プレミスト宮崎台 RISETERRACE

物件概要

プレミスト宮崎台 RISETERRACE　外観完成予想図

• 所在地：神奈川県川崎市宮前区宮崎三丁目10-5（地番）
• 交通：

1. 東急田園都市線 「宮崎台」駅 徒歩7分

• 総戸数：45戸、別途管理事務室1戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2025年04月
• 売主：大和ハウス工業株式会社
• 施工：新日本建設株式会社
• 管理会社：大和ライフネクスト株式会社

価格・コスト・販売時状況

• TPH宮前平よりモノはよさそう。内廊下だし管理費どれくらいなんだろ

この規模でディスポーザー内廊下...管理費とんでもないことになりそう笑 郊外の小規模物件で内廊下、ディスポーザーありとなかなか野心的な物件のようですが管理費が恐ろしく高くなりそう。

• 田都物件らしい、設備仕様、外観含め、こだわりの感じられる良い物件そうですね。
• ZEHのReady?は見かけたことがないですが、調べるとよくあるOrientedよりも性能が高い上位ランクみたいなので光熱費なども安くすみそうですね。坪400予想が本当だとしたら8000万前後が基本か、、宮崎台でこの価格帯ね、、
• 億の波はここまで来てますからね。仕様も良いとなれば仕方ないです。
• CGパースで見る限りエントランス周りはタイル貼りだけどそれ以外の外壁はタイル貼りじゃなく主に吹付塗装ぽい。直近のBrillia宮前平Hillsideも外壁が吹付塗装で見た目残念な感じだったので。昨今、コストダウンは仕方ないにしろ外観にコストかけられないのは寂しいところ。ランドスケープ上、半数は北向き住戸（眺望そこそこ）なのでそこが値付け含めてどこまで受け入れられるか。
• 専用サイトで間取り公開されてますね。内廊下ですし、管理費はどのくらいになりそうなんでしょうか？300/㎡とかいきますかね？
  • 350くらいかと
    • 350+修繕費だと、毎月の固定費が結構かかりそうですね。
• 北東向きも400超えますか??
  • 390くらい
    • 北東向きで坪390ですか
なかなかいいお値段になりましたね
      • 北東でも坪390というのはだいぶ勝負に出たなという感じですね。北東というと日当たり面があまりよくない点がデメリットということとやはり方角が悪いということは気にされる方はいるかもしれません。リセールバリューとしては少し劣ってしまうかなというところは問題点でしょう
        • 特に田園都市線沿線は他路線に比べて住環境を重視する人が好んで住まわれるエリアだと思いますので、日照の価値は他路線に比べて相対的に高くなると感じています。田園都市線沿線では南の人気と北の不人気の差が顕著な中、ここの北東がどこまで受け入れられるのか見ものですね。
• 外観や内廊下は良さげだけど、この立地でと思うと、なかなか攻めた価格ですね。
• みなさん書かれてますが、坪400ほど、毎月管理費350+修繕費となるとかなり、お高くなったなという印象なのですが、こちらを検討される方は地縁の方が多かったりするのでしょうか？
• こちらの販売開始予定は7月上旬ですか。内廊下を採用した高級レジデンスで設備のスペックも高そうですが個人的には北東向きが一番のネックではないかと考えております。
• 立地というよりも、設備を充実させて価格を上げたって感じなのでしょうか。宮崎台駅から徒歩７分なので、アクセスも悪くないでしょってことなのかと。にしても、坪単価４００までいってしまうと、もっとアクセスの良い立地の物件も検討出来てしまうかなと思いますね。
  • 設備はとても良いと思うのですが、少々やりすぎというか、悪くいえばゴチャゴチャしてますね。シェアサイクルリースなど本当に必要？と感じるものもあったりして、それが管理費修繕費を押し上げてますし。
• 管理費・修繕積立費が最初からかなり高くて、今後も上がる見込みとなると、かなり怖い物件ではありますが、見た目と仕様はよいレアな物件ではあるので、一定の需要はあるんですかね。
  • 修繕費・管理費が高めに設定してあるのであれば、大幅に上がっていくということは避けられるのではないでしょうか。将来を考えて管理費・修繕費の試算を出しているのかもしれません。総戸数も少ないようですし、管理費・修繕費が高くなるというのは仕方ないのかなと思います。それなりの設備があれば、なおさらですね。
    • ここの修繕積立金は5年で1万ずつ上がるみたいですよ
      • 私が聞いたときは5年で30%ずつでしたけどね。まぁそれでも高いのですが。
• こちら販売延期になってますね。まあ上旬から中旬へなのでそこまで変わらないですが、少し苦戦している感じなんですかね
  • 第1期の販売は7/12からと聞いていましたが延期になりましたか？
    • 販売開始しましたね
• この物件の最大のネックは管理費・修繕積立費(特に管理費)ではないでしょうか。リセールを考えるとかなり厳しい気がしました。外観と仕様は良いと思いますが、すんなり買おうとは中々思えないですよね。
  • 見ました。これって専用庭使用料かかるマンションなんですね。ルーフバルコニー使用料も？なかなか管理費がかかってしまう。。。庭の管理費払っていると、ときどき草取りやってくれるとかでもないんですよね。
    • 管理費／月額 ： 17,900円～27,400円
    • 管理準備金／一括 ： 32,100円～49,100円
    • 修繕積立金／月額 ： 11,800円～18,100円
    • 修繕積立基金／一括 ： 548,100円～839,700円
    • ルーフバルコニー使用料／月額 ： 300円･900円
    • 専用庭使用料／月額 ： 400円･800円
      • ルーフバルコニーと専用庭はどこのマンションも使用料かかりますよ。この規模のマンションでディスポーザーあり、内廊下でこの値段なら全然良い方だと思います。
• ハーフバルコニーと専用庭はどこのマンションも使用料かかりますよ。この規模のマンションでディスポーザーあり、内廊下でこの値段なら全然良い方だと思います。
  • 修繕は今後絶対あがりますしね…相場とはいえ全体的に割高感が強すぎる物件ですよね。正直私のような中域検討者は見向きしないでしょう。それ故この規模感は逆に戦略として成り立つのだと思います。
    • 修繕費＋管理費がワンルーム家賃並みに…笑このマンションの最大のデメリットですね。そもそも戸数が少ないマンションに内廊下&ディスポーザーとか後々負担大になるのは分かってるのに何で付けるんだろう…リセールバリュー度外視なのかな…あとこの駅力でこの坪単価というのがまず考えられません。沿線で比べるなら、鷺沼のバウスの方が断然お得です。
• たしかにランニングコストは高く感じるけど、内廊下で床暖房ついてるし、ZEHのレベルも高い。設備は至れり尽くせりの内容ですわな。眺望が良い部屋はまだあるんかな？
• 初期は坪400ほどと言われていましたが、ブログやHP見ると坪360ほどに下がったんですかね？駅3分の宮前平が坪400～らしいので、妥当な価格に落ち着いたんでしょうか。1期はどの程度申し込み入ったのでしょうね。
• HPに先着順4戸とありますが、どこのお部屋かわかる方いますか？MRへ行かないと教えてもらえないのでしょうか？
• どちらの向きが人気なんでしょうか？
  • 北東向きの上層階ねらってます。開放感ありそうですね～。
    • 1期販売前にMRで聞いた話ですが、やはり南西向きが人気だと言っていました。住環境重視の方が多いそうで、陽当たりを気にされるようだとか。あと、一般的なマンションだと北向きは少し割安感があると思うのですが、ここは南西も北東も価格差があまりないので、だったら南西の方がいいよねという方もいたりするそうです。
• 第一期二次始まってますね～抽選とかになってるんですかね？
• 2期1次以降の全販売対象住戸（19戸）ということは、もう半分は売れたということですかね。お隣宮前平のも高い高いと言われつつ抽選のお部屋もあるそうですから、ここも色々言われながらも売れていくんでしょうね
  • 今、２期1次分の販売戸数は記載がなかったのですが１期分の先着分が６戸販売されています。まだまだプランは選択できそうなのかなと思いました。総戸数が４５戸と規模的には大きくないので広い間取りや角住戸は早めにおさえないといけないかも。
    • 先着順5戸になってるので1戸売れた？宮前平の抽選外れてしまった方々がこちらへ流れてきてたりするようなので、確かに気に入った間取りなどあれば早めの方がいいですね。癖の強い間取りだったり、少しだけ道路から下がってたり囲まれ感のある1階が残っていくかと。
      • 第2期2次が登録2戸で少しずつ小出しにしてる印象ですが、希望のあったところだけ出して売っていってる感じですかね？残り少ないんだったらどの部屋が残ってるのか見れたらいいのに
• 建物内モデルルームの案内が始まったようですが、希望したお部屋を見れたりするのでしょうか？現地の雰囲気とか眺望を知れるのはいいですよね
  • 他のデベではモデルルームになっている物件しか見られないけれど、ここはどうなんでしょうね…。実際にもう買うよ、というところまで来ているんだったらもしかしたら見せてもらえるかも、だけれど。大きな決断をする前に、実際に見られればとてもうれしいけれど。

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交通

• 駅からそんなに離れていないし静かそうで良いなと思ったのですが、どうなんでしょうか
• 渋谷まで直通で２４分で行けてしまうくらいの好立地なのは魅力的です。東京方面は４０分くらいで行けるので、郊外ながら都心までのアクセスが良いという点はメリットが高い。

構造・建物

プレミスト宮崎台 RISETERRACE　エントエランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：70％、
• 容積率：200％
• 敷地面積：1,559.26m2
• 内廊下いいですね。夏の暑い日に、玄関開けたらすぐ暑いというのが辛くて……
• 内廊下で高級感もありますから、マンションの価値としても高いというのがあげられますね。総戸数が少し少ないので、管理費や修繕費が高めになってしまうのはデメリットでしょう。
• 全面タイル貼りのマンションはどうしても一昔前の建物感があって古臭く見えてしまうのですが、そちらの方がコストがかかっていたのですね。でもコストダウンだとしても、あんまりタイルタイル？してないほうが今っぽくて好きです。
• 吹付だと大規模修繕ごとに全面塗り直しになる。さらに新築時はきれいだけど数年で色あせて残念な感じになる。実際に吹付の物件、確認して判断したほうがいいよ。
  • そうなんですね。かつてと違い今は吹付塗装も技術が上がり、耐久性や見た目がタイルと遜色ないものになっていると聞きますが、素人目にも、タイルと吹付、ぱっと見てどちらが使われているか判断できるものでしょうか。できれば、周辺のマンションをじっくり観察してみたいです。
    • 逆にタイル物件の場合はそれが剥がれ落ちた時、当時のタイルが廃盤になってると類似品で代用しなければならず、そこだけ浮く可能性がある。大規模修繕ごとに綺麗にする。ある意味、そのための大規模修繕では？マンションなんて、タイルだろうが吹付けだろうが、時が経てば色褪せますよ。タイル貼りでも、いかにも昭和臭ただようマンション、いくらでもあります。
• セラミックのタイルが色褪せるって珍説。
  • 色褪せるというか、汚れる？黒ずむって感じですね。年月を経てメンテナンスを必要とするのはどちらも同じでしょう。タイルの方が高級感や重厚感あるとかいうけど、やっぱり築古のタイルマンションは古い感じがしますよ。それはきっと吹付も同じなんでしょうけど。築年数が経ってからの価値は、外観デザインよりも立地とか、ファミリー向けの環境かってことのほうが大きいんじゃないですかね。
• タイルだと目地があるから一目でわかる。
• 汚れるのは高圧洗浄すればきれいになる。
吹付は有機系の塗料だから紫外線で変色する。
• あなたがマンションの外壁に詳しいのはわかったが、CGパースでしか判断できない新築マンションで、外壁のことだけで検討外にする人がどれだけいるだろうか。
• 不親切なデベだとそうなっちゃうんだよね。良心的なところは外壁のサンプル用意してくれる。まあ、モデルルームでもバルコニー出て壁見ればわかることだけど。
• 北東向きと南西向きでは、当然南西向きが人気なんだろうけど、お隣のマンション高さを考えると、プラネスーペリアの屋根を超える（3階以上？）階なら眺望が抜ける北東向きの方が明るいんではないかな？？南西側はテラス宮崎台が4階まである上、そもそも地盤が南西側の方が高い＆全面道路も狭いので、ほぼ眺望は望めないかと。5階の南西はおそらく眺望抜けるだろうけどね。
  • 眺望プラン？みたいなのを見せていただきましたが、確かに北東の方が眺望は良かったです。北東側が崖というか、丘の上でこちらの方が高くなっているのと、お隣のマンションがこちらに対して垂直に建っているので、うまく間に入れば１階でもそれなりに開けて見えたと思います。ただ日当たりはやはり期待できないですよね。日当たりの南西か、眺望の北東かという感じでしたね。
• ここは、建物内部の仕様は、天井が低い点を除けばとても良いと思う。
  • 天井が低い＝部屋に圧迫感が出てしまい、部屋自体が狭く感じてしまう。これが許容できればということでしょうね。天井が低いだけでも解放感が無くなってしまい、狭い部屋と認識してしまうということで、売却の時にもデメリットになりそうなのは気になります。天井が低いのは賃貸だとよくありますが分譲だと少ないので珍しいですね。天井高はどうにかならなかったのかしら。
• もう外観見えてるけどやはり外壁吹付塗装って質感的に微妙ですね。しかも白基調なので数年で雨染み等で汚れが目立ってくるだろうし。最近の新築はコスト削減でエントランス周り等目立つところだけタイル貼りにして後はモルタル吹付塗装ってのが増えてるけどご時世なのかな。
  • タイルばりと吹付、正直建物を守るためには、どちらがいいのでしょうか。あまり変わらないのか、それともタイルがあった方が本体そのものが守れるのか。全然わからないですね…。見た目に関してだけ言えば、たぶん、吹付よりはタイルの方が高級感があるとは思います。
    • 最近は吹付けの高級分譲も増えてきましたよね。地震被害やコストの面から、吹付も増えていく流れなのかもしれません。おそらく塗料も進化しているのでしょう。たまにタイルが?げ落ちたまま、打ちっぱなしがむき出しになっているマンションも見るのですが…、ああいうのはやはり維持費の問題なんでしょうかね
      • 圧倒的にタイル貼りの方が高級感がありますよね。吹付はいかにもお金ケチりました感があってガッカリ感は否めません。

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共用施設

プレミスト宮崎台 RISETERRACE　クラシックサイト（ラウンジ）完成予想図

• 駐車場空台数：19台　
  • 機械式駐車場：18台、身障者用平置駐車場：1台
• 駐輪場空台数：74台　
  • 2 段ラック式：28台、スライドラック式：26台、スライドラック式：（3人乗）20台(※内、レンタサイクル3台)
• バイク置き場空台数：2台　
• ミニバイク置場：2台
• ラウンジ「クラシックサイト」って贅沢な空間づくりですね。ビルトイン電気暖炉なんて、見ているだけで癒されそう。夏でも焚火好きにはたまらない演出ではないでしょうか。機械式駐車場、スライドラック、レンタサイクル3台、備蓄倉庫等々、お金のかかりそうな共用施設があるので管理費は高めかなと思います。
  • ラウンジには柔らかな質感を持つ大谷石のビルトイン電気暖炉ですか。ファンヒーターが内蔵されているようなのでさすがに夏場はスイッチを切るでしょうけど（笑）インテリアとしても最高の設備ですね。

設備・仕様

• 45戸ほどの規模のマンションでディスポーザーがついているってそれだけニーズがあるということなのでしょうね。自分自身はこだわっていないのでついてなくても良いと思いますが、ディスポーザーを使用している友人などは絶対にあったほうが便利だと口をそろえて言います。ただ、メンテナンスとか結構維持費が結構かかりそうかな。
  • その維持費をきちんと管理費に反映しないでなんてこともあったりする。管理計画をきちんとチェック
• この総戸数でディスポーザー完備なのはすごいと思う。通常だと１００戸くらいでディスポーザーがついているというマンションがほとんどだと思います。この戸数でディスポーザーを付けたのは挑戦したなと思いました。というのもディスポーザー自体、管理費がかなりかかるのでこの戸数だと管理費はどのくらいになるんだろうとちょっと怖いですね
• 水回りのオールチタンコーティングは3年効果が続くようですが、抗菌・抗ウイルス効果はカビの抑制が目的となりますか？
  • 防カビは謳ってないからどうなんだろうね。そもそもチタン触媒って紫外線を吸収してなんで、室内だとどれだけの効果なのか。
    • オールチタンコーティングは共栄テックの製品でしょうか。そうだとすれば空気中の水分に反応する空気触媒でウイルス除去のほか254種類もの菌やカビさらに消臭にも効果があるハイブリッドなコーティングだそうです。
      • オールチタンコーティングは、トイレ・パウダールーム・バスルーム・キッチン天板・面材等に採用されているとの説明が見られます。効果期間は約3年ということですので、3年経過後は塗りなおしとか必要なのかもしれません。たぶん、希望者が自分で手配してやることになると思うのですが、どうでしょう。それとは別に、床や建具に抗ウイルス・抗菌の両方の機能を持つオレフィン製化粧シートを採用しているとの説明もあります。やはりコロナ後ということで、配慮が徹底しているのでしょうか。

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間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 一戸当たりの専有面積：54.81m2～83.97m2
• バルコニー面積：2.67m2～7.63m2
• ルーフバルコニー面積：5.75m2～17.90m2
• サービスバルコニー面積：1.45m2～6.17m2
• テラス面積：14.56m2～29.83m2
• 73㎡のプランでウォークスルークローゼットが2つついている他廊下の物入や下足入もあり収納面でがんばっている印象です。
• ワイドスパンである点は開放感を得られる間取りだと思います。Ｎタイプは理想的なワイドスパンだと思うのですが他のプランだと乱食いになっているのでワイドスパンの良さが感じにくくないでしょうか。
  • ワイドスパンはとても良い点ですよね。Nタイプはぱっと見は良さそうなのですが、バルコニーのど真ん中に柱がどーんとあるのが惜しいですよね。あとハイサッシではなかったり、斜線制限で屋根が斜めだったり。Fタイプも洋室2つへ行くのになぜか廊下があったり、どこも少しずつ惜しいんですよね。
    • Nタイプの間取りを見てみましたが、バルコニーはつながっておらず柱を中心に2つに仕切られていますか？Fタイプの廊下は個室の独立性を重視した作りなのかな？と思いましたが、現実的な動線を考えると少々使い勝手が悪いかもしれませんね。
      • Nタイプに限らず北側の最上階のお部屋ですが、私が聞いた話だとバルコニーは分断はされてはいないのですが、斜線制限の為柱が斜めに建っているそうで、柱の部分を通る場合は少し屈んでくぐる感じになるそうです。
• 54㎡のJtタイプは間取りを拝見すると北東向きですが、もしかして日照が全くありませんか？間取り図ではテラス側の開口部から採光が入るように記されていますが、日照時間はどのくらいになるのでしょう。どなたかモデルルームで説明されましたか？

買い物・食事

• 商業施設(ショッピング）・食事処

1. ライフ 宮崎台店徒歩4分・約310m
2. ファミリーマート 宮崎二丁目店　　徒歩5分・約380m
3. ＪＡセレサ川崎 セレサモス宮前店　　徒歩5分・約390m
4. ハイフキヤドラッグ 宮崎台駅前店　　徒歩7分・約530m
5. 東急ストア 宮崎台店　　徒歩8分・約580m
6. クリエイトS・D 川崎宮崎台駅前店　　徒歩10分・約730m
7. オーケー 宮崎台店　　徒歩10分・約740m
8. まいばすけっと 宮崎台馬絹店　　徒歩13分・約1,030m
9. ロピア 馬絹店　　徒歩15分・約1,160m
10. MEGA ドン・キホーテ東名川崎店　　徒歩16分・約1,240m
11. いなげや 川崎宮前平駅前店　　徒歩17分・約1,320m
12. 成城石井 宮前平店　　徒歩17分・約1,330m

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育児・教育

• 教育施設

1. 川崎市立宮崎台小学校　　徒歩4分・約280m
2. 川崎市立宮前平中学校　　徒歩13分・約1,020m
3. 宮崎台幼稚園　　徒歩4分・約260m
4. すきっぷ保育園　　徒歩5分・約330m
5. すきっぷドレミ園　　徒歩5分・約350m
6. まなびの森保育園宮崎台　　徒歩5分・約380m
7. 保育園SCOPS宮崎台　　徒歩6分・約470m
8. 宮崎台コスモス保育園　　徒歩7分・約520m
9. 京進のほいくえん HOPPA宮崎台園　　徒歩7分・約530m
10. わらべうた 宮崎台保育園　　徒歩8分・約620m
11. ヴィラまなびの森保育園宮崎台　　徒歩8分・約630m
12. 宮崎二葉幼稚園　　徒歩9分・約680m

周辺環境・治安

• 駅からそんなに離れていないし静かそうで良いなと思ったのですが、どうなんでしょうか
• ここのマンションは、駅からの道もなんだか好きです。ライフやスポーツセンターの道通ってゆったりした気分で帰ってくることができる気が。わかってくれる人いたらいいんですが。
• 近くに住んでるのですがマンションまでの坂はかなりきついですよね、

周辺施設

• 公園

1. 宮崎冨士見ヶ岡公園　　徒歩1分・約70m
2. 宮崎第三公園　　徒歩2分・約110m
3. 宮崎さくらポケットパーク　　徒歩3分・約210m
4. 宮崎3丁目公園　　徒歩3分・約210m
5. 宮崎台公園　　徒歩3分・約220m
6. 宮崎第2公園　　徒歩4分・約290m
7. 宮崎こもれびの丘公園　　徒歩5分・約350m
8. 宮崎四季の丘公園　　自転車約2分・徒歩7分・約520m
9. 宮崎長坂公園　　徒歩8分・約570m
10. 宮崎おちば公園　　徒歩8分・約580m
11. 宮崎第4公園　　自転車約4分・徒歩9分・約650m
12. 宮前平さくら公園　　徒歩9分・約710m
13. 宮崎第一公園　　自転車約5分・徒歩11分・約850m

• 金融機関

1. 三井住友銀行 宮崎台支店　　徒歩7分・約490m
2. 三菱UFJ銀行 宮崎台北口出張所　　徒歩7分・約500m
3. 川崎宮前平郵便局　　徒歩8分・約590m

• 医療施設

1. のぐちデンタルクリニック　　徒歩4分・約280m
2. 宮崎台クリニック　　徒歩5分・約370m
3. ひまわり眼科　　徒歩5分・約400m
4. 神奈川ひまわりクリニック　　自転車約2分・徒歩6分・約480m
5. ふたば内科眼科糖尿病クリニック　　徒歩7分・約510m
6. いのうえクリニック　　徒歩8分・約620m
7. ニコットこどもクリニック　　徒歩8分・約620m
8. くりう内科クリニック　　自転車約5分・徒歩10分・約750m
9. もぎ循環器科内科医院　　徒歩10分・約790m
10. 小野田医院　　徒歩11分・約860m
11. 国家公務員共済組合連合会　虎の門病院　分院　　自転車約6分・徒歩11分・約880m
12. クリニックのびのびキッズピア　　徒歩16分・約1,240m

• 公共施設

1. 宮前警察署 馬絹交番　　徒歩16分・約1,210m
2. 川崎市消防局 宮前消防署　　徒歩16分・約1,240m
3. 川崎市立宮前図書館　　自転車約6分・徒歩17分・約1,310m
4. 宮前市民館自　　転車約6分・徒歩17分・約1,310m
5. 宮前区役所　　自転車約7分・徒歩17分・約1,310m
6. 宮前警察署　　自転車約7分・徒歩18分・約1,400m

• レジャー・スポーツ施設等

1. 田園都市カルチャー＆健康スポーツセンター　　徒歩4分・約280m
2. 電車とバスの博物館　　自転車約3分・徒歩6分・約440m
3. カーブス 川崎宮崎台　　徒歩6分・約450m
4. Medical Fitness ENISHI　　徒歩7分・約530m
5. 宮崎第4公園野球場　　徒歩9分・約650m
6. ティップネス宮崎台　　徒歩11分・約810m
7. 川崎市 宮崎こども文化センター　　自転車約6分・徒歩11分・約850m
8. フィットネスクラブティップネス宮前平店　　徒歩16分・約1,250m
9. 宮前平源泉 湯けむりの庄　　自転車約9分・徒歩17分・約1,300m
10. ステップゴルフ エクストラ 宮前平　　徒歩18分・約1,400m

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掲示板

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