには何も書かれてないんだが。
  • 耐震補強は特にしていないそうです。診断もしてない？と言われましたが、営業の知識が浅すぎてこういうリスキーな物件を買うには心もとなく感じました。御苑隣接まではいかないものの、内藤町での新築1LDKだてな5000万前後からあるのでやはり新しいほうがいいかなと。それに隣接だと虫がたくさん入ってきそうだし。
    • うわ、補強なし・診断なしですか。こりゃちょっと手を出せませんね。。。
• デザインとか表面的な話がメインで、耐震とかの話は聞かないと教えてくれませんでした。でもきっと聞かれるとは思ってるようで、その手の資料は手元に隠し持ってました(笑)。耐震性や建物の寿命について質問したら、「49年間何もないですから、これからも大丈夫である可能性が高い。でも約束はできない。それを納得してくる人にだけ購入していただきたい」と言われました(苦笑)。2000万ぐらいならともかく、4000万以上出すのにね。
• 営業の方のレベルが低い‥それがそのままマンションのレベルとかお金の掛け方に比例している気がして、不安になります‥。耐震のことは、建て直しをすると同じ高さまで建てられないからと説明を受けました。耐震補強しないのか、については部屋からの眺望が損なわれるから、と言われましたが今、いちばん利益率が良いのが今回のラノベだけでなるべく高く売り逃げることだからと理解しています。 でもそれを踏まえてもやはりあの場所は魅力的なので検討中です。
• 永住か賃貸に回すなら良いかもしれませんね。リセールについては築50年以上になりますし、耐震補強等についてがネックになり売りにくいでしょうね。四谷界隈でも築50年以上になると2000万台当たり前ですから。
• デザインは良さげですし、賃貸に回したらそれなりに利回りが出そうですし、御苑隣接は希少なので悪いところばかりではないと思います。
• 築49年だと、購入して数年もたたないうちに修繕云々問題が上がりそうで怖い。修繕積立費なんて一から積立開始だから当面は資金不足で何も対応できないだろうし。
• デザイン優先で耐震補強はしない等、売り逃げしか考えていない感じがプンプン。
• 安物買いの銭失い
• 思いっきり旧耐震ですから、耐震補強してないとなると難しいですね。
  • それも含めてご納得いただける方にだけ買っていただきたいと言われました。
    • まあ、そうなると賃貸用と割り切って買うしかなくなる。立地が希少なだけに、完全な建て替えでなかったのは残念。。。
• 耐震補強してないマンションですと、ローン審査通るのでしょうかね。。。銀行側の評価次第では貸してくれない可能性はありそうですね。
  • 聞いてみましたが、一応話を通している銀行が2行ぐらいあるみたいです。
    • リノベして分譲するんだからどこの銀行でも大丈夫なんじゃないの
      • リノベって、内装と外装だけでしょ？躯体は築50年、建物を担保に貸すのがローンなんだから、そう簡単に通せないでしょ。なんで素直に建て替えなかったのか。立地がもったいない。
        • と思ったら、同じ高さで建て替えられないと既に書いてありましたね。耐震補強なしでは20-30年で解体でしょうし、既存不適格で建て替え不可となると資産価値もなし。いったい誰が買うのだろうか。
• ここまで御苑かぶりつきの立地のマンションも珍しいから、リノベ物件だとしても気になる人はそれなりにいるのではないかと。銀行が貸してくれるのであれば検討の余地あり・・かも。
• 立地は最高。だけど築50年をどう見るか…
• 四谷近辺の新築もしくは築浅だと40m2前後でだいたい5000万前後だから、築50年の40m2を4000万台半ば出して買うなら新築買ったほうが良いと思う。しかもこの物件は仲介手数料が普通の中古物件と同じぐらいかかるので初期費用が高めです。
• 20-30年後に建て直しになったとしても立地上価値があるから損はしないと思い検討してました

やはり、関わらない方がいい物件なんでしょうかね

• 消費者は正直でしょ。内藤町の新築で販売から1年以上、完成しても半分以上の部屋にカーテンも照明も入ってないマンションと、販売から3週間で第一期の20戸を契約済みのデザインセンスと大京の安心のリノベーション。さらに価格が2000万も安いならこっちを買うよね。
• 固定資産と考えず、使い捨て感覚なら面白いかもですね。万が一の時（地震で崩れるなど）は権利放棄する覚悟で。賃貸でも元が取れそうだし。
• １期は完売して２期に入ってるみたいですし、まあ、けっこう珍しい立地ですから買いたい人はそこそこいるのでしょう。
• 結局は、耐震補強も高額な費用掛かるし、建て替えも費用掛かるし、簡単な見栄えだけ綺麗にして客に売り付ける。買ったお客は、将来的に損をする。悪どい商売だね。この会社。知らない会社ですが、大丈夫？
• リノベーションの費用を抑えるために手を抜いているところ、たとえば玄関の旧ポストや階段、そのままで手を入れてないところをヴィンテージとか言ってるの、そんな言葉だけで古さがお洒落にみえるわけないんですが。ヴィンテージじゃなくて築約50年の古くて痛んだ共有部分。
  • お洒落そうに見せてはいますが、やはり動画で確認すると色々とチープに見えます。コストカットしているのが目に見えてわかります。下の階なら3000万台であったので、賃貸に回してもまだ利回り期待できましたが。
• 高くなっていいから新築にして欲しかった。せっかくの好立地がもったいない。。。
• 本質的な問題点を表面だけ取り繕って情報弱者のに押し付けるといった手法はあまり感心しませんね
• 間取りも50m2以下のプランしかなく、デザイン重視で機能性に欠ける。 既に何部屋か賃貸募集があるので、賃貸マンションになりつつあるのかもしれないが、賃貸マンションと実住マンションとでは管理組合の運営も異なってくる。 購入して住む人間からしてみれば、さまざま面で購入後の不安が多いと思う。 あえてこのマンションを所有することでの利点は何があるのか、営業の方に聞いてみたい。
• 築50年のリノベの割には高い。
• 第2期まで完売と謳っているけど、夕方モデルルーム見に行ったら明かりのついてる部屋はなし！しかも、未だに工事中。そりゃ、築50年で耐震補強なしの物件、そう簡単には売れないし、銀行も融資審査通らない確率99%だろう。
  • 実需で買う人はいないだろうからいいんじゃない？賃貸であと20年以上貸せればオッケーって投資目的、現金一括でしか買わんでしょ。
    • 普通に物件価格全額で住宅ローン借りれましたよ。都市銀行、ネット銀行。憶測だけでモノを言わないで欲しいですね。ぷんぷん（怒）。
• 工事完了っていつ頃になるのでしょうか。 入居が来年一月ということですので、あと一ヶ月位は工事は続きますか？ スレッドを見つけてここのマンションを初めて知ったのですが築50年の建物を取り壊しせずに リノベーションのマンションにするってなかなか凄い計画ですね…。 売れ行きはどうなのでしょうね。 フルリノベーションの部分もあるようですが外観も色合いとか変わってるのでしょうか？
  • 入居は9月から順次、始まっています。外観はそのままみたいですよ。御苑側のお部屋はほぼ完売、全体の3/4が売れているそうです。
    • まあ納得して買った人がいるならそれでいいんじゃないでしょうか。
      • 外観そのままなんですか。ボロ儲けなんでしょうね。
        • そんなに売れているんですか！！耐震性が心配ではありますが、それでもこの環境が気に入って買う人がそれだけいるということなんですね。。
• 売れてますでしょ。西向きなら買うって言っても完売の一点ばりなので。。。空いていたら実は有りますって言うでしょ。内藤町でこの価格。持っておいて損はない。
• 御苑向き以外はまだ残ってるのかな？
  • 御苑向き以外は価値ない気がする。
    • でも、御苑隣接っていう立地は魅力的じゃないかな。ここまで御苑に密着したマンションもめずらしい。
• まさかここまで売れるとは。 正直思ってもみなかったです。 内藤町ブランドだけではなく、企画や価格など全てがマッチしたのでしょうね。 営業さんお疲れ様でした。
• 早いモノ勝ちでしたね。買えた人はラッキーでしたね。今後は中々出て来ない物件ですね。
  • 完売ですね!
    • 築50年の50戸でもこんなに簡単に全部売れちゃうんだ、すごいな。確かに、希少立地ではあったからなあ・・・。
      • 完売おめでとうですね。モリモト物件の眺望を気にするコメントでこの物件の茶色部分の高さが気になってしまうとありました（笑）建物だけは早く建ててたもの勝ちではあるので気にする必要は全く無いですけれど。モリモト物件価格は坪500以上ですから、この市況でここの価格で買えたのはお買い得だったのかもしれません。

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構造・建物

• 築年数古いんで、耐震性と遮音性が気になります。土地柄、外の音は良いとして住戸間の音とかはどうなんですかね？
• さすがに、耐震性は心配ですよね…
• こういった売り方ができないように耐震不足のマンションは所有者が耐震補強するまで売れないようにすべきでない
• 既存不適格・旧耐震（大震補強及び診断なし）。これだけでも何千万払って購入するにはリスク高い。これなら近隣の中古マンション（新耐震）購入して、専有部を外注でリノベした方が遥かにマシ。

設備・仕様

• あまり気にならない方が大半？かと思いますが、今後も昔ながらの貯水槽方式らしくちょっと残念でした。せっかくリノベするのにそういうところにはお金をかけないんだなと。
• 新しいポストは設置されてますが、古いポストもそのままですよ。インテリアのつもりらしいですが、撤去してほしいです。コストかけてないところをインテリアと言われても…ってことです。

間取り

• 間取りを見ましたが居室に扉がないのはどうしてなのでしょう？これも建物の規制や制限からそうなってるってことなのでしょうか。リノベーション物件かどうかはともかくとしても、使い勝手の面ではイマイチのような気がしました。ガラス壁ってモデルルーム写真のような透明ガラスが標準なんですかね？
• 間取り図から見ると、トイレがスケルトンになってたりとデザイン性重視のようですね。
• デザイン重視すぎてかなり使い勝手は悪い間取りです。標準でガラス壁ですが、リビングとダイニングはしっかり仕切って欲しかった。エアコンはダイニングに一機しか設置できないので、夏と冬がどんな風になるのか想像もつかない。
• 一番ひろい間取りはパウダールームに二つ洗面台があり、洗濯機置き場が別という意味不明な仕様。100平米以上ある間取りならわかるけど、リビングも10畳ちょっとしかない部屋になぜ二つ？なぜ洗濯機置き場のスペースを収納にしない？ほかに収納スペースがリビングに一つしかないから、収納に困るのが目に見えています。
• ダイニングに置く電化製品はどこから電源をとればいいのか、全く住む人のことを考えてない。見た目おしゃれにするのはよいけど、もう少し住む人のことを考えてほしい間取りです。
• 公式見たところ、Bタイプは風呂もトイレもガラス戸で丸見えっぽいですね。そしてBタイプの浴室のタイルと浴槽がなんだかラブホっぽい。黒い浴槽はこまめに掃除しないと白い垢がつきやすいです。
• トイレはガラス壁ではないですが、パウダールームとダイニングはガラス壁です。 54平米とありますが、居住空間としては6畳のリビングとキッチン入れて10畳ちょっとしかないダイニング。せめてキッチンは対面にしてほしかった。耐震補強していないのにキッチンには食器や電子レンジを置く場所がないのでどこかに収納を置かざるをえないのですが、壁に置けないので支えがなく倒れてきそう‥電源もどこからもとればよいのやら。 それなのにパウダールームに洗面台が２つあってムダに広い。 とにかく間取り、仕様が残念です。
  • きっと物を最小限にしか持っていない人専用の部屋なんでしょうね。電源は(オプションでも)床から取れるようならばよいのですが、多分無理でしょうね。でも何だかんだで1期は完売したようですから、デベ側としては使い勝手よりもより高額で売り抜けるデザイン的なインパクト重視でしょうね。
• cタイプ2LDKはどうですか？ご検討中の方いらっしゃいますか？
  • 2lLDKは御苑ビューではないので、この立地でこの値段は築４９年でも安い、と思える方のみの選択肢なのではと思います。さらにトイレの位置がひどい。玄関真横。トイレに行くのに三和土を経由しなくてはならないくらいのレイアウト。お洒落なリノベーションをうたってますが最小限の費用でおさ得ていることがすべての間取りでよくわかります。
• 御苑ビューといっても御苑の駐車場が見えるぐらいですよ。神宮の花火が見えることも推してますけどね。ちなみに2LDKも一つの部屋はガラス壁なので、完全な部屋とも言いづらい。一番広いとこを2LDKにすればよかったのを1LDKに無駄な洗面台2つ設置しちゃって、とても残念な間取りです
• 何がどうするとたった54平米のマンションの洗面器を2つにする、というプランが通るのか不思議でならない。なぜ2LDKにしようとしなかったのか、耐震補強をしないで投資最小限に、売り逃げしようとしている姿勢が丸見えで残念でならない。
• 部屋の使い方は本当に人によって違いや差がはっきりと出ると思います。このあたりの使い方を間違ってしまうと、失敗してしまう要因になると感じています。上手に使わないと、せっかく分譲を受けた分が損をしてしまいそうです。人の価値観がはっきりと出るところだと思います。
• 場所は最高なんだが、いかんせん古すぎるよなァ・・・

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周辺環境・治安

• 新たな建築物の高さは10mまでのようです。
  • 内藤町は高さ制限があるんだね、知りませんでした。
• 建て替え時の高さ制限は内藤町の地区計画があるからですか？
  • そうみたいです。建て替えると今の高さでは建て替え出来なかったみたいですね。ただ、それでも、建て替えてくれたら良かったのに・・と思ってしまいます。。。
    • まあ建て替えなんてして利益減らすよりも、外面だけそこそこ綺麗にしておけば買い手はいるんだろうしね。
      • 地区計画も良し悪しですね。デベの思惑もあるけど、結果的に耐震性に危険な建物を残すことになりました。この物件、耐震補強無しは分かりましたが、給排水管もそのままですか？
        • そちらは取り替えするそうですよ。
          • それならまだいいですね。
• 御苑ハイツ時代５階に住んでいました。虫はまったく気にならず、この手の物件にありがちな鳥害もありませんでした。きちんと整備されている御苑ならではと思います。

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