ライオンズ四谷タワーゲート

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ライオンズ四谷タワーゲート外観(2007年9月26日撮影)
ライオンズ四谷タワーゲート外観_2(2007年5月26日撮影)




物件概要[ ]

  • 所在地:東京都新宿区四谷4丁目8番9他(地番)
  • 交通:東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅から徒歩4分
  • 総戸数:295戸(店舗4戸含む)
  • 構造、建物階数:SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)29階建
  • 敷地の権利形態:所有権
  • 完成時期:2007年05月
  • 施工:安藤・東亜建設工事共同企業体
  • 売主:株式会社大京、双日株式会社




価格・コスト・販売時状況[ ]

  • はっきり言って、高いです。立地が抜群によくて、顧客からの反応もよかったので高めの値付けなのかもしれませんが、正直言って、あと少し安ければ…と思ってしまいます。新宿に近い四谷地区(四丁目寄り、というか4丁目そのもの)というのが個人的に非常に気に入っているので、余裕で検討できる方は羨ましいです。
  • ライオンズマンションというブランドをまだ使っているところがちょっと。産業再生機構の適用となってから今まで、大京は会社として立ち直っているのだろうか。
  • 2006-03-28現在、プラン変更できたのは年明けの優先分譲に行った方ぐらいじゃないですか?年明けに優先分譲された部屋の中の価格帯は4000万?2億くらいだったので単純に申し込む時期が早ければプラン変更は可能だったかと思います。まぁこの物件は資産価値は高いとは思いますが、土地柄一生すむところではないと思うのでプラン変更しない方が後々売るときには有利かとは思います。
  • 2006-10-16現在、販売戸数、16戸だったのが一気に2戸になりました。未発売住戸があるのかもしれませんが。いずれにせよ、最近になって14戸売れたのは確か。旧価格の割安が認識されてきたか。
  • 大京に聞いたら16戸が2戸になったわけでもなく、正確な残戸数も、すぐには分からないというなさけない話。大京がいい加減にせよ、乗せられた記事を書き恐縮です。次回(第3or4期)10.28-34戸を新発売するそうです。
  • 33㎡強から137㎡強まで10.28日から第4期として発売されるようです。苦戦しているとも言えず、絶好調とも、もちろん言えず、まあチンタラ売っている感じ。施工会社の表記のいい加減さも今日の日経広告で前のままなのに唖然、3度目の電話をかけたのですが、ピリッとしない対応にいらいらするばかり。昔と違って公庫付きでも公開抽選で全て売る義務はないので、ほかの間取りないの?と聞くと、実はこんなのもって感じで、本屋がひきだしから本を出してくるように出してきたりで、不明朗極まりないです。大京はオーナー経営者がやめ、銀行主導の再建からオリックス傘下と、まあダイエーみたいなものですから、経費節減でこんなもんなんでしょうな。でも物件自体は建物のつくりはいまいちですが、今となっては価格、立地がそれを補ってあまりあるお買い得物件でしょう。というわけで私は契約済み。
  • このマンションの評価は別として、売れ行きに関して言えば、いわゆる即完物件は大体2から4期に分け比較的短期に全戸を売り出しています。対してこのマンションの場合、最初の販売から8ヵ月近くになるのに、まだ全戸は売り出してないのです。今度の売り出し(第4期?)34戸で全戸かも聞きそびれて、知りませんが、少なくとも、これで大半は売り出されることになりますから、ここでの売れ行きが人気度を測る目安になると思います。
  • (第4期)販売されるのは、大半が、10階以下の8000万円台以下の部屋だと思いますよ。なにせ情報がきちんと出されないので断言はできませんが、以前もらった第3期予定価格表を見る限りそうです。3000万円台、4000万円台、5000万円台も多くあるので、あっというまに売れるかも、という読みもあるわけです、はい。
  • 2007-06-19現在、50㎡未満の部屋は結構賃貸出てますね。ローンの倍以上の金額で賃貸でてるんで一瞬貸そうかとおもったりしました。まぁ当面住みますけどね。引越し以外で購入した家具・家電がきちんと搬入できるかがやや気になってます。




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交通[ ]

  • 出庫したあと新宿通りに出るとき、歩道と車道の間に交差点側に小さいブロックあります。出るときに死角に入るのでお気をつけください。
  • 新宿通りと歩道の間にある出っ張りがまたも破壊されてました。地上15センチの出っ張りを知らない人が駐車場から出てきて新宿通りを左折しようとすると全くの「死角」ですから必然的に乗り上げます。私も以前一回やってしまい車の修理代十数万円払いました。コーンを取り払ったら、「全くの死角」になってしまい乗り上げるのが必然であるのに何で取り払うのか?そもそも幅1.5m高さ15センチの中途半端な出っ張りは何のためにあるのか?
  • 東京メトロ四谷三丁目駅、新宿御苑駅利用は言うまでもなく、四丁目交差点であればタクシーもどの方向にも広いやすく、なおかつ自転車があればたいていのところにはいける。なるほど自動車を保有する必要はないのかもしれない。意外と新宿通りから離れている。新宿通りは確かに騒音激しいが、販売員の説明では60m離れているとのこと。上層階であれば騒音からは逃げられないが、それでも思っていたより新宿通が物件から離れている。よって、南側の眺望もMRにあるコンピューターのCGよりも、新宿通り向こう側の建物が遠くに見える。
  • これぞ東京の中心という立地。伊勢丹まで徒歩15分というのも垂涎もの。銀行、図書館、スーパー、医院、区役所(出張所)、保育園・幼稚園等がこれほど近くにそろっているマンションも珍しいのではないでしょうか。昔曙橋駅近くに住んでいた経験からも、違いは歴然と断言できます。内装の貧弱さはいくらでもなおせます。




構造・建物[ ]

  • 店舗棟の各店舗がどのような看板を設置するのかも含め、詳細については別としても、どのような外観の店舗になるのかについて事前に大京が把握していなかったなどということは到底考えられないのであって、デベとの約束の下に、おそらくは予定通りに設置した看板のことで、畳屋さんとしては想定外の非難を受けてしまったというのが実情なのではないでしょうか。そのこと自体、畳屋さんが無神経だとか、他の購入者に対して配慮がないとか、そのような印象を購入者の多くが持ったとしても、そのことと、畳屋さんに対して、直接に法的に過失責任を問えるかという問題とは別だと思われます。大京に対して、「重要事項説明の際、そのような説明は受けていない。知っていて、敢えて隠していたのか。」とか、「マンションの完成予想図等と実際の店舗の外観がこれほどまでに違うのはどういうことなのか。」などの抗議を、どなたか、なさいましたか?マンション完成後、管理組合を発足させてから看板撤去に向けて決議をするというような話も、以前出ていたようですが、この看板設置がマンションの価値を著しく低下させる程の重要な事項だとお考えならば、そんなに先延ばしにせずに、売主に対しては、即、抗議をするべきだと思います。
  • 畳屋の看板のライトアップ凄いですねェ。あの光熱費って畳屋負担?それとも管理組合負担?大京と畳屋、ヤリたい放題だね!
  • 私の場合は、『②重要事項説明の際、看板の詳細が分かっていれば、購入しなかった』です。そもそもあんな看板を出すくらいだから、今後様々な場面で地権者としての既得権益の法外な主張が予想されるので、絶対に購入はしなかったはず。地権者の協力なくしてMSの完成はなかった事くらいは当然理解出来ますが、それは地権者と大京との問題。勿論、新住民としても、地権者やその近隣の方々への配慮は常識の範囲内では当然だと思うし、お互い前向きに上手に暮らす為の努力をするのは当たり前。購入者は事前に重要事項説明で、神輿の件諸々は妥協して購入してるはず。普通であれば、今度は地権者側が妥協と協力をする番。なのに地権者側と大京側のあまりに利己的、且つ非協力的な姿勢に購入者は怒りを憶えているのです。
  • 畳屋さんの看板については重要事項説明書にも明記されています。この看板の設置場所は広義の共有部分に該当しますが、専用使用権が認められています(重説6(4)ご参照)。具体的には、「店舗101号室が接する建物の一部」について、「通常の店舗用看板設置予定場所としての用法」を認めています。したがって、看板を外壁から外すことや穴を開けた箇所を元に戻すなどの要求は少しハードルが高いかなというのが率直な印象です。
  • 構造が中途半端。スラブ厚250mmはちょっと唸ってしまったが、こんなものだろうか。コンクリートも80ニュートンということで、ちょっと他のタワーに比べると見劣りする。その割に値付けは強気(土地は安く仕入れましたと言っていたんだがなあ)。
  • いちおう客観的な事実のみ記すと、絶対高さ制限の特例で、1000-3000平米未満の土地は、絶対高さ制限の1.5倍の高さまでの建物が可能です。四谷タワーゲート(高さ約99m)は敷地面積が2900平米なので、建て替えの場合、絶対高さ制限の特例を受けたとして、60mまでしか建てられませんね。The Center Tokyo(高さ約125m)の場合、敷地が6000平米あるので、絶対高さ制限の3倍までの高さが可能で、120mまでの高さしか建てられません。 *どうなるかは、管理組合の決定などによって異なるのでは。下駄履きなので、店舗をなくすとか。敷地面積が広くならない以上、あとは容積率との兼ね合いですよね。現状の高さより40m近く低くしなければならないので、部屋の広さは、普通に考えれば、すごく狭くなるのでは。
  • ただ、この敷地が40m高度制限区域なのに対して、周囲は50m高度制限地域なので、総敷地面責に対する特例措置が講じられれば、最大150mまでの高さが可能になります。加えてここは商業地域ですから、建物間の距離についてもやや心配は残ると思います。おおよそ大都市圏の商業・工業系区域は、いっぱいいっぱいに建物を建てるので、将来的に眺望が確保されるかについては、私は非常に懐疑的です。絶対高さ制限の特例措置を十分ご理解いただいた上で、きちんと理詰めでデベにご確認いただくほうがよいと思います。4丁目の交差点に「くの字」に建つこのマンションの、ちょうど窪みにあたる土地には、今後、最大で50m(敷地面積が1000平米以上の場合は75m)の建物が建つ可能性もあり、新宿通りを挟んだ向かいの土地には3000平米以上の場合は100m、5000平米以上の場合は150mまでの建物が建つ可能性があります。




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共用施設[ ]

  • スカイゲートラウンジ、使用しました。昼間だったので夜景は楽しめませんでしたが、たまに使うのはいいかもしれませんね。残念なのは、冷蔵庫がないので飲み物が冷やせない。仕方なく、常温で飲む赤ワインを持参しました。グラスも持参しなければならず、プラスチックのグラスで乾杯。トイレの清掃をおこなっておらず、汚れが気になりました。せっかく高い管理費を払っているのだから、1日1回くらいは清掃してもらいものですよね。
  • エントランスの冷房、効きすぎだと思いませんか?なんだかBGMの音量も大きすぎるし。コンシェルジュにでも言った方がいいのでしょうかね。
  • コミュニティールームは町内会の集まりにも利用されるそうです。またマンションの前の舗道は町内会のお祭りの神輿を置いたり、テントに使用されることがあるのでご了承下さいと大京から説明がありました。マンションの建設に際して協力があったから提供することになったそうですが。
  • 9月も6日、8日しかまだ予定が入っていないので、そろそろパーティも一段落したようですよね。コンシェルジュがいる時間に予約しないといけない、2週間前からじゃないと予約受付てくれないなど若干不便なので、早く有効活用できるようになるといいですよね。







設備・仕様[ ]

  • 私が依頼したUVコーティングのところは洗面室防カビコーティングかキッチンクロスコーティングがサービスになっていました。どっちにしようかちょっと迷っているんですけど。
  • 24時間換気は、ONにしておくはずです。(前のマンションでもそうでした)あまり音はしませんが、換気はできていると思いますよ。
  • サイバーホームのマンション住民専用サイトを見ましたが、まだ誰もいませんでした。これから情報交換は、そちらでやりませんか?タワーゲートの住民しか閲覧できないので、なんとなく。
  • MRの玄関ドアの裏が賃貸っぽくありませんでした?(表と仕様が違う)THE CENTER TOKYOの営業マンが「内装はウチのほうがグレードが高い」と言ってましたが両方見た感想はその通りだと思います。所詮ライオンズと思いました。
  • 天井が低いね。これは致命的。扉も低いな。玄関扉は変更できないし賃貸レベルの安っぽさだ。家の顔である玄関が貧相なのはいやだな。「仕様はセンター東京が上です」ってライオンズの営業マンが自信たっぷりに断言していたよ。
  • 四谷のリビング、洋室は245cmですが、これは高いとはいえませんが、そう低くも無いのにどうして、あんなに低く感じられたんだろうと疑問に思っていたのでした。
  • Sクラスはリビングもふくめ一切エアコンなしだったと思いますが・・・大した出費じゃないですが、逆にだからこそつけといてよといいたい。ひとに貸すのに今までは、なんもせずそのまま貸せたのに、エアコンなしでは貸せないので、結局自分であれこれ手筈しないといけないので憂鬱です。




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間取り[ ]

  • ここの間取りは少し変わってるのが多いのかな?新聞に入っていたチラシを見ると、130平米あるのに、マスターベッドルームがリビングインだったり、リビングダイニングが22畳なのにキッチンが9畳もあったり。






買い物・食事[ ]

  • おいしいたんたんめんは四谷駅近くの麻ラ房です。けっこう辛いのでご注意を。地下にあるので見つけにくいかもしれません。四谷駅をすぎて麹町方面すぐです。
  • ひれかつどんは四谷駅交差点の三金です。しじみのみそ汁もうれしい。わりとあっさりしているのでソースかつどんが好きな方にもおすすめ。
  • カレー屋はたぶん神田にもあるオーベルジーヌ。おすすめはチーズカレーです。場所は四谷三丁目を四谷方面、マンションと反対側の新宿通りぞいの2Fです。
  • 近いところで言うと、エントランス側の道路はさんですぐの「樹亭」。リーズナブルだし、なかなか美味しいです。豆乳鍋が店の看板みたい。料理もさることながら、夫婦で経営しているのですが、店のひとの人柄がいいですよ。
  • カネコクリーニングさんは、高いです。四谷でも、もっと安い店はありますよ。
  • 樹亭。お客は私達だけでしたが、リーズナブルでしたし鍋もおいしかったです!鳥もおいしい!ですし、かなり近い(というか歩いて10秒)ので気軽にいいかもしれませんね。マスターもいいかたでした。
  • 3丁目の駅の交差点近くの香港食堂。一見汚い感じですがおいしいです!
  • レンタルビデオは悩みどころです。近くの雑居ビルに入っている小さいビデオ屋は、やはり品揃えがあまりにも貧弱で。あきらめて新宿のツタヤにしようかと思っています。以前はディスカスに入会していましたが、なかなか観たい映画が届かないので休会しています。
  • 繁華街と言われるのはもうちょっと新宿寄り、新宿2丁目以西じゃないでしょうか。新宿御苑前にはかなりおしゃれな店があるし、四谷三丁目には荒木町という隠れ家にしたいような店が沢山あります。四谷四丁目はその中間にありますがお店自体は少ないです。スーパーも近いし、交通の便はいいし、ファミリー向けという気がしますよ。




育児・教育[ ]

  • 公立学校は、色々統合があって来年「四谷幼稚園・保育園・小学校(名前は定かじゃない)」が新規に若葉町に出来ます。新しくてかなり広いようです。



周辺環境・治安[ ]

  • 神宮外苑の花火すごいですね。やはり部屋から花火が見れるのはいいですね。
  • 現地は、サンミュージックのある交差点の反対側。交差点に接してるのかな?
  • 交差点には直接接していません。小さい公園が交差点との間にあります。また新宿通りとの間に商店ビルとこれまた公園があります。この公園は現地に行かないと絶対に気づかない公園です。立地は地盤を含めて申し分ないのですが、高層階が一期分譲で殆ど残っていないのと、等価交換住居があること、商業棟は完全に等価交換の業者ばかりが入っていることなどを考えると、ちょっと腰が引けます。いずれにせよ、現地は必ず行かれることをお薦めします。なお、現在残っている物件では新宿御苑は殆ど見えません。
  • 複数の寺院、教会などがありますが、そのためかかえって不良外国人などが少なく、近くには四谷警察署、消防署、迎賓館や赤坂御所があり警備がしっかりしてるためか都心の中でも特に治安のいい地域だなと感じます。
  • 迎賓館や赤坂御所近辺はたしかに都心の中でも特に治安がいい地域ですよね。ただ、迎賓館や赤坂御所は、ちょっと離れているし、地域としては違うのでは。どちらかと言うと、外苑西通りを挟んで新宿側は繁華街ですよね?地域でいうと、むしろここは新宿二丁目などの文化圏ではないですか。
  • あの辺は慶応病院や女子医大や国立医療センター、弁護士会館や法律事務所、会計事務所なとがおおくいわゆる先生達がたくさん住んでるね。管理組合なんかも専門家ぞろいで心強そう、健全な雰囲気だと思うけどね。






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周辺施設[ ]

その他[ ]

  • 総会通知が来た段階で 総会出席の要請と出席できない方からの 総会議決委任状のお願いをするつもりです、総会の混乱を望むものではなく、あくまで店舗看板の常識的変更と店舗区分所有者の常識的使用をお願いするものです、マンションは区分建物の法律の前文にあるように、お互い規約(約束)を守るという最低限の制限をうけながら、皆が快適 気持ちよく共有財産と専有財産を利用し、そうすることによって結果良きコミュ二テイを築けるのでしょう、声出し、行動することは実際とてもうっとおしいことですが、店舗の件は大部分の声と想像しています。その折は皆さんのご協力よろしくお願いいたします。




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