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| − | ==物件概要==
| + | #転送 [[THE TOYOMI TOWER MARINE ＆ SKY]] |
| − | *所在地：[[東京都]][[中央区]]豊海町41番（地番）
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| − | *交通：都営[[大江戸線]] 「勝どき」駅 徒歩10分
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| − | *総戸数：2046戸（一般販売対象戸数1509戸）
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| − | *構造、建物階数：RC造（一部鉄骨造）鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上53階地下1階
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| − | *敷地の権利形態：所有権の共有
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| − | *完成時期：2026年11月下旬竣工予定
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| − | *売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、東急不動産株式会社、東京建物株式会社、野村不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、清水建設株式会社
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| − | *施工：清水建設株式会社
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| − | ==価格・コスト・販売時状況==
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| − | *本格的に始まりますね。かなり資産価値があがるのではないでしょうか新線の話もありますし、新しい道路の話もありますからね地権者は本当にうらやましいです。
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| − | **地権者多いマンションしんどい
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| − | ***地権者1/4ですよね？私は気にならないです。それより子育て支援施設が入り小学校が目の前。都心で永久眺望が期待できるなんて魅力的だと思います。
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| − | *カラーの資料を見て初めて実感が出てきました。素敵なマンションになるといいですね。
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| − | *坪400超えますか？
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| − | **坪400だと売れないねー。駅から遠いし坪370が限界でしょ。
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| − | ***坪370でもラッキーです。そこまではいかないと思いますけど350ぐらいかなと思っております(地権者より)
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| − | ****PTKの北西向き(抜ける側)が435ぐらい。KTTの北西向き(抜ける側)が380ぐらい。駅距離と築年数を考慮すると似た条件なら380ぐらいになりそう。ツインタワーの距離が近いところや、KTT&TTTビューは350ぐらいかもね。
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| − | *18階以上になると結構高かったですよね。原価の価格でもあれだけ高いんだと思いました。販売価格はいくらになるんだろう。相当高いんでしょうね。
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| − | **たしかに安くはない。高かったですよ。いくらで売るんだろ？と思いました。南は絶対眺望。それでも価値を考えたら原価で買えてラッキーです。
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| − | *18階以上の3LDK希望だといくらくらいですかね？3LDKの部屋、そもそもありますか？ファミリータイプ。
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| − | **おそらく8000万ぐらいからでしょうか
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| − | *こちらの新築はいつ頃売り出しでしょうか？PTKに住む予定ですが、こちらも購入したいと考えています
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| − | **2～4年後ぐらいです。
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| − | *こんなに早く取り壊しが行われるとは思ってもなかった。願望はあったが、スムーズに進まないかなと思ったが、現実になって本当に良かった。6年間、楽しみながら過ごせるのが、地権者の最大のご褒美ですね
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| − | **そうですね。じゅうぶんな補償費も頂けましたしね。感謝しかありません。宝くじが当たったみたいなものです
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| − | ***6年後、修繕積立基金の金額はいくらぐらいになるんだろうね？
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| − | ****管理費と修繕積立金は今よりも確実に上がると思っています。あまりにも高いようであれば、売却も視野に入れております。売却すれば、必ず売却益が出るので、大切に資産運用していきます
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| − | *ここの強みって何かね？駅距離と環境はパークタワー三棟、カチビュー、勝どきザ、TTT、ドトール、ベイサイド、月島3北、南に完敗だな。値段では晴海フラッグのタワーに勝てない。眺望はここも他も部屋次第。強敵多すぎない？
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| − | *豊海のツインタワーが完成すると、タワーズ、ザ・タワーから引っ越しするという人が結構いると聞きます。やはり2棟建つと眺望は大きく変わり、この2つのマンションは大きな影響を受けますからね
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| − | **豊海も変わりますね。住みやすい街になるでしょうね。
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| − | *ここで坪600万はないですよね。坪500万台前半ですかね。
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| − | **高層なら坪600万円くらい行くと思いますが、平均は坪550万円くらいだも思ってます。
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| − | *1番広い部屋って何平米くらいになるんですかね？120くらいでも二億はいきますよね？
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| − | **広い部屋は条件良いところにできるでしょうから二億は軽く越えると予想します。というか2014年に販売していたKTTですら120平米2億越えてましたしね…
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| − | *こちらも今秋には売り出すと思いますが、フラッグタワーと比較してどういう価格になるか興味深いですね。フラッグタワーと比べて勝どき駅に近いが 引き渡しは遅い。臨海地下鉄ができたら、駅距離はあまり変わらない。眺望はあまり変わらない。周囲の環境晴海フラッグの方が上。
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| − | *ここは坪いくらですかね？販売時期はいつぐらいでしょうか？どなたか予想をお願いします。
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| − | **ここは浜松町・竹芝と同一エリアなので坪1000からスタートですね
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| − | ***営業さんに聞きましたが、550万スタートで、おそらく平均は600を超えてくるそう。
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| − | *さすが、いつもの三井クオリティ、共用部のデザインはPTK並み、最高だね。これにKYDUOに匹敵する都内屈指の眺望が加わった感じか。あとは駅徒歩10分をどう受け止めるかか。
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| − | **相変わらず駐車場数が終わってるけど、駅徒歩10分ならまぁギリギリ許容範囲内で、晴海フラッグの悲劇の再来にはならないかな
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| − | *冷静になってみりゃ立地と間取りはかなり微妙だけど、デザインと共用部と眺望でゴリ押し
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| − | 実に湾岸らしいマンションだな
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| − | *三井は今史上最高にノッているからね。冷静に考えれば駅徒歩10分（西棟はそれ以上）、単路線、臨海地下鉄で駅近になる訳でもなく、倉庫街の中。それでもマンション検討者に対してPTKのイメージで街づくりしていけばコけないという算段でしょう。
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| − | *マンマニが平均坪620万円くらいと予想してるから低層の眺望ない部屋が坪500万円台じゃないかな。
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| − | **550-600と見ている。ここのデザインは外国人に受けが良い。外国人は駅近にそこまでこだわっていない
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| − | *坪600-700ですかね。市況次第ではもっと高い？
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| − | *修繕積立基金たっけぇ～100万。竣工時に払えって今日聞いたぜ。知らないおじさんおばさんいっぱいだろうな
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| − | **今の時代、全く問題ありませんし高くない金額ですよ。むしろこのぐらいの金額で済んだのか（汗）程度ですよ
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| − | ***済んでないです。１回目で破産しますよ。大規模修繕２回目はできません。もう当初想定の３倍、４倍になってます。
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| − | ==交通==
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| − | *臨海地下鉄も発表されましたし、この物件も便利になると良いですね？
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| − | ==構造・建物==
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| − | *敷地面積：15,901.57m2
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| − | *建築面積：6,323.70m2
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| − | *延床面積：226,121.04m2
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| − | *ここって、機械室て地下1階にありますよね。ヤバくないですか。ムサコの二の舞にならなきゃ良いけど。買う人はリスクを負いますね。ああなったらタワマン終わりだからね。
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| − | *直接基礎で制震って、地盤強いのかなと思って調べたら、やはり普通に埋立地で液状化しやすく揺れやすい場所だった。なぜ杭基礎&免震にしないんだ…
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| − | **こんな細長いタワーで免震になんてできないよ
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| − | ***ここは何らか制震でいける理由があるのかも知れませんが、同じくらいの階数で制震のアーバンドックパークシティ豊洲のA棟は内見行ったらエレベーターホールの壁にヒビ入ってたのを思い出しますわ。
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| − | ==共用施設==
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| − | *駐車場：総戸数 2046戸 に対して 敷地内機械式 654台 敷地内平面 18台
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| − | **駐車場／月額使用料：35000円～55000円 ※上記の他に荷捌き用3台、来客用9台（来客用駐車場兼ＥＶ車充電スペース3台含む）、EV車充電スペース1台、カーシェア用4台
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| − | ***このタワマンは駐車場何台くらいあるのでしょうか。駅から遠いしファミリータイプが多いので、車需要が多い気がしますが。
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| − | ****631台ぐらいじゃなかったっけ？付帯率29％。
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| − | *駐輪場：総戸数 2046戸 に対して3097台
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| − | **駐輪場／月額使用料：200円～600円
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| − | *バイク置場：総戸数 2046戸 に対して108台
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| − | **バイク置き場／月額使用料：2000円～4000円
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| − | *専有防災倉庫／0.81m2～0.93m2
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| − | *個別宅配ボックス／0.69m2～1.46m2
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| − | *EVは上中下の3つに分かれていますが、18階以上というのは中層と上層ですか
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| − | *共用施設はプールとか大浴場サウナはあったりしますか？
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| − | **共用施設はかなり充実してると思います。パーティールームやラウンジ素敵でした。他にも楽しみな施設がありました。
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| − | ***トレーニングルームとかスーパー、コンビニも入る予定ですか？
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| − | ****ミニスーパーが一階にはいるよ。
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| − | *スカイラウンジからの眺望をゆったりとお茶でも飲みながら過ごしたいけど飲食禁止だって！でも夜のBARタイムは検討中とか 眺望が売りなのにサービス悪い
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| − | ==設備・仕様==
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| − | *テンション落ち込む。角部屋のリビング窓 曲線と思っていたのに違う残念。イメージダウン。ガスコンセント増設も不可。
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| − | *内装の標準仕様関係を地権者専用会場で確認した。グレードはアパート賃貸以下で超ショック。（解体前に住んでたマンションの方が高かったナー。）理由は明確だ。契約時以降の物価上昇分を、そのまま仕様ダウンで賄っている感じ。
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| − | **色：３色から選ぶ
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| − | **ドア：リビングのみ木目調柄、他は基調単色のみ。
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| − | **バス：最低限のカウンターと乾燥機あり。但し、物置台、ドア鍵すらない。
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| − | **キッチン：吊戸棚W=300が1台のみ。なめてんのかと思った。
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| − | **エアコン：当然なし
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| − | **クロス：最廉価タイプ。まったく酷いと感じた。
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| − | **床：同上。傷が目立つだろう。オプションでも表面硬化がない一般のみで、子供のいる家庭は覚悟が必要。床ｺﾝｸﾘｰﾄ厚さ240mm以上で界壁間の遮音性は高いかもしれないが、各間仕切壁はどうなんでしょう。サッシペアガラスだが風通しは皆無。
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| − | ***確かに酷かったですね。あれだと内装にお金をかけないといけないって思いました。破格の価格で住戸を手にしているので、仕方がないかなって思いました。お金をかければ対応できるだけ良いかなって思いました。
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| − | *通常の分譲住戸だってスペック低くなるのは間違いないと思うけど。少なくとも天井2550は確定してるんだし。
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| − | *お部屋の仕様が明らかになってきましたが、Low-Eガラスは標準なのでしょうか？
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| − | ==間取り==
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| − | *間取りはいつ頃発表になるのでしょうか？
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| − | *間取りがいまいちだなあ
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| − | **間取りはまあ部屋にもよるけどそう悪くはないんじゃないかな。
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| − | ==買い物・食事==
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| − | *現地の周囲回ってみたら、はし田が復活してますね。現地の方、休業前と味は同じですか？
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| − | ==育児・教育==
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| − | *子育てするにはとても良い環境になりますね
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| − | ==周辺環境・治安==
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| − | *用途地域：準工業地域
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| − | *新築中の小学校ができたら、団地の眺望や日照は絶望的ですよね。これまで公園の樹木を楽しめていた低層階の住人はギャップに耐えられず出ていくんじゃなかろうか。再開発が数年先の話なら我慢もできろうが。
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| − | **当初は現在建設中の小学校は仮校舎の予定だったみたいです。（軽量鉄骨での仮校舎）これを本校舎とするに当たり、かなり反対があって揉めたみたい。
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| − | *豊海町ってトラック多いの？普通の住宅街より多いのはわかるけど、幹線道路があるわけじゃないどん詰まりだし、物流倉庫じゃなくて水産業だよね？ド深夜から早朝に多いだけで昼間は少ないんじゃない？
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| − | **トラックは全くないわけではありませんが、多くはありません。住んでいてトラックが気になることはあまりありません。特に日中は、トラックを気にすることは全くありません
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| − | ***この物件ができてどう変わるか楽しみですね？
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| − | *CGだと防潮堤がどうなってんのか全然分からない
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| − | **ここ、マンション敷地だけ嵩上げするみたいだけど、目の前の道路とか周辺は防潮堤外で津波や高潮来たら水没しますよね？
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| − | *ここは立地が抜群に良いですよね。売れない理由が無いですよ。
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| − | **駅距離それなりで、周辺は倉庫街のイメージだよ？
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| − | ***駅から遠いから立地は良くないよ。眺望はいいけど。だから、強気価格で始めると1500戸売るのに時間かかりそう。
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| − | *利便性はバス利用に抵抗が無い方は良いが、西タワーは駅までかなり遠く感じる。
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| − | *マイカー族にはどこにでも行きやすい場所ではある。カーシェアーも近隣にある。
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| − | *防潮堤代案の道路勾配施設も、老人の徒歩には苦かもしれない高さだ。
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| − | *医療関係は駅周辺しかなく、診察者が多くて待ち時間は長い。
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| − | *以前あった交番が無くなり警察官の巡回は激減。稀に小学生相手の変質者出現しているので学校が近くでも注意が必要だ。
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| − | *地震時の退避場所である公園も小さい。3.11時には断水による給水車が来てくれ、2日で復旧したが災害時のトイレは、入居時に購入必須ですよ。
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| − | *西側に隣接する港湾地区は冷蔵倉庫が多く、その分トラックも多い。トラックのエンジン音、アイドリング音、排ガスは喧騒感や空気劣化を招いている。
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| − | *周辺は場所がら水産系の物流倉庫が多いですか？
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| − | **湾岸で物流施設が残ってるのは港南と新木場ぐらい？勝どきは再開発が進んでいるからほとんど残ってない。
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| − | ***豊海は水産系倉庫団地ですよ。冷凍倉庫業界団体の本拠地がここにありますからね。勝どきザタワーやTTT住んでる人は分かりますけど、フォークリフトみたいな車？（築地市場付近で見かける車両）が良く走ってますし。立地の特徴は現地見ればわかりますよ。
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| − | *環状3号線きたら化けるね、浜松町まで5分やぞ！
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| − | **環状3号線が開通して麻布5分だと港区の港南とかより港区中心部に近くなるんだよな。
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| − | *ここは豊海公園＆小学校との一体開発で、PTKとか駅前タワマンとは違う溢れる緑が魅力の再開発ですね。徒歩10分が強調されますが、駅前から実際に歩いてみると分かりますが、歩道はフラットで幅広く歩きやすいですし、清澄通りや路地裏にはお店も点在してるので楽しいですし、そんなにネガるほどではないと思います。雨の日はバスも多数ありますよ。新島橋の水辺歩道も着々と工事が進んでどんどん綺麗になってます。ここの再開発で勝どきの魅力がさらに上がりそうだと感じてます。
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| − | *完全にセカンドハウス用だな。実需としては周りに何もなさすぎるわ。
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| − | **湾岸で周りに何もないのは嫌悪施設街の港南とかだよ。勝どきは商業施設揃ってるし再開発も進んで街並みもきれい。
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| − | ==周辺施設==
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| − | *ここからプール行こうと思ったら、橋渡ってほっとプラザが1番近いんですかね？月島のスポーツプラザはさすがに遠いですよね？
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| − | **ほっとプラザはプールって言えるのかな？泳ぐには狭い気がするけどな。
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| − | ***ほっとプラザはプールなくなりましたね。ハルフラに出来る小中学校はプール開放するようですが、そこが最寄りとしてもちょっと遠いですね。それから図書館も最寄りで晴海特別出張所でしょうか。
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| − | ==その他==
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| − | ==掲示板==
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