プレミストひばりが丘

2017年12月20日 (水) 17:07時点における版

物件概要

• 所在地：東京都西東京市ひばりが丘3丁目1616番34（地番）
• 交通：

1. 西武池袋線 「ひばりケ丘」駅 徒歩18分
2. 西武池袋線 「ひばりケ丘」駅 バス4分 「交番前」バス停から 徒歩1分
3. 中央本線（JR東日本） 「武蔵境」駅 バス24分 「交番前」バス停から 徒歩1分

• 総戸数：206戸（別途管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年02月下旬予定
• 売主：大和ハウス工業株式会社/株式会社コスモスイニシア
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理：大和ライフネクスト株式会社
• 公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/hibari206/

価格・コスト・販売時状況

• 価格 2,800万円台予定～5,900万円台予定
• ここは即日完売すると思います。
  • 隣が中学校である点や東向き住戸がある点はマイナス要素だと思うのですが、それでも即日完売するでしょうか
• 大和が満を持して売り出すフラッグシップ物件ですので値下がりは期待しないほうがよろしいでしょう。かなり強気の価格を出してくると思います。
  • ここ平均坪単価200万位だよ。直床、タンクレストイレ、ペラポー、スロップシンク、他は不明。
    • 平均200はさすがにあり得なくないですか？HP情報でも146～236ですから、間を取っても良いとこ170位では
      • 最多販売価格帯 4300万円。坪190（75平米）かな
• 坪単価147万～236万位、シティテラスも苦戦してるから価格はこんなもん？
• 2800万円台～。
• 目玉の2800万円台の部屋は2890万円で売り出し。希望者が多いので抽選になります、と言っていました。
• 2800万は一番条件の悪い部屋で、ほとんどは4000万いくか、いかないかくらいの価格。
• このあたりはフィールズ、シティテラス、プレミストとほぼ似通った時期のマンション多数です。選択肢がいくつもあるので、譲れないところを明確にして選べますね。(外観重視かディスポーザ重視かなど)ただ、これだけ同時期にほぼ同じ時期の供給なら、売却せざるを得なくなったときに苦労しそうです。
• 1次は70戸売れたようです。
• 第一期1次は完売しました。６月下旬に第一期2次、20戸の販売があるそうです。

交通

• バス停が目の前 
• 購入はしていませんがひばりヶ丘駅まで日々往復しているので私見まで。 

1. 徒歩：バス通りだと中原小学校前から歩道の無いバスすれ違いもやや困難な道幅になるので 中原小学校手前から右折する迂回をお勧めします。 
2. 自転車：駐輪場の契約を獲得する事が難しいです。 
3. バス：道もバスも混雑は無く早朝から深夜まで快適ですが、自転車利用が困難になる 悪天候の日は道路もバスも混んで時刻表通りには動きませんので１０分以上の余裕をお勧めします。

【自転車】

• ひばりヶ丘の駐輪場は予約待ちが1年以上だとか・・・、実質無理。
• 駐輪場は場所によりけりのようですよ。パルコ裏の駐輪場は3か月待ち、ひばりタワーは2年待ち、谷戸は7年待ちとのこと。

【バス】

• 駅まではバスに乗っていくとしてマンション前にバス停があるのは良いと思いました。 ですが、マンションの住民がバスを利用するとなると朝の通勤ラッシュ時は混雑になってしまわないかと気になる部分ではあります。 駅まで、自転車で行ったとしたら10分程度で行けそうですから、 混雑を考えると自転車で行った方が良さそうですが、天候が悪い時は混んでいるとしたら、 1本見送るか、時間帯を変えた方が良さそうですね。
  • 再開発が全て完了したらバスは混むでしょうね。そして、駐輪場も人気のあるところは数年単位で待ちの状態と聞きますし、徒歩が一番現実的かもしれません。団地始発のバスなどができるといいんですけどね。
    • これ、気になってます。満員のバスって空気も薄いし、停車すると人がよろよろするし、増発してくれるといいですよね。渋滞だとバスに乗っている時間も長いので・・・。駐輪場は数年単位の待ちですか。それもショック。
      • バスだめ、駐輪場だめとなると必然的に歩くしかないような…。本数は多少は増えると思いますけど、混雑状況はそれほど変わらないでしょうね。色々難しいです。
• 交番前のバス停が最寄りかと思いますが、グランジオの人も使っているせいか、朝は結構並んでいるのをみかけます。
• 通勤時間帯のバスの混み方を教えます。普通の日は満員で駅まで行く事はありません。でも自転車通学・通勤が困難な悪天候の日はダイヤがかなり乱れますし、バス停を満員で通過して行く事が多いです。
  • 田無方面は団地内では空いていますが急速に混んできます。所沢街道の渋滞による遅延は悪天候日は顕著です。
• 確かにバス停は目の前ですが、交番前-ひばりが丘団地経由でひばりヶ丘駅行きのバスの本数は6時台はすごく少ないのと、南沢（フィールズ1番街前）までは距離があるので、その時間帯にバス出勤される方にはメリットは少ないと思います。
• 本数が多いバス（ひばりヶ丘にも田無にも出られる）のバス停がすぐ横にあるので、便利。雨の日も心配ない。 
• 交番前が目の前で朝の通勤時など便利（団地中央という新バス停が中学校前から始発です）で、帰りは駅から団地経由に乗りますが21時を過ぎると本数が減り、10～20分ぐらい待つことがあり不便ですが、イオン経由田無行きが本数があり南沢下車するとシティテラスまで徒歩5分、プレミストまで徒歩7分ぐらいだと思います。プレミストもシティテラスも西武線2路線（ひばりヶ丘・田無）が利用でき、人身事故で止まった場合にどちらにも出られるので便利です。 

構造・建物

• 敷地面積 8,876.74m2
• 南側に高い建物が建たない 
  • 南側に高い建物がなく（第一種住居地域のためこれからも建つことはない）、日当たりが良く景観を遮るものもない。 
• 耐震等級なら★1ですよ。遮音等級についてはわかりません…
• 構造説明会でもらった資料には「スラブ厚20cm以上」と記載があります。 
• 直床二重天井です。

　 http://j-mansion.com/archives/yuka/

• 「軽量床衝撃音遮断性能（LL）」について、こちらも参考になると思います。ちなみにプレミストは、LL-45です。

　http://jafma.gr.jp/flooring/sound/s04/ 

• 天井高が2550あるのも個人的にはポイント高いです。
• HPのグラフィックから予想されるより、壁が白く、タイル仕様部が少ない印象を持ちました。
• 見た目やエントランスに重厚感がある。
• プレミストは、なんで道路沿いに建設したのか不思議に思うぐらいです。道路沿いにもかかわらず、植樹も少なくすす対策にならないと思いますよ。交差点の角の部屋と東側の部屋もバス停前で騒音はあると思います。特に東側部屋は、朝～11時頃までしか日が入りません。南側も推測ですが、4Fぐらいまで騒音はあると思います

• 

  現地状況（2017-08-21）

• 

  現地状況（2017-08-27）

• 

  現地状況（2017-09-16）

【眺望】

• マンションを拝見してきて思ったのですが、富士山は多分位置的にプレミストの右手奥に見えるので、中学校側角部屋のベランダではなく、窓からしか見れないと思いますよ。もしくは、共有廊下のみ。
  • 中学校側角部屋のベランダから覗きこめば見えるかと思います。田無タワーはベランダから見えますよね！ まぁ廊下に出た時に富士山が見えのも良いと思います。 
  • 北を１２時の方向とすれば、富士山は８時の方向になりますので、バルコニーから充分見えます。
    • そうです。南側住戸のバルコニーから見える範囲は２時半～８時半になります。よって、８時の方向にある富士山は見えます。なお、北側住戸の共用廊下から見える範囲は５時半～１１時半になりますので、８時の方向にある富士山は見えます。 
      • 誤記を訂正します。北側住戸の共用廊下から見える範囲は６時～１２時になりますので、８時の方向にある富士山は見えます。
• 南側のベランダからは、乗り出さないと見れないと思いますよ。南側角部屋の北側ベランダからは見えると思います。あと、東側角部屋の西側ベランダからも見えると思います。プレミスト全室からは、共有廊下に出たら見れると思いますが、低層階ら中学校が出来たら見えないと思います。シティテラスの西側の正面に富士山なので、プレミストの位置から考えると、南側ベランダからは角度があり厳しいと思います。 
  • 南側住戸のバルコニーから見える範囲は２時半～８時半になります。よって、８時の方向にある富士山は見えます。時計の角度で３０分（角度で15°）ですから十分見えます。（室内からは無理ですが）
• 今日プレミストの南側の道路から富士山とれましたよ！身をのりだせば見られると思います！ 
• 南側住戸のバルコニーから見える範囲は２時半～８時半になります。よって、８時の方向にある富士山は見えます。甲府は８時半の方向になりますので、身を乗り出せば甲府が見えます。
• バルコニーから富士山見えるといいですね。ちなみに、中学校横にプレミストが出来ても見えますか？ 
  • もし、中学校の南側道路ギリギリに建物が建った場合は、南側住戸のバルコニーから見て８時の方向になります。つまり、富士山の方向と合致し、高さによっては富士山が遮られます。
    • 新しいプレミストは８階建てだって。
      • では、南側住戸の９階以上のバルコニーからは支障無く富士山が見られます。

• 

  プレミストの南側の道路から富士山（2017-12-14）

共用施設

• 駐車場空台数 145台／平置145台（身障者用1台、来客用1台含む）
• 駐輪場空台数／月額 サイクルポート206区画
• バイク置き場空台数 10台
• 平置駐車場、平置駐輪場が確保されている 
• マンション入口からエレベーターまで少し歩くのが、ちょっと残念です。入口近くにもう一基欲しいです。
• ディスポーザーは24時間ゴミだしOKのマンションなら、なくても良いかな。逆に将来の管理や修繕のことを考えると、ない方が無難な気がします。こまめにゴミを出せれば夏場でも臭いもそこまでしないと思いますし。 
• 駐輪場はサイクルポート、駐車場は平置きの部分はかなりめりっとになるんじゃないでしょうか。特にサイクルポートは自転車の出し入れもしやすくて、便利ですよ。3人乗り自転車の場合幅を取りますし、重いのでラック式に駐輪するのは案外しんどいです。サイクルポートならそのまま止められるので良いですね。 
• 駐車場が平置きで月額料金も5000円と安い

設備・仕様

• 仕様はおそらくフィールズと同じではないでしょうか。ディスポーザーや共用スペースなどの設備はなく、スロップシンクがあるくらいかと。
• 設備はディスポーザー、ミストサウナなし、食洗機あり。設備やグレード的には普通だと感じる。
• 図面を見て気付いたんですけど、横型リビング側の洋室はエアコン室内機想定位置が記載されていないのは設置できないということなんでしょうか？
  • 大丈夫。設置出来ますよ。MRでもついてましたよ。 
    • 横型リビングに面してキッチンの隣にある部屋の事でしたら、エアコンは付けられない。と説明を受けました。
    • 私も確認しましたが中洋室はエアコン設置できないと言われました。リンククロークの扉開けて主寝室から冷気入れろってことですかね(笑)
• スロップシンクがある。 
  • スロップシンクはこの地域では大変重宝します。旧東大農場を始め結構畑や公園など地面露出地域が多いので 最近の広めのバルコニーは飛んできた泥で汚れます。小まめに清掃したい時はこれが有ると非常に助かります。
• プレミストの良さは、スロップシンクがあること、好き嫌いあるかと思いますがベランダが鉄柵でないこと、お部屋のタイプのバリエーションが多い事、自転車や駐車場が平置きであることでしょうか。外観デザインや、まだできていませんがエントランスも豪華そうですね。どちらを選択したかは、時期とか価格の問題もありますし、ご想像にお任せします(笑)、もう一方の物件、まだ駐車場や駐輪場の選択肢はあるようですし（確かに子育て自転車使用世帯が多いことは確かですが、そうでない方もおられますし、自動車やバイクを所有しない世帯もこのご時世一定数おられるようです）、派手さはないけれどポイントは押さえているって感じですね。
• プレミストのベランダは広くて床がフローリング模様で良かったですね

間取り

• 間取り 2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積 63.02m2～82.49m2
• バルコニー面積 10.12m2～18.68m2
• 個人的には 間取りがFタイプ3LDKリンクフローは リフォームすれば色々風変わりしそうですね。日差しとかはどうなのでしょうか？
• 収納が少ないのがネックかな。70平米前後の最多の部屋の場合ね。
• Mタイプの間取りを見ました。角部屋だと、キッチンからバルコニーに出ることができるのでいいですね。これって外にゴミ箱置いておける感じでしょうか。洋室1も6帖あれば主寝室として利用できますし、洋室2はリビングとつなげて使えます。 
• 部屋のタイプによっては収納が少ない（タンスを買うか使い勝手によってはリフォームで収納を作ることで妥協） 

買い物・食事

• 店舗併設とありますが何が入るのでしょうか？
• コンビニは近いですが、西友とイオンまでほかよりも少し距離がある点が少しマイナスかと。
• 徒歩5分で西友、7分でコープに行ける
• スーパーもイオンはじめコープや西友もあり便利です。近隣に住んでますが駅からの距離だけしかうかびません。そのおかげで環境が豊かなんで何をとるかですがね。あとバス便はイオンに行く方面の方が本数が多いくらいですかね。
• クリーニング：プレミストの道路渡ったところにありYシャツ100円、スーツ上下も安いです。 
• 西友周辺：あまり行きませんので不明ですが、西友前週末にはフリマのようなことをされてます。 
• イオン：5％OFF時は、駐車場激混みで所沢街道渋滞になるので自転車での移動が良い。

【飲食店】

• ひばりテラス118（カフェ）ぐらいしかなく少し高めです。たまにイベント等を行っていて 出店もあります。自転車で行ける距離（谷戸）にデニーズ、焼き鳥屋、ケーキ屋、寿司屋等。その他、駅周辺か新青梅街道沿いかイオン横の味噌ラーメン屋（ミシュラン2つ★だったような）。 

育児・教育

• 幼稚園、保育園、小学校、中学校が近い

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域

• 

  現地案内図 ひばりが丘

• バス通りに面しているのと中学校に隣接しているので、音が気になりますね。その他の条件は一番いいかもしれません。
• マンション隣は新設中学校なんですか。校舎側が来るか、校庭側が来るか気になりましたが…。ご存知の方いますか？校庭側だと夕方遅くまで部活とかやってるでしょうし、音も結構響くことになりそうですね。
  • 学校は新設ではなく、ひばりが丘中学校・中原小学校の移設と建替えです。 ひばりが丘中学校を移設しますが、先に中原小学校建替期間中の間借り校舎として利用します。 校庭は基本的にバス通りに面した側になります。
• それにしても贅沢に整備された美しい街並みだ。都内を見渡してもこのレベルはなかなかない
• 今建設地よりちょっと北側のURに住んでいますが、住環境は良いです。
• 谷戸新道ほどの交通量はないにしても、すべての住戸のベランダがバス通りに面してる
• 近隣に住んでいてマンション購入を検討中の者ですが、ここは再生事業地内で最も南側に位置し、南側住戸は目の前が低層住宅地で眺望が良くとても魅力を感じます。駅からやや遠いので物件に魅力がある割に値段も手頃ですよね。今も同じような距離でバス利用していますが、本数も多いですし、便が悪いと感じたことは一度もないですよ。
• 交通量が少し気になる（バス停間近の立地だし、幹線道路に比べれば随分マシなので妥協） 

【中学校隣接】

• 隣接地に中学校が建つ予定ですが外の音は窓を閉めれば何も聴こえませんので眺望が半永久的に保障されるメリットの方がはるかに大きいですね。
• 隣接する中学校は、砂埃などを配慮して東側（マンション側）に校舎を建て、西側を校庭にするそうです。 
• 敷地内に果樹園を作り、そこで採れた果物などを共用部のカフェで提供するそうです。 
• 学校とマンションの間に「ひばりが丘さくらの道公園」ができます。ターザンなどの子供向け遊具が、もうできていました。公園の詳細は西東京市のHPに詳しく載っています。 
• ここを建てた後、中学校を挟んで西側（今パビリオンがある辺り）にもう一棟マンションを建てるそうですよ。
• 向きと距離からいって、シティテラスで中学校の砂埃が気になるとしたらD棟だけでしょうかね。

周辺施設

• いこいの森公園が近い 
• 公園：小さい公園が複数あって芝生なので転んでも安心。いこいの森公園は遊具が少なくボール遊び（野球やサッカー等）も制限されている。 
• その他：団地周辺をランニング出来る（距離2kmぐらい）※週末が多い。
• 池袋線で池袋方面に通勤されている方が大多数と思われますが 天気の良い日に東久留米・清瀬間を乗ってみて下さい。高架状の高い場所を走り黒目川を渡る辺りで素晴らしい富士山が見えます。また普段はひばりヶ丘駅を利用している方も東久留米駅にお出掛け下さると 駅自体が富士山を見る設計になっています。南沢湧水地帯やカワセミも住む清流の落合川も途中にあるので散歩をお勧めします。 

【病院】

• プレミストの前に出来る小児科は助かりますよね。内科クリニックは前からありますが小児科は歩いて行ける距離にはなかったので。

その他

掲示板

• [　]
• [　]

tokyo/611634/31-602=569