イニシア行徳

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    物件概要[ ]

    1. 東西線「行徳」駅 徒歩10分
    2. 東西線「南行徳」駅 徒歩12分
    • 総戸数:95戸 ほかに管理事務室1戸
    • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート造地上8階建
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2015年3月中旬予定
    • 売主:株式会社コスモスイニシア
    • 施工:株式会社長谷工コーポレーション


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 平均坪単価は180万前後だそうです。 マンションの価格高騰が都心ではすでに始まっているようですが、 同時期に分譲されているパークハウス南行徳が南行徳徒歩9分で平均坪単価が210~20万程度なのを考慮すると2~3年前に分譲された相場とそんなに変わらないので気持ち的に前向きに検討できる価格帯かと思います。 私が来場したときは全95戸のうち80戸弱はすでに契約済みとなっていました。
    • これはこのマンションの価格面の最大の魅力だと思います。70m2で管理費9,000円を切ります。ここ2~3年のうちに行徳で分譲されたマンションの管理費の相場は70m2だと15,000円前後でしたので40%程度安い相場ということになります。
    • 高圧線が敷地内を通っているのですか。住戸の価格がその距離によって安くなったりしますかね?物件概要には以下のように出ていますが、最低でも3.6メートル以上は離れているという事ですか。※東京電力株式会社の送電線路の設置のため、本物件敷地の一部146.77m2(登記記録面積)に地役権が設定されています。送電線路の最下垂時における電線から3.6m以内の範囲における建造物の築造等が禁止されています。
      • なにも高圧線が通っているようなところに建てなくてもいいのに、土地が安いからなんでしょうか。買う側も安く買えるのなら、悩みますよね。生活に支障は出ないと思いますが、やはり不安もありますよ。気になったら、自分で確認をして来ることでしょうね。それが一番いいことです。
    • 価格予告でましたね。70.23m2 3,300万円台⇒3380万かな?坪単価約160万弱か。2階の部屋だろうね、きっと。まあまあいいんじゃないですか?3,380万フルローンで月々11万くらいの返済かな?ローン返済110,000円+駐車場5000円+管理費修繕積立金で15,000円くらい?そうすると車がある人だと毎月13万前後のキャッシュアウトか。家族構成にもよるけど、世帯年収500~600万くらいならそこまで無理はないのかな?3,380万×5%=約160万くらいが登記や取得税とかローン手数料などでかかるからこれくらいの初期費用はキャッシュ払いですね。
      • 一番安い部屋は、一番高圧電線に近い部屋なんじゃないですか?
        • それが理由で安いというわけではないと思うけど環境的には安いほうが買われやすいでしょうね。2LDKってことでいいのかな、その部屋は…
    • 価格帯はある程度出ていますよ。駅までの距離とかも考えてこのあたりにしては少し高めの設定の気がしますが駐車場のことや駐輪場については住む側の立場にになって設計されていてファミリー層にはとても魅力あるマンションだと思います。
    • こんなに高いとは!!って感じですね…これから建設されるマンション、ほぼ5000万台らしいですが売れるのでしょうか…
      • おいくらくらいでした?
        • ほぼ4000半ばですね。
          • え?本当ですか?HPに70m2で3300万円台とあったので、てっきり安いのかと思っていました。うーん。ガッカリです。ホントに不動産価格って上がってるんですね。
            • あがってますね~、これからここいらで出る新築はほんとに都内とかわらなくなるでしょう…船橋とか出たほうがいいかも。1番高い部屋は6000万してましたよ。戸建のほうが安く感じてしまいますね。
    • 3,300万円台は95世帯中ひとつだけでした。その部屋は客寄せ用らしいです。HP掲載タイプは最安値が72.81m2で1階4,298万円で8階が4,658万円、全体的には4,500万円前後がほとんどでしたね。期待していただけに残念です。
      • やっぱり苦戦しますかね?ほぼ4000万台で果たしてうまるのか…
    • 102号室の価格を客寄せ用に下げた分のが他の部屋の価格に乗っているように思え、検討する気が萎えますね・・・。次期以降の両隣も異様に安くなるんでしょうかね。そうなるとますます他の部屋を買うのはバカらしく思います。
    • 最安価格の3398が3LDK、その次に高いのが3700台、2LDK…この価格の幅はなんとかしてもらいたいとこですね。まだ正式価格発表ではないので、調整していただきたいです。メリットは管理費修繕費の安さ、平米数、平置き駐車場、アウトポール設計…デメリットは高圧線鉄塔、バルコニー向かい合わせ、駅までを遠いととるか、あとは価格帯…すんなり完売は難しいのかな~。
      • そうですね62m2で4000万前後しますからね、、でもこれから分譲されるマンションはもうこれくらいの価格から下がることは無いみたいですよ。ちなみに、3300万円台の部屋は車持っていなくても専用駐車場が強制契約らしく、駐車場代は14000円ほどで、他の場所の駐車場より5000~10000円ほど高いみたいです。ここにもカラクリがあるんですよね。
    • 価格差は確かに大きいですけど、オープンになっており自由に選べるので特に問題ではないように思いますが…1期が終わったあとで、2期に極端に安い部屋が出るようなケースとは違うかと。感じ方は人それぞれでしょうけれど。ただ、もう少し3000万円台の部屋が出るのではとは思ってました。これから販売のマンションはこれぐらいの設定になるのでしょうか?
    • 無駄な共用施設や機械式駐車場が無いぶん、修繕費は安くなっているとは思いますが、段階的にあげていくのであれば最終的にいくらになるのか気になるところです。
    • 最安値の人気が高いのは理解できますが、最高値の部屋(80.37mの部屋でしょうか?)も抽選になるんですね。すべての間取りが公開されていない状態で、既に申し込みが複数入っているという事ですか・・・
      • ちなみに6000万円台の部屋は87m2ですよね。最上階角部屋。
    • 価格みて、みなさんすっかり意気消沈ですね。悪くない物件だと思いますがね。
    • 行徳辺りで駅10分だったら妥当な価格だと思うけど、不動産価格が上がってる昨今では・・・価格が下がるの待っていたら希望の部屋がなくなるかな?行徳駅辺りは一通り揃ってるから住みやすいしね~
      • 確かに物件としては良いと思いますし、今の相場からすれば妥当な価格とも思います。ただ、2~3年前から検討している人にとっては、高くなった感はあるでしょうね。マンションの相場は建築費次第とも思うので、今後ますます建築費が上がると考える人は前向きに検討、さすがに頭打ちで数年で下がると考える人はじっくり待ちで、といったところでしょうか。
    • 物件概要に1期1次7戸と出てますが、規模からすると少ないような。それ以前に優先販売などあるのでしょうか??
      • 1期1次は35戸にあっさり変更されてますね
    • 価格表届きました。全体的に下がっていましたよ!いよいよ今週末から販売開始ですねー!
      • 確かに下がってましたね。立地を考えるとこれでも少し高めだと思います。3,398万円の客寄せ住戸が1戸というのも変わりはなし、70m2程度の広さだと4,000万弱からの売り出しという印象です。ま、このご時世だからこんなものですかね。
    • 第1期2次28戸売り出すのか。1次と合わせて63戸販売。果たしてどれくらい売れるのだろうか。第1期で95戸中の63戸全部売れたらそこそこ人気なんじゃなんですかね。
    • 2期の目玉住戸が3100~!3198かな。倍率高そう。
    • 価格表見せてもらいましたけど、3,600〜しか見当たらなかったですよ。4,000前後が多かったかな。一期の目玉住戸が売れたから、二期用に新たな目玉を設定したんでしょうかね⁉︎どの部屋なんだろ。
    • 1期1次で約30戸、1期2次も約30戸が終わってもう30戸ぐらいしか残っていないのでは?
      • やはり2次まで全て売れた訳では無さそうですね。まぁ、たしか先週末は6階の間取りやカラーセレクトの期限でしたから、バタバタ申し込みが入った可能性も無くはないですが。
    • 先日訪問してきましたので現状共有しますね。販売済が、37戸/95戸(38%) 売れ残りが①先着順での販売中のもの 24戸②第2期以降の販売数 34戸。竣工が3月なので、残り5か月で58戸売らなきゃいけないんですね。
      • 1期1次は即日完売でしたが、1期2次はまだこれからということのようですね。
    • やはり、苦戦してるようですね。
      • 本当だ、販売開始時期ズレ込んでますね。この南行徳、行徳エリアどこも完売していない状況、かなり厳しいんでしょうね…
    • ホームページに1期1次即日完売と書いてましたけど、割と人気があるのでしょうか?場所が少し不便な気がするのですがどうなんでしょう?
      • 便利な立地を求めるなら、そもそも行徳は選ばないなぁ。ごちゃごちゃしてる地域が多い中でここはきれいな通りに建ってるし、駅からの喧騒からは遠ざかってるし、その割に買い物は不便じゃない。駅からの距離と価格で納得できるなら悪い場所ではないと思う。日照は、前建てからの距離が12mあって二階建て分の高さ(6m)なら冬至でも日が入るんじゃないかな。今は日が短いから、日照のチェックするには最適だよね
    • 第2期から値上げするみたいですね。これから分譲される物件の相場の影響らしいです。当初の予定価格から+100万だそうですよ。こういう会社なんですね、、一気に購買意欲萎えました。
      • イニシアの営業の方にはっきり言われましたよ。三菱地所の影響らしいです。価格表もみせてもらいましたが、72平米4階で4,400万円くらいになってました。結構前向きに考えていたのですが残念です。100万円だと月々3,000円くらいしか変わらないと割り切れる方ならいいと思います。
        • 3連休にMR行きましたが私も同じこと聞きましたよ。ただ、もともと『次期以降販売予定』と正式価格が決定してなかった部屋の話のことですね。価格みせてもらいましたが営業さんから当初の販売予定価格から100万くらい値上げしたとの話をされました。ちなみにまだ半分以上売れ残っていましたよ。コスモスイニシアはこの物件をしばらく在庫として持つのですかね。個人的に行徳エリアは分譲が飽和状態だと思いますが。もうあと2ヶ月で竣工ですね。普通ならそろそろ値引の話が出るものです。
          • 1期1次が即日完売で35戸、1期2次が28戸(計63戸)でしたが半分以上残ってるとすると2次がかなり残ってるのでしょうか?一度出した正式価格は変わらず価格が上がったとしても新規で出る2期分のはず。ちぐはぐな価格表になっているのでしょうか。ただ、1期2次であれば以前の価格で買えると思うのですが。
    • 先週末時点の情報共有しますね。
      • 申込み済 48戸
      • 1期2次 売れ残り 15戸
      • 第2期販売 32戸

    つまり、95戸のうち48戸申込み済みの状況のようです。竣工まで残り2ヶ月。かなり厳しいですね。

    • 秋から販売開始で48戸が済というのは悪くないペースと思いますが 竣工が2か月後… 要は販売を始めた時期が遅かったということでしょうか?
      • どうなんでしょうかね。 広告自体は昨年の5月くらいからやってましたよね。 第1期の販売開始はある程度申込みが集まってからでないと普通やりませんよね。 つまり販売が遅かったのは反響がなかなか無かったことを意味します。 48戸売るのに半年以上かかったのに、 残り2ヶ月で47戸なんてまず売れないですよね。 住み始めてもダラダラ売り続けるのなんて嫌だな。 最上階とかは完売してるみたいだし、条件の悪い部屋が 残っているのだから価格設定見直すとか少し工夫すればいいのにな。
        • うーん。64平米からで3700万…最多価格が4500万台としても、狭い感じがしますね。 部屋の形、収納面を見てもそんなに惹かれないかなー。 ブランドっていう強みはあるかもしれませんが。 まぁ、パークハウス完成してからでもこちらがまだ残っている可能性はありますよね。
    • だいぶ動きがありましたね~。2期分から値上げするから1期2次を、という方が増えたんでしょうか?
    • 残り2ヶ月で37戸。 どうなんでしょうかね? ちなみにどの部屋が残っているかはご存知でしょうか? 80m2タイプを検討しているのですが。
    • イニシアの第2期の価格モデルルームでみせていただいたのですが、 72m2の5階中住戸で4498万円でした。 なので価格に関しては正直パークハウスと変わらない印象です。 ただ、管理費はイニシアのほうが安いですね。 差額はディスポーザーがあるか無いかの影響もあるかもしれませんね。
    • 2期1次はじまりましたね
    • 南東向きは80平米の1階の部屋以外は完売したみたいですね。南東というかほぼ真南だったんですね。
    • 2期1次は10戸ですね。目玉住戸の3198万の部屋は激戦かな~。
      • 3198万の部屋は日当たりが微妙ですけどそれを補って余りある価格設定ですよね。
    • 2期2次 今度の土日で15戸!いきなりどうしたんだろう?
    • 最終期と先着合わせて残り21戸/95戸。なにげに結構いいペースですね。
      • 確かに。いま残っているのが14戸に4月の最終期が7戸。3月末までに7戸ぐらい売れれば、ゴールデンウィーク空けぐらいに完売といったところでしょうか。
        • ここは管理費とかランニングコストが安かったし価格も上昇ムードのなか三井・NTT・住友が分譲した2~3年前あたりの坪単価におさえたのが結果としてよかったのかもしれませんね。
    • 不動産価格がこれから上がる現状を考えて みなさんここならまあ買ってもよいかなって思えたんでしょうね。 竣工1ヶ月前に74戸/95戸すでに売ったのは 営業さんが頑張ったんだなって思います。 普通の規模なら完売してる住戸数ですし。
    • 駐輪場300%、平置き駐車場、引き戸採用や広めの玄関、バスタオル掛けやハンガーパイプ2段だとか、細かい部分でも住み易くなるような配慮がされているのが好印象でした。 HPで分からない所では、例えばエントランスホールを会議で使っている最中は、来客者用の通路が別に設けられるというのも良く考えられていると思いました。 鉄塔を許容できれば、敷地もゆったりした良い物件と感じています。
    • 徐々に売れていますね。売り出し12戸/未7戸
      • 概要更新されました。8戸/未7戸で残り15戸ですね。
    • あら、いつの間にか最終2戸。 なんだかんだ普通に完売しそうでよかった。 徒歩10分で管理費も安いので買いやすい物件でしたね。


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    交通[ ]

    • 行徳はいいですよ、東京方面への通勤なら妙典の方が楽ですが、行徳からなら吊革は無理でも中央の通路には入れるんじゃないかな。東西線ラッシュ時間帯はかなりきついですから、通路に入れるかだけでも大分違います。東西線は乗り換えが便利でいいのですが、風に弱いです。
    • ウィキペディアで調べてみたら行徳駅の2012年度の1日の平均乗降人員は52,899人。以後も年々増加しているようですが、朝の混雑具合はいかがですか?行徳から中野方面に向かう列車の6時台、7時台の様子を教えていただきたいです。よほどの事がない限り座る事は無理でしょうか。
      • 隣の妙典駅が始発なので、座席が空いていることはまずないでしょう…妙典も大規模マンションたくさんありますしね。日本橋あたりでどっと降りますね。


    構造・建物[ ]

    • ここってハーフPC工法なんですね。コストは安いが遮音性は通常のスラブより劣るようですが、皆さんはあまり上下階の音って気になさらない方が多いんですかね。マンションのトラブルで一番上下階の音の問題が多いようなので、、、
      • ハーフPCは、スラブの半分を工場で作成したコンクリート、残る半分を現場打ちしたコンクリートを使用するということで、コストは変わらないものの工事期間が短縮できる工法のようですよ。工法による遮音性は変わらないようです(ググるといっぱい出てきました)
    • ランドプランを見るとイーストもウエストも隣の建物からの距離はちょうど良い感じです。ウエストだと歩道からの視線が若干気になるかも?と思いました。ベランダは擦りガラスですし大丈夫そうですかね。平置き駐車場は良いですよね。車の出し入れに手間取るとやっぱり億劫になっちゃいますし。
    • 外観のデザインはクリーム色系タイル+ガラス手すりのデザインはここ2~3年のトレンドなのでしょうか。
    • 敷地が広々としているため、駐車場がすべて平置きになっていました。 デベロッパーによっては、系列の管理会社を設けさせるためにわざと機械式駐車場をたててメンテ費用をとるところもあるようですが、ここはすべて平置き式。 将来のメンテ費用増加を抑える効果もあるしとても好印象でした。 鉄塔周辺は建物が建てられないためか、かなり植栽が豊かでした自分が住むマンションの緑が豊かだといいな~なんと想像が掻き立てられます。


    共用施設[ ]

    • 駐車場代が全て平置きで5000~9500円というのも◎です。あとは管理費関係がどうなることか。
    • 平面駐車場や、サイクルスペース300%完備というのも、魅力だと思います。
    • 駐車場設置率は50%のようですが、最近はこれくらいで足りるんですかね。
      • 半分くらいあれば駐車場は足りるんじゃないですか?恐らく管理費に流すでしょうから、空きが出てしまうとそれはそれで問題になってしまいますし。って駐車場料金って結局はどこに流れる形になるのでしょうか。どちらにしても別に車なくても生活できる地域だし何となくうまく収まるんじゃないの?なんて思ってしまいます。駄目なら敷地外になりますがこの辺って月極めあるのかなぁ。
        • 月極はちょこちょこありますよね、だいたい月額15000~20000円くらいが相場な気がします。
          • 近くにカーシェアのステーションもあるし、車がなくても不自由しない土地なので大丈夫だと思っています。自動車通勤の人はインターに近いところを選ぶような気がするんですよね、橋がボトルネックになる土地なので自転車は必須だから自転車400%は嬉しい
    • 平置き駐車場で、カーポート付きっていうのにもかなり惹かれますけど、駐車場代がすごく高いですよね。
    • 車はなくても自転車は必須っていう感じですね。周囲の月極め駐車場が20000円弱位なら、マンションの駐車場の方が得ですね。細かいことだけど、外に借りるとなるとかなり割高になる。やはり自転車の利用率を見越して駐輪場のスペースは多く確保されていますね。
    • サイクルスペースが1世帯につき3台分で設定してあるので、ファミリー向けによく考えられていると感じます。よく、買い物施設が自転車でしか行けないような立地に建てられたマンションでも、駐輪場が1世帯に1台しかないところとかありますものね。
    • 専用カーポートだど一万四千ってことなんですよね。高めとは思いますが専用駐車場のメリットも大きいですし納得できるならアリかなと思います。普通の駐車場でも五千円の差があるんですよね。安い方にしてしまうと遠くなっちゃってマンションとの往復が大変になってしまうかもと考えてしまいましたが…。
      • 駐車場遠いって言っても敷地内ですからね、そんな差はないと思いますがね。専用カーポートが15,000円、敷地内平置きで5,000円月々10,000円の差は大きいですよね。
    • はじめから駐輪場率300%というのはうれしいですね。大体の物件が各家庭2台とかしかない所が多いですよね。こういった物件は、マンション前が違法駐輪の自転車が並んでいるとか見た目にもよくなかったりしますからね。駅までのこの距離ですと、自転車利用される方も多いでしょうし。行徳駅には無料のレンタルサイクルがある様ですが、いいサイクリングコースなどが近くにあるのでしょうか? 
      • 駐輪場の設置率が300%って珍しいような。普通200%のところがおおいですのでこれはサイクルスペース分を考えているからなのかな?1階の特定の住戸にはサイクルスペースが設置されているようだから1区画3~4台は止められると思います。ラックに関してはとりあえず、1世帯2~3台は停められるのだろうか?と思いました
        • 自転車ラックだけではなくサイクルスペースもこんなに用意してくれるのは嬉しいですよね。子供乗せ自転車はラックだと壊れやすいので、サイクルスペースとても助かります。三階くらいまでは形ができてきましたね!
          • 自転車3台が平置きできるサイクルスペースが、専有住戸以外に30区画ほど用意されてるようです。それ以外に2段式ラックもあるので、それらの合計で300%になるようですね。
    • 共用施設 ほぼありません。 エントランス内のホールが集会場となるように設計されているようです。 豪華な共用施設を望む方には向きません。 施設が多くなると管理費等が上昇してしまうので、この物件の魅力が半減することを考えると一長一短かなと思います。
    • 95世帯あってエレベーターが1基しかないのが少しネックです
    • 駐車場が平置きなのは大きいよね。便利だし管理費も安い。
    • エレベーターが1基のみだそうですが、引っ越しの際は どうするのでしょう? 通常のエレベーターの他に荷物を運び込むような容量の大きい エレベーターがついていたりしますか?
      • このくらいの規模でエレベーター1基なんてよくあることですよ。
    • エントランス素敵でした!エレベーターが少しちいさく感じましたが…そういえば、来客用の駐輪場や駐車場などはあるのかご存知の方はいらっしゃいませんか?
      • エレベーター、 9人乗りなのであれくらいですかね。 1基なのでもうすこし大きめがよかったですが そうすると管理費が膨らむと考えると仕方ないかな。 ちなみに、 来客用の駐輪・駐車場はなかったかと思います。 エントランス、よかったですね。 ホールも集会場仕様になるように扉が閉められるように なってるのが珍しいなって思いました。
        • 9人乗りって意外と思っていたよりは大きくないですよね。 本当に大人が9人、気を付けの状態で立っているという感じですもの。 でもあまりに大きいと将来的な交換の際のコスト面でかさんでしまうので この程度で良かったかもしれないですね~。 ホール部分が簡単に集会場になるのは良いですね。 管理組合の理事会なども気軽に開けるかと。
          • エレベーターが9人乗り1基ですと実質利用できるのは6人くらいでしょうか。朝の時間帯は混雑するかもしれませんね。


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    設備・仕様[ ]

    • 可動ルーバー面格子便利でいいですよね~、玄関に窓があるのも嬉しいですよね!
    • 久しぶりにMRに行きましたらキッチンや靴箱がオプション仕様から標準仕様に変わっていました。オープンキッチンから手元を隠すシーナリーキッチンへと変更されていましたが、思っていたより立ち上がり部分が高かったのでコンロ使用中の鍋などはあまり見えないようです。立ち上がり部分のカウンタースペースがあると、色々物を置いてごちゃつきがちになってしまうのでなくてよかったなと思う反面、作業スペースが少ないので作業スペース付きの食器棚を検討しています。
    • オプションフェアの案内が届きましたが、皆さんは何か付ける予定ですか?私は洗濯機上の吊り戸棚と、玄関の鏡は付けようと思っていますが、他に付けた方が良いものってあるでしょうか。カーテンとか、どうしたら良いのかなぁと思っています。
      • 洗濯機上の吊り戸棚は全部屋付けてほしかったですね~。うちも吊り戸棚はほしいです。カーテン、採寸済ませて早く選びたいところですね。
        • 収納は多めの物件とは思いますが、無駄なスペースは有効活用したいですよね。ところで、カーテンは図面を元に購入してしまおうかと思ってましたが、採寸してからのほうが安全ですか?採寸は内覧会の時にするのかと思いますが、入居までに出来上がるのかが気になります。ただ、実物を見てからのほうがイメージし易くもありますね。
    • 詳細は公式HPをみて頂くとして、 近年分譲されたマンションと比較して平均以上の設備仕様という印象でした。 具体的には、バルコニー奥行2m、食洗機が標準装備、駐輪場1世帯3台まで、二重床仕様などは、それより劣る物件も多かったので平均以上のスペックです。
    • ディスポーザーが無いのでディスポーザーが必須条件の方は向かないと思います。
    • セミナーで知ったのですが、キッチンはテフロン加工で、イニシア特注のもの。通常のテフロン加工のフライパンなどの5倍の強度で、業界初みたいです。 浴室乾燥機は数少ないプラズマクラスター機能付きで、カビ予防にも効果的なんだそう。どこまで効果あるかわかりませんが、期待してしまいますね。
      • テフロン加工なのはキッチンのガスコンロ(五徳がついている部分)ですか? 現在使用しているガスコンロは掃除が楽と言われるものですが、その割には 焦げ付きがすぐにこびりついてしまい困っているので、こちらはお手入れが しやすいといいですね。
        • 加工は劣化するので過度の期待は禁物ですね。
          • 天板部分がテフロンですよ。水や油を弾くので拭き掃除で充分みたいです。クレンザーは必要ないですがクレンザーで2万回くらい擦ってもはがれないことは実証済みなようです。
    • 設備面もディスポーザーが無い以外は及第点だし。飛びぬけて良いわけじゃないけど、欠点も鉄塔以外はそんなに無い




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    間取り[ ]

    • 間取りは玄関の広さや収納に期待できそうな感じですね。
    • HP間取りアップされてますね、なかなかイイんじゃないですか?
    • 公式HP見てきました。間取りは、たくさんあるみたいですが、そのうちの1つが紹介されていました。ウェルカムホールと言って、玄関が広くなっていて、小窓があり明るくなっているのもいいですね。マンションの玄関と言うイメージではない感じがします。
    • 各居室に収納がたっぷりとられているところも主婦目線で見てみて大きな魅力を感じます。
    • バルコニーの件は、常にレースのカーテンなどを使い外から見えないように遮断しておく必要がありそうですね。慣れれば気にならなくなるかもしれませんが、そういう部分が気になる人は厳しいでしょうね。ここのファミリークロークは、沢山収納ができて良さそうですね。
      • バルコニーの件ですが、確かに裏側の人と顔を合わせるのって何だかとても抵抗がありますね。昔の団地とかであれば、主婦同士が洗濯物を干しながら会話するとかありましたが家庭の状況が見えすぎてしまうような気がします。
    • ここ間取りみると、LDK〇〇畳って表記なので、リビングがどれくらいの広さなのかイメージしづらいです。キッチンが4畳弱と仮定するとほとんどの間取りが10~12畳程度なんですよね。収納豊富にしたので、そのぶんリビングはそんな広くないという企画にしたのかなという印象です。
    • HPに間取りが追加されてますね。洗面所やウォークインまで引き戸なのは良いんだよな〜。居室もほぼ引き戸ですし、デッドスペースが減りそう。
    • ここはLDK表示だから13.9畳とかなんですよ(>_<)キッチンはだいたい3~3.5畳程度なのでリビング自体はほとんどのプランが10~11畳程度のようです。
      • そうでしたLDK表示!でも対面キッチンでも吊り戸棚がないぶん広く見えますね…キッチンまでのエアコンの効きも違うみたいですよ。しかし気になるのはやっぱり油跳ねやニオイなどですかね。
        • 我が家はLDを広くするため、ウォールドアを開いて隣室と繋げて使う予定です。余計な梁も出ておらず、すっきり繋がるのは魅力です。それに、この物件は収納が豊富ですから、室内にごちゃごちゃとモノをおかずに済むと思っています。いかに整理するかに掛かっていますが。。。
    • 梁がモデルルームタイプのFタイプは天井の梁が全くないので天井がスッキリしていて広々とした印象を受けました。この点に関しては近年の行徳エリアの分譲マンションとしては間違いなくトップレベルだったと思います。
    • 現地は南南東向き、西南西向きのL字型の配棟になっているようですがどちらも13時くらいに現地をみましたが問題無く太陽の光があたっていました。
    • ランドプランみてたら CとDタイプは朝日が北側の部屋にあたって、 午後はリビング側に日が入るんですね。 ただ鉄塔に近いんですよね、、、、
    • 収納率が高く、子育て環境も整っているようですね。 ただ、ここは南西向きですよね。日当たりってどんな感じでしょうか。 南向き物件を・・・と考えている人は多いと思うのですが 西向きは避けたいところですが、南西ってなかなかイメージ出来なくて。
      • 早朝からの活動を心がけている人でなければ、南西向きはいいですよ。 関東だと夏の朝は明るくなるのが早いので、カーテンの隙間から漏れる光で目が覚めたり、朝から直射日光に暖められたり。 冬の朝は寒いでしょうけど午後の暖かく明るい時間が長くなります。 南向きは年間通してバランスよいと思いますが、東寄りよりは西よりのほうが太陽の光と熱を効率的に使えると思います。 朝日が入らないことがあっても、窓の外は朝日に照らされた明るい風景が眩しさなく見えますよ。 特に、週末の朝はのんびりという方にお勧めです。
        • 専業主婦なら南西、共働きで日中家にいないなら南東をお勧めするかなぁ。ベランダガーデニングをするなら東に振れてるほうがいいって言いますね。個人的には南西が好きです。洗濯物も南東より乾きやすいし、日の入る時間帯が長いので。でもここは西南西向きだからちょっと微妙かな
    • 東向きは日当たりに関してはあまりよくないですよね。日当たり重視をしたいなら、南意外だと、西向きの方が断然いいですよ。東向きだと午後には日は当たらなくなってしまいますが、夏場は部屋が涼しくて快適なんですよね
    • 専有面積が広い分、部屋が広く作られている感じがします。ファミリークロークもいいですね。
    • 収納がいろいろ考えられている様子ですね。トイレのつり戸棚ってどのくらいの高さでしょう。たくさん入れられるみたいですね。
    • キッチンはオープンキッチンなのでリビングから見えてしまうところが残念だったかな。見た目はいいかもしれませんが、シンクの周りに物を置いたり、掃除が大変そうです。油跳ねや水はねも気になりますから、キッチンは隠れていた方がよかったです
      • オープンキッチンは最近多いです。見た目が広々としていて良いのですけど、収納とか、使い勝手を考えると困る事も多いです。



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    買い物・食事[ ]

    • 近くにスーパーとかはなさそうなので、買い物は駅まで行ってという感じかな。
    • 一番近いお買い物する場所はフーズマーケットセレクションですかね。営業時間は10時から22時までの様です。今住んでいる所の近くにもセレクションがあるのですが、すごく安いですよ。お野菜なども新鮮です。セレクションなら駅からの帰り道にお買い物しながら帰ってこれますね。9時位から営業していてくれれば私的にはうれしいのですがね。
      • フーズマーケットセレクションというところ、良い感じなのですか。今まで使ったことがなかったので、どういう所なのかしら?と思っておりました。特売のチラシがWEB上で見られたので見たのですが、特売で新玉ねぎが10円とかすごく安くてびっくりです。こういう店が近くにあるとなかなかはかどりますよね~
    • お隣の南行徳と妙典に比べると安いスーパーが多くて選択肢が多いのもいいです。商店街が栄えているのも個人的に高ポイント。銀行も飲食店も多いですし、公園もたくさんあります。生活するには便利ですよ。
    • スーパーが…遠いのかな…
      • 近くにスーパーがないのですか?自転車で通える範囲内なら問題ないのですが。駐輪場がたくさんあるので、基本自転車移動ですよね。そうなると、自転車で通える範囲内にスーパーがないと駐車場も多くはないので、かなりきびしいと思います。
        • セレクションいいんじゃないですか?安いです♪徒歩で7~8分、自転車でなら2~3分で着きますよ(^^)というか、自転車の範囲なら、行徳駅前の西友・マルエツ。も使えますし、南行徳駅前のワイズマート、ナカムラヤも使えますよね
    • 行徳からのアプローチと異なるのは、南行徳は東西線の高架下に商店街があることです。そのなかに、スーパーナカムラヤ、靴の修理店、オリジン弁当ほか飲食店 が複数あることです。
    • この物件の近所にある飲食店としては、
    1. 金豚ラーメン・・・徒歩1分くらい。そこまで惹かれる印象がありませんでしたが、いまどき300円程度で食べられるラーメンがあるので一度行ってみようと思います。浅草の有名な製麺所の開花桜に麺を発注しているようです。
    2. うなぎの黒田・・・徒歩2~3分。店内でも食べられますし、テイクアウトも出来ます。丑の日は以前からここで鰻を購入していました。テイクアウトしかしたことが無いのですが、家に持ち帰って食べても美味しいです。
    3. 夢庵・・・徒歩10分程度。和食のファミレスです。駐車場が比較的広くて20台くらい停められるので家族で行くには良いと思います。土日はいつも結構混みあってます。
    4. 喜楽・・・徒歩2~3分。いわゆる大衆中華食堂というやつです、味はまぁまぁ、価格は安い、量が多い。そんなところが地元民に愛されているのかいつも結構混雑してます。ちなみに1000円以上で出前もしてくれます。おススメは、タンメン¥550!量たっぷり、野菜もたっぷり、量も通常で大盛りサイズ。

    上記以外でもバイパス沿いにはラーメン店が豊富です。行徳駅前にはサイゼリアもありファミリー層の手軽な外食にはそんなに困らない印象です。


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    育児・教育[ ]

    • 小学校は南行小?バイパス通らないといけないっていうのはちょっとネックですね。


    周辺環境・治安[ ]

    • 現地は南東に三井のマンション(6階建て)が隣接し、南西はNTTのマンション(7階建て)があるので眺望を望む方は最上階の8階くらいですかね。
    • 高圧電線が敷地内にあるのは、結構なデメリットですね。しかも電線の結構ギリギリまで建物を建てるようなので、どうなのかなと思います。
      • こればかりは、自分の部屋と高圧線の距離ができるだけ遠くなるよう選ぶしかありませんね。そうなると高圧線近くが買い叩かれたりしないでしょうか
        • 現地を見てきましたが、本当に高圧線の鉄塔が敷地の囲いの内側に鎮座しているんですね。どういう風に立てるんですかね。
          • 高圧線近辺は、駐輪場になる予定みたいですよ。でも、結構近い位置まで建物を建てるようです。個人的には、最近見かけないですが自走式の立体駐車場を建ててほしかったです。
    • 行徳駅と南行徳駅の中間ぐらいの位置ですね。静かな場所だと思います。
    • ランドプランが気になりますね。グーグルの地図だとまだ社宅の形が残ってました。社宅の時はほとんどが西向きだったんでしょうか。分譲マンションにするなら南向きが多くなるのを期待したいですね、ただお隣の建物が大きそうなので眺望的には味気ないものになりそうですが…。ウエルカムホールとして玄関が広いのを売りにするようですが、子供が独立したら持て余しそうな予感です。
      • ランドプランは、南西無期にズラーッと並んで、南東向きは少しみたいですね。高圧電線付近は自転車置き場になるようです。
    • 駅から近くはないけど、線路の高架沿いは自転車道があって駐輪場も通り道(高架下)にあるよ。駅に近い方の駐輪場は有料だけど定期で月千円程度だし空きもある様子。バイパスを渡らずに済むし鳥の糞害のひどい信号も使わなくて済むのは悪くないと思う。土地の感じからして向きは南西なのかな、目の前の道は二車線で歩道が整備&植栽もされてて車の通りはそれほど多くない印象。間取り出来るの楽しみ。
    • この物件の近隣に住んでますが、慣れるとそこまで遠いとは感じませんよ(^^)ここの物件の良いところってなんでしょうね?世帯数がそれなりにあるので、管理費・修繕積立金が割安になればそこはメリットになるかと思います。現状、情報が少ないのでこれくらいしか思いつきません。あと、なにげに東西線の騒音が結構うるさいです、、、窓開けてると、テレビの音がほぼ聞こえません。うーん、現状デメリットのほうが多いですがこれから良い部分が出てくることを期待しております。
      • 線路が近いのに駅が近くなくて、騒音がするというのはなんとももどかしいです。東西線の騒音ってけっこう煩そうですね。テレビの音が聞こえないというのはちょっとひどいかな。そういう環境に建てられるマンションなら防音対策はされていると思いますが、窓を開けたら同じですね。日中は仕方ないとして、夜とか深夜はどうですか?
        • 東西線の電車の運行時間は、深夜は何時までなんですかね。最悪は、午前1時から5時までは走らないでしょうから、その間は、静かになられるでしょうね。ただ深夜で電車は走らなくても、道路はそうはいきませんので、そこは気になる時間にでも確認してみないとね。
          • 東西線は、行徳近辺はたしか5時~12時半くらいだと思います。車の通りはそこまで多くないですよー
    • ここは駅まで大きな交差点もなく交通量のある道も通らないので、10分の割にはストレスを感じないと思います。
    • 駅との位置関係としての立地は悪くないと思います。行徳と南行徳のちょうど真ん中ぐらい。しかも駅から縦に離れるわけじゃないからどっちの駅にも行きやすい
    • 遠いといっても、周辺歩道は整っているし東西線沿いをまっすぐ進んで行く感じなので旧道奥や福栄のほうほど遠くは感じなさそうですね。
    • 今日また現場を見てきましたが…ほんとですね、バルコニーが道路はさんでいるとはいえ、完全向かい合わせ…お互いバルコニーでなにしてるか丸見え!どうにもなりませんかねー(^_^;)
    • 閑静な住宅街だし周りのアパートや戸建も新しめで綺麗な街並みになりそうです。近くに郵便局、いわせ医院?小児科もあるので便利ですね!
      • そうなんですよね、近所の物件が比較的新しいのが多いですよね。近所の三井とNTTのマンションもキレイだし、近所の賃貸アパートも建て替えたばかりのとか、新築されたばかりとかです。あと道路が舗装されてて街並みキレイになりそうだなーって思いました。ただ、真向いの中古マンションはどうにかならないかなー、、って、ならないですよね。
    • 送電設備は、敷地内に残るのでしょうか。ちょっと気になりました。
      • 送電設備は敷地内に残りますよ。私もそこが一番気になりましたが、電力会社の友人に相談したり、電磁波の計測機器を借りて測定してみたり、自分なりに調べてみて大丈夫と判断し、契約しました。ただ、この件の捉え方は個人差があるかと思います。
    • 駅からの距離は確かに一長一短がありますね。現在は駅のすぐ近くに住んでいますので、通勤は辛くなるかと思います。ただ、歩道も平坦ですし、かつ自転車とも分離されてますので、10分であれば歩けるかなと思っています。それに行徳駅も南行徳駅も、駅から数分のところに無料の駐輪場もありますから、辛い日は自転車利用かな。
    • 駅からの距離も徒歩10分以内で間取りも広め、金額的にも悪くない。ただ、この場所だと線路側からベランダが見える距離。カーテンは、いつも閉め切っておかないといけないでしょうね。ベランダが線路側なので、音も気になる部分です。
    • ハザードマップでは、液状化の可能性が高いようですが、地盤改良はされているのでしょうか?間取りは良いと思いますが、地震のことを考えると、この地域は迷いますね。
      • 線路の北側は南側に比べると地盤はマシって言われてる。でも下総は歴史的にみて元湿地帯が多いから、気になるなら浦安市〜行徳地区自体避けた方がいいよ
    • 駅までは若干の距離は感じるけれど平置きの駐車場であることと、隣の建物との距離があるという点ではいい方なのかな。ここは住宅街のど真ん中なので、落ち着いて暮らせると思います。全然雑踏とは対極にあるように思いますけれど…。普通に昼間も静かです。
    • 車通りもそんなに多くない通りですよね。のんびりした良い場所だと思います。
    • 現地の日当たりをみてまいりました。午前11時くらいでABCJタイプは隣接する隣住戸の出っ張り等で日影ができてました。午後14時くらいになると今度は向かいのマンションで南西向きは日影ができていました。こちらのマンションは眺望・日当たりはイマイチですね。その分間取りやランニングコストなどで良い部分があると思います。
      • 現地レポありがとうございます!!全体的に1日を通して日が当たり続けるというのは難しいのかな。どこかしら陰になる時間が出来てしまうと言いますか。その分が価格に反映されているのでそういう点ではまあ考えられているのかなーとは思いますけれど
        • 朝から晩まで日が当り続けるのは、角部屋のIタイプだけかと思います。午前中の日差しが欲しければサウスイースト棟、午後の日差しが欲しければサウスウェスト棟という切り分けになるでしょうか。サウスウェスト棟は、寝室側であれば朝日も入ってくるでしょうね。確認された時に、何階まで日陰になっていたのか気になりますが、隣の建物と距離があるので上層階に行くほど日当たりは良くなるかと思います。眺望はかなり上層か、サウスイースト棟の一部くらいですかね。日影も眺望もMRでシミュレーションを見せてもらえますよ。現地を確認されるのが一番ですが、ネットが掛かっているのでまだちょっと分かりづらいかも知れませんね。
    • 行徳からは坂などは全くないので歩きやすいと思います。 公式HPに掲載されている徒歩10分も大人が普通に歩けば問題なく着くと思います。 駅から現地までは大きな通りを渡ることはありません、 線路沿いの道は歩道と自転車道が分かれているので 安全性に配慮して作られたのだと思います。
    • 行徳から来るのと同様で平坦な道のりです。南行徳から来る道のりも歩道と自転車の道が分かれて作られています。
    • 公表では南行徳からだと徒歩12分となっていますが、体感として行徳からの所要時間と比較してそこまで変わらないかなという印象です
    • 周辺道路でまず思うのは、南西側に面した道路周辺がキレイに整っているという印象です。 イニシア行徳の隣は2001年分譲行徳パークホームズ、南西側の向かいには 2012年分譲ウェリス市川行徳、その周辺の賃貸アパートもここ1~2年の間に建てられたものです。 加えて、1年ほど前に道路が舗装されたこともあり道路が綺麗です。 また植栽も規則的に植えられていて整然とした印象です。 また、ここの道路は道幅がゆったりしている割には交通量が少なく小さなお子様をお持ちのご家庭でも比較的安心な地域かと思います。
    • 先日現地みてまいりました。 南東向きは東西線の騒音がすごそうですね。 そういう影響もあって南西向きが多いのですかね。 騒音を検討に入れた方いらっしゃいますか?
    • 先日南東側で電車の音を聞きましたけど、そんなに煩くは感じませんでしたよ。室内だともっと感じないかも。
    • 駅まで徒歩10分は遠すぎず近すぎずの立地ですが健康を考えて歩いても苦にならない距離です。
    • みなさん高圧電線は気になりませんか?
      • 高圧電線が気になる場合は、東電の方を呼んで実際の数値を確認してくれると聞きました。マンションの数か所で測っても数値に変わりはなかったそうです。実際に住むと、景観や雨の日に発生すると聞く雑音(?)などは全く気にならないものでしょうか?


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    周辺施設[ ]

    その他[ ]

    • 現状のわかっている情報で過去の分譲マンションと比較して、客観的にみて感じた部分は、
      • 良いところ
    1. バルコニーの奥行200㎝
    • ⇒最近の行徳エリアだと、180㎝が平均だったと思います。
    • ⇒200㎝だったのは、クレヴィア市川行徳、ヴェレーナシティ行徳くらい
    • ⇒シティテラス、パークホームズ、ライオンズ市川妙典・行徳レジデンスは180㎝でした
    1. スロップシンク
    • ⇒最近の分譲実績で、スロップシンクが付いていたのはシティテラスの全戸、ライオンズ市川妙典・行徳の一部の住戸なので、スロップシンクいいですね
    1. 北側の部屋も完全にアウトフレーム・・・これはいいです。嬉しいです。最近の分譲実績だと、ライオンズ行徳駅前レジデンスが全部屋アウトフレームでした。今だとクリオ南行徳パークフロントもそうですよね。
      • 良くないところ
    1. 高圧電線・・・これに尽きます。高圧電線が敷地内にあるって、正直やっぱり不安ですよね。高圧電線がある分、設備仕様を少しだけ良くしているのかなという印象です。
    2. 眺望・・・南東向きも、南西向きも6~7階建てのマンションが建ってますから眺望は全く望めません。でも南西は建物と結構距離があるので日当たりは大丈夫そうですよね。

    物件自体はいいなって思います。立地は、少し難ありですかね。。結局は、正直なところ価格かなーというところです。4階くらいで72m2で4,000万以下なら検討したいですね。

    • 私が感じたマイナスとプラス要素はこんな感じです。主観が大いに入っていますので、ご参考まで。
      • マイナス要素
    1. .敷地内に鉄塔がある。
    2. .駅から徒歩10分。
    3. .最寄りのコンビニまで徒歩5分。
    4. .最寄りのスーパーも徒歩7分。
      • プラス要素
    1. .三方を道路に囲まれており、隣の建物とも離れているので日当たりと風通しが良さそう。
    2. .道路は車通りも少なく落ち着いた環境。
    3. .間取りが使いやすそう。またウォールドアでLDKが広く使える。
    4. .玄関にも窓があり明るそう。
    5. .二重床、二重天井、二重壁。
    6. .ベランダにスロップシンク有り。
    7. .駐車場が平置き。
    8. .駐輪場300%。
    9. .維持コストが安い。

    後は眺望など、部屋固有の善し悪しはあるでしょうね。ここ数年マンションを探していましたが、ここはゆったりした造りになっていて、必要な設備が付いた総合的には良いマンションかなと思っています。まあ、鉄塔が無ければさらに良かったんですけどね。

    • ここ数年で行徳で分譲されたマンションとしては、
    1. 価格は2~3年前と同様の相場
    2. 設備仕様は平均以上
    3. 管理費等ランニングコストはかなり安いレベル
    4. 鉄塔が敷地内にあるのが唯一のデメリット

    という印象でした。その点についてみなさん感じることは同じだと思うので、そこそこ売れていたのかなと思います。

    • ペットの外飼いですが、1階専用庭付住戸では可能です。それ以外は不可です。
    • 向きの関係上、日当りが気になりそうですが、ここは夏場は涼しくなる感じですかね。 駐車場に空きが無いと言うのがやや気になりますが、 近くに月極駐車場は用意されているのでしょうか。 車持ちの方は探してからって事になりそうですね。


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