パークタワー渋谷笹塚

物件概要

パークタワー渋谷笹塚　外観完成予想図1

パークタワー渋谷笹塚　外観完成予想図2

パークタワー渋谷笹塚　外観完成予想図 3

パークタワー渋谷笹塚　外観完成予想図4

• 所在地：東京都渋谷区笹塚一丁目50番1他（地番）
• 交通：

1. 京王線 「笹塚」駅 徒歩4分 （京王クラウン街出入口（通行時間6:00～24:30）より徒歩3分）
2. 小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩16分
3. 東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩16分
4. 小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩22分
5. 京王井の頭線 「下北沢」駅 徒歩22分

• 総戸数：659戸（一般販売対象住戸633戸）、その他店舗・子育て支援施設・事務所等
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上28階 地下1階建
• 敷地の権利形態：定期賃借権（定期転借地権の準共有、※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。期間満了時に更地にして返還することが条件となります。建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。）
• 完成時期：2027年12月
• 入居時期：2028年03月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：株式会社大林組
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

掲示板・口コミ

• パークタワー渋谷笹塚（検討スレ）｜（住民スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• これは人気になりそう。
• 所有権なら坪８００は狙える立地。定借だと坪７００くらいかね。地代も大半は前払いとのコト。
  • 坪700台のワケがない。パンダ部屋はともかく、ファミリータイプは坪800後半だよ。
• 南東角で77平米って事はプレミアム除くと、80平米オーバーは無さそうかな。単価高くせざるを得ないからその分部屋のサイズ刻んできたか…
• （相続しながら）70年住むつもりなら、（建て替えのゴタゴタがない）定借で問題なし。（どんなに短期間でも）途中で売却するつもりなら、（所有権より安くしか売れない）定借はなし。やはり所有権を築浅10年くらいで住み替え続けるのが無難かな。実際に定借物件を購入、売った経験者より。
• 販売開始が来年の3月って、ずいぶん先ですね。関心あるのてすが、10ヶ月も先って、待ち遠し過ぎです。逆に言うと、ホームページ開設が早いって言うことでしょうか？　
  • かなり早いですね。この近辺だと中野、西原と人気で溢れちゃってるから取りこぼして池袋とかに行かないように情報出したんですかね。
• 南向きの74Aが坪600で1.3億なら買いたいけど、フロア図面みても眺望シミュレーション見ても、南向きとそれ以外の単価差がすごそう。
• 価格の発表が楽しみですね。物件名にわざわざ「渋谷」を入れてくるところをみると個人的には坪700overに一票かな。数字を当てることに価値はないけれど。
• 南向き中高層階は高倍率必至
  • むしろ定借だから住めるような立地。所有権なら坪800-900ぐらいしますよね。
• 定借で笹塚で650超えるんか。しかも入居は４年後・・。すごい時代だ。
• 中高層で坪単価いくらですか？代々木西原@700よりかなり安いですか？
  • 10階の中住居で700万くらいかな。
    • 南向き中層で600後半～700くらい？リビオ文京と違って前払い地代がそれなりに含まれてそうだけど、とはいえ思ってたよりやや高いかな。所有権でこれなら迷いなく行けるんだけど…
      • やっぱり定借でこれか...となりますよね
        • 笹塚は立地が良いですからね。かなりの人気になると思いますよ。
• 2LDKの見学会のメールが来たね、みんな申し込んだ？
• ここは、一番いい部屋は、4億円か。将来、確実に資産価値が0円になることが確定しているものに、4億円出すのって、結構勇気がいるね。まあ、1億円までだったら、70年間で0円になっても賃貸と同等と思えば、ありなのかなあ。もちろん、その間、それ以外に、管理費と解体積立金と賃料払い続けるわけだけど。なんか、割が合わない気もするけど。
• 立地が抜群に良いからね。値段もかなり安いし、買いたい人は多いと思う。
• 解体積立金を毎月払いますが、ここのマンションは、かなり高いです。土地代を前払いでかなりの額払うため、毎月の地代は比較的おさえられていますが、解体積立金はかなり高いので、毎月所有権のマンションに比べて、毎月2～3万高くなります。
  • 月250円/平米ですからね。しかも毎月遠い未来の解体のことを考えさせられるのでせっかくの新築なのに夢が冷めますね。
• 笹塚は良い街だけど定借はダメ。それなら三等地の所有権の方がまだ損がない。
• 笹塚駅近で生活に便利そうなので検討していて、オープンして直ぐに行きました。周りは家族連れが多く、ただ来ていたお父さんたちは皆疲れているように思いました。20代は自分だけのようでしたが、1LDKは次期とはいえ若い世代に人気が出ているらしいです。本当かは不明ですが何せ抽選になるとかで。しかし、例の解体積立費250円/平米・月と10年後に2倍になる修繕費を含めたランニングが高いのと、モデルルームは相当改造していて実際の広さが分かりづらく、図面見ると4畳の細長い部屋が複数あるとかで実際はかなり窮屈に思います。十年前に新築で買った実家マンションより設備や広さ諸々が劣るのと、あまり目新しさがなくパスしました。このランニングコストなら賃貸の方がマシですね。
  • 確かに私もかなりランニングコストが互いと感じました。修繕費が10年後に２倍になるとのことで、買ってから10年くらいならリセール価値高いと思っていたのですが、これだと、10年後は、ランニングコストが高すぎて、売れない気がします。
    • ちなみに、65平米でも、一番小さい駐車場も借りると、最初の10年でランニングコストはざっくり1300万円、次の10年以降は1500万円ずつ発生します。もちろん、住宅ローンは別です。こりゃ、真面目に、毎年じゃぶじゃぶ経費払える経営者じゃないと住むのが厳しいマンションですね。
• MR行ってきました。情報共有します。なかなか素敵でした。対応よく、さすがは、三井。担当者の教育が行き届いていますね！なお、正直に言って毎月の費用は高いです。解体積立金などが高いのは定期借地権の宿命として諦めるとしても、純粋な管理費と修繕積立金だけで、明らかに、リビオタワー品川よりも高いです。似た様な規模と管理レベルだと思いますがね。
• 周辺相場を考えると、所有権なら2割ぐらいは高いんじゃないですかね。
  • 所有権なら平均@750～800ってとこでしょう。建物自体の質、仕様レベルは高いですからね。
    • 立地の希少性を考えたら坪1000ぐらいしてもおかしくない。
      • 所有権なら坪単価９００ー１０００といったところでしょう。かなり割安ですね。
• ここ1.5億位の間取りで2000万位が前払い賃料だったかな。その上で地代もあるから随分高いなと思ったわ。
  • いやむしろ、立地の割にはだいぶ安いと思いますよ。
    • 1.5億のうちに2000万位が前払い賃料として含まれてるって話です。追加ではないです。
      • あらら、全額前払いではなく、一部前払いってことでしょうか。地主の意向でしょうね。地代は値上げの際、揉めるから全額前払いが望ましいのに。
• MR初日に行きましたが、その時すでに上層階の部屋を検討している方がおられると話聞きました。最も1LDK検討しているので、次期からですが。あまり1期で倍率上がりすぎると、2期以降大きく値上げになるので、皆さん定借だから買わない方がいいですよ。
• なんか、イマイチ、盛り上がらないですね。やはり、定期借地権の宿命を持ち、ランニングコストが高いこともあって、みんな、引いてしまったのでしょうか？あるいは、高級長期賃貸と割り切って買うと決めた人は黙っているだけなのか。それにしても、1階の店舗の行方が気になりますね。
• MRも行きましたが、結論「見送り」とさせていただきます。理由としては、定期借地権であることのデメリットを上回るメリットが少ないことですね。やはり定期借地権は厳しいですね。。地代や解体準備金を含めたランニングコストがあまりに厳しいです。前払い地代にして、月々の支払いを軽くしようとしていますが、依然高いです。ただ、場所はいいかと。新線の始発、商業施設の充実、果てではあるものの渋谷区アドレス等々。逆にこれだけ果てでも渋谷区の支援を受けれるのは、助かりますよ。
• 平均坪単価680で、仮に所有権なら750万だとすると、定借割引は1割くらいということですね。地代込みとはいえ高い解体準備金のことを考えると、もう少し安くても良かったような……
• 結局マンションにスーパー誘致できたのでしょうか？スーパーができて、近隣のスーパー混雑緩和になると、周辺住民としては嬉しいですが…。
• 希望住戸承りが始まってますが、どのタイプに多く入っているかご存じの方いますか？前聞いた時は74A・73Bあたりに人気がでそうという話でしたが。やはり南面なのでしょうか？
  • そうですね。南面が前建て不安が少ないのと間取りが良いので人気ですね。角部屋はグロスがかさむためそこまで倍率は高くないようです。個人的には北向き眺望良くて割安で好きなんですけど2LDKしかなくて。南面と同じ間取りの3LDKあったら良かったんですが。
• 南側の眺望と抜け感が素晴らしいのと、笹塚の駅前は普段使いしやすい商業施設が充実しているのはよいけど、京王線だけなのと定借なのがやっぱり残念。

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構造・建物

パークタワー渋谷笹塚　エントランス外観完成予想図

• 敷地面積：8,153.83m2
• 建築面積：5,284.96m2
• 延べ床面積：77,376.68m2
• 1Fに入る大型スーパーってどこかなー

共用施設

パークタワー渋谷笹塚　エントランスホール完成予想図

パークタワー渋谷笹塚　ラウンジ完成予想図

• 駐車場：総戸659戸に対して184台（機械式180台、地下4台）
• 自転車置き場：総戸659戸に対して1,225台
• バイク置き場：総戸659戸に対して8台
• ここは、非常用EVが二つあるけど、一つは、店舗直結だけど、こっちは、店舗開店時間以外、使えないのかな？バス停側が、こちらのEVが近くて便利なんだけど。店舗が早朝から空いてる業種じゃないと無理だね。
  • 図面を見る限り、非常用EVは１階は、完全に店舗区画内にあるので、店舗が閉じていると誰でも出入り出来ないでしょうね。確かに、店舗が空いていれば、バス停は、店舗用の出入り口から出入りしたら便利そうですね。当初の想定では、スーパーマーケットが入るはずだったので、バス亭降りてスーパー入って、そのまま、直結EVで帰宅という動線はクールでしたね。
• ここ、パークタワー渋谷笹塚は、規模と共用設備のバランスはどうでしょうか？
  • プールとかシャトルバスみたいな不要な共用設備が多いと維持費が高くなって負動産化しやすくなる。ここならその心配はないですよ。
    • 笹塚は共用施設がなくても街が充実しているので問題ないですよ。新築マンションにある共用施設は一式ありました。共用施設やたらと豪華なマンションは駅遠くて周りが何もない湾岸とかはそうかもしれないですが、ここはマンション内だけに完結しない周辺環境が売りだととおもいますけどね。

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：43.94m2～129.45m2
• バルコニー：10.54m2～26.57m2
• コストだかで、3LDKの面積が削減
  • 普通に65m2とか将来的にどうなんだろうね。

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買い物・食事

• 大山町の住民ですが普段の買い物は笹塚です。笹塚ってハイエンドから各種チェーンから庶民的なお店までラインナップ広くてめちゃ便利ですよ。代々木上原との棲み分けが絶妙。大山町住民のほとんどは普段の買い物は笹塚ですよ。本物件によってますます笹塚の利便性が上がりそうで楽しみです！

周辺環境・治安

• 実質的に駅直結ですからね。立地はかなり恵まれていますよ。
• 定借とはいえ、初台までは京王線ナンバーワンですからね。かつ生活利便最高レベルかつほぼ駅直結かつ三井かつ商品性もいい。しかも渋谷区アドレス。
• 近隣住民だけど、笹塚はバランス取れていい街ですよ。雑多な新宿、サブカルの下北沢、ハイソな代々木上原のカルチャーが混在。甲州街道の北側は下町感強いけど、南側はそこそこ富裕層も多い。けど肩の力を抜いて過ごせる街。再開発は一等地なので笹塚の地位を上げて欲しいですね。B地区はURあるし、追い出しには相当時間かかるのでは？21の向かいの櫻護謨のビルの方が先に再開発されそう。あとは駅の南側で今長期滞在型ホテルになってるところは周辺ビル巻き込んだ再開発になるかもね。
• 笹塚は商店街の雰囲気は親しみあって好きですよ。ただ甲州街道、高速高架下の騒音、排ガス、日照のなさ（なんとなくいつも暗い）があり、どうにも住む気になれなかったんですが、南側の再開発は京王線高架下もふくめ一気に雰囲気変わりそうですね。（東北沢もイケてない町でしたが、線路街が開発されて一気に価値上昇しましたね）南側の低層階が手ごろな価格帯で出るといいのですが、、
• 線路に近いように見えますが、電車の騒音とな如何でしょうか？振動とかも気になります
  • 南向きの部屋なら線路の反対方向なので少しはましかなと期待してしまいますが、、、まぁ、静かさを求めて住む場所ではないかもですね。
• 笹塚は学芸大とかと同様とても快適で便利な街だ。ただし、基本的には賃貸で住むところであって購入する土地ではない気がするなあ。
• 笹塚は電車だと渋谷がちょっと遠いんだよね。明大前で井の頭線が一番近いのかな。同じ京王だから乗り換えても安いのはメリットだけど。バスは高いし、本数が少ないし、時間がかかるしで論外だし。実際の物理的な距離は近いから自転車とか原付の方がメリットがあるかもしれない。
  • 渋谷はバスの渋６６に乗ると1本でいいけど時間が結構かかるね。通勤とかで渋谷をメインにする人は素直に東急沿線を買った方がいいと思う。逆に渋谷は飲み会で行くくらいしかない人はバス一本で帰れるから便利だと思うよ
• 価格を見ると、北向きが一番安いですが、京王線の音は、かなり煩いのでしょうか？日照気にしないなら、南側と2000万円以上違うみたいで、考えどころです。
  • 北側の部屋はやめた方がいいです。京王線だけではなく甲州街道と首都高の騒音と排気ガスまであるので。北側以外が良いでしょう。
• 夜の治安は良いと思いますよ。表向きはピンク系の店は無いし呼び込みとかもいない。
• クラウン街は、深夜は治安はどうですか？普通に女性が一人で帰宅して問題無く通過できる感じですか？
  • 治安は全く問題ないです。通路のライトはずっとついていて、駅の東側住民の動線なので基本的に誰かしら歩いています。毎日のように使ってて今のところやばいと思ったことはないです。レアケースの変人出没や酔っ払いの帰宅民くらいは遭遇することもあるかもしれませんが、それは都内の他の治安良い街に住んでも同じレベルかと思います。ちなみに線路下のクラウン街ですが、途中で終わるのでこの物件までの最後の50mくらいは店がない普通のコンクリ通路になり、見た目は暗くなります。しかしライトは明るいですし人通りはあるのでここも問題ないです。

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