エクセルダイア蒲田ネクスト

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物件概要

• 所在地：東京都大田区蒲田4丁目1番1他（地番）
• 交通：

1. 京急本線 「京急蒲田」駅 徒歩3分
2. 京急空港線 「京急蒲田」駅 徒歩3分
3. 京浜東北線 「蒲田」駅 徒歩6分
4. 東急多摩川線 「蒲田」駅 徒歩6分
5. 東急池上線 「蒲田」駅 徒歩6分

• 総戸数：140戸（他に店舗4戸、事務所1戸、管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上14階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2013年02月末日予定
• 売主：東邦ハウジング株式会社
• 施工：東急建設株式会社

掲示板・口コミ

• エクセルダイア蒲田ネクスト（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 売主は地元の財力のある不動産会社でしょ。マンションはそんな沢山やってる訳でないから、細かい工夫や販売のノウハウの蓄積が余り無さそうだけど、立地、仕様考えたら、かなり安いからそれだけで売れてしまうでしょう。他の大田区内のモデルルームでここを検討してると言って価格を伝えると、どこの営業もそれは安いと口を揃えますよ。
• 東邦ハウジングとしては久々のヒット物件ですね。外野がなんと言おうがここは黙ってても売れます。こんな利便性の良い立地の新築が70平米3000〜4000万円代で買えるんだから買える人は儲けもんです。手放すとしても間違いなく値落ちせず売れるでしょう。基本的なことですが、環境がどうであれ駅近は値落ち率が低いです。この近辺の中古相場を調べれば、いかにこの物件が買い得かがわかると思います。

【モデルルーム】

• 今日はモデルルーム満席のようです。人気あるんですね。
  • 人気あるでしょうね、安くて駅に近いから。うちは道路がうるさそうなのと周りの高い建物で残念ながら断念。
• モデルルームに行って駅近物件で気に入って、現地へ昼間２回・夜１回見に行きました。しかし、モデルルームで対応した営業マンの言っていたことがあまりにもテキトーと感じてしまった。例えば・・・「あんまり車が通らない」と言っていたが、現地に見にいったら「あまり通らない」というレベルじゃなかった。感覚の違いですかね。角部屋を選べば日は当たると言っていたが、現地にいったら当たりそうになかった。ずっといたわけじゃないので、当たる時間がいくらかあるかもしれないですが・・・。上のほうの部屋を選べば眺望が良いと言っていたが、現地で確認したら前にはビルが立ち並んでいるので、眺望は良いとは言えないと感じた。しかも「あすと」の道幅は思ったより狭い。すぐ前にビルがあるっていう感じがした。現地へ行ってそう感じました。自分の許容範囲かどうかってことですね。それを確認する意味でも、契約する前に現地はちゃんと行っておいた方がいいですね。

【価格】

• 価格が安いのはどうしてなのでしょうか？日当たり？将来性？
  • 価格そんなに安いですか？他の物件と比較しても相応かと思いますが。
  • 価格が安い理由の一つとして、本物件には国や東京都からの補助金が投入されている点もあるかもしれません。あと、補助金が投入されると、国や東京都から物件や売主に対する厳しいチェックが入るため、買主にとってはダブルで利益があると思います。
  • 川の臭い、高いタワーからの目線‥‥駅近なのに価格がやや押さえ目なのは、それなりに色々あるんですね。
• 場所、川の臭い、高いタワーからの目線、建物・設備の仕様などを総合的に考慮すると、本物件は決して安くはありません。妥当な価格です。あと、この値段を払えば他にもっと人気のある地域や住環境（日当たり・臭い・高いタワーからの目線・治安など）の良い物件を購入することができるとは思いますが、それは別の場での議論になるのでしょうね。
• 70㎡で5千万円は高過ぎでは？
  • 確かに、蒲田で70㎡・5千万円は高いですね。
  • 70平米で5000万円以上って10階以上とかのごく一部の部屋だけ。
  • 蒲田辺りで、駅からこの距離で７０㎡５０００万円台って普通だよ。他の物件見ろ！安い方だ！逆にこの値段だから、この(団地っぽい)外観なんだよ。
• マンションDBによると蒲田の平均坪単価は220万円とありますが、一番高いプランなら70㎡・5000万円=坪単価236万円は妥当なラインと思ったのですが。。。
  • 蒲田の新築マンションの単価で平均200万円を切ったマンションなんて、少なくとも2000年以降ないでしょ。

【賃貸】

• 都心までの距離を考えると エリア的に家賃15万円以上取るのは難しいでしょうね。これ以上高くなると川崎のほうが良くなるからね。
• 都心までの距離だけでなく、「蒲田」のイメージも考えると15万円以上取るのは難しいでしょうね。ただ、検討している方にとっては「蒲田」のイメージは良いのでしょうが・・・
• 川崎は巨大なライバルですね。東海道線使えば東京まで川崎の方が早いから。坪単価も川崎は200万円切っているでしょ。
  • 東京と神奈川では、たとえ一駅でも別物だよ。賃貸サイトで検索すればわかるけど、徒歩10分以内、3LDK60m2以上、築15年以内だと、蒲田は18万円前後から、川崎は15万円前後からですから。家賃は所要時間だけで決まるものではないので。
• 現在の賃料は70平米で15万円くらい、川崎の供給過多の影響を受けて両地域共に家賃が下がって、12万円くらいになる。こんな感じでしょう。

【契約者】

• 契約された方、決め手はなんでしたか？
  • 決め手は立地条件だけです。私もいまさらながら悩んでいます。
  • 価格と立地のバランスかな。あとは間取りが平凡なとこ（万が一売る場合に備えて）
  • 私も立地（将来性含めた）が一番。次に価格の割に高い仕様、設備（200万円/坪位の物件だと直床が多いですが、ここは二重床で、天高も高い）。そしてゼネコンの信頼度という感じかな。間取りはもう少し工夫が欲しかったけど、まあ許容範囲ですかね。結局マンションで最後にものをいうのは立地。特に駅距離は客観的な物差しなため、重要だと思います。
  • 購入しました、勤務が羽田空港で帰りが遅いこともあるのでここにしました。
  • 京急もＪＲ、東急も使えるので購入しました。仕事で遅くなることが多いので便利なところ探しました。

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交通

• 駅近でアーケードからストレート京急蒲田
• 利便性のとても良い場所
• とにかく駅が近いのが魅力かと。京急、東急、ＪＲ。
• 立地はすごいいいですよね。東京だ神奈川だと動きまわる自分にはうってつけの場所でもあります。
• １０月のダイヤ改正から、「エアポート快特」が減便され、代わりに京急蒲田に停車する「快特」が大幅に増えるようですね。本物件の利便性が益々上がるとともに、資産価値も向上しそうですね。
  • エアポート特快は１時間に３本が２時間に３本に減るだけで、快特が増えるのも２時間に３本だけ、って事になりますが？
  • 快特２時間に３本も増えるんですか？すばらしいです。通常、新線開通以外にそんな増便あり得ませんよね～。

構造・建物

• 北向きの部屋もできるのかな？タワーある南向き選ぶなら、北向きを選んだ方が開けて明るそうですよね。
• 残念なのは日当たりだね！南向きとは言え、目の前に商業ビル、東にタワー、かなり上階でないとダメだね！

【外観】

• 外観のデザインそんなに悪いですか？落ち着いており、私は結構良いと思います。
• 悪くないけど良くもない。高級感は無いなぁ。まぁ、普通。ちょっと団地っぽい気もしなくもない。
• はじめて見た時、昔の「公団住宅」を連想しました。でも許せる範囲かと。
• 呑川から見ると外観は非常階段がちょっとごつい感じで昔の団地風ですね。せっかくあすとの入り口で目立つわけだからもう少し高級感があったらよかったのに。でも道幅が広くなりお散歩にいい感じです。桜の季節が待ち遠しいです。
• 価格を考えるとあの程度の外観は許容範囲ですね。逆に、価格を抑えた部分がはっきり分かり、良かったとも考えられます。（見えないところで手抜きされてたら怖いので）

【入居者】

• 上の階からの騒音がひどいです…。日が変わってもずーっとドンドンと音がして、「何やってるんだ！」と怒鳴り込みたいくらいです。自分も下の階に同じような目を合わせているのかも、と考えますが 深夜早朝には音や振動は減らす努力はしているつもりです。マンション住まいということで、ある程度の騒音は覚悟していたのですが、ずっとこんな感じなのでしょうか？　気が滅入りそうです…。
  • まず管理会社にまず相談したらいかがでしょう？うちは静かな時に微かな物音が聞こえるくらいです。深夜までと言うのは異常だと思います。
  • うちは、夜寝静まった状態になってようやく歩く音がかすかに聞こえる程度です。（注意して聞かないと聞こえない程度です。）上階の方が静かに歩いてくれているのか、床の防音性能が良いのかどちらかかは分かりませんが・・・。あと、今の洗濯機性能の場合よほど異常振動しない限り、音が上下階に漏れるということはほとんどないかと。
  • 我が家も21時30分～23時くらいの時間にシャワーのような音とドタドタという足音が聞こえます。（今もです。）上階の旦那さんがお仕事から疲れて帰ってらしたのかなぁ、とは思いますが・・・。私も足音には気をつけようと思い知らされました。それでも、全体的には満足しています。
• 近所の解体中の工事の騒音が凄いですね。建築含めるとは２年ぐらい続くのでしょうか・・

　

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共用施設

【エレベーター】

• ２階駐輪場に行くエレベータですが、パンフレットには「居住者用２階駐輪場専用ＥＶ」と記載されており、営業の方からも居住者専用だと聞いていました。しかし、実際は居住者以外の誰でも使用できるのですね。まあ、郵便局、宅急便、新聞配達など、居住者が必要とする方々が使用するのは分かりますが、違法のビラ配り（こちらが求めていない）の方々が乗るための電力費までこちらが負担しなければならないのは、ちょっと変だと思います。あと、もし破損等も起きたらこちらで修理することになるのでしょうかね。マンション住まいが初めてということもあり、少々考えすぎでしょうか。ちなみに、みなさんは最初からそのように聞かされていました？

設備・仕様

• 駅から近いのがとっても魅力的だけど、間取りがイマイチなんですよね。自分にとって。世帯数も多いので、ディスポーサーくらいはつけてほしかったな。。。

間取り

• 間取り：1DK～3LDK
• 専有面積：32.07m2～72.50m2
• Aタイプ「3LDK＋WIC」だとリビングがスタンダードな面積になっていますが、他の洋室が広めに造られているのが嬉しいですね。それにその部屋にはウォークインクロゼットも付いています。リビングをすっきりさせる為にこちらに何かと置いておけますか来客時などリビングで快適に過ごしてもらえそう。70平米ぐらいの間取りとしてはバランスがいいと思います。
• 7.5帖の部屋もあれば5.5帖にも満たない部屋もあるってバランスが悪いですよね。　将来とかを考えると5.3帖の使い方が中途半端。

買い物・食事

【ライフが閉店】

• 再開発の影響で現京急蒲田駅前のスーパー、ライフが ２０１３年１月２０日に閉店。
  • 確かに安価ですが、品質にこだわる人（私の周囲には多数います）は利用していないスーパーですよ。あと、ライフの他にもスーパーはいくつもあります。 再開発ビルにも大型スーパーが入居予定です。ご安心下さい。
• 京急蒲田駅周辺ではライフ規模のスーパーは見当たりませんが？
  • 確かに駅周辺にはありませんが、少し離れればマルエツ、サミット、ＯＫなどがありますよ。でも、毎日の通勤帰りに買い物する方にはちょっと不便かもしれませんね。
• ライフは閉店してしまいましたね。西口に移転するそうです。京急蒲田駅前には中規模スーパーが数年後できるようですが近辺は小型スーパーしかないので しばらく不便感はありそうですね。
• 京急駅前がバスターミナルになるまでは向かいのマイバスケットかちょっと歩いてグランデュオもしくはマルエツで我慢です

【1Fテナント】

• docomoショップ
• サンジェルマンカフェ
  • 恵比寿ガーデンプレイスにあるサンジェルマンはオシャレだったのでいいかもしれない！
  • マコーレカフェ客席が多いのにレジ一箇所では混雑します。テイクアウト客向けに二つは欲しいですね
  • 荻窪に一店だけ。サンジェルマン系で下位ブランドなんですかね？他のブランド店は美味しそうで今時テースト。外装内装はオシャレだけどドリンク・パンは昭和テーストのよう・・。

http://www.saint-germain.co.jp/brand/macore/

• ワインショップ
  • イオンリカーというイオン系のワインショップができるそうです。チーズやハムなど食品もあるようです。

http://www.aeonliquor.jp/

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育児・教育

• 買い物や食事するところに困らないのはもちろん、病院も豊富。役所も近い。こんな子育てしやすいところそんなにないとおもいますよ。将来の習い事や通学も便利なはずですし。暗い夜道で怖い思いするとかもありません。遊ぶ所も大田区は公園が沢山あるし、多摩川土手もすぐいけます。神奈川は普通の公園が少なく、23区はやっぱりいいなと神奈川の友達に言われます。 親に便利ってことが、子供のためにもなってることがあると思います。
  • 共働き家庭であるなら、最高の物件であると思います。逆に、母親が専業主婦の家庭であるならば、子育てに適した物件は他にも多数あると思います。一概に「子育て」と言っても、家庭環境などにより物件に求められる条件が大きく異なってくると思います。
• 子育てするのにここの物件はどう思われますか？？ やっぱりＤＩＮＫＳ向きなんですかね。まだ子どもはいないのですが、将来的に二人は欲しいと思っているのですが。
  • 四人家族を想定した場合のこの物件の住環境は満点というわけにはいかないと思いますが、それは内容だけに目を向けた際の話で、何しろ周辺環境は子育てもしやすい助かる条件が多いと思います。全然ＤＩＮＫＳ以外の家庭も検討できるんじゃないでしょうか。私のところも将来は四人家族になりたいです。
• 大田区は子供の医療費も中学３年生まで無料なので子育てには優しい区かと思います。隣の川崎市などは、医療費は幼稚園までが無料で小学生からはかかってしまったりしますからね。学童保育も月４０００円で　下校時から午後5時までみてもらえます。

周辺環境・治安

• ちょっとごちゃごちゃした場所ですが、とにかく便利だと思います。 子育てにはあまりむかないだろうけど、単身やDINKSにとってはいいかも。

【再開発】

• このマンションが建つ東側って開発が進む予定の場所ですよね。たしか、京急蒲田の駅前も野村不動産が商業施設＋集合住宅を建てる予定になっているはず。京急蒲田周辺のゴミゴミした感じが一新され、きれいな街並みに変わるんですね。
• 駅前の開発物件のほうが魅力的ですね。
  • 駅前に開発物件が完成したら、ここの資産価値も少し下がりそうなきがするのは、自分だけでしょうか…。むむっ？むしろ、町並みがきれいになって、資産価値があがるのかな？？
• 先日、モヤモヤさまぁずで蒲田をやってました。番組冒頭で京急駅前から見たパークタワーが凄い存在感でした。あの高いタワーが南に建つ立地なのかと思って私は検討を止めました。
• これから再開発があるってことですが、こういう規模が建つということは周辺には、これと同等かこれ以上の物件が建つと言う訳で、あのあすと商店街がどんどん再開発されるとどうなるんでしょうね？ 子育てには向かないですよね。場末の飲み屋やいかがわしいお店も多いですしね。現時点では魅力的ですが将来的な事を考えると躊躇しますよね。
• 京急蒲田駅西口の再開発で290戸のタワーマンションが建つそうですが、一般的に供給戸数が増えれば周辺の物件の価値は下がると言われていますが、ここの場合は再開発によって利便性や周辺環境の向上が見込まれますよね？トータルとしてプラス・マイナスどちらに働くと思いますか？
  • 野村不動産ですので、かなり強気な価格（それでも売れるので）で販売するでしょうね。そうなると、この物件の購入者で、将来売却を考えている人には追い風になりますね。でも、あの手の再開発って完成が5年・10年当たり前で延びると聞きました・・・。
  • 駅前再開発タワーにも「川の臭い・周りの高い建物・一階に飲食店が入った時のゴキブリ･ネズミ問題・京急高架による電車騒音」などの問題があるので高値が付けられないかも。
• 京急蒲田の上下線高架化が10/21に決定したんですね。もう2か月ちょっとなんですね。思ったより早かった～。外観を見た感じ3層式でなかなか見られない立派な駅ですよね。国際線の空港への入口というだけのことはある。このあたりの駅はこれから2年位かけて駅周辺の整備をするようですよ。既にあるパークタワー東京フロント、野村不動産の駅前のプロジェクト、そしてこのマンションと。京急蒲田がどんどん変化し、一新されますね。楽しみです！！
  • 上下線高架化に伴う電車の増便、駅周辺の整備、本当に楽しみですね！！この物件を購入した方は本当に正解だったよ。あとは、野村不動産の駅前プロジェクトだけど、地価上昇分考慮や消費税10％への増税後でもあり値段高そうだね。

【南側にタワー】

• ホントに高層階でないと眺望は厳しいでしょうが隣に建物が重ならない階だと5000万円は超えそうですね。
• 物件のちょうど南側にかなり高い（２０階建てくらい？）マンションが建っていてお昼の１２時くらいでも建設地は日陰でした。東南や南西も建物があるので下層階だと南向きでも１日中日陰ではないでしょうか。ただ、価格と立地は魅力的です。
  • うちは日陰物件は過去に体験済みなので今回こちらを見てもあまり不満には思わなかったです。立地の良さを優先してもいいかなという気持ちですよ。
• 夏場に暑いからと窓を開けて網戸にしておくと、夜なんかは目の前の高いタワーから部屋の中が丸見えってのもどうなんでしょうね。
  • これに関しては、本物件に特有なことではなく、東京２３区内ではほぼ共通の問題かと思います。ちなみに、うちでは網戸の時も必ずカーテンを閉めています。あと、すだれも有効ですよね。
• 南側については散々既出だから気になる人は買わなければいいと思うけど、実際23区内の商業地域にある物件で日当たりがいい部屋ってどれだけあるんだろ。この物件の南側のタワーマンションだって東西南北に部屋があるんだから日当たりがいいのは1/4だし、そもそも南側にスペースのない物件も多いし。自分的には目の前に建物がないなら特に問題がない。

【呑川】

• 川って、夏はやっぱり匂うのかなぁ？どなたかご存知ですか？？
  • 呑川は夏は臭います。これは事実です。駅近なのに値段がやや押さえ目なのは、もしかしたらその辺もあるのでは。
  • 自分はいつもアスト商店街で買い物をするけど、臭いを気にしたことは無いです。あと、夏季には南風が多く吹くので、臭いはマンションとは反対側へ流されていきます。でも、感覚的な話になると個人差も大きいので何とも言えませんね。
• しょっちゅう京急蒲田の駅より東側の呑川を通るけど、たまに海くさく感じる時はあるものの不快感はあまりないです。
  • 京急蒲田駅から東は海に近付くから臭いにくいんだよ。
• まだ住んでおりませんが、地域住民且つ、鍵をもらってからはちょこちょこ行っているのでその感想を。エントランスは多少においます。季節によっては結構くさいときがあります。ただベランダ側ではないので洗濯物に臭いが付くことは少ないと思います。各玄関単位の話になりますと階層も絡んでくるのかもしれませんが、風の強さ＋風向きによっては多少におうかもしれません。まだ気温が高くないので現状はさほど気になることはありませんでした。ただし蚊は既におりました。虫○ナーズ等の対策は必要かと思います。

【騒音】

• 西側の道路は道路幅の割りに交通量少ないと思うよ。大型のトラックもほとんど入ってこないし。救急車は比較的頻繁に走るけど、救急車の音って慣れると気にならなくなるんだよね。
• ここの目の前の道路は確かに交通量はそこそこありますがカーブのところなので飛ばせる場所ではなく幹線道路ほどではないですよ。
• 立地で川沿いの湿気と夜はタクシーの路上駐車が気になります。夜も結構車が走る道に面していますので、ちゃんとした騒音対策をされているか気になります。
• 京急からはだいぶ離れてるので騒音はないと思いますよ。

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掲示板

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