シティタワーズ板橋大山 ノースタワー／サウスタワー

物件概要

シティタワーズ板橋大山ノースタワー／サウスタワー　外観完成予想図

• 所在地：

1. 東京都板橋区大山町73番（地番）（ノースタワー）
2. 東京都板橋区大山町70番（地番）（サウスタワー）

• 交通：

1. 東武鉄道東上線「大山」駅から徒歩4分（ノースタワー）
2. 都営三田線「板橋区役所前」駅から徒歩13分（ノースタワー）
3. 東武鉄道東上線「大山」駅から徒歩3分（サウスタワー）
4. 都営三田線「板橋区役所前」駅から徒歩12分（サウスタワー）

• 総戸数：327戸

1. 88戸（ノースタワー）
2. 239戸（サウスタワー）

• 構造、建物階数：

1. 鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造　 地上25階建　地下2階建（ノースタワー）
2. 鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造　 地上26階建　地下1階建（サウスタワー）

• 敷地の権利形態：建物は区分所有権、土地は共有　
• 完成時期：

1. 2024年7月（ノースタワー）
2. 2024年10月（サウスタワー）

• 売主：住友不動産株式会社・株式会社フージャースコーポレーション
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション　
• 管理会社：未定　

価格・コスト・販売時状況

• ここ、軽く坪500超えて行くか
  • 板橋区の長谷工タワマンだから、坪単価は500万円はありえない。足立区や葛飾区の駅近タワマンと同レベルの坪単価300万円台後半と予想。条件が良い部屋で坪単価400万円くらいでしょう。それでも板橋区にしてはかなり高い水準ですが。
    • 駅徒歩7分のザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜が平均坪単価350～360くらいみたいですから、駅近×再開発×タワー×住友のここは坪380～400くらいが平均じゃないでしょうか？
      • 池袋物件が坪500以上、要町が坪460、椎名町が坪420が平均なので、ここは条件いいところで坪420くらいで平均が坪380～400が妥当ラインかとは思います
• 大山周辺は大型病院も複数あったり、このあたりに住む理由のある高予算層(医者等)は意外といるので、このあたりの層を引き込める魅力的なプロダクトになっているかは注目ですね
  • 無理でしょうね。サウスでも最大70平米、ノースだと最大でも60㎡台です。スミフお得意の面積圧縮＆高単価タワー。５～６年かけて売るんじゃないですか？
    • シティタワーズブランドとして売り出すなら、角部屋は80平米はあると思っていたが意外。60平米台中心ということは、大山で5-6年かけて売るとしても、1億円未満で買えるアピールをしたいんだろうね。
      • サウスで最大70㎡、ノースで最大60㎡台は第一期よ。概要としての開示なので全体概要としての最大面積はまだ不明ですね。それでも小さめが主流なんでしょうね
• タワーだとプレミアムプランがあるのを期待してる方も多そうです。どちらの棟か分かりませんが全体像を見ると最上階でも普通の広さの部屋の様子ですね。それでコンパクトタイプだとちょっと残念に思ってしまうところかもしれません。物件概要を見ると非分譲がどちらも多いですがこういうマンションの非分譲だと賃貸の部屋ということでしょうか？それとも地権者さんですかね？
  • 再開発計画なので、たぶん地権者の分でしょう。住むのか貸すのかはそれぞれ地権者の自由だと思います。
• 情報が少なすぎて何とも言えませんが、駅から4分の好立地ですから資産価値も高いんだろうなという予測はできるでしょうか。2022年10月下旬販売開始予定なんですか、どうりでまだ情報が公開されていないわけですね。まだ当分販売価格や戸数なども公開されないでしょう。プランやデザインくらいは早めに見たいものですが。サウスタワーの方なんて、2024年1月下旬販売開始予定なんですね。どれだけ待つのかという感じがしますが、購入が先のほうが都合の良い人には早めの予告は計画しやすいかもしれませんね。
• 駅から近いから需要はあるのかなと予想しています。ただ、価格帯は案外高額ですが、板橋区の地価は年々上がっているということを考えると大幅に損をするということはないんじゃないでしょうか。価格が高く平米数も狭いというところから見るとファミリーにはなかなか手が出なそうですね。少し駅から離れた戸建てやマンションの方が広くて低価格で住めますし。
• ノースの販売時期押したようで、2023年1月になってた...前は今年の10月と書いたのにね
  • 販売を遅くするほど市況にあった価格付け（おそらく高め）がしやすくなるからなんでしょうか？それとも単純に竣工が後ろ倒しになるから遅くしたとか？
    • 理由は定かではないですが、価格的に安くなる要因はなさそうですね。
      • 手持ちがあまりないから、寝かせて売る作戦だと思います。まだまだマンション相場は強気の見立てで、一棟あたりの利益極大化が目的かと。
• 現実を見よう。坪単価500ですね。ただ後から出てくるやつはもっと高いから、買いですね。
  • 470～500でしょう。十条の売れ行き見るとその位は固いでしょうね。
• 再開発地域なので、このあたりはますます便利に変化していきそうですね。大山駅まで徒歩４分、商店街沿いという立地に魅力を感じます。物件概要を見ると、専有面積はいずれも狭そうかなと思いますがどんな間取りなのかプラン公表が楽しみです!
  • 専有面積狭いのでびっくりしました。大きいタイプの部屋が、北で68平米、南で72ぐらいですもんね。タワマンてこんなもんなのかな？普通に100平米とかだと思ってた。まあ自分には手が届きませんが笑
• ＨＰ更新されていますね。内廊下各階ゴミ置き場あり。サウスを待ちたいけど、販売まで一年以上先。
• サウスがとてもかっこいいですね。エントランスから共用施設まで。驚きましたが、ノースの屋上テラスは一般開放なんですね。互いの共用施設を利用できないうえでこの差となると、ノースとサウスで価格差が凄そうです。
• スレ住民によるとサウスタワーは坪480万～510万やな。
• サウスが1月中旬に販売開始予定ってあったのにまだ来場予約ができないと思ったら…来年の1月中旬に販売開始っていうことみたいですね汗。まだまだ全然、販売という段階じゃないのでしょうか。ノースがあと2か月くらいで販売開始のようなのでさすがにそろそろ細かい情報は出始めるのではないかと思われます。
  • また販売延期してますね…
    • おー、価格釣り上げに来てますね
• チラシで見る限りですが、ノースタワーの目の前にちょうど30階建てのタワマンが建つようで、景観はどうなるかな？目障りにならなければいいけどね
• 公式ホームページに「シティタワーズ板橋大山 ノースタワーは、管理費及び長期修繕計画等の調整に時間を要しておりますため、 販売開始予定時期を延期させて頂くこととなりました」とありましたが、これは高くなりすぎてるってことかな？あとノースタワー限定なのが気になる。
  • 販売時期が先だったノースを後ろ倒しにして告知する必要があっただけで、サウスも同様のことが起きてるんじゃないでしょうか？
• 物件概要で、ノースが12月下旬販売開始予定になっていますね。当初はサウスと販売開始時期が全然違うなと思っていましたが、ついに1ヶ月以内まで縮まってしまいました。同時に検討できるのは嬉しいですけどね。ジオがかなり安そうで、8月情報解禁の9月販売開始なので、それがある程度売れるまでこっちは出さないことにしたんでしょうかね。
  • 結局また伸ばしたのかよって感じですね...2023年夏と書きながら、こっそり販売時期のところを変更したりして、信頼感がどんどんなくなりました。
• やっと販売開始か、今となっては十条と同じ価格で売るために販売を遅らせたとしか思えないな。
  • 販売開始されたようですが、内廊下でプライバシー性もあるという点は良いなと思います。板橋区自体は住みやすい環境ですし治安もいいですし大山は商店街があって買い物にも便利ですよ。東武東上線のみの利用になってしまうので通勤の面はちょっと不便です。池袋で乗り換えをしなければならないので。
• 案内予約しましたが結局いくらなんですかねー。所詮は大山駅と思ってましたが今の市況ですみふなら70平米低層階で9000万弱まで行くのかな
  • そんな値段なら抽選祭りですね。間取り、主採光にもよりますがすみふならその条件で1億超えでしょう。
    • スミフですと70平米超は基本億ションとなる可能性が高いでしょうね。。。
• これから案内開始とのことですが、建物自体はもうかなり出来ていますね。高さはもう26階に到達しているかもしれません。内装とか選べるのかなぁ。
  • 完成売りに近いほど現物確認できるというのは一応あるけどね。コスト高の昨今、買って完成後にあれれ？みたいなこともあるから。青田売りよりも共用、外装の手抜きが発生しにくい。
    • あそこまで出来上がってると中層階より下は既に内装工事が始まっているはずなので、色や間取り変更等は出来ないと思います。
• ハッピーロードを挟んで、ノースとサウスがあるようです。どちらが人気とかわからないですよね・・・？ノースはノースの共用施設を使うのだろうし、サウスはサウスの共用施設を使うのだろうしと思っていたのですが、屋上テラスはノースのみみたい？テレワーク室はノースタワー居住者のみ利用できるとか細かい成約あるようです。
  • 人気というか資産性ならサウスだと思いますよ。
• 説明会の雰囲気的に一億はいきそうですね。低層、中層、日当たり悪い部屋、狭い部屋はどうなのかわかりませんが。。一億超えの匂わせはかなりありました。予算一億未満の方は聞くだけ無駄かもしれません。
  • 最近の市況からしたら安いなと思いました。次期は池袋みたいに大幅な値上げあるのかな？
• 説明参加しましたが、、具体的な価格提示なし、ただ説明の感じだと(おそらく)550~600だと想像出来ます。マンション前の26号線が出来るのはだいぶん先だと思うので(揉め具合的に)、しばらくマンション前は殺風景な景色になりそう。。
• 説明会サウス受けたけど角で650、普通ので600を匂わせてたよ。十条のファミリータイプ終売（一般非売エリア除く）が3月末でここの発売開始が3月で重ならないようにしてるのかな？　顧客が殺到しない金額が適正価格って言っていたけど20階以上は600～650の雰囲気でしたよ。1.2億円～1.4億円がファミリータイプのスタンダード価格。コロナ前より3割以上上がってる。
• 公式で間取りが少しだけ公開されてますね。立地についてはいろいろ意見ありそうだけど、サウスタワーに関しては、間取や建物のスペックでは、今出てるタワーの中でもかなりレベル高い方だと思いますね。あとは価格かーw
  • 公式HP見ましたが間取りもスペックもいいですね。値段は高そうですが、スミフなんで気に入ったら1期1次を買うしかないですね。
    • 確かに間取り、仕様はいいな。しかし、この仕様でスミフということは、坪600万以上は覚悟（汗
• 立地も商店街通ってすぐ駅だし、かなり人気になると思う。
• この物件は土地取得もまだ上がる前だろうしすみふ的にも販売遅らせた甲斐があるほどの利益マシマシ物件になりますね
• 希少性の高い立地ですからね。高くても買いたい人は多いと思います。
• 大山では一番立地になると思うので、かなり人気出るんじゃないですかね。
• 想定より1500万円ほど高かったわ。坪単価余裕の700超え。ライバル減るかな？
  • 700！？さすがに嘘でしょ？買ったら即、この先も圧倒的リセール負け確実じゃないですか。。
    • 営業さんから650ぐらいと聞いていましたが、強気でしたね
• 一期で買ったほうが良さそうですね。まだ値上げの余地あるし、条件良い部屋が先に減るし。ノースをあとに売るってのがまたいやらしいですね
• やはり立地が良いですからね。ある程度高値がつくのは仕方ないと思いますよ。
• 1期27戸は、18～21階住戸を中心に販売。販売価格は9,400万～1億5,900万円。坪単価は約650万円。全戸平均の坪単価は500万円台後半となる見込み。
  • これ１期の平均が650で、全戸をその水準で売れば平均500後半って意味だよね。スミフの売り方からして、２期以降は条件悪くても１期より高く売るのが常道だから、全戸平均が坪650万より下がるとは思えないんだが。。。
    • 一期で総戸数の1割しか販売できないってすみふでも事故物件レベル。ノースタワー含めると1割以下だし。
      • 明らかに割高だから申込み少ないんだろうね
• 物件概要でましたね。
  • 15900万　72.01平米角→坪729万
  • 13000万台　たぶん69.13平米南中→坪650万くらい
  • 9400万　　53.56平米の2LDK→坪579万
    • 3LDKなら坪650万は必要な時代ということか。
      • 管理費高いな。。
        • 明らかに高いのに、なんで安いと言う人はこんなにいるのです？東上線しかないし、三田線は使えるとしてもここから徒歩10分以上ですよね...管理費も高いし....部屋内の仕様もコストを抑えてる感プンプンですけど...タワマンとしてジムとかもない...維持費を大幅カットできるとすみふの人が言ってるけど、全然高い...
• 管理費が高く、修繕積立金が安いという設定が最悪。
  • 管理費は普通だと思いますよ。修繕費は建物の劣化が進んでる中古タワマンの方が負担が大きいです。
    • 管理費、平米600ですかー
      • 最近の住友のタワマンって管理費クソ高いな。共用貧弱なくせに。管理費でもボッタクリ始めたっぽいな。
• あまりに高いから駅直結かと思ったら違うのね。
• この価格設定で買い取り特約って、ジョークにしてもすごいな。すみふは選手村跡地の売り主に名を連ねているのになぜあちらではやらなかったのか。
• 高い高いと言われているけど、700超は角部屋高層階。平均650となっているけど、高層階の条件のいい部屋で計算しているから。このまま値上げがなければ、坪500万台で中低層中住戸が買えそう

。相場より少し高い位だと思うけど、十条のときと同じようにマンションブロガーが煽っているね。

• • 今回高層階なので流石に7階以下とかが同じ値段じゃ売れないような気もするね。眺望の問題で角でも1.3億くらいじゃないかな
    • 大山でこの値段なら完璧に「買い」だと思います。1期分はすぐに完売でしょうから、2期以降の条件下がるとこでも同じか、むしろ上がるかといったとこでしょう。ここで決断しておかないと後悔します。
      • ここまでの投稿見ると、価格は適正ないし割安といった意見が7割、割高との意見が3割といったところか。
        • 23区内のタワマンに限って言えば、これから価格発表あるところでの価格水準としては最安レベルだと思います。タワマンというところがキーワードで、普通のマンションであればまだ安く買えるかと思います。既に最終期が近い十条等、大幅な値上げがされていないタワマンを狙うか、これからの相場に期待して、大山を買うかと言った話だと思います。明らかに、これから出てくるタワマンは大山より高くなります。高すぎると思えばタワマンは諦めればいいだけの話です。ただし、資産性の観点で背伸びしてもタワマンにしておくほうが安心な気がします。
          • 1億未満で買えるタワマンの最後は十条駅だったのですね。これからは1.5億が当たり前の時代。そしていつかは2億未満で買えなくなる。デフレ脳の皆さんは本当に理解ができないでしょうけど、世界的に見てやっと当たり前で、普通の流れが来たのだと思います。
• タワマン自体はどこにでもあるからな。やはり立地が大事。大山は立地の希少性がある。
• 一期は海外勢の申込み多いみたいですね。海外勢は次値上げされると踏んでるのかな？どちらにせよ販売好調！となると値上げの可能性も高まりそうで悩ましいですね。良い部屋おさえたいけど安くすませたい…
  • 高い高いと言われ続けて蓋を開けてみれば抽選というのはよくあること......
    • 倍率どのくらいでした？
      • 8倍くらいじゃないですか
        • 今回は募集戸数が少ないから、そのくらいの倍率になったんだね。十条も大抽選会になりそうだ。
• 当選しました。わたしの住戸の倍率はそこそこですが2LDKの方は鉄火場でしたね
  • と言うことは、他の部屋はそれ以上で最大8倍くらいってことなのでしょうかね
• 物件概要が更新されて、第二期は8月上旬とある。先着順の記載はないから、第一期27戸は完売か。さて、どれだけ上げてくるか？
• 27戸と数は少ないのはあるが誰がこの値段で買うの？って思ってたので正直驚き。
  • 1期はまさにバーゲンセール状態 当選された方おめでとうございます
    • ほんとバーゲンセールでした。プレミアム住戸買えて満足。ライバルが減って助かりました。高い、高すぎるという情報には聞き流した方が良いです
      • 高いという人のほとんどは、買えない価格だったことゆえの、嘆きだと思ってます。仕方ないですよね。今はマーケットの上がり時。5年後くらいに2億は超えるでしょうけど、その時に郊外の賃貸にでも住む選択肢はあるんですから、諦めていいと思います。シンプルに収入の面で力不足で、23区内のタワマンには住めないんだと思う方の方が大事です。
• 倍率高かったですね。次期は間違いなく値上げだと思います。やはりスミフの一期は買いでOKですよ。
  • 第一期27戸は完売してないです。数部屋まだあり、先着申込になっているようです。
    • 8戸売れ残ってるってことですかね？
      • あの値段で19部屋も売れたことにむしろ驚き。
        • 本格検討してましたが、完売してますよ。
• 私は先週モデルルームへ行きましたが、3LDKが7部屋まだあり案内されました。階数はバラバラですが全タイプあり、2LDKは全て供給済でした。間取りに迷いがあり決めきれずでしたが1期の抽選は終わったため現在は先着で受ける話でした。仕組みが良く分からずで抽選で落選された方は先着の部屋に申込しないものなのか？出来ないのものなのか？疑問で聞いたのですけどね。。自分の中では1期販売分は7部屋残ったという認識でした。
  • 真偽を確かめるべく訪問したところ3LDKが7部屋未契約で空いていました。しかし4件に既に申込がありました（実質空室は3件？）。21階の未契約率が高く、これはブローカー対策で一番高く売れる最上階は常に大抽選会になるので入居希望者が避けるようにしていた為のようです。結局「5年以内の売却違約金（20%）」の話を聞き次々とブローカー的申込者が直前で辞退したため、今は寧ろ一番のチャンスという噂。しかしこれ、住んでもらいたくない人を排除できたので何の問題もないとすみふさんは全く意にも介さぬ様子。
    • これね、今申し込みが入り空いているのは3部屋か4部屋？のはず。ブローカーのキャンセルらしいですよ。一期で販売してくれるならねらい目ですね。一期販売指定期日までにキャンセルにならず売れていたのは多分23戸かそこら。契約完了がされていない部屋3か4。抽選決まりながら5年の特約で契約しなかったキャンセルが一定数いたためこのような現象が起こっているのだと思います。
      • 期間前にキャンセルにならず売れていたのは多分20戸かそこらだと思います。ロックアップ期間が思いのほか効いている気がします。
• 5年の特約というのは、あまりよそで聞いたことがないのですがどういうものなのですか？5年以内に売却するとどういった負担が発生するのでしょうか。
  • 売買代金の20%をすみふに支払い、すみふ以外に売れない
    • 転勤や子供の進学など、のっぴきならない理由がある場合は、特約対象外にするよう調整しているようです。あくまで晴海フラッグみないな即転売の阻止が主旨とのこと。
• 第二期の価格が気になる。仮に10%上がるだけでも、凄い金額だが。
  • 10%で収まれば全然買いでしょう。マーケットから見ても、妥当な値上げ率かと思いました。
• 低層を一期と同じぐらいの価格で出してくるか、十条が迫ってきたので、更に吊り上げて来る可能性もありますね。十条の上がり方見てると、欲しいマンションは少しでも早く買うしか無いですね。待ってても、どこもかしこも上がる一方で、、、
  • 次は1期より低層を出してくるのですか？もし22から26階を温存しているなら、それが販売するときにはとんでもない坪単価になりそう。
    • 定かではないですが、各住戸をより高く売ることを考えると、条件の良い部屋は後に回したいのではないかと。なので22-26階が出る頃には、2LDKでも億は行くのではと勝手に想像してます。（そして市況からするとそれほど高いと思われなくなってしまっているかも、、、）
• 2LDK 600超え
  • 南3LDK 685～700
  • 北角中3LDK 600～630
  • 南西南東角　730
    • 相対的に角割安。
      • 階が分からないけど、南中は5%上げてるように見える。
• 何度も言ったように、このデベロッパーは売りたくないから、値下げがないと思います。一期の価格が酷かったのが事実ですがそれでも買う人がいるのも事実です。これからの金融市場にもよりますが大山でこの値段で購入するのは全くセンスないと思います。
• 第二期販売が、9月上旬に延期された。
  • 物件概要をフォローしていたが、第二期は、8月上旬→9月上旬→9月中旬と、毎回予定時期になってから、変更されている。
    • 物件概要　第二期販売のはずが、先着順5戸　に変更されている。第二期販売はしないということか？
      • このご時世に抽選ではなく先着はありがたいね
• 2期の販売価格は2LDKの一億超えは確定しているけど他はどうも一期の値段が高過ぎたが故にどうなんだろう？
  • 17階が売りに出て一期と同じ価格ならば異例としか言いようがない。今までは一期よりも価格が高くつくのが通例。値上がりするからみんな買った。
• 2期は9月の三連休になるらしいけど、価格は降らなさそうです、一期の売れ行きがよかったってことかな
  • むしろ2LDKは1次より下階の部屋を値上げするってことは聞きました
    • 次期はかなり値上げされる予定ですよ。
• 1期は販売価格は9,400万からだったから、2LDKは9800万に400万値上げか。3LDKは変更なしに見える。
• 竣工、したのか・・・？
  • 完成時期が10月末→12月末に延伸しておる
• 価格面の問題でノースのほうが需要高いらしいですよ。だから当面売る予定はなく、十分に値上がりしてから販売を開始する予定だそうです。
  • ノースの需要は半端ないらしく、それで売り渋りとなった模様。現在売るつもりがないとのことでした。ピッコロスクエアとかができるまで売らないのかなぁ？
    • 結局サウスタワーの価格は妥当だったのかな～。と感じます。購入者です。ちょっとずつ売るつもりなのでしょうが、即完売みたいになっていないようですね。やはり第一次販売が高かったのかな～。GCTとはえらい違いです・・・。
• サウスの先着順、ようやく8→7になったね
• 管理費＋修繕積立金で7万はすごいですね
• 売れ行きどうですかね？
  • いま、2LDKはs-p（低層階のタイプ）の部屋売ってるから、中層階はだいぶ捌けてきているのでは。あと、22階以上は更に後ろで売るつもりのよう。なので、高額になりそうな高層階を待つか、まだ価格抑えられているうちに低層階買っておくかという感じかね。
• この物件、よく考えたら、割安じゃないですか？？？１住戸で２億、３億って相場ですが、家賃は大きくあがっていない。それに比べたら、１億、１．５億程度で３L買えるって、かなり良いよね
  • そうですかね？割安ならばすでに完売だと思いますが。これまでの販売実績で答えが出てると思われます。
• ノースの価格出た
  • でましたね！サウスも少し値下げしました？
    • おっこれは！！初期に買わなくてよかったー。もう少し待てばもっと下がりますかね。あと3000万円下がれば購入本気で考えたい。
      • まあ上がることもあれば下がることもある。その不確実性を初期購入者も後で買う購入検討者も受けるわけですからある意味平等ですよ。抗議する余地はないです。今回はたまたま初期購入者が割を喰うだけ。角部屋9000万円代待ってますねー。
        • 残念ながらサウスタワーの4期55.3平米は、西向き（積水の再開発で眺望つぶれる）の4-13階にしかない間取りで、今まで売ってた部屋より階数も向きもかなり条件悪い部屋です。なので8200万円で値下がりではないです。。ちなみに住まいサーフィンを見ると、2110の部屋が10300万円で売り出されており、同じサイズで眺望の条件が良い隣の部屋（2109）は一期9400万円だったので、実質入居前に1000万円程度は含み益でてます。※2110の部屋が購入されたかは不明なので注意。住友は、ご存知の通り、値下げするぐらいなら、市況が上向くまで10年でも自社保有するような会社なので、値下がり期待は厳しいかと。
• あれ、69.32平米って中低層の南西角ですよね？高層階は15,900万円売ってたものが低いとはいえ12,300万円は安くないですか？？？
  • 比較だけで言えば高いと思うよ
• 値下げしたと思ったらグレードも大きさも階層も違うんですね
• サウスタワーの69平米が10200万で販売されてるの？初期の16000万位のと違い過ぎない！？
  • その部屋、ルーフバルコニー付きだから1番下の階ですね。眺望もないし、そのぐらいの価格になるでしょうね。
• ここ、相場が追いついてきたのに値上げしてないので今買うなら妥当な値段に感じられますけど、当初から販売を待っていた人や去年買った人はこの1-2年間分の相場上昇(20～40%超)の恩恵を受けられなかったと考えられるので中々辛いですね。
• 相場的に1億ならまあ売れそうなので、下がっても9500万位な気がします。
• 再三販売延期してきた物件だけど、今回は価格発表後に、販売延期するのは何故だろう？
  • サウスは7/24登録開始、7/26抽選て出てましたね。果たして3日でそんなに申込みあるんですかね？
• いい物件なんだけどね。開発込でここまで上げればいいなという価格設定なんだよな。あと共用部あまりなくてコンシェルジュいないわりに管理費高い
  • でも１年前は気でも狂ったかみたいな値段に感じられたのに、相場が追い付いてきて今はちょっと高いかなくらいですよね
    • 早期購入者に引き渡し前の早々の含み益は与えないし、転売も許可しない(=築5年までの値付け権を住友が掌握)ことで、徹底的に住友の利益最大化を図っていてすごいなとは思います。メリットは市場の中で割高に感じられた時期の価格を支払える人なら、MR予約戦争や抽選会戦争を回避して誰でも確実に買えること、ですね。いいと思います。
• 値下げしてるところを見ると販売苦戦してるのかな。一期一次の値段が高すぎた？
  • 住友が値下げするわけないんだよな。ノースの価格のことならあれは共用部のほぼないペンシルタワーだから妥当な値付けという回答になるよな
    • それは知ってる。だけど17階とか300万円安く出してる。GCTが一期一次20500万円（88平米）が第四期の今、条件の悪い下層で35400万円とか見ると、ここは相場追いついてない感が強い

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交通

• 池袋での乗り換えですが、東上線からJRや丸ノ内線はとても楽ですよ。改札でたら、目の前に次の改札がありますから。
• 住んでみれば分かるけど大山で鉄道遅延で困る事はあまりない。そもそも本数が多いから遅延してても気付かない。
• 大山は伸び代あっていい街だよ。駅は高架化で新しくなるし駅前ロータリーも出来る、東武池袋駅も池袋西口再開発で建て替えて新しくなるしね。あと東上線の車両も今は伊勢崎線の中古とか古いのが多いけど鉄道コムに新車入れるって東武鉄道が発表したって書いてあったしね

構造・建物

• 【ノースタワー】

1. 敷地面積：1,232.74m2　
2. 建築面積：712.23m2　　
3. 建築延床面積：9,869.48m2　　
4. 建ぺい率・容積率：80％／60％（高度利用地区・耐火建物・角地緩和適用による割増有り）・500％／300％（高度利用地区による割増あり）　

• 【サウスタワー】

1. 敷地面積：3,103.89m2　
2. 建築面積：1,755.51m2　　
3. 建築延床面積：27,549.17m2　　
4. 建ぺい率・容積率：80％／80％／60％（高度利用地区・耐火建物・角地緩和適用による割増有り）・500％／300％／300％（高度利用地区による割増あり）　

• 地上25階建の地下2階建という記載がありますが、地下には何があるのでしょうか？駐車場がそれなりに確保されていたら地下なのかな？と思いましたが、そういった記載も確認できませんでしたので。
  • 一般的なタワマンのスタイルだとすれば、地下2階は電気設備(入れない場所)、地下1階は駐輪場・駐車場(機械駐入り口)・ごみ収集場とかでしょうね。住戸の広さ・駅距離などを鑑みると駐車場の数は多くないと思っています。
• 建物が結構できてきてカッコよさがにじみ出てますよ
• スーパーが入るみたいですね。話では確定ではないけれどマルエツかも？と聞きました。
  • マルエツの隣は、コンタクトレンズのお店ですね。
    • ノースの１階のテナントは眼科らしいです。「かもい眼科大山院」が2025年11月初旬に開院。

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  外観状況（2024年9月6日撮影）

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  ノース外観状況（2024年11月17日撮影）

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  サウス外観状況（2024年11月18日撮影）

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  サウス外観状況（2024年12月29日撮影）

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  サウス外観状況（2024年12月29日撮影）

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  サウス外観状況（2024年12月30日撮影）

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  サウス外観状況（2025年1月11日撮影）

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共用施設

• 【ノースタワー】
  • 駐車場：36台

• 【サウスタワー】
  • 駐車場：96台

• 非常用エレベーター入れれば3ですね
• タワマンに入居者専用のジムとか施設とかないんだよね？下に入るであろうテナント分も負担してるのか？

設備・仕様

• 設備・仕様が更新されていますが、結構コストカットしていますね。キッチンの蛇口もタッチレスじゃないし、10年前とほぼ変わらない仕様。エレベータ2基だけだし。何とか価格を抑えようとしているのでしょうか。。。
  • ディスポーザーなし？
    • ディスポーザーはあるってユニバーサルデザインのところに記載があるね。でも全体的に仕様低めで草。

間取り

• 【ノースタワー】

1. 間取り：2LDK～3LDK　
2. 専有面積：55.60m2～67.96m2　
3. バルコニー面積：14.47m2～24.14m2　

• 【サウスタワー】

1. 間取り：2LDK～3LDK　
2. 専有面積：53.27m2～72.01m2　
3. バルコニー面積：13.45m2～24.71m2　

• 1LDKは1期では無いってことなのか、そもそも無いのか..
  • 1LDKは無いのかも
    • 物件概要を見ると、間取りは2LD・K～3LD・Kと記載されていますので1LDKはないかもしれませんが、専有面積は53.27m2～72.01m2と狭いですね。一人暮らしやdinksも十分に検討できるかもしれません。
      • やはり間取りと面積帯はそうなりますかね。しかも70m2台の3LDKはサウスタワーで、販売はかなり先になりますね
• ここは4LDKなしですかね。なぜ狭い部屋ばかりなんでしょうか。大山はパワカやディンクス向けの街では少ないとおもうのですが。
• 確かに間取りはカンペキかも！？タワーは奥洋室当たり前な流れの中で、2LDKでも全部屋開口部に面してるのはスゴイ。。。そして、角部屋の間取りはお見事ですね。

買い物・食事

• 食品の買い出しは大曽ストアがメインになるでしょうか？一度も利用した事がないので品揃えとかがわからないのですが、一般的なスーパーとそれほど変わらないものでしょうか
• サミット、イイダ、よしや、みらべる、まいばすけっと、ビッグエー、とりあえずオーケーよりずっと近くにこれだけある。オーケー行くのと等距離くらいだと、ドンキ、仲宿のライフなども行ける。それから南町にマルエツと無印が出店計画中。オーケー以下は自転車必須。
  • まあこの再開発でテナントにスーパーが入ってくれれば、それこそ願ったり叶ったりって感じですね。
• スーパーとかコンビニとかが近いというのはもちろん便利なんですけど、ここみたいに商店街が身近にあるというのがいいですね。正直どれだけ利用するものなのかは実際に暮らしてみなければわからないんですが、想像する限りでは楽しそうに思います。
  • 帰り道にあるってのがいいですよね。わざわざ遠回りしなくていいしお店の種類はもう少し充実してほしいですが

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育児・教育

• 今年度子供が生まれるので子育て支援施設ができるのはありがたいですね。児童館とかなのかな？それとも大病院が近いし一時保育、病児保育専用施設かな？
• 小学校近いのはいいね。お寺の前を通る？
  • 通るでしょうね、校門あちらですし改築あったら分かりませんが

周辺環境・治安

• 【ノースタワー】
  • 用途地域：商業地域／第二種住居地域　

• 【サウスタワー】
  • 用途地域：商業地域／近隣商業地域／第二種住居地域　

• ロケーション的には全く不満のないところですね。駅も近いですし、スーパー、病院、銀行、などなど、全体的に近くに揃っていて不便はおそらくないんだろうなという印象です。
• アーケード取り壊した部分の歩道に屋根つくって聞いたよ。大山の地価が上がって治安が良くなると嬉しいな。
• みなさま購入されるからにはこのへんのデメリットは把握されてますか？私も安ければ買いたかったけど妻からたばこ勢が無理だから引っ越したいと言われて断念です。
  • 1.治安最悪川越街道…爆音バイクがやばい。深夜にぶいーんと爆音たててるので10F以下の低層階は窓開けて寝ると定期的に起こされます。信号だらけの川越街道でイキるな、警察取り締まれ
  • 2.夜の街、遊座大山商店街…線路を挟んで反対側では夜になると黒服とキャストがタバコふかしながら大通り挟んで談笑。ポケモントレーナーかよって感じで配置されている
  • 3.千ベロ横丁…夜になると店内禁煙のお客さんたちが外にでてプハーッと一服
  • 4.圧倒的パチンコ、勝負師の街…説明不要。他のパチンコ屋は我慢できるが踏切目の前のチカチカ電灯と爆音ユーロビートは自重しろ
  • 5.爆速Uber配達員…ものすごい勢いで駅前のマックから爆走していきます。最近だと電動のごついのですごいスピード走ってるので商店街の歩行者天国時間帯走ってるのとかガンガン道路交通法違反で切符切って欲しい。あとマックの前はたまりばになっていてタバコぷかーです
  • 6.大山駅移動…少し未来になるけどもっと板橋区役所前のほうに行きます。今の大山駅より遠くなるのはきつい
    • 1はそもそも窓開ける習慣なく24時間空調つける派なので気になりません
    • 2は帰り道に通らないので気になりません。ただ、子供が女の子なら心配ではありますが、池袋も近いしまぁ気にしてたらなぁという感じ
    • 3はまじですか、今って飲み屋も禁煙なんですね。このマンション目の前のせんべろは道路で潰れるんですよね？
    • 4は開店前の溜まりがウザいですね、邪魔だし煙草臭いし仕事しろし。線路脇もそうですがこのマンション目の前が嫌ですね
    • 5、あまり気になりませんがもはや電動自転車の域を超えたナンバー無しの車両保険はよくみかけますね、消えてほしい
    • 6、むしろ近くなると思ってますがどこソースですか？高架化で池袋方面もぐるっと回らずに行けるし便利になると思ってました
      • 1.地図を確認しましょう。ここは川越街道沿いの大楠の杜ではない
      • 2.そう、線路の反対側です。徒歩5分以上。実際の生活上影響ありません。
      • 3.飲み屋さんはあるので、もしかしたらあるのかも知れない。ただその時間マンション住民は家の中だと思いますが。
      • 4.駅前のパチンコ屋はたしかにチカチカしてます。ただ駅前ロータリーの整備計画があり、このまま存続するか微妙ではあります。
      • 5.マックは駅前なので生活上あまり関係ありません
      • 6.虚偽情報
        • 総論　駅を中心とした雑然とした雰囲気は確かに合う合わないあると思います。今後の各種開発計画を調べ、将来の姿と実現性を天秤にかけて考えるべきと思います。あと嘘を混ぜるのはダメ。
• うーんアーケード撤去されちゃったね。寂しい。計画道路開通までは残せなかったのかな？アーケードを撤去するのが早すぎるよ。
  • 大山はアーケード撤去、計画道路、ピッコロ再開発、クロスポイント再開発、高架化と、沢山変化がありますね。激動の大山。未来はどう変わる？
• この物件を検討している方は、是非土日の9時半ごろに現地を確認して欲しい。マンション前（今は工事中だけど）にパチンコ待ちの素性の悪そうな人が咥え煙草でうろうろしたり、路肩で地面に座ってタバコ吸いながら談笑してる姿見えるよ。周辺住民としては緑が少ない大山にフォレストパークが出来るのは嬉しいんだけどこのままだと大山公園のように路上喫煙が問題になりそう。
  • 開店しちゃえば中にはいるんだけどね。パチンコ屋さんももう少し配慮してほしいよね。全員地下駐輪場に格納するとかね。
    • 開店直前になると、地下駐車場からぞろぞろ人が出てくるから整列は地下なんだと思うけれど、禁煙なんだろうな。だからオープン直前までそとでたむろってる人がいる。あと、夜は夜で目の前の居酒屋でバカ騒ぎしている人や、ブリリアの横で酒盛り＆路上喫煙している人が今の時期は目立つね。是非現地確認して欲しい。
      • 商店街隣接のマンションに住むってそういう事にも目を瞑るって事だから。あの寂れた商店街でパチ屋が無くなったら飲食店だいぶ潰れると思うよ。
        • そこの居酒屋って道路で潰れるところだよね？
• 大山は現状治安がちょっとアレですよね。自転車もそうですが、夜店が閉まった後なんかは駅前で不良ぽっい奴らがたむろしてたり、ガールズバーの客引きが多かったり、線路渡るとキャバクラのキャッチとかパチンコパチスロが多過ぎるしで、夜で歩くの怖いと思ってしまう駅です。街としての素質はあるはずなんですが、現状子育てには全く向かないエリアなのが痛いですよね。。。
• 大山は再開発揉めてるイメージ。こないだハッピーロードやったついでにクロス大山のテナントみたらガラガラだったけどなんでだろ？できてから1年半くらい経つかと思ったけど
  • ノースの２階へは階段とエレベーターだからアクセスしにくいよね。せめてエスカレーターだったらね。そこらへんで、テナントも二の足を踏むんじゃないのかな。オフィスならばいいかな？
    • ですね。ちと設計ミスですね。後テナント料がハッピーロードよりかなり高いらしいです。
• サウスタワーからいたばし花火大会の花火は見えるのでしょうか。

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