プレサンスロジェ川口元郷

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物件概要

• 所在地：埼玉県川口市元郷一丁目1478番5（地番）
• 交通：埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩2分
• 総戸数：29戸
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年09月竣工済み
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション　東京支店
• 施工：川口土木建築工業株式会社
• 公式URL：http://loger-motogo.com/

価格・コスト・販売時状況

• 高い。7０m2の真ん中の階で4000万円越え
• あの環境なのにほとんど4000万以上って
• 価格は低層階も4000万円代だったので、考慮はあまりしてない感じです。
• 工事中に鉄骨の落下自己などを起こしてた・・・幸い怪我人はいなかったようだけど。 騒音や怒鳴り声がひどくて、迷惑。
• ソーラーパネル装備したアパートの日照が悪くなっても、知らんぷり。 周辺住民からの評判はすこぶる悪く、ここの住民への風当たりが懸念される・・・？
• 入居寸前で3分の1なら厳しいかもね
• 3000万切らないとお得感は無いですね。駅には近いんですけど、入り口の設計を間違ったようで開放感が全くないです。
• プレサンスは投資マンション業界で全国トップらしいけど川口市で投資マンション買うって採算合うのかな？しかも家賃高いけどこの近辺でこの家賃の需要って誰にあるのかな？地元の未婚の医者とか転勤のある大企業の社宅とか？
• 立地が微妙（特別工業地区）で金属の溶解又は精錬を営む工場を建築することができる地区、粉じん、騒音等が発生しやすい場所だという事を前提に住まなければならないのは迷うところです。これで価格が格安であれば妥協点を見い出せ、納得の上購入できると思います。
• こちらは先着順が5戸残っているだけですか？既に入居済なら、駐車場や駐輪場は埋まっている状態でしょうか。
• 駅まで徒歩2分なので通勤も便利でこの価格帯。望む条件がそろっています。
• ここまで売れ残ってるのは、値段が高すぎるんですよね。周りにもうすぐ新しいマンションも立つし、3000万位にしないと駅近でもあの立地では売れないでしょうね。
  • 既に2割以上値下げしてるんだから無茶言うなってｗ
    • 公式サイトには何の表示もありませんが、700万円の値下げがあったんですか？地域・地区が特別工業地区で、金属の溶解又は精錬を営む工場を建築することができる地区に建てられたマンションなので、それなりのリスクがあると感じた人が敬遠している為残ってしまっているのかもしれません。
      • この物件が売れ残っているのは、川口元郷のせいではなく、700万下げても相場より高いのです。同じ値段で川口元郷で条件の良い物件が新築でも中古でも沢山あるという現実ある意味、売れなくて当たり前の事。けして悪い物件では無く、周りと比較した場合の価格の問題なんです。
• ここまだ売れてないんですか？3290万円の家はまだ残ってますか？

【価格】

• A
  • 3LDK+WIC
  • 専有面積： 71.25m2
  • 価格： 3498万円（先着順）
  • 南/南東/南西 角住戸
  • （2F） 3498万円
• B
  • 3LDK
  • 専有面積： 65.09m2
  • 価格： 3930万円（先着順）
  • 南/南東/南西
  • （8F）3930万円
• C
  • 3LDK+WIC
  • 専有面積： 72.21m2
  • 価格： 4640万円（先着順）
  • 南/南東/南西 角住戸
  • （10F） 4640万円

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交通

• アクセス面ではそれほど悪くはないように思える
• 駐車場の出入口になる道路が非常に細く、且つ小学生の通学路になってるので、車を使う場合は要注意
• 駅に徒歩2分で行けるなんて通勤がどれだけ楽になるでしょう。交通便の良い立地に勝るものはないかなと思います。ただ資産価値を考えて購入ということであれば、安い価格帯の物件なのでもう少し都心に近いほうが良いとは思いますが。

構造・建物

• 敷地面積 1,056.27m2
• 建築面積 369.70m2
• 建築延床面積 2,359.44m2
• マンションの外観デザインは、シンプルな感じていいですね。 色味もグレーで好きな色味です。
• 外観デザインの色が素敵。 黒だと威圧感あるけど、べランダの手摺ガラスがグラデーションになっているのがオシャレ。 3階以下の低層階は隣接する三階建民家と近くて圧迫感あり
  • 物件は隣接西側の住宅に比べて低い土地にあります。 そのため、西側三階建とマンション4階が同じくらいの高さです。 周りを三階建住宅に囲まれている感じです。
• 陽当たりも良さそうに見えますが、バルコニーがコンクリートなのか、プライバシー性はあるものの、光が通らないのがもったいない気もします。
• ベランダの手すりが３段階に分かれており上の階だけ擦りガラスなので外部からの視線も気にならないのが良いかも。 後、マンションが奥まって設置されているのがプライバシー感がありますね。
• 周りの一軒家の2階よりもマンションの2階が低いのが、現地見た時にがっかり。2階、3階開けれないベランダになってしまいます。 単身用マンションだったなら需要あったかもしれませんね

共用施設

• 駐車場：敷地内 12台（平面式）（月額使用料：11,000円〜14,000円）
• サイクルポート：屋外14台（月額使用料：500円）
• バイクポート：屋外15台（月額使用料：1,500円）
• エントランスとかはそれほど高級感はなさそうですが駐車場は確保できそうですし、なるほどです。

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設備・仕様

• 設備は食洗機、床暖房、ディスポーザー無し
• 4階～8階の手すりはアルミになるんでしょうか。 中階がこういうタイプなのもあまり見ないデザインですね。 耐久性や採光・風通しなんかはどうなんでしょうか。
• キッチンがステンレス仕様になっているのは好感度大です。

間取り

• 間取り 3LDK
• 専有面積 65.09m2～72.21m2
• 間取り的にはファミリーさんメインのマンションですね。 Bタイプは多少狭くなりますけどお子さん一人なら大丈夫そうです。 案内図を見たところではそれなりに住みやすそうな感じ。
• 間取りがバリエーション豊富ですが、個人的には、Bタイプのmenu３がいいです。 DENの部屋を衣装部屋にして、ここにシーズンオフの衣類やアイテムを収納したりしたいですね。
• 間取りは一般的な感じですね。 洗面所への出入り口はリビング側より廊下側にあった方が良かったような。
• 普通のプランだと収納がせまいので、Bタイプのプランがいいと思いました。 ファミリークロゼットがありDENがついているので、かなり収納力があります。 DENは、収納としても使えますから。
• 間取り図に家具を配置したものがあってイメージしやすかったですが、 ベッドを置くと他に何も置けない寝室。 70㎡を超えていても狭く感じるものだなと思いました。

買い物・食事

• 駅近だけあり複合施設やスーパーが近くて日々の生活には便利そう。
• 普段の買い物はサミットですかね。ミエル川口は逆口ですし。

育児・教育

• 小学校が近かったり買い物が便利だったり立地はいいみたいですね。
  • 小学校も近いことも好立地のマンションだと言える気がします。
• 中学校は少し遠いですが、小学校が徒歩2分。子育て世帯にはおすすめの環境にあるマンションかなと思います。ご近所さんも多いので、地域で子供たちを守れる気がします。
• 中学校は多少距離があってもいいでしょう。中学になれば体力もつくし逆にエネルギーを発散したい年頃。女の子は防犯上は心配されます。小学校の時は朝ぐずぐず学校行ってたけど中学になると自分で考えていけるようになり成長もそれなりに感じられますから。
  • 中学校も多少遠いって言っても1キロちょっとでしょう？これくらいだったら通学の距離としてはまあまあ普通なくらいなのではないでしょうか。女の子の親御さんは心配かもしれませんが、暗い道を通らないように、暗くなったら一人で歩かないようになど約束事を決めておけばいいでしょうし。このあたりだと細い道に入ったからといってマンションまで極端に近道になる、というわけでもなさそうですよ。

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周辺環境・治安

• 地域・地区：準工業地域（特別工業地区）
• 駅から近くて大通りに面していないので悪くない立地だと思います。 気になるのが日照ですね。
  • 高層マンションからはそこそこ距離があるので影響少なく、おそらく日当たりは良い。
• 物件概要を見ていてちょっと気になったのですが、準工業地域（特別工業地区）の説明で「粉じん、騒音等が発生しやすい場所であることを予めご了承ください。」とありました。 実際はどうですか？地元住民さんなどのご報告ありましたらお願いしたいです。
• 液状化になりやすい地域だよね
• 治安もけして悪くはなさそうなのですが。やっぱり、工業地域というのはマイナス要素なのかしら。
  • 工業地域はマイナスですね。騒音、粉じんなども許容しなくてはならないし、土地が低く川も近いので水害リスクもあります。
• 駅徒歩2分と好立地ですが、金属の溶解又は精錬を営む工場を建築することができる地区であって、粉じん、騒音等が発生しやすい場所という説明が気になります。
  • マンションが建つ周り自体は戸建の住宅が多いなという印象を受けます。粉塵とか騒音とかは平日の昼間に行ってみるとわかるのかしら。休日だとお休みだったりすることも多いのでしょうから…。半休取って行って来たりして、確認してみるのは大切なことになってくると思います。

周辺施設

• 病院が徒歩圏内に充実

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