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ザ・ガーデンズ西葛西

出典: まとめ - 住適空間マンションWiki

目次

[編集] 物件概要

  • 所在地:東京都江戸川区西葛西2丁目22番5(地番)
  • 交通:東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
  • 総戸数:358戸(他に保育施設1区画)
  • 構造、建物階数:地上19階建・塔屋1階建
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2016年01月下旬予定
  • 売主:三井不動産レジデンシャル株式会社/三菱地所レジデンス株式会社
  • 施工:大成建設株式会社


[編集] 価格・コスト・販売時状況

  • このエリアの相場は70平米以上で4600万円ぐらいですよね。80平米以上はもちろん5000万円、60平米後半で4000万円前半ってとこでしょう。レジデントプレイスの例があるので、少し価格を安く発表したとしてもまだ注目物件です。安い価格ではないでしょうね。
  • このマンションは、普通14階建ぐらいの所を19階ですから上にいけば高いでしょうけど5~7階ぐらいであればそこそこの値段と、勝手に希望してます。
  • 100平米ぐらいで9000万台だとして…私が検討できるのは70平米前半!想定内ですがそこそこの金額ですな…
  • 70平米で4500からってかんじでした。
  • 4700とは、1Fの予定価格でしょうか?5~6Fですと、5000を超えますか?
    • 5300万円くらいでした。70平米ですが。たくさん見学してたから、相場なのでしょう。
  • 良い部屋選ぼうとすると5000万~6000万は覚悟しないとダメですね。
  • 金額は想定通り3LDK4500万~90平米の王様部屋は8900万でした
  • 先週末、モデルルームへ再訪しました。眺望、オプションプラン、間取りのメニュープラン等について説明をいただきました。そこそこ無償でアレンジできますね、間取りとかも。そして、毎度モデルルームは盛況のようでしたよ。打ち合わせルーム入り口に、要望書を受け付けた戸室に花がついてました。私もレジデントプレイスよりこちらの物件を真剣に検討しており、現在最終段階です。
  • 第一期のチラシが入って来ましたが、船堀街道向き中層階で幾らぐらいですか?
    • 10Fでたしか、4500~4700万円くらいだったかと。
      • 西葛西では、平均的な価格ですよね。
  • 上階の70平米ぐらいの価格は幾らぐらいですか?中層階が4600万ぐらいなら、5000万ぐらいですかねぇ〜
  • 見た目やキッチンとか洗練されてますが、家族の生活空間としての配慮が足りないような気がします。共用部は通過するだけですよね。ステイタスより実生活を考えます。そう思うと狭くて高く感じてきました。この辺りってこんな価格でしたか?
    • 江戸川区、東京東部の相場からしたら、ちょっと高めかもしれませんね。でもその分、お金かけてる質の高い物件だと思います。共用部分は素晴らしいし。江戸川区の相場からしたら高めかもですが、23区内で都心へのアクセスの良さを考えれば妥当価格かなと思ってます。フツーの物件でいいなら、いくらでも他に安い物件あると思います。
  • 良く計算してみたら、実は値段は高くないと感じました。2年半先の新築マンション相場はバブルことを考えれば、しかも8%で400万の減税を加味すれば。皆同じ夢を持っているかな?すると、契約の迷いがなくなった。
  • 第1期2次の受付は6戸。4800万円台(1戸)・4900万円台(1戸)・5900万円台(1戸)・7700万円台(1戸)・8100万円台(1戸)・8900万円台(1戸)とあるので、バルコニー付の4LDKはさすがに買い手がいなかったようですね。
  • 西葛西駅から徒歩8分で坪単価230万円ですかあ。暴落必至ですね。
  • 第一期の値引きは無しでした。抽選だから、価格に満足できくても、落選した人が待っているから、仕方がないです。手付金の減額の交渉にも乗ってくれなかった。
  • 東側は抽選が多かったです。南西側よりお手頃価格だからかもしれません。抽選落ちた人が部屋替えしてればそこそこうまってる可能性ありだとおもいますよ。
  • 一期三次は部屋番号も出ており、実質的には申し込みが確定している部屋だけを売り出しているのでしょう(申込み日も1日だけですし)
  1. 511 4,680万円
  2. 610 4,740万円
  3. 309 4,570万円
  4. 515 4,740万円
  5. 1306 5,900万円
  6. 413 5,700万円
  • この辺でずっと見てきましたが、日当たりと間取りが価格に見合わないような気がします。何か必要以上に価格が上がったような気がします。これじゃ駅前の価格じゃありませんか。
    • ファミリータイプだと駅から徒歩15分でも4000万以上しません?そう考えるとそこまで高く無いような気がします。
  • 販売状況を教えてくれました。ルーフバルコニー付の部屋は完売。ルーフバルコニー付タイプのモデルルームは改装し、来年2月からは別のタイプのモデルルームに変わる、とのこと。第一期151戸売出しも完売まではいかず、140前半の売れ行きとのこと。358戸の三分の一以上ですから第一期としてはまずまずなのでしょうね。
  • 先着順で八戸の売り出しが始まりましたね。1511・218・917・1303・515・313・1108・1615 第一期の売れ残りで消化。それともキャンセル住戸か。お隣が36戸で1ヶ月半売り出しのままを考えればこちらの売れ行きは順調ですかね。

[編集] 交通

  • 徒歩8分はちょっと歩くかなと思いましたが、船堀街道も駅からの道も広くて利用し易いと感じました。
  • もう少し駅近だと良かったなー。改めて歩いてみたら、やっぱり船堀街道信号待ちつらいな。
  • 近所住民ですが大手町18分は帰宅時だけだと思ってください。一般的な通勤時間は混雑のため5分~10分は高確率でプラスになりますよ。


[編集] 構造・建物

  • 4LDKを除いた角部屋で側面に窓が無いのは周りの建物との眺望都合でしょうか。角部屋の魅力半減ですね。。
  • せっかく広い敷地なのに詰め込み過ぎのような気がします。陽当たりは要確認ですね
  • 敷地も広いですから、玄関からエレベーター待って、マンションの敷地でるまで既に5分かもしれませんね。船堀街道信号待ちで2分まったら、かなりイラっとするかも…エレベーターは何台あるんでしょう?大事ですね。
  • ちなみに直床です。
    • 三井ファンですが、直床がっかり。パークコートシリーズ(少し上級グレード)には、直床なんて、なかったです。子供いたら、うるさそう…
  • 直床の最大のデメリットは、配管の場所が狭く窮屈になるし、床下に自由に配管敷けないから、リフォームもしづらくなる。配管は水回りの部分だけコンクリート床スラブを薄くして対応したりするから、水回りの遮音性能が落ちたり、水回りやお風呂の天井高が極端に低かったりします。また、二重床ならバルコニー室内よりもバルコニーコンクリートは低くなるため住戸とバルコニー間のしきりはありませんが、直床の場合はしきりが必要でまたぐことになります。窓のガラス高さも低くなります。
    • 二重床と直床で、二重床がリフォームし易いって言い切るのは嘘。重床でも床スラブは段差つけているのでその範囲しか配管はいじれません。サッシュ高が変わるのも嘘(バルコニーにまたぎはでます)。階高を低く出来ることが直床のメリットです。
  • 階高3,1~3,2あるようで、直床ということもあり部屋の圧迫感はなかったです。マイナスは洗面所の狭さかな・・・直床に関しては、最新のものですって説明でした。
  • チラシで見たら分らなかったけど、外壁がALCだったんですね。軽石みたいなパネルで通常のコンクリートより全然薄いし寿命短いんですよね。高い価格なのにその辺が気に入らないし、直床も価格帯的にどうかと思う。天井高優先ならどこも二重床やめれば10センチは天井あがりますもんね。それにバルコニー出るのつまずきそう。
  • 外壁が軽量気泡コンクリート、廊下の手摺りは、アルミの縦格子。かなりコンクリートケチってますね。自走式駐車場は極端に台数少ないし、間取りも狭いし、床やわらかいし、本当に建築費上がったんですね。残念です。
    • 軽量気泡コンクリートってどこの外壁に使われているのか教えてください。各家の入口廊下ですか?
      • 図面の凡例ではALC壁となっています。バルコニー側と廊下側の外壁です。軽量気泡コンクリートは水に弱いので庇がある壁に使います。ホームページの間取り図では分らないですよ。(普通のコンクリート壁になってますから)もらった図面のほうは明らかに厚みが薄いのですぐわかります。
        • ALCと縦縦格子は確かにケッチだね。でも劣化等級は3ということとですね。全体の駆体は良いことだね。完璧なものがないので、みなさんはどっちを取る?
          • 今まで見たマンション全部劣化等級3でした。19階で廊下の手すり縦格子ってなんか異様ですよね。昔の長谷工のマンションみたい。
  • スラップ厚は270mm 中空じゃないです。200の2重床より静かの気がする。
    • 270だとボイド(中空)が普通だと思います。じゃなかったら逆に重くて心配です。
  • 床が直貼り、説明聞きましたよ。説明では、二重床より防音効果が期待できると言っていたような。マンションの構造説明のところに説明ボードもありましたね。防音効果は本当かどうかはわかりませんけど説明はしていました~。


[編集] 共用施設

  • キッズルームは美術館などのキッズルームもデザインしている方が企画していると言ってましたよ。
  • 私は車必須ですから自走式駐車場でかなり前向きです。駅から歩けて都心に出やすいってなかったので。ですから台数が少ないのと利用料が高いのではないかと心配しています。
  • 駐車場台数はちょうど1/3で良いじゃないですか?いまマイカーを持つ若い世代は減っているし。
  • 共用部分にお金をかけすぎてるような気がします。ライブラリーでの紀伊國屋との提携も、各階のゴミ出しも楽でいいのですが、結局は住民からお金を取っていることになりますよね?それなら、共用部分より他にお金をかけて欲しいと思います。自走式とかはとても魅力ですのに残念ポイントが多いような気がしました
  • 共用部素敵ですね。私は価格差が大きくて住みはじめてからが心配です。子供達とかもママさん達とも。高いお部屋の人は気にされないでしょうね。私達家族にとって本当に住みやすいものか悩みます。
  • オーナーズコモンのレイアウトが秀逸だと思いますよココは。コミュニティサロンとキッズスクウェアは2面がガラス張りになっていて互いにも常に見える環境である安心感。そして庭園をどちらからも拝める視覚的に優しい風景。大人はサロンでまったり。子供はキッズスクウェアで遊び。素敵で安心の空間ですね。
  • 駅から歩ける距離で、かつ自走式駐車場という点がいいなと思っています。自走式駐車場はEVが付いていますが、これもいずれは大規模修繕になるのですよね。その費用がやはり掛かるんだろうなぁと思いつつ、機械式よりは全体的にはローコストかな、と感じてます
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[編集] 設備・仕様

  • デザインも洗礼された感じで色合いもモダンなホテルの様な作り。部屋の作りは他社ではオプション扱いなものがここでは標準装備と、さすが三井だなって感じでした
  • キッチンの御影石、リビングへの扉の鏡面仕上げ等、惹かれるところはありました。
  • バックカウンターの吊戸棚、標準でした。しかし、いろんなものが標準でいい感じです。ところで、エコカラットって耐用年数が少ないものなのでしょうか・・・。ちょっとこれから調べてみます。確か20-30万円くらいといわれた気がします。
    • 私もエコカラットの耐久年数が知りたくて調べていますが、どこを調べても明確にしているところがありません。経年劣化は勿論あるが、耐久性は施工場所・環境によるらしくはっきりとした年数が出ていないんですよね。
  • 食器棚とか食器洗い機や洗濯機収納など最初からついているしいろいろ無料で選べるのと、一期の購入特典を使うとかなり充実しますよね。
    • 1期の購入特典、意外と使えますよね(不正解になったらどうしよう・・・笑)。私はシャワーヘッドのグレードアップや引戸への交換、食器洗い機のグレードアップに充当しようかと。間取りや設備、内装などこれだけ選択肢があるので、私も167さんと同じ気持ちでおります。2年以上も前ですからいろいろ悩みますよねぇ(笑)。この当たり前がなかなか他にはないので、なおいいですよねぇ!クロスですが、私はエコカラットを貼る予定です。
  • わたしがこちらのマンションを決めた決定打は、防災設備の差でした。こちらは自家発電機があり、停電時でも最大3日は発電できます。その結果、停電時でも部屋のトイレが使えるんですよね。もう一方にはマンホールトイレしかなく、しかも約400世帯に対して数個とはきついなと。
  • キッチン御影石天板とかバックカウンター、浴室ダウンライトなどしっかりしてると思うけどなぁ。トイレがタンク付きなのはイマイチだけど、お隣はトイレのリモコンすら無いタイプだしね…
  • エコ設備に力が入っているマンションで、毎月の光熱費が節約できそうだと感じました。レンタルできるのはカーシェアリングやレンタサイクルだけでなく、布団乾燥機やスポーツ用品まで揃えているのがユニークですね。しかし床が直床とは驚き!ホームページにはどこにも書いていないので、情報に感謝です。
  • 皆さんコンセント増設は、どこにしましたか。バックカウンターに増設ってありですかね。
    • うちはキッチンのバックカウンターとキッチンのオープンカウンター下に考えてます。バックカウンターは壁の両脇に。カウンター下は将来棚を付けるのですが、電話機の子機を置くのでコンセントを増設しました。また、携帯の充電なども合わせてできるかなと考えています。コードがあちこちにならないよう実際の生活を想像するのは大変ですよね。


[編集] 間取り

  • 間取り:2LDK~4LDK
  • 専有面積:58.11m2~99.14m2
  • 間取りはバラエティーに富んでいる
  • 「駐車場優先権付き」の戸室、まだ花ついていない戸室がありましたね。お金のある方はお先にどうぞ、みたいな感じですかね(私はお金ないし2次抽選で対応しますのでどうでもええわ)。南西向き棟の日当たりと眺望ですが、お隣の物件がほぼ同時期に竣工するので、長期間にわたり日当たりと眺望の環境条件を固定して戸室選びができますね。南西向きで中層階以上であれば冬至でも問題なさそう。南西方面の都心部への眺望は、15階以上を選ばないとあまり期待できなさそう。
  • 95Dr。これしか見てません。とにかく広い、とまではいきませんが上々の快適さが想像できます。ルーフバルコニーがあることが更に魅力を持たせていますね。でもやっぱり、最近の新築マンションは寝室が狭い印象ですねぇ。寝るだけなので気にはしないですけど。
  • キッチン以外で良いところってどこですか?天井高いのは直床と相殺してます。小さい部屋が非常に多いですね。4畳の部屋ってはじめてみました。5畳あってもデコボコしてたら全然家具入りません。納戸ってこと?
  • 日当たりは絶対重視なので東向きは考えませんでした。かつ船堀街道の音が嫌なので。そうすると南西向きの中層階以上で検討することになります。(レジデントと近いですから)各洋室に窓があることも絶対条件です。(窓のない洋室ってどうやって部屋として使うの?)そうするとつなぐプランしかなくなるわけです。角部屋は予算オーバーです。ただリビングがキッチンで分断されてるところがどうしても納得いきません。廊下の一部みたいで位置的に落ち着かないし、洋室の独立性もないし…リビング窓の近くをダイニング専用って、どうしても無理があるように思います。家族集まるところをあえて日が当たらない位置に狭くしているようで…マンション全体はすごく気に入ってたので、他のタイプに妥協しようかとも考えました。つなぐプラン以外は洋室のカタチが歪で極端に狭かったり、キッチンが2.7畳と狭かったり、そうでないタイプは窓の無い洋室のあるプランばかり。
    • 私も同じ悩みを持ちながら、横LDに妥協した。そうすると、ウオークスルーCLに変更で、風通しを確保。ドアを全開すれば、光が入ります。でも、想像通り行けるか、モデルルームないから不安。
    • 私も同感です!子供2人だと横LDじゃ使えません。窓の無い中居室ですよね。客間かリビングの延長なので、子供部屋として使えないし、寝室にも出来ない。かといって70Gタイプだと狭い。80Aタイプだと4階までしかないし、キッチン2.7畳。ここは正直良い間取り無いです。
      • 私はDENをするつもりです、書斎か作業室とします。2人のこともを6畳の主寝室に2段ベッドとし、奥さんと二人は5.5畳の寝室にします。妥協策でしかないです。でも、横LDだと、連窓で他より明るく、広く見えます。完璧な部屋はないから。ここは直床ですが、そのおかけで、さしの高さはレジデントより10cm高くなり、より開放感と光が入ります。将来のリフォームは面倒だが、住み心地は良いと思い、抽選結果を待ちます。外廊下の縦格子はいやだけど。ちなみに、今、玄関壁とバルコニー壁にALCを使うのは一般的じゃないですか?
  • 間取り悪すぎ!洋室狭すぎ!キッチンの仕様のみ。共用部分以外にお金かけて欲しい。コンクリート壁とか床構造とか、部屋の使い勝手とか、ちょっと落としすぎ。
  • 南東向きなんてほとんど日当たらないですよね。悩み悩んで南東向きやめました。
  • 全体の半分以上が日当たり悪いですからね。良いところって三分の一ぐらい。選択肢狭すぎます。
  • ここは好みがはっきり分かれるマンションだと思います。構造面は良くわかりませんが、どこも良いところと良くないところがありますから。もう少し間取りに配慮してくれれば良いなとは思います。部屋の大きさのバランスがいまひとつなんですよね。
  • オーナーズスタイリング検討会って、具体的に何をするんですか?どなたかご存知でしたら、教えてください。日程は予約したものの、何をするか全くして把握していません(~_~;)
    • 各部屋のオプションを選択していくみたいですね。一部の人は、部屋のレイアウト変更の受付もあるみたいです。一日では決められないので、何回か足を運ぶ事になりそうですね。オプション選びは楽しみですが、費用がどれ程掛かるのか、今から戦々恐々です。
  • お風呂のカラーセレクト 3種類から無償で選べますが、どれも気に入った色がなくて選ぶのに困っています。規格サイズは一般的なサイズで他社製品も多数ある中で、この3種類から選ぶのは難しいです。有償で多少追加料金がかかっても良いので、要望したら変更出来ないものでしょうか。契約者の方のうち、要望する方の署名を一定人数集めてお願いしたら、対応してくれるものでしょうか?
  • 床の色、濃い色は圧迫感ありますよ~ 部屋が狭く感じます。ドアの濃さで縦方向が強調、なんて無い無い。
  • 今日オーナーズスタイリング行きました。色はまだ悩んでいますが、お風呂の壁の濃い色は圧迫感ありました。また濃い色のセットはガラリ床がグレーで清潔感がない気がしました。床の色変更出来ないようなら中間色が無難だと思いました。キッチンの御影石と中間色の扉の色ってあうのでしょうか?あうのか少し心配ですが、皆さんの印象どうでしょう?

[編集] 買い物・食事

  • イオンが近いのが何よりも魅力ですよね。1階の食料品街は7時から11時までやっている様です。家の近くに営業時間が長いスーパーがあるのは心強いです。
  • 駅近くには24時間営業のワイズマートもあるので、スーパーに困ることはなさそうです。
  • 女性観点で言うと駅付近は美容室は多いだと思いますよ。


[編集] 育児・教育

  • 小学校も近い
    • ここは西葛西2丁目なので、小学校は清心町の方の小学校になります。徒歩1,2分のところにある西葛西小学校に通えたら本当に近いのですが。
    • 800メートルほど離れた小学校が通学区ですか。線路の反対側みたいですが、通学はずっと大通りをいけるようなのでその点は安心ですね。
  • 江戸川区内で保育園に入れるのは難しいです。仕事をしているお母さんには厳しい区ですので、共働きでのローン返済を考えている皆様は気をつけてください。支払い計画が狂ってしまうかもしれません。
  • 子供の教育環境として、この場所は価値はありそうですか?
    • 中学は区立御三家の一つみたいですね。また、子育て支援として江戸川区の手厚いサポートもあるとのことです。
      • お子さんが幼稚園または小学生であればいい環境です。ただし、保育園が少なくて待機児童でいっぱいです…保活で毎週のように役所へ通っている方もいるぐらいですので、夫婦共働きでお子さんがまだ小さい家庭は注意が必要です。奥様が仕事を続けられずに辞めてしまった場合は、入居後に予定していた返済計画が狂ってしまうかもしれませんので。江戸川区ってはっきり言えば働くママさんには厳しいです。
  • 西葛西周辺の小学校、清新第一小学校では、中学受験されるお子さんは多いでしょうか?
  • 子供が小さく今保育園で共働きなのですが、ここに入る時は専業に切り替えなければならないと思っています。江戸川区の保育園事情について役所などにも聞いてみましたが保育園数はかなり多いですが待機もすごい多いです。清新第1中学については確かにレベルは高いですが、その分内申点はかなり低くなる子が多いのも事実ですね。みんなのレベルが高く、他校なら5をもらえるであろう子も3とかになってしまうみたいです。まぁ、そもそも勉強について行けるかどうかもわかりませんので参考程度に思っています。
  • こちら、道を挟んですぐ近くに西葛西小がありますが、選択制を利用して西葛西小に希望出す予定の方もいらっしゃるのでしょうか?清新第一は、途中大きな交差点などあって低学年のうちは心配だったり。西葛西小も評判いいと聞いてるのでどうなんだろうと。。

[編集] 周辺環境・治安

  • 船堀街道は、交通量がそれなりに多い通りですが、この物件の目の前、洋服の青山の前の横断歩道は、時間によってはそれほど車もありません。ちょっと北側にある葛西橋通りの交通量と比べると、ずっと少ないです。
  • 教習所の車は日中に時々みかけるくらいで、ほとんど気にならないと思いますよ。
  • 駅周辺は商業施設も多く便利そうです。特に大手銀行が全てあるのが感動しました。夜でしたが治安は別に悪くはないと感じです。
  • 西葛西はかなり前は暴走族が出没していましたが今は滅多に見かけなくなりました。夜中も人通りが多いく町も明るいので夜道も安心できると思います。駅周辺はまだお水のキャッチを見かけますがあまりしつこくはありません。物件周辺に多くのショッピングできるお店が多いので暮らしやすいと思います。
  • 個人的感想は、色んなお店があって便利な西葛西、歩道が広くてのびのび葛西かな。西葛西は本当に便利だと思います。
  • そういえば昔は暴走族が週末結構走っていましたね。すっかり忘れていました。それくらい最近は穏やかになったと言いますか。
  • 船堀街道に面してますね?船堀街道ってうるさいですか?朝夕の交通量はありますか?
    • このあたりの船堀街道は大したことないんじゃないかな。すぐに葛西橋通りとの交差点ですからスピードもあまり出ていないし
    • 葛西橋通り沿いのマンションに住んでいて、毎日船堀通りを横切って通勤しています。葛西橋通りと比べると、船堀通りは交通量はかなり少ないです。ダンプなども通りますが、洋服の青山の前の信号は深夜はボタン式なので、歩行者や自転車がいないかぎりは流れます。なので、車がずーっと止まっていて排気音がする、ということもそれほどないですね。時々、音がかなり大きいバイクが駆け抜けていってうるさいですが、一瞬です。葛西橋通り沿い住民としては、船堀通り沿いはずっと静かでしょうから、羨ましいです。
    • 船越街道は、うるさいですよ。高速の清新町入口や、京葉道路入口につながってますから、地元の人はつかいますよ。朝の交通渋滞は悲惨です。
      • 船堀街道が若干混むのは小松川方面から葛西橋通りの交差点まで。新小岩までのバスも行船公園のところで七軒町方面へ迂回。ガーデンズ前は静かなもんです。
  • この周辺は近年マンション建設ラッシュで人口も増え、通勤駅の西葛西駅の朝夕(特に朝7時〜)は酷い混雑で有名ですよね。通勤ラッシュは大変ですが、環境的には恵まれていると思います。徒歩数分にある行船公園の無料動物園の充実さにはビックリですし、親水公園や葛西臨海公園も近い。また江戸川区内の認可保育園はこの数年間で激増しました(これも仕事先なので)心配なのは東西線の地獄の通勤ラッシュと夜の西葛西駅前はガラが悪いのが多いのと荒川が万が一決壊したら大きな被害になる事位でしょうか…
  • Y'sマートの隣のキャバクラビル、イヤですね。あのビルは、そんなお店ばかりですか?
    • 西葛西の駅前はキャバクラとかキャッチが多いですが、本当に駅周辺だけなので、二、三分も歩けばそういったのはなくなりますよ。住宅地ばかりです。キャバクラが入っているビルは、ゲームセンターの上や、南口のドコモの通りにも少しありますね。
    • 西葛西はデリヘルのキャッチも多いですが、害はありません。パチンコ、ゲームセンター、カラオケと結構ガチャガチャしてます。
  • 通勤ほかの利便性重視でこのエリアに決めてます。浸水が怖かったら城東エリアは外したほうがいいですよ。ただし、住むなら3階以上が無難でしょう。台地の上に戸建が理想ですけどねー。ちなみに先の震災で西葛西は目立った被害はないですよ。浦安に近いから揺れが激しいというイメージがあるのかな?
  • 私もここに決めようと思っています。確かに災害リスクはありますが、何処に住んでもメリット、デメリットはあるので私はこの点は目をつぶることにしました。それを補って余りある魅力的な物件だと判断しました。
  • ここは下町であるが、綺麗な広い街並びであり、古い屋敷がなく、綺麗なマンションが多いですす。ストレスなく日々の仕事帰りの切り替えができる。歩く数分で、大型スーパーと電気屋、駅などなでもある。公園も多いし、近いし、こんな良い庶民に優しい場所は他にない気がする。
  • ちょっと駅から遠いですね。東西線だと朝凄い渋滞すんですよね。ここら辺って買い物するのに結構、車じゃないと不便だったりします。公園が傍にあるので子供がいたり軽く運動をするにはいいかなと思っていますね。女性なのでセキュリティが充実しているのも嬉しいですね。ポイント高いです

[編集] 周辺施設

  • 教習所が近い


[編集] その他

  • NTTデータビルの跡地
  • こちらの様に資産価値が下がらなそうな物件は転売に向いていると思います
  • 事前説明会にいってきました。
  1. 南西向き(西寄り)棟の中層階で真剣に検討していきます(70~80㎡)。5300~5600万円くらいか?
  2. 管理費と修繕積立金の合計が平均1.8万円くらいでした。想定より安かったです。
  3. 駐車場代は、EV以外で20,000~23,000円でこちらは想定内でした。(出入り口にリングシャッターがあります)やはり23区内で自走式が際立っています。
  4. 設備は他の方がコメントされていたとおり、ワンランク上の物が多かった感じです。
  5. つなぐプランは、リビング・キッチン・ダイニングが一続きで縦長なので狭く感じました。
  6. 南西向きの棟でも東寄りの戸室は午前中の日当たりに多少難がありそうですね。
  7. 一方、南東向きの棟は13時以降、日当たりがなくなるようですね。
  • 私見ですが、第一期は完売になりそうですね。感じる雰囲気から、そう思います。追加販売しそうな感じです(売れ残りがある物件にならなそうでちょっと安心)。
    • 私が本物件を選択した理由は・・・
  1. 大手町まで乗り換えなしで通勤約18分
  2. 駐車場が自走式
  3. 販社、施工会社のネームバリュー
  4. 物件の質
  5. 物件周辺の住環境
  6. 南側のお隣物件が同時竣工により日当たりを長期に確保できる
  7. 無駄な共用部分がなく、自走式駐車場による管理費の低減  など

で、個人的にこれらが販売価格とマッチした感じです。これまで日本橋周辺を探してきましたが、立地は良くてもやはり住環境が・・・。西葛西であれば、オン・オフの切り替えがすっきりとできる立地だと思います。地震の揺れ(何と比較して揺れが激しいのか不明)?浸水リスク?当然ふまえて判断しました。ふまえた上でリスクが大きければこの物件を購入する決断はしませんよね。地震の揺れや浸水リスクの回避を優先される方は多摩方面でしょうね。


[編集] 掲示板

resident_tokyo/388105/49 23ku/343132/644

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