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東京スイート・レジデンス

出典: まとめ - 住適空間マンションWiki

東京スイート・レジデンス(2008年1月14日撮影)
東京スイート・レジデンス外観(2008年1月14日撮影)




目次

[編集] 物件概要

  1. 都営新宿線「西大島」駅徒歩12分
  2. 東京メトロ半蔵門線「住吉」駅徒歩18分
  3. 東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩21分
  • 総戸数:526戸
  • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート造、地上15階建、地下1階
  • 敷地の権利形態:所有権(敷地権)
  • 完成時期:2008年2月下旬
  • 施工:長谷工コーポレーション
  • 売主:双日、中央コーポレーション、東レ建設、セントラル総合開発、三交不動産、長谷工コーポレーション、明和地所

[編集] 価格・コスト・販売時状況

  • 売主が7社、なんか利害関係が複雑なのか?実質徒歩15分〜20分で80㎡が5000万円くらいと若干高め。(新価格なら妥当か?)明治通りから若干奥にあるので騒音も激しくないし、日当たりも問題ない。ヨーカ堂と隣接しているのをメリットとして捉えるなら検討対象かな。
    • 駐車場500円でこの値段なら安いのでは?!イメージとしては白髭地区再開発に近いように思えますが、どうなんでしょう?
  • マンションも計画通りなら旧価格で75㎡・3200万円〜ということだったろうに。(同様な規模の南砂町駅2分のFが75㎡・3600万円〜だったことから)旧価格で買い遅れた人は、1000万円・20%以上のUPでも買う人はいるんだろうな。
    • ここは長谷工仕様で都営新宿線徒歩12分(UP/DOWNあり)。Fは二重床・直壁・逆梁アウトフレーム・ハイサッシュ・高級的内装で東西線2分(快速停車なし)今更、旧価格のことをいっても仕方がないが、F(20階建て)が75㎡3600万円〜4600万円と比較すると、ここ(15階建て)は75㎡で3000万円〜3800万円が妥当だったところ。2年竣工が違うだけで75㎡で4200万円〜5000万円だろうから1200万円30%以上のUPだろう。
  • 北砂で南向き200万円/坪以上というのは凄いですね。2年前売り出された南砂駅近の再開発地域の物件は構造や仕様が遥かにここより良いのに南向きでも数百万円以上安かったから。(耐震等級2級(SRC造り)・高齢者対応・逆梁アウトフレームハイサッシュ・全面タイル張り・二重床/天井・直壁・ディスポッサ・スロップシンク・床暖房など標準装備)過去を振り返っても仕方が無いが、砂銀が反対せずに計画通り建設が進んでいれば、この構造仕様なら150万円/坪以下だったんだろうけどね。
    • うちにも資料届いたけど凄いね、北砂で、こんな価格で売れるのかな。しかも長谷工の標準仕様で、どういう計算で出した価格だろう。もちろん遮音性の高い直床、二重壁、非経済的な床暖房オプションは当然としても高い。
  • キャンセル住戸発生の案内が来ていました。案内では、2戸のようですが、わざわざA3カラー印刷でダイレクトメールを送ってくるくらいなので、もう少しあるのかもしれません。
    • でもまぁこのまま施工者未定が続いて1か月に一戸くらいはキャンセルでるかもしれませんね。 本来もう完成してるはずだったのに。
  • ここはいったい、どのくらい売れ残っているんでしょう?あるいは、続々キャンセルが出ているということでしょうか。ここ2ヶ月、隔週くらいで「キャンセル住戸発生」の案内が来ます。戸数は3戸だったり1戸だったり、まちまちなのですが。そんな何度も刷り直すんだったら、はっきり「まだ完売してません」と言ったほうがいいように思うのですが。
    • キャンセルは一定の割合で発生するもので、ここが多いとは言えないでしょう。商業施設の開業の有無に関わらず、今の相場では安かったですから。
  • キャンセル住居が4戸、大規模マンションなら少ない方でしょ。新新価格からすれば安く感じますね。
    • Ⅰ-E___7F__3LDK__77.17㎡__4,648万円
    • Ⅰ-F___5F__3LDK__75.40㎡__4,468万円
    • Ⅱ-E__13F__3LDK__94.01㎡__6,098万円
    • Ⅰ-O___3F__4LDK__92.23㎡__5,178万円 デベの方、見ていたらⅠ-Etypeの方位だけが90度、誤っていますよ。
  • キャンセル物件減らないですね。物件入れ替わっているので、売れてはいるがキャンセルも止まらないというところでしょうか。商業施設が頓挫で、この価格では売りづらいと思います。でもまさか、まさか値引きしていないでしょうね?そんなこと、絶対に許しませんよ。資産価値を長谷工が下げていることになりますから。商業施設が今年の秋にできること、念を押されて買わされたわれわれにも、同じ値引きをしてもらってよいはずです。
    • 値引きを許さない?なんで??定価で売れないならば値引いて販売するのが適正な商行為でしょ。




[編集] 交通

  • 明治通りは主力路線の「都07」系統をはじめ、複数の系統が走っているので、都バス利用も便利でしょう。
  • 西大島駅のホームが深い、駅の出入り口の頑丈な扉をみればわかると思うが、荒川の水位より低い土地なんだよね。駅から小名木川の橋までが坂道できつい。丸八よりましだが。そこまで約10分。そこから住宅建設予定地まで行けば10分。ドアtoドアで駅まで30分だな。もともと北砂という住所だけで、安かった。
  • 確かに朝はバスも混んでいますが、07系統は本数が多いので乗れなくてもすぐ来るじゃないですか。私は18系統利用者ですが、こっちは乗れないと次は30分後です。ごくたまに次のバスをご利用ください と通りすぎることがありますが、次って30分後よ!!どうすんの! とバス会社の姿勢に疑問を感じます。余談でした。
    • 都07系統は平日朝は3〜5分間隔、日中でも7〜10分間隔ですね。30分間隔はねえ…。路線を廃止した方がましでしょうか…?
    • 「東京」駅へ11分って...最寄り駅まで実質20分以上かかるのに。
  • 都バス利用の場合、交通費が出る会社員等ならいざ知らず、そうじゃない人は、駅利用する度に往復400円は痛いと思う。結局、歩くか自転車になるでしょう。あと、時間帯にもよるけど、進開橋付近から西大島駅位まではのろのろでイライラすることも多い。まして、ヨーカドーができれば、その影響は未知数。バス利用って日付や曜日、天気によって影響を受ける不安定な交通手段なんだよね。
  • もうね、8時台前半の新宿線激混みですよ。東西線よりましだが
    • 自分も思ったより混んでいて驚きました。(今まで9時台に乗ってたんで知らなかったんですが…)新宿線はまた増発しますよ、きっと。東西線は増発の余地がないけど新宿線にはありますから。間隔が狭まって便利になるんじゃないですか?
    • 新宿線はそんなに増発できないよ。車両そのものがないです。増発するには新車両の購入をしなくてはいけません。そんな金が都営にあるのか?自転車で住吉まで行って半蔵門線を使った方がいいですよ。東西線はJRや東葉高速鉄道の車両を相互に使っているが。新宿線京王線の車両だけ。
  • 東京駅12分とか書いてあるけど、都営新宿線の快速は地下鉄線内だと各駅停車だぞ。
    • 新宿線は地下鉄線内も快速があるんですが...(でも最寄りの西大島は通過なんですけど)いずれにせよ「東京駅12分」というのは、「嘘」ではなくて不動産広告のマジック。実際にはどんなに乗り継ぎが良くても、西大島から東京駅までは最短で20分かかる。ここからは西大島駅のホームまでドアツードアで徒歩20分かかるから、東京駅までは40分みておいた方がいい。
    • とても12分で東京駅に着けないのは解るがこれが不動産の凄いところ。交通アクセスの東京へ12分をよく読んでみな。住吉で乗り換えて快速で馬喰横山、馬喰町から総武快速

注意書きとして待ち時間、乗り換え時間は含まれません。馬喰横山、馬喰町の徒歩時間(5分以上)も含まれていないのである。一応説明してあるので問題にならないが、TOPページから東京駅へ12分という謳い文句は、紛らわしい広告ととらえられても仕方が無い。




[編集] 構造・建物

  • 何かまた商業施設について双日から手紙がくるそうです。近所や入居予定者で砂町銀座での不買運動と。イトーヨーカ堂誘致の要請活動をしましょう。近所の人もみんな待ち望んでるのに。砂町銀座からFC店がアリオモールに逃げるのが嫌なのでしょう。砂銀は知名度を利用してテナントとしてFC店を入れるがはやりだすと法外な更新料を請求して撤退というシナリオができている。よほど大きいところと、土地を所有したところしか残ってないよね。銀だこ、タイヤキ屋、100円ショップと色々な店が繁盛してるのになくなっていきました。
    • JR貨物が商業施設をなかなか着工できないのでそのことじゃないでしょうかね。問い合わせが殺到してるらしいです。いまだに商業施設の建設予定地みても2、3年前から変わってないような気がします。某商店街対策に数億円使った噂もあるので、予算がないのでしょう。北砂3,4丁目は非常に地盤も悪く、木造住宅が多い。地震がきたらひとたまりもないので逃げ場所が欲しい。北砂1.2丁目は木造住宅も少なく地盤も比較的安定してるので災害に強いからね。
    • 今月末の便りが商業施設着工開始のお知らせかどうかは別としてJR貨物は年内に道路等を区に渡すという事になってますので遅くても商業施設に関して具体的になるのはその頃だと思っております。
    • JR貨物は今年度は小名木川駅跡地の再開発を柱にしてますからね。ここまで追い込んだ砂銀は、住宅が増えて客が増えて喜ぶだけだね。区長が変わってので、方針が変わったのでしょうか?中小の小売業専用の割引カードを発行して地元商店街の活性化を、公約に掲げてます。
    • 昨日、双日リアルネットからローンことで電話が掛かってきた際、商業施設とフィットネスの事を尋ねたら、来週末には工事の予定表を送付するそうです。イトーヨーカ堂に決まったそうです。ホット一安心ですね。
    • 近所の方が自信満々に言ってたそうです。正式にイトーヨーカ堂の出店が中止になったみたいとのことです。建築基準法が改正されてるのに、設計変更をかけてないみたいです。現在の設計だと、建築基準法に引っかかるそうです。しかもJR貨物はゼネコンと交渉するというだけで何もしてません、本当に立てる気があれば、早期の着工を目指して設計変更をし、手続だけ進めるはずです。
  • アリオのOPEN時期が延期となるのは容認するとして、商業施設でないものが建設されるというのは許容範囲を超えています。商業施設隣接が謳い文句で売りだしておいて、商業施設の施工主の都合により計画が変更となりましたので、マンションの売主には責任はありません。なんて話では絶対無いと考えます。ただ入居=残金を払うと売主は手のひらを返したように「予定と書いてあり、重説でも計画変更の可能性を説明しているので法律的になんら問題ありません、これ以上当社として対応できません」と相手にもしなくなるのでしょうね。
    • 最悪商業施設が出来なくても、売主からの保障は一切ないですと言われました。(入居後、JR貨物側に入居者からプレッシャーをかけて戦うしかありません)それを容認して入居するか、それとも、現段階で手付け金すべてを返してもらい契約を破棄するかいずれかです。それでも、今までの購入に費やした労力を考えると、契約破棄すればいいやと思う気持ちにもなれません。
    • 結局、誰が受益者なのでしょう。一体開発の売り文句で購入を決めた契約者はクールなマンション名と少し広い部屋という、最低限保証されたメリットしか享受できない。完売後、っと云う間にフォーラムをたたみ相応の利益を計上する見通しの売主からは、本来ならディスカウントの提示があってしかるべき。一体開発が白紙撤回となれば、売主とプロジェクトオーナーは不誠実の極み。
  • 双日以下売主連名の文書「商業施設に関するご報告書」が速達で届きました。いよいよ今週26日引渡しを前に、本来なら大型商業施設は昨年の10月には完成と大宣伝を行って、マンションを高値で売った償いのため、JR貨物の状況を知らせ、なんとか免罪符を得ようとしていると思います。それによると、完成は順調に行って2年以上も先になり、結局は売り逃げと言われても仕方がないと思います。一生に一度の高い買い物ですが、関係者は謝罪もせずに、他の責任で逃れようとしていると言われても反論ができないのでは。



[編集] 共用施設

  • 駐車場がのってる って、最近のハセコーの売り方じゃないですか。月額500円から〜 なんて周辺相場を考えるとありえないです。全戸分駐車場いきわたるようにしているし。実際全てが500円ではなく、一番遠い場所は500円、1階でアクセスしやすい場所は1万円とか値段に差があったはずですが。同じハセコーの豊洲のFCを見に行ったときにそう説明されました。
    • 駐車場代って管理費に充当されるわけではないんですか?駐車場代が安い分、分譲価格に反映されちゃうんだぁ。
    • ここの検討者ですが、駐車場代って、修繕費(おおくくりでは管理組合の収入)が一般的だと思います。駐車場は専有ではない(つまり建設費は物件価格に割りかけて回収している)ので、月額が安すぎる場合は、大規模修繕のときに追加負担が必要になる可能性が高いと思われます。
  • 駐車場100%で料金が安ければ、結局管理費が高くなる。(駐車場は住民達の共有財産)駐車場料金が安くて感動する人がまだいるから、デベも売り文句にする。こういう売り方をする物件をまず怪しいと疑った方が良い。
    • 自走式駐車場だから、機械式よりは遥かに安上がりのはずです。月額500円は最上階(最遠)・屋根なしの条件の悪いところでしょう。1階の便利なところは月額1万数千円程度になると予想します。
    • 駐車場100%っていうのは売る側のためっていうか、宣伝材料としてキャッチーだという点が大きいと思う。住む側にしてみれば100%って絶対不要でしょ。機械式より維持費が安いとは言え負担するのは結局住民なんだし。
    • 駅遠だから100%駐車場にしているだけだろ。(駅遠では必須)駐車場を必要としない入居者にとっては、駐車場部分に100万円単位の購入費や毎年の税金を按分で払うのに自分達の財産が500円〜という釣り文句に使用されるのは無視できないだろう。
  • 駐車場って共用設備であって使おうと使いまいが同じ、AVシアタールームみたいなもんだよ。それにしても高い。




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[編集] 設備・仕様

  • ディスポーザーあるみたいだよ。これあると管理会社(長谷コミュ)が楽でしょう。長谷工設計・施工の最近の大型物件はスロップシンク、トランクルームあるのに、平面図で見るとここはなさそう。筆頭売主双日って、どうなの。潰れかけた商社が合併したところでしょ、プチバブルでどうにかなってるが、将来的に不安が。




[編集] 間取り

  • まずトイレの便器は標準で小さい(現在はほとんど大型)。狭い居室(二重壁があまりにも厚いため)6畳が4畳半位に感じる。
    • 壁やエレベーターやトイレの話は契約前から分かっている話で、今更それはおかしなことを。かけうどんを注文して、かけうどんが出てきて何故文句を言うのかと。




[編集] 買い物・食事

  • 普段のお買い物は砂町銀座ですか?
    • OKスーパーをお勧めします。毎日買い物されてる主婦ならば、価格の違いがすぐにわかります。全く同じ商品をわざわざ高く買うことないですよ。
    • ちょっと前までは砂銀をいってたけど、余りにも道が狭いので自転車に子供がひかれそうになったのでいかないね。子供がいるのならOKか猿江のライフ、南砂のジャスコくらいかな。西大島のダイエーはイマイチです。クイーンズ伊勢丹がイースト21にオープンしましたよ、そこそこの客の入りでした。
    • 今は外に買い物に行ってますが、商業施設ができれば車にもあまり乗らなくて、すべて日常生活に必要なものは徒歩圏内で揃う時代が来ることでしょう!それまでの辛抱ですかね。個人的にはイーストのクイーンズ伊勢丹より豊洲のAOKIの方が雰囲気が好きです。飲料は葛西のジェーソンがダントツ安いですね。
    • ジェーソン行って来ました。確かに安い…。缶コーヒーがほとんどすべて69円。おーいお茶500ミリリットルPETが69円。信じられない値段でしたね(笑)ウチから車で15分ほどで行きました。




[編集] 育児・教育

  • この辺は子供は増えてないので、それほど心配しなくてもいいと思います。区立小学校は定員割れしてるんじゃないですか。
    • ここの通学予定校は砂町小です。
    • 確かにここは砂町小ですね。でもここは500件規模なので、購入しようとしてるうちには小学生あるいは小学生になる子供が、だいたいいますよね。もともと北砂2丁目には余り住宅がなかったから、どうなんでしょう。明治通り渡らせたくないから北砂小の方がいいのかな。でも西側の南北道路が一直線なので、暴走自動車が走るんじゃないかと、気になります。
    • とりあえず、豊洲のように小学校に入れない問題はなさそうですね。この間ニュースで中学校の先生が部活に見回りに生徒指導に大変 というのをやっていましたが、その先生がちょうど明治通りからOKストアの方に抜ける道を自転車で走っていて、近くだと気づいてしまいました。
    • 近隣の者です。北砂小学校の評判が悪い・・・と言われて出てきました。北砂小の先生達はとても熱心でいらっしゃいますよ。校長先生もとてもよい方です。この間、夕方のニュース番組で北砂小学校の様子が放送されていました。放課後、勉強に遅れのある生徒達に補習授業をしているそうです。小規模だからできることだなぁと思うのですが・・・一度、学校公開等で見学されることをお勧めします。




[編集] 周辺環境・治安

  • 北砂2丁目は戸建は余りない地域です。戸建は狭い路地裏に少々ですがあります。ほとんど貨物駅の城下町だったなので、大手、小手の運送会社が多かったです。日通の建物もお隣、北砂3丁目に立て直してます。隣接の北砂1丁目も都営住宅がほとんどです。都営住宅の住民は物凄く、組織力が強いのか?日照権を主張し、そのため15建になってしまったのでしょう。そのため、それほど高層の建物が近くには建つことはないです。南側は提供公園があるため、低層階でも日照は確保されると思います。そのかわり、価格設定が高めになるでしょう。敷地に余裕がありそうなので、ある程度低層階でも日照は得られると思います。
    • 実際、近くの明治通りは良く通るのですがこの建設地はハッキリ言ってよく分かりませんでした。確かに、CGで見てもあまり高そうな建物はありませんね。南側も提供公園で日照は確保されそうですね。こちらの、物件はレジデンスⅡがやはり価格的に1番高い設定になると思いますがⅠとⅢではどちらが上の設定になると思われますか??ⅠもⅢの方も周辺には住宅街でしょうか??ご存知の方いらっしゃいましたらよろしくお願いします。
    • 一見、Ⅱがよさそうに見えるけどどうですかね。確かに南側の日照は確保されるかもしれないけど、バルコニー出るとすぐ右手にJRのでかい寮が迫ってくる感じじゃないのかなあ。この寮の高さを超えない10階位までは、南西方面の日照や眺望は、遮られそうな感じ。あとⅢは東向と思ったほうがいい。Ⅰはエントランス出るまでに疲れそう。そう考えると、ここって買いなの?
  • 周辺環境はいいほうだと思います。この地域は町工場、都営住宅が密集している地域です。その代わり物価も安く生活用品を買うのにも不便なことはありません。空気も悪くなく、水彩都市と言われるように、運河がたくさんあります。ここの物件が建つ場所も貨物駅の小名木川駅跡地ということからわかるように、北側に小名木川が流れてます。逆に運河があるので道が平坦ではありません。西大島駅にいく場合、小名木川を超えるので、ちょと坂道を登る感じになります。砂町では交通機関がバスしかないので、自転車を使う人が多く、一昔の中国のようです。逆に自転車があれば、東陽町、門前仲町、亀戸、錦糸町まで気軽に行けます。 現地は明治通りから奥まっていますので、騒音は余り聞こえないと思います。救急病院が点在しているので、救急車の音が夜聞こえることもあります。




[編集] 周辺施設

  • 日本HP社が江東区大島に6,000人規模で来る、というニュースは、はっきり言って好材料で、賛成ですね。U.S.本社がこの地での建設を判断するとは正直、意外なのですが。IBMの場合は、本国幹部が成田から箱崎事業所に出やすいように、ハイウェイを敷いた位、「本国幹部の為に」交通網が整備されました。グローバル企業、おそるべし。西大島の混雑緩和は必要になるでしょうし、このような動きがないと行政や公共交通機関も動きが鈍いでしょうから、hp社の移転が改善の起爆剤になると良いですね。
    • 私は逆にhp社員がうち方面に来ることはないと思います。ちょっと距離があり過ぎませんか?買うならオリナスがあるタワーか目の前のツインタワーではないでしょうか?
    • HP社の新社屋は江東区大島という報道ですが、大島は1丁目から9丁目までかなり広範囲に広がっています。場所によっては通勤利用駅すら違ってきます。大島何丁目のどのあたりが建設予定地なのでしょうか?




[編集] その他

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