イーグルコート京都御所梨木の杜

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イーグルコート京都御所梨木の杜

物件概要

• 所在地：京都府京都市上京区寺町通広小路上る染殿町680番4
• 交通：京阪電鉄鴨東線「出町柳」駅徒歩13分
• 総戸数：31戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上3階建（建築基準法上、地上2階・地下1階建）
• 敷地の権利形態：

1. 土地：専有面積割合による敷地利用権〈定期借地権（地上権）〉の準共有
2. 建物：専有部分は区分所有権、共用部分は区分所有者全員の専有面積割合による共有

• 完成時期：平成27年3月下旬
• 売主：株式会社ダイマルヤ
• 施工：鍜治田工務店
• 管理会社：大阪ガスコミュニティライフ

掲示板・口コミ

• イーグルコート京都御所梨木の杜（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 5,680万円～1億6,500万円 (68.24m2～117.44m2)
• 借地条件の概要

1. 権利の種類　借地借家法第22条による定期借地権（地上権）
2. 土地所有者　梨木神社
3. 借地の存続期間　引渡し日から60年間。（借地借家法第22条に基づく）借地満了後に更地返還。
4. 建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長不可。

• 60年間梨木神社が土地を貸し出す形で建てるみたいですが それにしても最低価格が6000万とは高すぎる気がします。
• 月8.5万から23万で60年間前払いの家賃と考えると下記ぐらいか・・・（借地料・管理費・修繕予備費除く）

1. ７８平方メートルで8.5万＋2～3万／月
2. １１７平方メートルで23万＋3～4万／月

• 管理費、修繕費だけでなく、建物の解体費用も負担、そして、 ６０年住めるだけだから、リセールも困難。
• 定借６０年は全く問題なし。 一般的な５０年と比べると１０年お得。 月経費総額６万円前後も適正価格範囲。それよりも、なによりも、 御所という名に恥ずかしくない、立派な建物にして欲しいものです。 世界の京都、日本の御所なのですから。
• すごい価格。 最高１６０００万強（坪５００弱）。 当然と言えば当然・・・か。
• ここは路線価や地価などで評価できない場所。 価格もあってないようなもの。 購入金額は神社存続の賛助金でもある。 京都の方であろうがなかろうが、京都を愛する品格のある方に住んでもらいたい。 ただ一言、羨ましい。
• 1階は完売とのことですが、これは、半地下みたいな階ですよね。 でも、湿気とか大丈夫なのかしら？
  • ここの１階（半地下）の価格は異常。 東京３Ａの半地下と比べ１５％以上安い。（２階との坪単価比較） だから、初日で完売したのだろう。（購入した人はこのことを知っている人だろうね） ２階が高過ぎる？それはない。ここの２階３階は値付け不可能。
• 販売媒介でオープンハウスが入りましたね。東京での販売チャンネル？
• ここの問題点は、１年間の転売禁止。京都の高級物件の半分は、セカンドか投資目的。いくらなんでも、その客を排除したらあかんやろ。
• 定借抵抗あるなー
  • 確かに気になる。しかし、定借でなければ青天井の価格だっただろうな。
• 販売後3か月で完売だろうとか書かれていたと思いますが、その後どうなったのでしょう？オープンハウスという会社にも販売を委託するということはどういうことなのでしょうか。売れ行きが伸び悩んだので、もっと全国区、特に東京相手に販売したいということでしょうか。
• 竣工予定が27年4月下旬。入居予定が27年6月下旬。建物ができてから入居するまで2か月もあるのはどういうことなのでしょうか。工事が遅れるのを見越してのことなのでしょうか。何しろ、鍛冶田工務店だし。
  • 竣工後に内覧会→手直し→引渡しだからですよ。むしろ2ヵ月くらいはあった方がよいと、本とかには書いてました。逆に平成27年3月上旬竣工、3月下旬入居とかの突貫工事前提みたいな物件の方がまずいみたいですよ。
  • 内覧会から引き渡しに余裕のあるところって、ちゃんとスケージュール考えていると思います。突貫だとこの期間がすごーく短いと聞きました。インテリアを注文する時間もとれるので、少し時間がある方がいいな。色々なことを総合的に判断して、決めることができたらいいですね。

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交通

• 交通の便はバス以外は微妙。 地下鉄、京阪ともに結構あるかないといけないですね。

構造・建物

• 目の前というか、横に鳥居があるのは、ちょっと・・・・・ 神社の境内に住んでいいのかな？と思ってしまう。 感じ方は人それぞれでしょうが、自分はなんだか落ち着かない。
  • 鳥居と鳥居の間にマンション建設ありなのか神様は、どこの道を通ればいいのか・・・
    • ２つの鳥居の間にびっしりと建っていて、 ちょっとびっくりしました。 参道がほとんどなくなっています。 参道のど真ん中に建物があるので、 この神社にお参りに行く時は、 参道を通れないということでね。 これは、神社本庁も反対するわ。
• 完成予想図見ると、どう見ても地上三階建て。ところが建築基準法上は地上二階、地下一階建て。これ、どういうからくり？
  • 地下１階＋地上２階といってもＣＧから判断する限りでは１階部分を若干地下に潜らせた程度のようです（だから広告でも「地上３階建て」といっている）。
• 天井高２７００mmというのは、高級仕様なの？１階当たり３ｍが基準なのでは？
• 外廊下なんですね。意外でした。 そうしないと、西側が非常に暗くなるからかも。 モデルルームの和室（一段高くなっている）の入り口に、 白い砂利が敷き詰めてあって、 飛び石があるのは、日本人にとっては、 なんとなく違和感が・・・・・ やはり、外国人もターゲットに入っているんだろうと 思った。
• ここの床スラブ厚は、200-275mmとありますが、 イーグルコート烏丸御池、 イーグルコート烏丸御池ル・シェルの 250mmとほとんど変わらないということでしょうか。京都の他の高級物件のいくつかはもっと分厚いので気になったのです。
  • 基本他のイーグルコートと構造は同じだと思いますよ 高級仕様ならイーグルグランコートとか ゴールデン・イーグルコートとかの名称にするのではないでしょうか
• ６０年後は更地で引き渡し。どうせ取り壊すのだから６０年もてばいいかって感じで建てられないか心配ですね。場所はとっても気に入りましたが。。。。

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共用施設

• 駐車場 9台（機械駐車場：6台、平置：1台、来客用1台、来客福祉用1台）
• 自転車置場　34台（平置式）
• バイク置場　6台
  • ここ交通の便が悪い割に駐車場9台（機械駐車場：6台、平置：1台、来客用1台、来客福祉用1台）ってかなり貧乏くさいね。３１戸だから駐車場確保できな い人のほうが多いことになる。億ション買っといて駐車場は近所の月極とかってことになるのかな・・無理やり狭い敷地に設計してるからしょうがないんだろう けど。
• 住みやすさよりも神社の収益を目的に考えたマンションだから、駐車場や駐輪場のことなど考えてない。 この地区の駐車場は2-3万円するし。

設備・仕様

• 設備・仕様を見ると、最近の京都のマンションの標準仕様ですね。 （洗面ボウルだけ幾分良いかな）

間取り

• 3LDK・4LDK
• 居専有面積8.24m2（2戸）〜117.44m2（2戸）
• ポーチ面積　2.88m2（2戸）〜7.88m2（2戸）
• アルコーブ面積 0.80m2（1戸）〜3.66m2（2戸）
• バルコニー面積　8.10m2（2戸）〜24.42m2（2戸）
• テラス面積　16.10m2（1戸）〜37.60m2（1戸）
• 専用庭面積　4.04m2（1戸）〜26.52m2（1戸）
• サービスバルコニー面積 1.32m2（2戸）〜2.28m2（2戸）
• 室外機置場面積 0.75m2（3戸）〜3.36m2（2戸）
• 間取りがアップされていましたが、4.5畳とか６畳とかが多いし、 70平米代で無理に3LDKにしているようで、せせこましい。
• 広い間取りが結構、人気があり売り切れていますね。収納は、それほど広いとは思いませんが、WICタイプですとそれなりに広く良い感じ。キッチンの位置がかなりプランによりまちまちで、自分の好みの位置のプランをセレクトできるのが魅力ですね。

買い物・食事

• 日常の買い物はどこが便利でしょうか？ 出町桺まで行くことになりますか？
  • 自転車なら出町の枡形商店街が品揃えも含めて便利だと思います。 河原町今出川の南にフレスコがありますが、品薄です。 あとは、河原町丸太町を東に行ったところにもスーパーがあります。 いずれにしても500m以上離れています
  • 買い物なども自転車と、場合によっては車が必須ですね。

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周辺環境・治安

• 街中にして静かな環境です
• 交通の便や買い物がどうこうではなく、かえって、駅から遠くて閑静、 何より、御所の敷地内で、かつ、名水で有名な梨の木神社の敷地、 紫式部が源氏物語を執筆したと言い伝えられている廬山寺の横という 世界中どこを探してもここしかない特別な立地に住めるという ステイタスを求める人。
• 梨木神社に水をよく汲みに行きますけど、御所と神社の道は雰囲気があり、神秘的な場所ですね。 でも、マンションが建つとなるとそれがなくなるような気がします。
• ここは夜、周囲が真っ暗ではありませんか？
  • 御所周りを、夜中にランニングしていますが、寺町通りは真っ暗です。 河原町通りから広小路通りを曲がれば、それほど暗くはないです。
  • やっぱり、夜は真っ暗ですね。 もし、セカンドの人が多ければ、明かりも少なくて 住んでいると、ちょっと寂しいかもしれませんね。
• 日常生活を営む上では、極めて不便ですね
• 御所桜の花見の帰りに梨木神社に寄ってみました。大型機械で工事をしていました。噂に違わず、凄い場所でした。お医者さんや社長さんの別荘なんでしょうね。
• 西側は，御所のこんもりした木々で十分遮光されているでしょう。そこがここの良い所ですね。
  • でも、西側ベランダタイプの東側は共有廊下なので、東西とも光は入らないのでは？
• すぐ隣に大学があるようだけど日中や夜、煩かったりはしませんか？
  • 同大学生は今出川駅周辺にたむろってるか、出町柳方面にゾロゾロ歩いてるのがいっぱいいるけど、このマンションの前の寺町通りは静かなもんですよ。
• スタートダッシュは凄かったらしいですが今は落ち着いてますか？現地見ましたが見事に鳥居と鳥居の間に建ってます。神様もへったくれもないと思う人には良い物件でしょうね。
• なんか、この場所に住んでいいの?本当に?と感じてしまいました。神社本庁も最後まで反対するか支援出来なかったものでしょうか。価格的に難しいにしても、住みたいとは畏れ多くも思えないなぁ。

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その他

• 管理会社については、良くて当たり前と考えられ、 ネットでは良い事はあまり書き込まれませんが、 ６８００万円の使い込みはニュースで見た記憶があります。草津の新築マンションでは、３０数件分の管理費二重取りもありました。 もちろん、管理組合で管理会社を変えることもできますが、 セカンドが多いとなかなか難しいのではないかと思います。 マンションは管理を買えと言われていますので、管理会社は大事です。
  • 大阪ガスコミュニティライフは同じような不祥事を何度も繰り返していますね。 社員であったり、管理人であったり。 インターネットで検索するだけでも、結構出てくるようです。

掲示板

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