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ジオ京都姉小路

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==物件概要==
*所在地：京都府京都市中京区姉小路通堀川東入鍛冶町161番他（地番）
*交通：
#京都市営地下鉄烏丸線 「烏丸御池」駅 徒歩9分  
#京都市営地下鉄東西線 「烏丸御池」駅 徒歩9分  
#京都市営地下鉄東西線 「二条城前」駅 徒歩4分
*総戸数：35戸（うち非分譲住戸3戸含）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2023年03月
*売主：阪急阪神不動産株式会社
*施工：アイサワ工業株式会社
*管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

==価格・コスト・販売時状況==
*お高そうですね。
**すぐ近くのジオより間違いなく高いです。土地仕込んだ時が高すぎましたね。どこを削って安くするのか見ものです
*価格はどうなんだろう。
**本当に京都のマンション、価格が高騰していますね。まぁ京都に限らずマンションは高騰しているので仕方ないのかなと思いますが・・。こちらは特にジオのマンション。かなりの高額になるでしょう。庶民には手が届かないかなと思いますね。
***たしかに！「ジオ×中京区×田の字エリア」は「高い×高い×高い」と言ってるようなものですからね。
*さすがジオマンション。想像以上のお値段にびっくりです。お高いですね。でも、それだけこの地域の物件としてニーズがあるということでしょうか。価格に伴う設備だといいんですが・・・。
**一番高い部屋で坪400万ですか・・・。地価のピークで購入した用地だと思われますので、そんな価格になるのでしょうね。
***一番高い部屋で坪400万円。私は安いと思います。烏丸御池駅前が平均坪480万円～500万円
****あれ？以外と安くない？ジオ京都二条の高めの部屋とこちらの安めの部屋が同じくらい。烏丸御池が近くて5分から10分ほど東や北東に歩いたマンションとは本当に価格帯が全然違うのだな。
*****他の二条や大宮あたりと比べても、妥当な値段に思いますが、5000万超えると購入する人は限られてるくるのかなぁ。
*５０００万円を超えるとそう簡単には売れないですねえ。ほかにも新築増えてきているのでこの立地では高い感じ
**今の相場だと、5000は中古の価格ですよね。
*50m2台でしたら5000万円台からありますね。中古も新築もこの辺りは値段はあまり変わらない。
**どうも5000万円台は完売したようです。高層階は他田の字のマンションとの比較になりそうです。
*総合的に良いと思います。残っている部屋で最安の部屋が6080万円みたいですね。5階以上なら7000万超え。今後もっと高くなるなら思い切るしかないです。
*Cタイプがよく売れてるようですね。
**Cタイプ８室とD1タイプ１室は売り切れたようですね。
*「田の字エリア」というキーワードで考えれば北西の外れですし、リーセル面はエリア内の競合他物件対比でば少し弱いのかもしれません。坪単価も数年前より上昇し過ぎました。一方で、AおよびBタイプは南向きであること、二条城前駅の改札まで徒歩5分程度であることは、他の烏丸御池徒歩圏内と比較しても本物件の強みかと思います。本グロス金額に手を出せるのであれば、私も「買い」だと思います。
**西向き低層階は坪320万くらいなので検討の余地あり。東向き高層階は坪380万くらいなはずでジオでなくてもよければパラドールとか検討しそう。現在売り出しの競合はパークハウス堀川六角あたりで、残りわずかと案内ありました。やはりジオとかパークハウスは関東富裕層に求心力があるの？このジオ姉小路も富裕層のセカンド需要で売れそう？
***A、Dタイプの方がB、Cタイプより面積が広めなのを見ると、デベさんは西向きの方に付加価値をつけたいのではないでしょうか？
*物件概要だと、5戸売っているようでした。1LDKで6080万円なので、割高です。3LDKだと8000万円以上します。第2期1次が販売になって、まだ前半なのかと思ったら、「第1期11次」あったんですね。予約が入るたびに1戸ずつ売っていった感じでしょうか。
**先着順で７戸とあるので、これが最終期でしょうか。総戸数からするとスローな売れ行きのようには思いますがこの価格帯なので、希望者には偏りがあるでしょうね。ただ、ジオは人気だと聞くので、竣工時には完売しているのかなと思います。
*1戸ずつ販売して、ゆっくり売っていった感覚です。最終2邸。竣工時期2023年3月上旬なので、竣工前完売予想です。
**最終２邸はAタイプの話ですよね？
***今まだ先着分が５邸販売中です。エリア的にお高めの物件となるのでしょうけど、
アクセスが良いかというと微妙な感じがします。この価格帯では、購入検討しづらいかもしれないです。
*Aプラン、Bプラン、Dプランが残っているようです。CとD1はグレーになっていて「ご成約済み」と書かれていました。姉小路、立地がいいので人気と思いますが、1LDKなど少し狭いのが住む人を選びそうです。西友、デパート、両方あるのがメリットあると思います。
*大丸まで徒歩18分とのことなので気候が良ければ散歩がてらに歩けますね。3人までの世帯であれば良い物件のように思えます。
*最終5戸から動きが鈍く竣工前に完売は難しそうです。二条のように値下げしたら完売は間違いないとは思います。
**逐次契約が5戸、最終期募集が3戸ですね。最低、8戸は販売中ということですか。12月31日と1月4日に外壁清掃をするそうですので、外観はほぼ出来上がっているのでしょうね。


==交通==
*

==構造・建物==
*敷地面積：671.18m2　669.64㎡（建築確認申請面積）
*建築面積：411.76m2（建築確認申請面）
*建築延床面積：3,142.47m2（建築確認申請面積）
*建ぺい率：61.49%
*容積率：359.95%
*近頃の京都だと、31m制限地区だと11階建が多いのですが、ここは10階建ですね。
*ジオのマンションは関東に比べると関西のグレイドが低いように思ってきたけれど、これは関東の基準に合わせていていいですね。東京方面のセカンド組を意識したのか。まず内廊下が〇。その上アルコープもあり◎、玄関もクランクインで〇。個室も廊下から出入りできる独立性の高い部屋が多くて〇。ベランダの隣家との戸境板も上から下までふさがれていて〇（写真で見るかぎり）。


==共用施設==
*駐車場：無し（来客用1台・サービス用1台）
*自転車置場：58台（平面式：13台、垂直昇降式上段：15台、スライドラック式下段：30台）、幼児用自転車スペース：3区画
**月額使用料：100円～800円
*バイク置場：2台
**月額使用料：2000円
*

==設備・仕様==
*ジオの中でもグレードの高い仕様で高級ホテルの一室を買うようなものです。ジオブランドで考えているので二条や西大路より高くても、どっちにしても高いのでこの物件がいいです。河原町御池のは低層階で億ションで無理。部屋タイプや階もまだ選べるし本気で検討中。


==間取り==
*間取り：2LDK～3LDK
*専有面積：54.91m2～70.46m2
*バルコニー面積：5.49m2～11.44m2
*３ＬＤＫのプランがあるのですが間取りをみると専有面積が狭いこともあり各部屋が残念ながら狭い。４帖ってどのような使い方があるでしょうか。子供部屋として使用するにしてもベッドと机置けますか？ただ、このあたりは坪単価が高いので、これ以上広い間取りとなると、かなりの額になってしまうかもしれませんね。
**たしかに家族で暮らすには4畳って不便かもしれないけれど、退職後、夫婦2人でセカンドライフを楽しむ分には50m2台で十分かなとも思います。


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#フレスコプチ 新町御池店　（約490m/徒歩7分）
#ライフ 四条烏丸店　（約810m/徒歩11分）
#西友 三条店　（約610m/徒歩8分）
#ダックス 京都御池店　（約430m/徒歩6分）


'''大型商業施設'''
*'''『大丸京都店』'''　（約1,380m/徒歩18分）
**江戸中期の享保2年（1717年）、伏見に創業した呉服店を起源とし現在地の四条高倉には明治45年（1912年）に開店。シンボルの孔雀が羽を広げる地上8階建ての店内にはファッションから化粧品、リビング雑貨、宝飾までが一堂に会し、地下フロアにはグルメが充実し、ショッピングの醍醐味が広がります。

*'''『LAQUE四条烏丸』'''　（約1,240m/徒歩16分）
**上質なライフスタイルを演出するファッションビル。京都初出店のブランドやレストランが揃います。

*'''『錦市場商店街』'''　（約1,450m/徒歩19分）
**古都の食文化を約400年にわたり支える「京の台所」。小路沿いに魚、湯葉、漬物などの店が並びます。

*'''『文椿ビルヂング』'''　（約710m/徒歩9分）
**大正時代の洋館をリノベーションした商業施設。お買い物とグルメ、アートを一度に愉しめます。


'''【グルメ】'''
*'''『DEAN & DELUCA MARKET STORES 京都』'''　（約1,050m/徒歩14分）
**世界各国の食材を集めた食のセレクトショップ。デリやベーカリー、イートインも人気です。

*'''『鳥さき』'''　（約790m/徒歩10分）
**ミシュランガイドで一つ星を獲得した焼鳥店の分店。町家の風情とともに美味を満喫できます。

*'''『膳處漢ぽっちり』'''　（約950m/徒歩12分）
**和洋折衷の呉服商家の趣を受け継ぐ北京料理店。お食事後はバーでゆったり寛ぐこともできます。


*普段の買い物とかも便利ですし、暮らしていく上では特に困ることもなさそうですよね。スーパーとドラッグストアがあるので、とりあえずは大丈夫そうという印象。価格帯も様々で、西友もあればちょっと離れたところにデパートもあるし、選択肢も豊富。



==育児・教育==
*ここはどこの小学校の校区はなるんですか？
**高倉小学校だと聞いています。子供さんの足だとちょっと遠いですね。
***調べましたが現地案内図にもありますね。大丸の北。烏丸御池駅を超えて六角堂曲がって行くのが近いでしょうか。大通りを超えていかなくてはいけないのが大変かもしれません。とはいえ、坂道などもなく、道もある程度広いので、最初のうちは親がつきそえばいいかな。
****意外と友達と歩けば、ここから大丸あたりまでそんなに遠くないかなと思います。このあたりの小学校は学力も高いと聞いたことがあります。教育熱心なご家庭向きなのかもしれませんね。


==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域　準防火地域、31ｍ第1種高度地区、旧市街地型美観地区
*最近新しく出てくるマンションは全部微妙な場所が多い。ここも烏丸御池まで9分、四条烏丸まで16分て、中心地のマンションとしては遠すぎる。価値はなさそう。
*近所に住んでいますが、二条城前が一番近いのですが、ほとんど使いません。烏丸御池、二条駅、阪急大宮駅は適当に使ってます。遠いといっても一キロ強ですので、それほど苦にはなりません。あと、三条会商店街いろいろと便利ですし、四条油小路にライフができたので日常の買い物はまあまあです。必要になれば大丸や錦にも徒歩で行きますけど、万歩計の目標値一日1万歩はなかなか難しい・・・。
*姉小路、空車のタクシーが結構通ってますので、表通りに出なくてもタクシーに乗れることが多いです。
*二条城前駅は地下深く、駅入口から改札口までの距離が長く使いにくいです。地下鉄東西線は、二条駅や烏丸御池駅での乗継も微妙に距離があって面倒です。京都市役所前駅は、場所が微妙。市バスの堀川御池バス停の方が使い勝手が良いです。タクシーは確かに捕まえやすいです。中途半端な場所ですけど、その分、街は静かです。
**そうですね。私は雨が強い日だけは二条城前駅を使います。ただ、この辺からいくと御池と堀川の交差点をとおらなければいけないのが問題で、信号に従ってますけど・・・御池を超えた入り口から二条城前駅の改札口までのトンネル道、結構ありますね。
*近くのマンションとお見合いしませんか？
**近所に住んでいます。現在南側は木造住宅の街並みです。南東方向に賃貸マンションがあります。東側はマンション（北半分が重なりそう）、北側は少し離れて御池沿いのマンション、西側は堀川沿いの建物までは概ね木造住宅の街並み。姉小路と堀川の交差点の北東角はホテル建設予定地（今は空き地）になってます。
*このマンションのほぼ真西の堀川沿いのホテル計画、高さが31mと看板に書いてありました。
**このマンションの真西、堀川姉小路のホテル計画が中止になったようです。何に変わるんでしょうか・・・。
*ここは市役所も近いです。自転車で行ける距離でしょうね。1駅で立命館大学にも行けたりします。あとは四条烏丸にも近いからお買い物もしやすい。日当たりが気になります。二条城前駅、あまり使わないんですがそうでしたか。バス使う手もありますね。
*区役所が目と鼻なんで、便利です。ただ、姉小路通は堀川を横断できませんけど。
四条烏丸より三条商店街、二条駅近くのライフ、四条油小路東入ルに開店したライフ、堀川丸太町のイズミヤ、東洞院三条下ルの八百一あたりで日常の買い物は済ませますけど。
*二傳さんの貯水タンクの騒音が届くかどうかを確認しておいたほうがいいと思います。
**北側はアイティの陰になるので、音は聞こえないかも。南側は窓を開けると聞こえるでしょうね。窓を閉めれば大丈夫でしょう。
*ここって微妙な立地ですね。地下鉄の駅もさほど近いわけでもないですし買い物も便利かと言われるとどうかなって感じです。でも、田の字を売りにして高い価格帯になりそうですね。
*場所としてはさほど不満は感じないです。三条「会」商店街が便利ですし、四条烏丸も歩いて行けます。その気になれば河原町も徒歩圏内です。駅についても、みなさん仰る通りやや不便な二条城前駅は使わずに、烏丸御池駅まで10分程度歩くことになれてしまったので。京都駅に行く場合は、市バスがとても便利です（観光客が戻ってきたらバスはまた使えなくなりそう）。
*二条城前駅ではなく、烏丸御池まで歩かれる方が多いんですね。ウォーキングがてら10分程度は歩けるといった感じでしょうか。京都の方は歩いている方、ロードレースのような自転車に乗られている方も多く、身体をしっかり動かしている方が多い気がします。バスは今だと混雑していないとのこと、席も座れそうですか？バス利用もいいですね。
**二日に一度はこのマンション工事現場の前を通ってます。この立地だと、二条城前駅で一番近い一番出入り口に行くには広い御池通と堀川通の横断歩道を渡らなければいけません。信号待ちに引っかかるとちょっと時間が必要になります。二番出入り口だと御池を渡るだけなのですが、出入り口から改札まで距離があります。なので、と在線だけを利用するときとか、強い雨降りの時とか以外は直接烏丸御池駅に向かいます。姉工事を真っ直ぐ進んで、烏丸を下がると出入り口があります。烏丸御池駅での乗り換えを考えると、直行を選ぶことになります。二条駅を利用する場合も、東西線に乗らずに御池通を歩いて直行することが多いです。
*二条城駅前から徒歩4分では辿り着かないですね。
**マンションを出て、地下鉄の入り口までの距離を分速80mで除した数値を切り上げたものが徒歩何分の根拠ですので、4分だと地下鉄2番出口ですね。御池通りの信号に引っかかれば着かないかも知れません。


==周辺施設==
*'''医療施設'''
#日本赤十字社京都第二赤十字病院　（約1,230m/徒歩16分）

*'''公共施設'''
#中京区役所　（約280m/徒歩4分）


'''【文化施設】'''
*'''『京都文化博物館』'''　（約890m/徒歩12分）
**明治・大正期の近代建築が建ち並ぶ三条通において、赤レンガがひときわ存在感を放つ通称「文博」。館内では特別展、京の歴史や美術工芸の総合展示、古典・名作映画の上映を愉しむことができます。

*'''『京都国際マンガミュージアム』'''　（約850m/徒歩11分）
**世界が注目する「マンガ」がテーマの文化施設。約5万冊のマンガを読み尽くす悦びも味わえます。


'''【伝統施設】'''
*'''『元離宮二条城』'''　（約520m/徒歩7分）
**徳川家康が築き、大政奉還の舞台となった世界遺産。国宝・二の丸御殿では桃山文化の極みに出逢えます。

*'''『大西清右衛門美術館』'''　（約430m/徒歩6分）
**「千家十職」の釜師・大西家に伝わる作品を展示。歴代による茶の湯釜やその下絵などを鑑賞できます。

*'''『京都絞り工芸館』'''　（約130m/徒歩2分）
**日本最古の染織、絞り染めの国内唯一の美術館。風呂敷やスカーフの絞り染め体験も行えます。

*

==その他==
*

==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/?s=%E3%82%B8%E3%82%AA%E4%BA%AC%E9%83%BD%E5%A7%89%E5%B0%8F%E8%B7%AF ジオ京都姉小路（スムラボ記事）]

==掲示板==
*

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物件概要
所在地	京都府京都市中京区姉小路通堀川東入鍛冶町161番（地番）
交通	京都市営地下鉄烏丸線「烏丸御池」駅徒歩9分（4-1出入口）京都市営地下鉄東西線「烏丸御池」駅徒歩9分（4-1出入口）京都市営地下鉄東西線「二条城前」駅徒歩4分（2番出入口）
総戸数	35戸
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