オーベル元住吉プレクシード

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オーベル元住吉プレクシード外観

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市中原区井田中ノ町183-1（地番）
• 交通：東急東横線「元住吉」駅から徒歩8分
• 総戸数：166戸（他に管理事務室、キッズルーム各1戸）
• 構造、建物階数：地上7階地下2階
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2006年02月
• 売主：有楽土地㈱
• 施工：㈱長谷工コーポレーション

掲示板・口コミ

• オーベル元住吉プレクシード（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 価格表を見てびっくり！南向きは坪単価２３０万超です（南向き２Fの3LDK 77㎡）東向きは２０５〜２１０万円といったところです。元住吉の相場はこんなものですか？
• 南は、５階だと５千後半、かなりお高めです。
• 南の最上階は１億近くの価格。東や西の２倍近く。同じ物件でかなりの価格差ですね。
• 元住吉で１億円なんて誰が買うんですかね。１００ｍ２でも７５００万が限界じゃないですか？
• 東横線の車内広告見ました。77m2（南向き）　5,000万円台〜これはいくらなんでも高すぎないか。
• アバウトですが東西で5000万前後（75㎡前後）南で6000万前半（85平米前後）このマンションで一番安いのは西の1階4000万前半（72平米）でしたがすでにお花がついてました。ここは専用庭の先に住民専用のプライベートガーデンがあり、意外と人気で、抽選の部屋も出たそうです。
• 資産価値を考えた場合、公示地価は元住吉周辺ではあがり始めています。地価はスローな指標なので一度あがり始めると横ばいまたは増加傾向となるはず。これは都心の地価で実証済み。おそらく地価からみた元住吉の評価は、東横線神奈川県内でみても相対的に高いといえるのではないでしょうか。また駅近物件は今後あまり出てこないので、今が元住吉供給過剰のピーク直後、つまり短期的に割安なのではないかと思います。ここの南側が完売するか怪しいと思っていますが、今後物件がないのだから、資産価値は需給にサポートされると思います。武蔵小杉の再開発は町の性格の違いを考えれば、元住吉にはプラスなのでは。というのは既存の活気のある商店街にターミナル駅の発展という付加価値がプラスオンするので。
• フラット３５の優良住宅取得支援制度基準をクリアしているのも好感が持てます。（来年の４月前には金利優遇措置は終了してしまいそうですが…）

交通

• 近隣の方にお聞きしたいのですが、朝の通勤でブレーメン通り商店街を通ると非常に混雑するように感じています。どこか裏道はありますでしょうか？お勧めの通勤ルートがあれば教えてください。
  • オーベルの場所から駅なら裏道はありますよ。少し遠回りかもしれませんけど。隣の官舎の人について行くのがいいでしょう。いろんな道があるのでその時々でルートを変えるのも楽しみではないでしょうか。
  • ブレーメン通り、土日はお祭りみたいに混雑していますが、朝の人通りはほとんど駅へと向かっていますので歩きにくさは感じないです。正面から来る人と道を譲り合ったり、自転車とぶつかりそうになったりすることはありません。信号もありませんのでいらいらもないです。ただし、後ろからバスがくる（！）こともあるので気配を察知したら脇によける程度のことは必要です。あと、東に向かって歩くので朝日がまぶしいです。
• 電車ですが、朝7時後半・8時前半の混み具合はいかがなのでしょうか。始発・日比谷線直通などできっと混雑具合が変わってくると思うのですが…。本来であれば実際に朝の時間帯に乗ってみたいのですが遠くに住んでいるためお聞きしています。どなたか実際に通勤している方がいらっしゃれば教えてください。
  • 電車は、急行に乗らなければ割とすいていると思います。空いている理由は、いろんな路線と接続しているからでしょう。目黒線（三田線・南北線）、南部線、大井町線などあります。逃げ道ない路線で「痛勤」していたこともありますので。混んでいるかどうかは、行き先にもよりますよ。行き先はどこですか？たとえば東京駅に行くときに混雑緩和でおすすめのルートは、元住吉→武蔵小杉（目黒線乗り換え）→大岡山（大井町線乗り換え）→大井町（JR乗り換え）→東京です。これだと乗り換えが多いですが、東急線の区間は降りたら隣のホームに電車がきます。混雑が少ないので私は気に入ってます。目黒線が元住吉にも通るようになればもうちょい楽になりますね。
• もうすぐ東急目黒線も延伸されるので、そうするとタワーマンションが多く建設され、人口が急増しそうな武蔵小杉より、一駅前でまだ混雑がゆるい元住吉の方が、結果的に便利な気がするんですがどうでしょうか。駅も小さいのでカタログ上の徒歩時間も、元住吉の方が短そうですし。現在の混雑具合に詳しい方がいましたら、教えてください。
  • 朝の上り電車の混雑ですが、元住吉には、やや混んだ東横線が到着します。そして、小杉で目黒線（南北線、三田線）に乗り換える人が多いので、空きますね。（急行・特急はもちろん除外）日吉まで目黒線が延びれば、多少は空いた電車が到着するでしょう。横須賀線の新駅が出来ればそちらの影響もありそうです（果たして、乗れるのか？）混雑度合いは、大手町までどういうルートで行くのかによりますね。
• 相鉄線も乗り入れすることになったんですよねー。なんでなのかー？横浜環状鉄道も通るし、沿線にマンションは増えるしで、東横線も混むようになるのでしょうね．．．
  • 相鉄線は、東横線に乗り入れと言うより、実際は目黒線に乗り入れるのではないかという観測もあるようですね。いずれにせよ日吉からは特急運転のようです。職場が横浜の私には、あまり関係がなさそうです。
  • 日吉からの特急運転は10両化された東横線に乗り入れると思う。各停は新横浜で折り返すと妄想。
  • 東横線で意外だったのは朝電車がすいている事ですね。8：30頃ですが、急行を使わないで渋谷に行くのであれば、武蔵小杉で座れるか、自由が丘のどちらかで座れます。もっと混んでるかと思ったので快適通勤です。富士山見えるんですね、驚きです！

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構造・建物

• デザイン性に力を入れているみたいで「元住吉の財産になりうる物件」を強調されました。（あと、立地の良さも）
• 私としては直床LL-45と聞いた時点でサーっと熱が冷めたのですが・・・。内断熱だし。グレードの高さを打ち出しているわりには、なぜ直床なのか残念です。
  • 直床の遮音性能がが二重床よりも劣るかどうかは一概には言えません。スラブ厚や施工の巧拙が大きく影響します。寧ろ直床の弱点はリフォーム時の可変性です。また、一般的に直床＝コスト安＝安普請とみなされがちということも認識しておいた方が良いと思います。
• 住宅性能評価を設計／建設共に取得（建設は予定ですが）
• 南側については前のマンションの影響が気になったので、晴天の昼間に確認しましたが、道路や工事の壁にまで日は当たっておりまったく問題ありませんでした。（パンフレットの航空写真を見ても分かりますが）おそらく１階でもメリットは十分享受できると思われます。ただ眺望は期待できませんが。
• 気に入っているのは、商店街が近いのと、車道から建物までの空間に余裕があること。建物の色や、間取り普通すぎて今ひとつなんですが。それを上回る魅力があると思いました。
• 目に見えるところでコストを落としているところをひとつ。それは、非常階段です。東棟と西棟をつないでいるところにある階段ですが壁がコンクリじゃないのですね（床はコンクリ）。住人にしか見えない階段なので個人的には許容範囲内ですが。
• 構造に関してはハイランクという事はないのでは？直床二重壁ですし。ただ実績のある施工会社なのであまり心配はしてませんが。
• 検討中なんですが、ひとつ気になることがありまして。。。こちらはダブル配筋なんでしょうか？パンフを見ても載っていなくて・・・。明日は定休日だと思うので、もしその辺に詳しい方がいらっしゃったら教えて下さい。ちょっと前にすまいサーフィンのコラムで話題になっていたので、気になります。『シングル配筋(一列配筋)の鉄筋コンクリート壁はダブル配筋に比べて地震時にクラック(ひび割れ)が入り易いのです。』とのことでした。
  • う〜〜ん、シングルっぽいですね・・。私もここに質問してからまたいろいろネットで情報を見てみたんですが・・・わかんなくなってきました。。。地盤とかにもよるからあまり関係ないという話もあれば、コスト的にはあまり大差ないのに、敢えて今どきシングルにするのはそのちょっとをケチってる現れで、そんなデベでいいのか？みたいな記述もありました。実際どの程度ダブル配筋が勝るのでしょうね？ダブル配筋にしているところは必ずパンフでそのことをうたっていて、かなりセールスポイントにしていると思うのですが、それだけ丈夫ってことでしょうか？住まいサーフィンのコラムを読む限り、今どきダブル配筋じゃない物件は避けましょう、みたいに取れるんですよね。オーベルをシングルにした理由はなんでしょうね。モデルルームを見た限りでは、たしかに他で見た長谷工物件よりもグレードは高い気がしていて、だから構造もしっかりしてるような印象だったんです。こういう考えで造ったから、別にシングルでも問題ないんですよ〜っていう納得できる安心感がほしいだけなんですけどね。たいした問題じゃないならいいんですけど。ここに決めたみなさんは、その点を受け入れられたわけですよね。デベに確認したところで、危険性については多分語られないでしょうし。悩みます・・・。それ以外の点ではほぼ気持ちは固まっているので・・。

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共用施設

• ここの駐車場、上中下段、前後列とありますがどのように車が出てくるのでしょうか？
• 共用設備もムダがなく、シンプルでいいと思います。
• 昨夜からかなり雨が降りました。購入した方は地下駐車場のチェックは大丈夫ですか。ご近所に半地下の駐車場を持ってる人がいますが大雨の時は車を避難させています。大きなマンションの場合は安全なのかもしれませんが気をつけてみた方が懸命かもしれません。半地下の駐車場には大雨が降ると上昇した水位でシミが残るので雨の量が分ります。「前回はこのラインで・・・」と本人言ってます。こちらのマンションは高さの制限がありあまり取れなかったから地下なのですか？
  • 100mm/hの雨までならポンプの排水能力が上回ると聞いています。したがって、昨夜程度なら大丈夫でしょう。昨夜の程度で、浸水したのではクレームものですね。100mm/hで十分か？は議論の余地あるかもしれません。駐車場の形態としては地下の方がスマートかと。ただ、屋根のない地下は意見が分かれるかもしれません。外廊下からの人の目が駐車場に届くという防犯上のメリットがあるのではないかと個人的には思っています。
  • 言い換えれば100mm/h以上の雨はヤバイと言うこと。先日の雨で浸水はなくてもこれから台風の雨にはハラハラすることになるのか。このポンプの排水能力は性能的にどうなのだろうか。昨年の台風で杉並が冠水したあの災害時にはマンション建設中だったからな。あんな雨量ならアウトか。これからの雨は数年前よりも量が多くなってくると気象庁も発表していたくらいだから不安材料だな。川崎市の災害資料を見たがそれを踏まえればここの排水能力は不安。
• この前の雨はすごく駐車場と駐輪場に降り込んでましたね。もうちょっと吹き抜け狭くければいいのにと思いました。そういえば子供乗せ自転車を上段に置くのって大変じゃないですか？＞皆様下段に余裕持たせて欲しかったです。あと、自転車スロープを真ん中にして欲しかった。どうしてもハンドルが壁にあたって汚れてしまいます。植栽は、今年のを見てもって思います。植えたばっかりで樹木も疲れてるだろうし。

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設備・仕様

• 浴室が良かったです。（ミストサウナが標準だし1620プラスでした）
• モデルルームですが、キッチンやお風呂、洗面所等水回りは素敵でした。
• このマンションの標準のキッチンカウンター、安っぽいメラミン材なんですよ。せめて人大にして欲しかった。蛇口もグレーのプラスチックです。有楽さんがケチっちゃったんでしょうかね。
• ＭＲでは間取り的にシンクの向かい側にセパレートタイプの食器棚が設置されていましたが、間取りによっては洗面室へ通じる引き戸があるので(ＭＲで設置されていたような作りつけのセパレートタイプ食器棚は）設置不可能な場合もあります。もちろん引き戸から少し幅を空けて、自分で棚を買ってきて設置することはできると思います。
• ＣＡＴＶ視聴料（基本サービス）は管理費に含まれております。ってありますが基本サービスってどこまでなんでしょうか？？少し調べたのですがわからないのでわかる方がいたら教えてください。いろいろなチャンネル見られるんでしょうか？？
  • うちのマンションでＣＡＴＶの基本料金に含まれているのは在京ＶＨＦとＵＨＦのＴＶＫ・ＭＸＴＶ・放送大学です。ＮＨＫＢＳは、マンション自体にアンテナがあり、チューナーさえあれば映ります。おそらくここも同じではないかと・・・（ちなみにケーブルは東急のIt's　COMです）
• 予想外だったのが、一番楽しみにしていたトーヨーキッチ。意外と使いにくいかも・・かなりステンレスの扱いに苦労しています。濡れ布巾でふいた後すぐ乾拭きをしないと拭き跡が残ってしまいます。水滴の跡もすごく目立ちます。あとシンクの奥行きがあるので蛇口までが少し遠いのもやや疲れます。慣れもあると思いますが、ステンレスの上手な扱い方どなたかアドバイスお願いします。
• トーヨーキッチンはあこがれてましたが、作業台を広げて、シンクをもう少し狭くしてもよかったかも。3Dタイプのシンクがある部屋ってまだ残ってますよね？そちらの方がむしろいいんではと思ってます。毎日のことですが、地下のゴミ出しはありがたいですし、ディスポーザもうれしいです。

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間取り

• このマンションの１階はどう思いますか？西向きはあまりよくないですか？
  • １階は部屋にもよりますが向かいにパークハウスがあるし交通量も若干ですがありますよね。個人的には東側のほうがいいんじゃないかと思いますが。

買い物・食事

• 過去、元住吉に住んでいましたが、舞い戻ろうと決めたのはあの商店街があるからです。フラットで歩きやすく（土日はお祭りみたいに混雑しているから自転車の人は大変ですが）こぢんまりした店がずっと連なっていて、買い物をすると物価が安い！古くさいと感じる人もいるでしょうけど、私はあの雰囲気が好きです。
• ブレーメン通りは最高ですね。あれが小杉にあったら、文句なかったです。まぁ近いですので、買い物は歩いて来ればいいんですけどね。
• ブレーメン通りが大好きで、会社帰りにブレーメンを通って買い物をしながら帰る、というのに非常に憧れています。安いですし、スーパー、ドラッグストア、総菜屋もいっぱいあって便利ですよね！２，３年後に子どもが欲しいと思っているので、子どものことを考えると元住吉の方が環境がいいように思われます。でも、現在夫婦共働きで出産後も共働きを希望しているので、武蔵小杉の利便性も捨てがたいんですよね…。
• 帰りにブレーメンでお買い物をして帰りましたがグレープフルーツ1個15円にはびっくり！です。
• 近くのコーヒー専門店はお勧めですよ。夏限定の水出し珈琲とホットサンドのブランチは最高です。
  • 同感です！ほかにも焼きたてのパンも販売していて、マスターの感じもいい。先日コーヒー豆を買いに行ったら、豆を挽いてもらってる間、コーヒー出してくれたりと非常にフレンドリーでした。リピーターになりそうです。
• そばのコーヒーショップ、わたしも休日の朝食にでかけたりします。いままで紅茶派だったんですが、あそこでコーヒーっておいしいんだなと思いました。あと、ブレーメンのこと。わたしはスーパーと専門店を使い分けています。お肉とお魚と野菜は、それぞれとっておきの専門店があるので、ここぞ！という日のお買い物はそちらでします。すぐそばのお魚屋さんは、お刺身の盛り合わせをお皿に盛って届けてもらったりして、新居に遊びに来たお客さんにも喜んでもらえますよ。専門店はどこも厳しいようですが、スーパーばかりではさびしいですよね？やはりお高いので毎日というわけには行きませんが、がんばってほしいと思います。

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育児・教育

• 小学生の数は5年くらい前から増加しているようです。ただし、塾通いや習い事等で子供会活動への参加者が減っているのかもしれません。子供会の盆踊りの準備は子供会（正しくは子ども育成会）の親がボランティアでやっています。この地域は他に比べると活発なほうだと思います。栄光の歴史もあるようですので。http://www011.upp.so-net.ne.jp/off-sato/
• 周辺を見て回っている時に、近くにある井田小学校から、とても上手な和太鼓の音が聞こえてきました。（思わず聞きほれてしまいました）子育てをするにはよい環境なのかなあと期待しています。
  • 井田小学校の和太鼓クラブは、５月に行なわれた運動会や地域のイベントなどでも腕前を披露しているようです。
• 元住吉は日吉と同じく文教エリア。小杉のようにフーゾクが無いのは残念。法政二高や住吉高だけでなく、ヤマハ日吉センターやニスポ・スイムクラブがあり、内藤アカデミーや古賀塾も近い。他にも教室や塾がいっぱいある。少年野球のチーム数が川崎市内では最も多いエリアでもある。悪いが南武線等の沿線とは全く比較にならない。
• 小学校もすごく近いですよね。ただブレーメン出たところのヴェルの車と人と自転車のごったがえすところと前の公園が小学生をもつ親としては少し心配かな。

周辺環境・治安

• 敷地周りは予想以上にゆったりしていて、期待できそうです。ただ夜になると前の公園は真っ暗になってしまうのですね。もう少し灯りがないと、ちょっと怖い感じがしました。

周辺施設

• 地縁が無い者ですが、横にある公園は普段はどんな様子ですか？昼間、子供達が安全に遊べる環境だとうれしいのですが。（夜間についても知りたいです）
  • フットサルコート２面分くらいのグランドエリアとブランコ、砂場、すべりだい複合遊具のあるエリアに分かれています。周囲は高木＋植え込みに囲まれており、若干死角あり。公衆便所、電話ボックス、水道あり。以前は数人のホームレスの方が住んでいましたが最近は見かけません。昼間は普通に子供たちが遊んでいます。夜はひっそりとしているので女性や子供が一人で通るのは少し怖いかも。
• こちらのマンションから一番近い映画館てどちらになりますか？？渋谷ですか？？横浜ですか？？
  • 車で行くなら、シネマズ港北が近いかも。本当の近場は綱島映画。
• あの西公園は数年前からかなり悪くなっています。（昔を知っている方なら分かると思います）ホームレスの居た一時期よりはマシですが不法投棄もあり公園管理も気をつけてくれてはいますが元のようにはならないです。とても残念です。マンションが建つ話が出てから今に至るまで改善されつつあるので周辺の大型マンションの売れ行きも左右するあの公園の美観を改善するためマンション関係者が手を回したのかとも思ったくらいです。雰囲気が悪い、と書くとイメージが悪いかも知れませんが事実は事実として受け入れないと改善には繋がらないと思うので敢えてカキコしています。

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その他

• ＜気になったところ＞

1. システムキッチンは、ステンレス一体形（営業はこれが売りだと言っていたが？？）大理石使えなかったのかな・・傷つきやすいな・・（ステンレスの安物って感じ。）
2. キッチンのシャワーヘッドはプラスチック。
3. 地下床。音大丈夫。（床がふかふかしてたな・・）
4. 公開空地を作った（誰でも人が入れるって事だよね）ためセキュリティーが甘いなー。（公開空地を作って5階しかできない所に無理やり7階作って利益出そうとしてる感じ・・）
5. ＩＣカードキー：買い物して両手ふさがってたらどうするの？（ＩＣカードで玄関まで開いちゃうって、失くしたら泥棒に入られちゃうよ。）今の主流は、ディンプルキーや生態認証、目とかじゃないの？
6. トイレにタンクしょってるのってどうよ？？

• ＜よかった点も一応＞

1. ミスとサウナ
2. 浴槽が大きい
3. .洗面台の下の収納部分が広い
4. 天井高が高い
5. リビングの梁が少ない

• 私なりの高評価ポイント

1. 浴室（TOTOの最新作）
2. キッチン（オールステンで業務用みたいだけどしっかりしたつくり）
3. 逆梁、ハイサッシ
4. 床材、建具の質感
5. ペアガラス、スロップシンク、ディスポーザー（今や当たり前だが）

• 低評価

1. 直床（長谷工仕様＆高さ規制でやむなし）
2. 天井高240（２０メートル規制に７階建なのでやむなし）
3. アンボンド工法（梁がないため振動音が出やすいと聞いた）
4. トイレ（せめてタンクレスにしてほしかった）
5. 携帯を使って外から施錠や施錠確認できるトステム（維持コスト高い）
6. 価格　占有面積広めなので価格高いです。

• 高評価

1. キッチン、浴室、洗面は総じて高グレードな印象でした。２Dシンクは特にイイです。
2. ユニバーサルデザイン。浴室もプッシュプルハンドルなのは、初めてでした。
3. 地下駐車場。車を汚したくないのでGOOD。天候に左右されず乗り降りに便利。

• 低評価

1. セキュリティー面、プライバシー性との兼ね合いになりますが、EVがセンタースクエアに１箇所２基。
2. 通勤時間帯でのドアto駅の時間が気になるところ。

• 個人的に気になるのは

1. 高い（これだけの場所であれば多少高いのはうなずけるがもう３００万ほど安ければ・・・）
2. 直床
3. 外壁の色（もう少し濃い色がよかった）
4. ＩＴ維持費

• 個人的に気になる点は以下の点です。

1. 西日（夏場はどうなるのか・・・）
2. 通勤時間帯の元住吉駅までの道のりとホームの混み具合（駅は３，４年前に利用していたのですがホームはものすごく混みますよね！新しい駅舎になったら緩和されるとは思うのですが…。２年の辛抱ですかね？）
3. 床がフカフカする。（予想以上でした。出来上がりのマンションもあのくらいフカフカしているのでしょうか？）
4. 天井が低い（ものすごく低い！というわけではないので慣れるとは思いますが）

• ここの良い点は

1. 立地
2. 空地率の多さによる生活した後感じるであろうゆとりあるつくり（他の元住吉物件は敷地いっぱいにマンションが建設されていることが多い。建物自体は７階建てといっぱいいっぱい建てているが、住んだら関係ない）、
3. 地下駐車場
4. 周りの道の交通量の少なさからくる静かさ
5. 風呂・キッチンの設備

• 欠点は

1. 高い
2. 直床・二重壁長谷工仕様

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