アイランドグレース

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    アイランドグレース外観


    物件概要[ ]

    1. 南武線 「浜川崎」駅 徒歩5分
    2. 鶴見線 「浜川崎」駅 徒歩5分
    3. 東海道本線 「川崎」駅 バス10分 「鋼管通三丁目」バス停から 徒歩4分
    • 総戸数:539戸(ゲストルーム1戸含む)
    • 構造、建物階数:地上17階地下2階
    • 敷地の権利形態:所有権
    • 完成時期:2008年09月
    • 売主:ナイス株式会社 


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 土地購入時期が、アイランドブリーズ→グレース→エスパ駐車場南側、らしく、後になるほど土地価格があがったからだとか。また、建物のグレードも、アイランドブリーズ<グレース<エスパ駐車場南側となるようです。
    • 価格は3000万〜4000万後半でしたよ。
    • コスト・パフォーマンスを考えると、なかなか魅力的な物件ですね。
    • 西側4階68㎡で3480万、@166万 南向き7階69㎡で3620万、@172万 ですよ。平均しても@170万くらいにはなると考えますが。

    交通[ ]

    • バスが早朝から深夜までたくさん走っているので便利です。
    • 交通面はバスで10分、自転車ダッシュで10分なのでバスを待ってる時間を考えれば自転車の方が早いかも。私は雨の日以外はチャリ通をしています。駅の駐輪場1日¥80(屋根なし)、屋根ありだと¥100だったかな?
    • アクセスも時刻チェックし2駅ある浜川線を駆使すれば、都心にも、横浜方面のもスムーズに遊びに行けますよ〜
    • 浜川崎駅は本数も少ないし、使えないですよね。やはり川崎駅までバスが通常の通勤や買物のルートになるのですかね。
    • 電車は 2〜3本/時 程度ですが、バスは山手線並に走っているようです。
    • バスは駅まで10分です。途中駅に右折する信号だけ少し時間がかかりますが渋滞ってほどではないですよ。最初はバス通勤してましたが、健康の為に雨の日以外はチャリ通してます。チャリも猛スピードで10分なのでたまにバスに勝つ日もありますよ。
    • 川崎駅までがんばって休憩無しで行ければ、30分ってところでしょうか。まぁ、歩けない距離ではないか、、、バスだと最終が23:15だったかな、それを逃すとタクシーか歩きになりますね。車通勤の方には最適なマンションですなぁ
    • バスはそれほど混んでいないようですよ。さすがに立ったりはしますが、ギュウギュウにはならないとも。10分程度なので行きは立ってもいいかなーって感じです。自転車メイン、サブがバスにしようかと思ってます。
    • 南武支線の本数ですが、早朝3時から深夜0時過ぎまで一日におよそ300本の電車が通過しているようです。ほとんどが貨物列車ですが多いときで一時間に20本、一両のものから数十両編成のものまでいろいろです。
    • 浜川崎駅は、通勤時間帯は1時間に約3本日中は約1本ですよ。夜は、近くの工場の夜勤の方や外国人、また高校生などが大勢乗っています。お勤めの人は、比較的静かに乗ってますが高校生はかなり騒々しいです。
    • グレースのエントランスからバス停まで4〜5分、バスで川崎駅まで10〜15分、駅について、地下道(アゼリア)を通って京急改札まで5分といった感じです。バスは本数ありますし、道路も複線で渋滞というのはあまりないと思いますが、雨の日はバス利用者が増えるため各バス停での乗降時間が多くなり、結果として遅くなります。バスは鋼管通三丁目バス停なら、概ね時間通りに来るので、晴れの日は20分、雨の日は25〜30分と考えておくといいと思います。


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    構造・建物[ ]

    • アイランドブリーズと違って免震マンションなので高くなりそうですね。
    • 免震とデザインの良さがうらやましいです。
    • A棟の方は天気が良ければ富士山を眺めることが出来ます。隣の老人ホームよりも上層階に限られるでしょうが・・・B・C棟も可能性はあるのでは?
    • B棟、C棟は、南側が二重サッシであること、寝室は(おそらく)北側ということを考えると、寝るときはそんなに気にならないのではないかと思います。ただ、一年中リビング側の窓は閉めておくものという割り切りはいりそうですが・・・
    • 桜は、B・C棟から見えるんですねぇ♪自分の部屋から桜や花火が見れたら、何か最高だなぁ・・・♪
    • この次のアイランドシリーズ3rdの販売も気になりますね。ここの地域の人口激増となるトリオマンションですからね。屋上庭園やキッズルームも10,15年のスパンで目的が変わりそうだし、きちんと管理修繕していかないと大規模物件ならではの将来的な不安はあります。


    共用施設[ ]

    • プールが設置されるようで隣接したマンションで2個もプールが必要ないのにと思ってしまいます。
    • ただうちの場合は子供が小さいのでキッツルームやプールが付いてるし、子供のためと思って購入してしまいました。
    • キッズルームは小学3年生以下が利用することができます。幼稚園以下の子供さんはもちろん保護者同伴です。ただ小学生と幼児が同じ場所で遊んでいると時々トラブルも発生するらしく、一部の保護者さんから「キッズルームの利用を幼稚園以下の幼児のみにしてほしい」等の要望もあがっているみたいです。プールは小学3年生以下は保護者同伴で、一回利用するごとに利用料金がかかります。(確か一人100円 2時間まで)こちらも「管理費の他に利用料金がかかるなんて…」という意見があったみたいです。 
    • キッズルーム。小学生が帰って来ているような時間ですと、小学生が集団でゲームしてたりします^^;乳幼児のなら午前中の方がいいかも(お昼寝もあるから?)ママ友が出来るかはわかりませんが、気さくで感じの良いママさんが多いと思いました。たぶん顔見知りになったら仲良くなれるんじゃないかな?



    設備・仕様[ ]

    • IHでないところは残念です。
    • 二重サッシの遮音等級は最高のT-4(40db以上の遮音性能)なので、普通サッシの3倍遮音できます。電車の音を70〜80dbとしても窓を閉めていれば30〜40dbとなり、この値は安眠できるレベルです。
    • ある程度自分が希望する設備(平置駐車場、免震構造、ディスポーザ等)があることから、かなり前向きに検討したいと思っています。
    • 今どき、たいてい標準装備である床暖も無でした。(後付も不可とか・・)
    • ウォシュレットも未装備。
    • 決め手は広さと安さですが、安いだけあって標準設備が低い!!今住んでる所が東京の港区のリクルート系で築三年ですが今のマンションと同じレベルまでにしようと思うと結構オプションを付けることになりました。床暖やシャワートイレやHIコンロにしたりなどなどオプションがかかりそうです。やっぱり安い物件はそれりですよね!
    • このマンションは確かに安いですよね。私もモデルルームを見学に行きましたけど他のマンションと比べると標準設備が良くないように感じました。ウォシュレットが付いてなかったり、ガスコンロも今はガラストップ又はIHが支流なのに、その下のランクだったり、玄関の人感センサーは無いし、などなど…やはり安いから、そういった所で価格を抑えてますよね!
    • ドアクローザー。窓を開けたときなどに風でバタンッ!と強い力がかかって閉まったりして実際に建具が壊れてしまう事例があったため急遽設置することになったそうです。ん〜見た目はあまりよくないですが、力いっぱい閉めようとしてもゆっくり閉まってくれるし、逆に軽い力でもバネの力?でしっかり閉まってくれるので使い勝手はよい感じでしたよ。


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    間取り[ ]

    • 外界からの目線が全く無い状態で、カーテンはほとんど閉めず、開放感抜群!
    • 間取り!基本的にナイスさんの物件は、間取りが狭い↓希望は、3LDKで75㎡辺りなんですが、3LDKだと最大で70㎡弱、70㎡超えると4LDKとなり、個々が小さい間取りとなっているんですよネ。。ん"〜。。。
    • バルコニーから花火が見えたら最高ですね!いつだかナイスから来たチラシで、中層階から撮った写真があって桜がとっても綺麗に写っていたのですが、それもとても楽しみにしています。四季を感じられる眺望だったらいいなぁと。。
    • 確かに眺望はいいですよ。花火は、南はMM21から八景島やどこでやっているのかわからないものも見えます。北は多摩川の花火からお台場、ディズニィランドまで見えます。去年の紅白の東京タワーの色が変わるのを肉眼で見れたのと年越し花火が色々な場所で同時に打ちあがったのは感動しました。



    買い物・食事[ ]

    • エスパはあまり安くないとの情報がありますが、コストコも近いのでお子さんがいらっしゃるご家庭ではあのBIGサイズ&格安が便利になるかも知れませんね。
    • エスパは高いですね。年末にできるグリーンメガの敷地内にできるokが実は楽しみだったりします。我が家は毎週okで買い物しているので♪♪
    • エスパは価格はまずまずですが、総合的に品物が揃うので意外と使ったりするかなーと思いました。ポイントもたまりますしね。OKは競馬場近くにも本町店がありますよね。車で買い物に行くのであれば、周辺にはいろいろあると思いますし、平坦な立地なので自転車で底値巡りする主婦の方もたくさんいらっしゃるみたいですよ。
    • 確かにエスパーは安いとは思いませんが、チラシを見て安売りのときに買うようにすれば、それほど他とは変わらないと思います。これからガソリンが200円、250円と上がっていけば、燃料費もどんどんかさむので、それを差し引けば徒歩で行けるというのはありがたいです。
    • エスパは特にポイントアップ日の週末は混み合います。ラゾーナも出来たし、車の人はヨーカドーやOKにも行くし、分散傾向にあると思います。IGと高齢者施設の横道を突っ切るとエスパはすぐでしたね。



    育児・教育[ ]

    • 私には小さな子供がいるんだけど、浜川崎駅の不便さは言葉にできません。ベビーカーをかついでエレベーターもエスカレーターもなく、手すりすらついての無い階段を上り下りしなければならないなんて嫁が大変です。
    • 幼稚園の事ですが、家の子も来年入園なので、いろいろ調べたり、お友達に聞いたりしてるんですが、近くには結構あるみたいですよ!多少離れた所も送迎バスが来るようですし、ただ川崎市の保育園は近くににあるけど待機児童が多いみたいで、すぐに入れないみたいですよ。兄弟バラバラの保育園になるなんて事も結構あるみたですよ。



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    周辺環境・治安[ ]

    • 線路のそばなのが気になるところですが。本数は少ないのですが、けっこう遅い時間も列車が走っていて、たまに音が気になりますね。
    • 線路目の前なので覚悟は必要だと思いますよ。産業道路の音は気になりません。
    • 目の前の線路よりもむしろ、線路の向こう側にそびえたつ「ラブホテル」に目が行きました。夜、きらびやかに光っているあのラブホ…。うちは却下しました。
    • ラブホのネオンについては現場見てきましたけど、サニーコートの低層階(4階くらいまでかな?)は若干気になりそうですが、それ以外の場所は気にならないと思いますよ。普段生活している中では見えない位置になりますから。
    • 煤煙・異臭、私は特に気になったことはありません。夏場はほぼ一日中バルコニー側の窓を開け放していましたが・・・気になりませんでした。私は長くこの辺で暮らしているので、マヒしちゃってるのかもしれませんが(汗)バルコニーの手すりを拭くと、確かに黒くはなりますが、洗濯物が汚れるとかそういったことはありませんよー。
    • 騒音に関しては皆さんと同様に検討初めはかなり悩みましたが、二重サッシの性能を調べたところ、窓を閉めていれば気にならないレベルであること、また、冷静に考えてみるとウチは共働きなので平日に窓を開けることはほとんどなく、休日も掃除や洗濯などで開けるだけなので、そもそも頻繁に窓を開けるようなライフスタイルではないと気付き、問題ないと割り切れました。
    • 資産価値が高いかどうかは不明ですが、工場地帯なので朝・夜問わず、缶ビール等をもったお勤め帰りの人はそこそこ居ます。今近辺に住んでいる人は、あまり電車は使用していないと思いますよ。
    • 最近は臨港警察署管内でも車上荒らしが多発しているそうで、IBでも何件か被害に遭われている方がいます。それも夜間ばかりではなく昼間も…。日中は管理人さん、夜間は警備会社の方がいますが、100%の安心はできません。駐車場の防犯システムももちろん最初から万全であったほうがいいですよね。たとえばあとから管理組合に提案して設置しようとすればそれにかかる費用は住民で割り振りになりますから賛成の方もいれば反対の方もいる。総住民の4分の3以上の賛成がなければその提案は却下されてしまうらしいです。簡単にはいかないようで…。やはり自分の身は自分で守らないといけないのかもしれません。
    • 不安点としては地域一帯の相場はハッキリ言って低い所です。周辺には外国人の永住者も多数おりますが総じて年収が300万以下のため、治安は良くないところです。


    周辺施設[ ]

    • 老人ホームが3軒もあるので老人の憩いの場などよりも商業施設や子供関連の施設を作ってほしいです。
    • 南税務署は、大変込み合っております。パソコン入力できる方は、パソコンコーナーにまわされます。



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    その他[ ]

    • いいと思ったのはこんな点です。
    1. エスパやコンビニ等が直近なので買物に不便しない、
    2. ファミレスやファーストフード店などの食べるところが多くて近い、
    3. 保育園や小中学校が近い、
    4. 総合病院が近い、
    5. 公園が目の前にあるし芝生のオープンスペースなど憩いの場もある、
    6. 市役所の支所(田島)が近い、
    7. 郵便局が近い、
    8. バス停が近い、
    9. 首都高のICも近い...etc。
    • ◆重視した点
    1. <施工主・施工会社>実績、評判、事件履歴等に大きな問題がないこと
    2. <規模>ある程度規模が大きければ共有施設が充実するのでよい、程度
    3. <入居時期>H20年内(住宅ローン控除対象)ただし、「竣工日と入居可能日が1ケ月以内」や「3月入居予定」物件以外であること(竣工後の検査を怠っていたり、年度末の駆け込み需要に対応するため無理に3月までに間に合わせようとして建築に必要な工程を省略する物件が多いらしいので[本で知りました])
    4. <地震対策>免震、制震などの何らかの対策があること(地震大国なので!)
    5. <間取り>南向きの広いリビングが欲しい(が、もちろん予算内で^^;)
    6. <管理会社>評判の悪い会社以外であること(長い付き合いなのでかなり重視)
    7. <駐車場>100%自走式(機械式は大規模な修繕が必要なため修繕積立金が高くなるから)
    8. <アクセス>駅から徒歩15分以内(通勤時間も重視)
    • ◆妥協した(=重視しなかった)点
    1. <設備>不要な設備がいっぱいあって価格に上乗せされているより必要な設備を後付したほうがよい
    2. <収納>多ければ多いほどいいが納戸として使える部屋があればそれでもよい
    3. <騒音>窓を閉めている状態で生活に支障がなければよい
    4. <ゴミ置場>24時間出せたらいいなぁ、程度
    • 良い点
    1. 物件が大型であるためのパワーがある(コンシェル・全駐車・ディスポ・プールなど)
    2. 検討しやすい価格帯である(3000〜4000万円台で一般中流家庭には最適)
    3. 自社が建材屋なので建築コストが結構抑えられる(他物件は建築会社とのネゴ次第)
    4. 近隣に日常生活の利便性がある(エスパ・デポなど)
    5. 管理会社が小会社だが評判が良い(一般的には子会社はダメだがココはそっかりしてる)
    6. 税金が安い(周辺市町村と比較して1割は安いかも^^その代わり産業関連には目をツブル必要あります^^;)
    • 悪い点
    1. 駅からの位置関係及び周辺の道路事情(ご存知の通りバス便・産業道路近く)
    2. 物件とその周辺のマンション事情(同形態のマンションが1000戸以上ある。一定の時期から売出しが増えるのは必須のため価格下落の要因になる恐れがある)
    3. 共同事業主(ゼファーが最近になり購入した土地を損ギリで投げ売っており経営がどうか)
    4. オプション品が多い(部屋により自分なりのコーディネイトをするが、相場には関係ないため)


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